Η διαδικασία Έκδοσης Οικοδομικής Άδειας σύμφωνα με τον Ν. 4495/2017, όπως ισχύει μετά & τις τροποποιήσεις των Ν. 5167/2024 & 5184/2025

 

Των: Κωνσταντίνας Σαχπάζη, Πολιτικού Μηχανικού, Δέσποινας Σαχπάζη, Αρχιτέκτονος Μηχανικού και Δρ. Κώστα Σαχπάζη, Πολιτικού Μηχανικού, Καθηγητή της Πολυτεχνικής Σχολής του Πανεπιστημίου Δυτικής Μακεδονίας

Η διαδικασία έκδοσης οικοδομικής άδειας στην Ελλάδα σύμφωνα με τον Ν. 4495/2017, όπως ισχύει μετά και τις τροποποιήσεις των Ν. 5167/2024 και 5184/2025, ακολουθεί συγκεκριμένα στάδια μέσω του Ηλεκτρονικού Συστήματος Έκδοσης Οικοδομικών Αδειών του ΤΕΕ. Παρακάτω παρουσιάζεται συνοπτικά η διαδικασία:

- Advertisement -

Βήματα Έκδοσης Οικοδομικής Άδειας

1. Προκαταρκτικός έλεγχος και συλλογή εγγράφων

Πριν την έναρξη της διαδικασίας:

• Ο ιδιοκτήτης αναθέτει σε διπλωματούχο μηχανικό τη σύνταξη μελετών.
• Συλλέγονται τίτλοι ιδιοκτησίας, τοπογραφικά διαγράμματα, δηλώσεις ανάθεσης/ανάληψης και πληρωμές εισφορών.

2. Υποβολή για Έγκριση Δόμησης (πρώτο στάδιο)

Απαιτείται η υποβολή:

- Advertisement -

• Τοπογραφικού και διαγράμματος κάλυψης.
• Πιστοποιητικών ιδιοκτησίας και ενδεχομένως εγκρίσεων από άλλους φορείς (π.χ. Αρχαιολογία, Δασαρχείο).
• Υπεύθυνες δηλώσεις και φύλλο ελέγχου. Η Έγκριση Δόμησης επιβεβαιώνει ότι υπάρχει δυνατότητα δόμησης στο ακίνητο​.

3. Υποβολή για Άδεια Δόμησης (δεύτερο στάδιο)

Απαιτούνται πλήρεις μελέτες όπως:

• Αρχιτεκτονική μελέτη.
• Στατική μελέτη.
• Ηλεκτρομηχανολογική μελέτη (αν απαιτείται).
• Μελέτη ενεργειακής απόδοσης (ΚΕΝΑΚ).
• Μελέτες ύδρευσης, αποχέτευσης, παθητικής και ενεργητικής πυροπροστασίας.
• Μελέτη ασφαλείας και υγείας έργου.
• Δηλώσεις μηχανικών για τη νομιμότητα και πληρότητα των μελετών​.

4. Έλεγχος από την Υπηρεσία Δόμησης (ΥΔΟΜ)

Η ΥΔΟΜ ελέγχει ηλεκτρονικά τον φάκελο και προχωρεί σε έκδοση ή απόρριψη της άδειας, με ενδεχόμενη απαίτηση για συμπληρώσεις.

5. Έκδοση Άδειας Δόμησης

Η άδεια εκδίδεται ηλεκτρονικά και περιλαμβάνει:

Ενδιαφέρομαι για ΚουφώματαΕνδιαφέρομαι για Κουφώματα

• Την απόφαση της ΥΔΟΜ.
• Όλες τις συνοδευτικές μελέτες και εγκρίσεις.

6. Έναρξη και επίβλεψη εργασιών

Η έναρξη εργασιών γίνεται υπό την ευθύνη του επιβλέποντος μηχανικού, με υποχρεώσεις για:

• Αναρτήσεις πινακίδων.
• Συμμόρφωση με όρους άδειας.
• Υποβολή δηλώσεων προόδου.

7. Ολοκλήρωση – Περάτωση εργασιών

Υποβάλλονται δηλώσεις περάτωσης και, όπου απαιτείται, ενημερώνεται η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.

Ηλεκτρονική Υποβολή στο e-Άδειες (TEE)

Η διαδικασία από το 2018 γίνεται ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας του ΤΕΕ (e-Άδειες) όπου ο μηχανικός δημιουργεί τον φάκελο και ανεβάζει τα απαιτούμενα έγγραφα​.

Προαιρετική Προέγκριση Άδειας

Για πολύπλοκα έργα ή περιπτώσεις όπου απαιτείται πρότερη γνωμοδότηση (π.χ. από Συμβούλια Αρχιτεκτονικής ή ΚΑΣ), είναι εφικτή η προέγκριση της άδειας δόμησης​.

---

Παρακάτω παρουσιάζεται μια αναλυτική checklist δικαιολογητικών για την Έγκριση και Άδεια Δόμησης, σύμφωνα με τον Ν.4495/2017 και τις τελευταίες τροποποιήσεις. Είναι χωρισμένη σε δύο στάδια: 1) Έγκριση Δόμησης και 2) Άδεια Δόμησης.

CHECKLIST ΔΙΚΑΙΟΛΟΓΗΤΙΚΩΝ – ΕΓΚΡΙΣΗ & ΑΔΕΙΑ ΔΟΜΗΣΗΣ

Α. ΔΙΚΑΙΟΛΟΓΗΤΙΚΑ για ΈΓΚΡΙΣΗ ΔΟΜΗΣΗΣ

(Αφορά την εξέταση της δυνατότητας δόμησης στο ακίνητο)

1. ☐ Αίτηση του ενδιαφερόμενου (υποβάλλεται από τον μηχανικό)
2. ☐ Δηλώσεις ανάθεσης – ανάληψης μελέτης από μηχανικούς
3. ☐ Φύλλο ελέγχου μηχανικού
4. ☐ Τοπογραφικό διάγραμμα (ψηφιακό & έντυπο) – σε ΕΓΣΑ ‘87
5. ☐ Διάγραμμα κάλυψης (με τους όρους δόμησης)
6. ☐ Τίτλοι ιδιοκτησίας (συμβόλαια + πιστοποιητικό μεταγραφής/κτηματολογικό απόσπασμα)
7. ☐ Πρόσφατο πιστοποιητικό ιδιοκτησίας
8. ☐ Αποδεικτικά καταβολής εισφορών και κρατήσεων ΤΕΕ, ΤΣΜΕΔΕ, κ.λπ.
9. ☐ Εγκρίσεις από αρμόδιους φορείς (εφόσον απαιτούνται, π.χ. Αρχαιολογία, Δασαρχείο, Πολιτική Αεροπορία)
10. ☐ Βεβαιώσεις και γνωμοδοτήσεις (π.χ. δασολόγου, κτηματολογίου κ.λπ. αν απαιτούνται)

Β. ΔΙΚΑΙΟΛΟΓΗΤΙΚΑ για ΑΔΕΙΑ ΔΟΜΗΣΗΣ

(Αφορά την πλήρη έγκριση εκτέλεσης των εργασιών)

1. ☐ Αίτηση για Άδεια Δόμησης
2. ☐ Η Έγκριση Δόμησης (προηγούμενο στάδιο)
3. ☐ Αρχιτεκτονική μελέτη
4. ☐ Στατική μελέτη
5. ☐ Μελέτη Ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων (αν απαιτείται)
6. ☐ Μελέτη ενεργειακής απόδοσης (ΠΕΑ/ΚΕΝΑΚ)
7. ☐ Μελέτη παθητικής πυροπροστασίας
8. ☐ Μελέτη ενεργητικής πυροπροστασίας (θεωρημένη από Πυροσβεστική)
9. ☐ Μελέτη υδραυλικών – αποχέτευσης
10. ☐ Μελέτη καυσίμου αερίου (αν προβλέπεται)
11. ☐ Μελέτη Θερμομόνωσης (αν δεν ενσωματώνεται στο ΠΕΑ)
12. ☐ Μελέτη ασφάλειας & υγείας (ΣΑΥ – ΦΑΥ)
13. ☐ Μελέτη χρονικού προγραμματισμού κατασκευής
14. ☐ Υπεύθυνες δηλώσεις μελετητών για την πληρότητα και νομιμότητα των μελετών
15. ☐ Δήλωση χώρων στάθμευσης (συμβολαιογραφική ή αποδεικτικό εξαγοράς)
16. ☐ Βεβαιώσεις και εγκρίσεις όπου απαιτούνται (όπως παραπάνω)
17. ☐ Τεκμηρίωση συμμόρφωσης με ειδικούς όρους αν πρόκειται για παραδοσιακό οικισμό ή προστατευόμενη περιοχή

Σημαντικό: Όλα τα παραπάνω υποβάλλονται ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας e-Άδειες του ΤΕΕ (https://web.tee.gr/e-adeies/) από τον αρμόδιο μηχανικό.

ΠΗΓΗ : B2GREEN.GR