ΝΟΚ: νέο ψηφιακό εργαλείο για ασφαλείς άδειες σε ζώνες πολεοδομικών κινήτρων

 Του Αργύρη Δεμερτζή/

Το υπουργείο Περιβάλλοντος δημιουργεί νέο ψηφιακό εργαλείο για τον έλεγχο και την με ενιαίο τρόπο καταγραφή του συνόλου των γεωχωρικών δεδομένων και μεταξύ αυτών, τις χρήσεις γης, τους όρους δόμησης, τις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης, τις ζώνες ειδικών πολεοδομικών κινήτρων για κάθε δημοτική ενότητα, στα υπό εκπόνηση ΤΠΣ και ΕΠΣ, για όλη τη χώρα. Στους στόχους, οι νέες άδειες του ΝΟΚ να υλοποιούνται με νομικά αδιαμφισβήτητο τρόπο, σύμφωνα με την απόφαση του ΣτΕ, και τα νέα δεδομένα να ανέβουν στον Ενιαίο Ψηφιακό Χάρτη, που έχει θέσει σε λειτουργία το ΤΕΕ. 

Το νέο έργο με τίτλο: «ανάπτυξη εργαλείου ελέγχου γεωχωρικών δεδομένων που υποβάλλονται στο πλαίσιο του προγράμματος Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων» που υλοποιεί το ΥΠΕΝ, έχει στόχο τη διασφάλιση της ομοιομορφίας και της ποιότητας των γεωχωρικών δεδομένων, που παραδίδονται από τους αναδόχους των  227 μελετών ΤΠΣ  και 8 μελετών ΕΠΣ, στο πλαίσιο του  προγράμματος νέου πολεοδομικού και χωροταξικού σχεδιασμού «Κωνσταντίνος Δοξιάδης», ύψους μισού δις ευρώ, με χρηματοδότηση από το Ταμείο Ανάκαμψης, που βρίσκεται σε εξέλιξη σε όλη την επικράτεια, με ορίζοντα ολοκλήρωσης το 2025-26. Ταυτοχρόνως εξυπηρετεί και τη διαφανή, τεκμηριωμένη και πολεοδομικά ασφαλή έκδοση κάθε νέας οικοδομικής άδειας, με βάση τον νέο πολεοδομικό σχεδιασμό σε κάθε δημοτική ενότητα, σύμφωνα με τις επιταγές της απόφασης του Συμβουλίου της Επικρατείας, για την εφαρμογή των κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ).

Το ΥΠΕΝ ετοιμάζεται να νομοθετήσει για το ΝΟΚ, «ώστε να υπάρχει ορατότητα και νομική ασφάλεια»

Στο υπουργείο Περιβάλλοντος περιμένουν την έκδοση της  επίσημης απόφασης του ΣτΕ για να νομοθετήσουν εντός μηνός, δηλαδή μέχρι αρχές Μαρτίου, διάστημα που όπως αναφέρουν αρμόδιες πηγές «θα γίνει προσπάθεια να τηρηθεί λόγω της σπουδαιότητας του θέματος και των μεγάλων προβλημάτων που έχουν αναδειχθεί», για «όλες τις περιπτώσεις οικοδομικών αδειών που επηρεάζονται από την απόφαση του ΣτΕ». Για ποιες περιπτώσεις ψάχνει νομοθετική λύση το ΥΠΕΝ δείτε στο ecopress.

Παράλληλα όμως είναι ανοιχτό και απασχολεί το υπουργείο, όπως επίσης τον τεχνικό κόσμο, χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων, την κατασκευαστική αγορά και ευρύτερα τους πολίτες,  το θέμα της εφαρμογής των κινήτρων του ΝΟΚ την επόμενη ημέρα στις νέες οικοδομικές άδειες, μετά την επίσημη απόφαση του ΣτΕ.

-«Είναι σημαντικό ότι με την απόφαση αυτή, δεν επηρεάζεται καμία υφιστάμενη οικοδομή (πλην όσων αποτελούν, ήδη, αντικείμενο προσφυγής), είτε αυτή έχει ολοκληρωθεί είτε με οποιονδήποτε τρόπο έχουν αρχίσει οι εργασίες σε αυτή. Κάτι, που θα δημιουργούσε πολύ σοβαρή ανασφάλεια δικαίου και θα επηρέαζε αρνητικά χιλιάδες πολίτες και επαγγελματίες», σημειώνεται στην επίσημη ανακοίνωση, που εξέδωσε το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, σχετικά με την ανακοίνωση του ΣτΕ για τη δίκη του ΝΟΚ. Και αναφέρεται ότι:

-«Ταυτόχρονα, είναι σημαντικό ότι με την απόφαση αυτή επιβεβαιώνεται η δυνατότητα να υπάρχουν, όπου είναι ανάγκη για λόγους περιβαλλοντικούς ή άλλους, ειδικά κίνητρα (bonus) σε ό,τι αφορά στα ύψη, στα δώματα, στις φυτεμένες στέγες, κ.λπ. Και αυτό είναι σημαντικό, διότι τα εργαλεία αυτά, είναι απολύτως απαραίτητα για την αντιμετώπιση των συνεπειών της κλιματικής αλλαγής, ιδίως στις πυκνοδομημένες περιοχές, καθώς ο τρόπος που είναι σήμερα δομημένες οι μεγαλουπόλεις μας (μεγάλη κάλυψη, με μικρό ύψος), τις καθιστά μη βιώσιμες μακροχρόνια σε ένα περιβάλλον οξυνόμενης κλιματικής κρίσης και αυξημένων θερμοκρασιών. Τα κίνητρα αυτά θα προβλεφθούν συνεπώς, όπου αυτό καθίσταται αναγκαίο, στο πλαίσιο του τοπικού, πολεοδομικού σχεδιασμού, που βρίσκεται σε εξέλιξη, με αντίστοιχη νομοθετική πρωτοβουλία της κυβέρνησης, η οποία θα αναληφθεί άμεσα, ώστε να υπάρχει ορατότητα και νομική ασφάλεια».

-«Η κυβέρνηση υλοποιεί, άλλωστε, εδώ και τρία χρόνια το μεγαλύτερο πρόγραμμα τοπικού σχεδιασμού από συστάσεως του ελληνικού Κράτους, το οποίο θα μας επιτρέψει να καθιερώσουμε με τρόπο νομικά αδιαμφισβήτητο κίνητρα, όπως αυτά περιέχονται στο ΝΟΚ, εκεί που είναι πράγματι αναγκαία», υπογραμμίζει στην ίδια ανακοίνωση το ΥΠΕΝ.

Οι προοπτικές της απόφασης του ΣτΕ για την εφαρμογή των κινήτρων του ΝΟΚ

-«Το Δικαστήριο δέχθηκε ότι τα κίνητρα του ΝΟΚ δεν είναι αντισυνταγματικά, διότι διαθέτουν, μεταξύ άλλων, και ένα σαφές περιβαλλοντικό αποτύπωμα. Αυτό, δηλαδή, που υποστήριζε εξ αρχής η πλειοψηφία των Αρχιτεκτόνων και των Μηχανικών, καθώς και κάποιοι, ελάχιστοι, εξ ημών. Διότι για τα τεράστια προβλήματα της ελληνικής πόλης, την έλλειψη κοινόχρηστων  και ακάλυπτων χώρων, την υπέρβαση της φέρουσας ικανότητας του ιστορικού τους κέντρου για νέες ξενοδοχειακές υποδομές, την κυκλοφοριακή ασφυξία, την απώλεια των διατηρητέων κτιρίων και της αρχιτεκτονικής τους κληρονομιάς, τα ενεργοβορά, πεπαλαιωμένα και παντελώς ακατάλληλα για σύγχρονη, αξιοπρεπή  διαβίωση κτίρια, δεν ευθύνονται τα κίνητρα του ΝΟΚ. Και η εφαρμογή τους δεν πρόκειται να τα επιδεινώσει. Θα αποτελέσει, αντιθέτως, ένα πρώτο βήμα για την επίλυση κάποιων από αυτά» εξηγεί ο δικηγόρος Ανδρέας Παπαπετρόπολος, νομικός παραστάτης στη «δίκη του ΝΟΚ» στο ΣτΕ και υπογραμμίζει ότι:

«Για τον λόγο αυτό, η άμεση ένταξη των κινήτρων του ΝΟΚ στον πολεοδομικό σχεδιασμό του κάθε Δήμου της χώρας, κατόπιν ειδικής και εμπεριστατωμένης πολεοδομικής μελέτης,  είναι απαραίτητη και κατεπείγουσα»

Σύμφωνα με τις ανακοινώσεις του Δικαστηρίου, το ΣτΕ κρίνει ότι είναι  «αντισυνταγματικό το σύστημα κινήτρων του Ν.Ο.Κ» και ταυτοχρόνως ότι: «Οι προσαυξήσεις στον συντελεστή της δόμησης και το ύψος, ως κίνητρα για την ανέγερση κτηρίων, δεν αντίκειται, κατ’ αρχήν, από μόνο το περιεχόμενο των διατάξεων, στο άρθρο 24 παρ. 2 του Συντάγματος». Και ότι «τα κίνητρα του Ν.Ο.Κ., λόγω του προέχοντος πολεοδομικού χαρακτήρα τους, δεν μπορούν να υλοποιούνται απευθείας με την έκδοση οικοδομικών αδειών που εκδίδονται κατ’ εφαρμογή του Ν.Ο.Κ., αλλά ανήκει στον πολεοδομικό νομοθέτη να τα συμπεριλάβει στον τοπικό σχεδιασμό». Δείτε αναλυτικά τις ανακοινώσεις του ΣτΕ. 

Ασφαλή γεωχωρικά δεδομένα στον νέο πολεοδομικό σχεδιασμό, για ασφαλείς άδειες του ΝΟΚ

Το έργο «ανάπτυξης εργαλείου ελέγχου γεωχωρικών δεδομένων που υποβάλλονται στο πλαίσιο του προγράμματος Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων», που ανέθεσε το ΥΠΕΝ να υλοποιηθεί εντός τριών μηνών, συνδυάζεται λοιπόν και εντάσσεται στο σχεδιασμό του υπουργείου και για την εφαρμογή των κινήτρων του ΝΟΚ με τρόπο νομικά αδιαμφισβήτητο μέσω του νέου προγράμματος πολεοδομικού σχεδιασμού. 

-«Τα ΤΠΣ καθορίζουν το πρότυπο χωρικής οργάνωσης και ανάπτυξης, τα βασικά προγραμματικά μεγέθη, τα όρια των πολεοδομικών ενοτήτων και των οικισμών, τις χρήσεις γης, τους όρους και περιορισμούς δόμησης, τις σημαντικές πολεοδομικές παρεμβάσεις, τις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης, τις ζώνες ειδικών πολεοδομικών κινήτρων, το οδικό δίκτυο, καθώς και τις λοιπές μεταφορικές, τεχνικές και περιβαλλοντικές υποδομές. Επίσης, περιλαμβάνουν μέτρα για την προσαρμογή στην κλιματική αλλαγή, την υποστήριξη διαχείρισης εκτάκτων αναγκών και φυσικών ή τεχνολογικών καταστροφών, καθώς και οποιοδήποτε άλλο μέτρο απαιτείται για την ολοκληρωμένη χωρική ανάπτυξη και οργάνωση κάθε Δημοτικής Ενότητας», λέει η απόφαση ανάθεσης του έργου για τη δημιουργία νέου ψηφιακού εργαλείου ελέγχου των γεωχωρικών δεδομένων στα νέα ΤΠΣ και ΕΠΣ, που υπογράφει ο Ευθύμιος Μπακογιάννης γενικός γραμματέας του ΥΠΕΝ και σημειώνεται ότι:

 «Τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ) όπως ορίζονται στο άρθρο 7 του ν. 4447/2016 συνιστούν το 1ο και πλέον σημαντικό επίπεδο του πολεοδομικού σχεδιασμού στην Ελλάδα, καθώς καθορίζουν τις βασικές παραμέτρους χωρικής ανάπτυξης και οργάνωσης. Σε αυτό το επίπεδο προσδιορίζονται οι οικιστικές περιοχές, οι ζώνες παραγωγικών και επιχειρηματικών δραστηριοτήτων, οι περιοχές προστασίας, οι ζώνες με ειδικό νομικό καθεστώς και οι περιοχές ελέγχου χρήσεων γης».

«Ανάλογη λειτουργία κατέχουν και τα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΕΠΣ), με υπερτοπική όμως σημασία, στοχεύοντας στη χωρική οργάνωση και ανάπτυξη περιοχών ανεξαρτήτως διοικητικών ορίων, που μπορεί να λειτουργήσουν ως υποδοχείς σχεδίων, έργων και προγραμμάτων υπερτοπικής κλίμακας ή στρατηγικής σημασίας, για τις οποίες απαιτείται ειδική ρύθμιση των χρήσεων γης και των λοιπών όρων ανάπτυξής τους», λέει η ίδια απόφαση του ΓΓ του ΥΠΕΝ.

Στον Ενιαίο Ψηφιακό Χάρτη τα γεωχωρικά δεδομένα των νέων ΤΠΣ και ΕΠΣ

«Οι μελέτες ΤΠΣ/ΕΠΣ συνοδεύονται από σύνολα γεωχωρικών δεδομένων τόσο στο Στάδιο της Ανάλυσης όσο και στο Στάδιο της Πρότασης, με σαφείς προδιαγραφές αναφορικά με το μορφότυπο, την ονοματολογία των θεματικών επιπέδων και των συμπεριλαμβανόμενων σε αυτά περιγραφικών στοιχείων, τον τύπο της πληροφορίας και τις λίστες επιτρεπόμενων τιμών. Η διασφάλιση της ομοιομορφίας και της ποιότητας των δεδομένων αυτών που παραδίδονται από τους Αναδόχους είναι κρίσιμη. Ιδιαίτερα, όσον αφορά στα θεματικά επίπεδα του Σταδίου της Πρότασης, ώστε να είναι δυνατή η ένταξή τους στον Ενιαίο Ψηφιακό Χάρτη, η χρήση τους για τη δημιουργία βάσεων δεδομένων και εφαρμογών από άλλους φορείς στο μέλλον, και γενικότερα για την ορθή οργάνωση της ψηφιακής υποδομής γεωχωρικών δεδομένων της χώρας», σημειώνεται στην ίδια απόφαση και αναφέρεται ακόμη ότι:

«Τα ΤΠΣ και τα ΕΠΣ αποτελούν θεμελιώδη εργαλεία για την ορθολογική οργάνωση του χώρου και τη διασφάλιση της βιώσιμης αναπτυξιακής πορείας της χώρας, με σεβασμό στην προστασία του περιβάλλοντος και της πολιτιστικής κληρονομιάς. Δεδομένων των αυστηρών χρονοδιαγραμμάτων για την υλοποίησή τους, του εκτεταμένου πεδίου εφαρμογής τους και της πολυπλοκότητας που παρουσιάζουν (καθώς περιλαμβάνουν πληθώρα μελετών από διαφορετικά επιστημονικά πεδία), κρίνεται απαραίτητος ο συστηματικός έλεγχος της προόδου και ο έγκαιρος εντοπισμός προβλημάτων και αδυναμιών».

Έλεγχος για τη διασφάλιση της ποιότητας και της διαλειτουργικότητάς

Το νέο ψηφιακό εργαλείο «θα διευκολύνει την αξιολόγηση της πορείας υλοποίησης των ΤΠΣ/ΕΠΣ από τις ΕΠΕΠ και διασφαλίζει την ορθή υλοποίησή τους, συμβάλλοντας στην αποτελεσματικότητα και την διαφάνεια των διαδικασιών και, τελικά, στην βέλτιστη αξιοποίηση των πόρων του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας», σημειώνεται στην απόφαση του ΥΠΕΝ.

Αναφέρεται ακόμη ότι:  «λαμβάνοντας υπόψη τα αυστηρά χρονοδιαγράμματα ολοκλήρωσης των μελετών και τον μεγάλο αριθμό των γεωχωρικών δεδομένων προς έλεγχο (περίπου 120 θεματικά επίπεδα στο πλαίσιο της Ανάλυσης ΤΠΣ/ ΕΠΣ και 30 στο πλαίσιο της πρότασης ΤΠΣ/ ΕΠΣ), καθίσταται προφανές ότι η διαδικασία ελέγχου είναι εξαιρετικά απαιτητική». Και τονίζεται:

«Ο έλεγχος των εν λόγω δεδομένων είναι εξαιρετικά σημαντικός για τη διασφάλιση της ποιότητας και της διαλειτουργικότητάς τους. Για τον σκοπό αυτό, η αυτοματοποίηση των διαδικασιών ελέγχου, στον βαθμό που είναι εφικτή, κρίνεται απαραίτητη, ώστε να εντοπίζονται έγκαιρα τα σφάλματα και να διορθώνονται, να επιταχύνεται η συνολική διαδικασία και να εξασφαλίζεται η αποτελεσματικότητα του ελέγχου των μελετών. Το παρόν έργο στοχεύει στην ανάπτυξη ενός εργαλείου ελέγχου για τα υποβαλλόμενα γεωχωρικά δεδομένα, σύμφωνα με τις τεχνικές προδιαγραφές που ισχύουν για τις μελέτες ΤΠΣ/ΕΠΣ, όπως αυτές ορίζονται από τις ισχύουσες προδιαγραφές».

Τι θα ελέγχει το νέο ψηφιακό εργαλείο στα θεματικά πεδία των νέων ΤΠΣ και ΕΠΣ

Το εργαλείο υποστήριξης των διαδικασιών ελέγχου των γεωχωρικών θεματικών επιπέδων που συνοδεύουν τις μελέτες ΤΠΣ/ΕΠΣ θα εκτελεί κατ’ ελάχιστον, τους κάτωθι ελέγχους:

1. Έλεγχος εάν τα αρχεία περιέχουν εγγραφές. Ως αποτέλεσμα του ελέγχου θα εμφανίζεται στο report αποτελεσμάτων το όνομα του θεματικού επιπέδου το οποίο δεν περιέχει εγγραφές.

2. Έλεγχος της κωδικοποίησης που έχει χρησιμοποιηθεί στο σύνολο των αρχείων που εξετάζονται. Ως αποτέλεσμα του ελέγχου θα εμφανίζονται τα ονόματα των αρχείων για τα οποία δεν χρησιμοποιείται κωδικοποίηση (code page) UTF8.

3. Έλεγχος των πεδίων (attributes) ανά θεματικό επίπεδο. Για κάθε θεματικό επίπεδο θα ελέγχονται τα επί μέρους πεδία ως προς τα κάτωθι:

a. Την πληρότητα των πεδίων, όπως περιγράφονται στο αντίστοιχο θεματικό επίπεδο του ΤΤΟ. Στην περίπτωση που κάποιο πεδίο δεν υπάρχει στο αρχείο που έχει παραδοθεί, ως αποτέλεσμα του ελέγχου θα εμφανίζεται στο report αποτελεσμάτων πως το εν λόγω πεδίο δεν βρέθηκε στα παραδοτέα.

b. τον τύπο τους (datatype), όπως περιγράφεται στο αντίστοιχο θεματικό επίπεδο του ΤΤΟ. Στην περίπτωση που ο τύπος κάποιου πεδίου δεν είναι σύμφωνος με όσα ορίζονται στο ΤΤΟ, ως αποτέλεσμα του ελέγχου θα εμφανίζεται στο report αποτελεσμάτων πως το εν λόγω πεδίο έχει διαφορετικό τύπο δεδομένων από αυτόν που ορίζεται στο ΤΤΟ.

4. Έλεγχος των τιμών (values) των πεδίων (attributes) ανά θεματικό επίπεδο. Για κάθε θεματικό επίπεδο θα ελέγχονται οι τιμές των επί μέρους πεδίων ως προς τα κάτωθι:

a. εάν πρόκειται για πρωτεύον κλειδί, εφόσον υπάρχει τέτοια δέσμευση στο ΤΤΟ. Ως αποτέλεσμα του ελέγχου θα εμφανίζεται στο report αποτελεσμάτων εάν το εν λόγω πεδίο είναι ή όχι πρωτεύον κλειδί.

b. το αν περιέχει τιμή ‘NULL’, ενώ υπάρχει αντίθετη δέσμευση στο ΤΤΟ. Ως αποτέλεσμα του ελέγχου θα εμφανίζεται στο reportαποτελεσμάτων πως το πεδίο περιέχει την τιμή ‘NULL’.

c. το αν η τιμή που περιέχει περιλαμβάνεται στην τιμή του αντίστοιχου codelist/domain, όπως ορίζεται στο ΤΤΟ. Εάν περιέχει τιμή διαφορετική από τις τιμές του αντίστοιχου codelist/ domain, ως αποτέλεσμα του ελέγχου θα εμφανίζεται στο reportαποτελεσμάτων πως το πεδίο του συγκεκριμένου shapefile περιέχει τιμές διαφορετικές από τις επιτρεπόμενες.

5. Τοπολογικοί έλεγχοι των αρχείων που εξετάζονται σύμφωνα με τους τοπολογικούς ελέγχους που ορίζονται στο Τεύχος Τεχνικών Οδηγιών (ΤΤΟ) του ΥΠΕΝ (https://ypen.gov.gr/chorikos- schediasmos/tps-eps/).

Τα αποτελέσματα των ελέγχων θα εμφανίζονται σε report αποτελεσμάτων σε μορφή excel. Στο εν λόγω report θα εξάγεται και συγκεντρωτικός πίνακας με τα αποτελέσματα του ελέγχου ο οποίος θα περιλαμβάνει τα εξής:

-τον συνολικό αριθμό των θεματικών επιπέδων που παραδόθηκαν στο εν λόγω στάδιο μελέτης,

-τον αριθμό των θεματικών επιπέδων που πέρασαν τον έλεγχο,

-τον αριθμό των θεματικών επιπέδων που δεν πέρασαν τον έλεγχο,

-τον αριθμό των πεδίων με λάθη ανά κατηγορία ελέγχου, καθώς και

-τον αριθμό των λαθών ανά κατηγορία τοπολογικού ελέγχου.

Τέλος σημειώνεται ότι το χρονοδιάγραμμα υλοποίησης του έργου θα είναι έως και τρείς (3) μήνες από την ανάρτηση της σύμβασης στο ΚΗΜΔΗΣ, με αμοιβή αναδόχου 37.138 ευρώ.

Δημοσιεύθηκε ο Ν.5170/2025 για τη θέσπιση προδιαγραφών ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης

 Δημοσιεύθηκε ο N.5170/2025 (ΦΕΚ 6/Α'/20.01.2025) που αφορά την θέσπιση προδιαγραφών ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, περιβαλλοντική κατάταξη καταλυμάτων, απλούστευση διαδικασίας ίδρυσης τουριστικών επιχειρήσεων, ειδικότερες διατάξεις ελέγχου και ενίσχυσης πλαισίου τουριστικών υποδομών και λοιπές επείγουσες διατάξεις

Στο Άρθρο 3 (Προδιαγραφές ακίνητων που μισθώνονται βραχυχρόνια) που ισχύει από την 1η Οκτωβρίου 2025 ορίζονται αναλυτικά:

Άρθρο 3
Προδιαγραφές ακινήτων που μισθώνονται βραχυχρόνια

1. Τα ακίνητα που μισθώνονται βραχυχρόνια, σύμφωνα με το άρθρο 111 του ν. 4446/2016 (Α' 240) πληρούν τις κάτωθι προδιαγραφές:

α) αποτελούν χώρους κύριας χρήσης της παρ. 95 του άρθρου 2 του ν. 4067/2012 (Α'79) και διαθέτουν φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό,

β) διαθέτουν ασφάλιση έναντι αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα που μπορεί να προκληθούν,

γ) διαθέτουν υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη, πυροσβεστήρες και ανιχνευτές καπνού, ρελέ διαρροής ή ρελέ αντιηλεκτροπληξιακό και ενδείξεις σήμανσης διαφυγής, και

δ) διαθέτουν πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο με είδη πρώτων βοηθειών, καθώς και οδηγό με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης.

2. Για τη διαπίστωση της συμμόρφωσης με τις προδιαγραφές της παρ. 1, διενεργούνται επιτόπιοι έλεγχοι στον χώρο που μισθώνεται και έχει δηλωθεί στην ειδική πλατφόρμα της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε.) από υπαλλήλους του Υπουργείου Τουρισμού και παράλληλα δύναται να διενεργείται έλεγχος και από μικτά συνεργεία ελέγχου με υπαλλήλους της Α.Α.Δ.Ε. και υπαλλήλους του Υπουργείου Τουρισμού για την ταυτόχρονη διαπίστωση της συμμόρφωσης με τις κείμενες φορολογικές υποχρεώσεις. Τουλάχιστον δέκα (10) ημέρες πριν από τον έλεγχο, προηγείται ενημέρωση με κάθε πρόσφορο τρόπο προς τον διαχειριστή του ακινήτου, για να προσκομίσει κάθε στοιχείο που επιβεβαιώνει τη συνδρομή των προδιαγραφών της παρ. 1.

Αν κρίνεται απαραίτητο, οι υπάλληλοι που διενεργούν τον έλεγχο, ζητούν τη συνδρομή των οργάνων της Ελληνικής Αστυνομίας για τη διενέργεια του ελέγχου, τα οποία την παρέχουν κατά τον χρόνο και στον τόπο που ζητείται, σύμφωνα με το άρθρο 161 του π.δ. 141/1991 (Α'58).

3. Οι ελέγχοντες υπάλληλοι του Υπουργείου Τουρισμού φέρουν το δελτίο υπηρεσιακής τους ταυτότητας και έγγραφη εντολή διενέργειας επιτόπιου ελέγχου, η οποία έχει εκδοθεί από το αρμόδιο όργανο του Υπουργείου Τουρισμού ή εξουσιοδοτημένα από αυτό όργανα τα οποία επιδεικνύουν κατά τη διενέργεια του ελέγχου. Η έγγραφη εντολή περιέχει τουλάχιστον:

α) τον αριθμό και την ημερομηνία της εντολής,

β) το ονοματεπώνυμο του υπαλλήλου στον οποίο έχει ανατεθεί ο έλεγχος, και

γ) το ονοματεπώνυμο ή την επωνυμία, τη διεύθυνση και τον αριθμό φορολογικού μητρώου του διαχειριστή ή ιδιοκτήτη της οικίας που μισθώνεται βραχυχρόνια. Αν ο έλεγχος διενεργείται από μικτό κλιμάκιο που απαρτίζεται και από υπαλλήλους της Α.Α.Δ.Ε., εκδίδεται και εντολή επιτόπιου φορολογικού ελέγχου, σύμφωνα με το άρθρο 30 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ν. 5104/2024, Α' 58).

4. Ο ελεγχόμενος συνεργάζεται με τον υπάλληλο που διενεργεί τον έλεγχο και επιδεικνύει τα πιστοποιητικά, τις βεβαιώσεις και εν γένει στοιχεία προς απόδειξη τήρησης των προδιαγραφών της παρ. 1.

5. Στους διαχειριστές ακινήτων επιβάλλεται από τους ελέγχοντες υπαλλήλους του Υπουργείου Τουρισμού αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο πέντε χιλιάδων (5.000) ευρώ, αν:

α) δεν επιτραπεί η είσοδος στο ελεγχόμενο ακίνητο,

β) δεν πληρούται κάποια από τις προδιαγραφές της παρ. 1,

γ) δεν συμμορφώνονται με τις υποχρεώσεις της παρ. 6.

Το πρόστιμο αποτελεί δημόσιο έσοδο, επιβάλλεται και εισπράττεται σύμφωνα με τον Κώδικα Είσπραξης Δημοσίων Εσόδων (ν. 4978/2022, Α' 190).

6. Αν διενεργηθεί νέος έλεγχος εντός ενός (1) έτους από την κοινοποίηση της πράξης επιβολής προστίμου και διαπιστωθεί παράβαση των προδιαγραφών της παρ. 1, το πρόστιμο της παρ. 5 επιβάλλεται στο διπλάσιο και στην περίπτωση κάθε επόμενης ίδιας παράβασης στο τετραπλάσιο του αρχικά επιβληθέντος.

Αυθαίρετα: βόμβα ΣτΕ σε τακτοποιήσεις πολυκατοικιών και υπαγωγές κατηγορίας 5

 Απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας τινάζει στον αέρα χιλιάδες τακτοποιήσεις αυθαιρέτων σε κοινόχρηστους υποχρεωτικά ακάλυπτους χώρους κτιρίων. Βάζει προκαταβολικά βραδυφλεγή βόμβα σε νέες τακτοποιήσεις αυθαιρέτων, ιδίως της κατηγορίας 5, σε περίπτωση επαναφοράς της από το υπουργείο Περιβάλλοντος. Και στέλνει ξανά στην Ολομέλεια του ΣτΕ να κριθεί διάταξη του βασικού νόμου των αυθαιρέτων.

Η απόφαση του Τμήματος του Συμβουλίου της Επικρατείας:

-Κρίνει αντισυνταγματική την τακτοποίηση αυθαιρέτων στους κοινόχρηστους, υποχρεωτικώς ακάλυπτους χώρους κτιρίων στις περιπτώσεις που υπερβαίνουν τους όρους δόμησης, την επιτρεπόμενη κάλυψη και την προβλεπόμενη από την πολεοδομική νομοθεσία ρυμοτομική γραμμή της περιοχής τους.

-Στέλνει ξανά στην Ολομέλεια του ανώτατου ακυρωτικού δικαστηρίου να εκδικάσει τη διάταξη του βασικού νόμου για τις τακτοποιήσεις των αυθαιρέτων (ν. 4178/2013), για την υπαγωγή αυθαιρέτων σε πολυκατοικίες με «απλή πλειοψηφία των συνιδιοκτητών», κρίνοντας ότι είναι «ανίσχυρη λόγω αντιθέσεώς της προς το Σύνταγμα».

Καταιγιστικές συνέπειες για χιλιάδες ιδιοκτήτες

Η νέα απόφαση του ΣτΕ κρίνει αντισυνταγματική την τακτοποίηση αυθαιρέτων στους κοινόχρηστους, υποχρεωτικώς ακάλυπτους χώρους κτιρίων, οι οποίοι κατά κύριο λόγο (εκτός εάν διαφορετικά ορίζεται σε συμβόλαιο) είναι: ο κήπος του οικοπέδου που περιβάλλει το κτίριο, το δώμα,  η ταράτσα. η πιλοτή, η είσοδος του κτιρίου, στις περιπτώσεις που υπερβαίνουν τους όρους δόμησης, την επιτρεπόμενη κάλυψη και την προβλεπόμενη από την πολεοδομική νομοθεσία ρυμοτομική γραμμή της περιοχής τους. Η ακυρωτική απόφαση αφορά σε τακτοποιήσεις με πρόστιμο αυθαιρέτων όλων των κατηγοριών, που έχουν γίνει μέχρι τώρα, με καταιγιστικές συνέπειες για χιλιάδες ιδιοκτήτες.

Φρένο σε τακτοποιήσεις αυθαιρέτων της κατηγορίας 5

Η ίδια απόφαση ταυτοχρόνως εξουδετερώνει προκαταβολικά τον μεγάλο όγκο νέων τακτοποιήσεων αυθαιρέτων της κατηγορίας 5, σε περίπτωση επαναφοράς της ρύθμισης όπως  έχει εξαγγείλει η κυβέρνηση. Τα αυθαίρετα χωρίς οικοδομική άδεια ή με πολεοδομικές υπερβάσεις άνω του 40%, δηλαδή τα αυθαίρετα της κατηγορίας 5, όσον αφορά σε υποχρεωτικώς ακάλυπτους χώρους υπερβαίνουν τους όρους δόμησης, την επιτρεπόμενη κάλυψη, την προβλεπόμενη από την πολεοδομική νομοθεσία ρυμοτομική γραμμή της περιοχής τους. Δηλαδή τα αυθαίρετα της κατηγορίας 5 στην πλειονότητα τους συγκεντρώνουν τα βασικά πολεοδομικά χαρακτηριστικά, τα οποία εντοπίζει και ακυρώνει η νέα απόφαση του ΣτΕ

Ειδική για κάθε αυθαίρετο κρίση αρμόδιου οργάνου της διοικήσεως

Θέτει επίσης νέους κανόνες για την τακτοποίηση αυθαιρέτων, ζητώντας ειδική για κάθε αυθαίρετο κρίση αρμόδιου οργάνου της διοικήσεως. Στην απόφαση επισημαίνεται σχετικά ότι η ακολουθούμενη διαδικασία γίνεται με την υποβολή αιτήσεως του ενδιαφερομένου και των σχετικών δικαιολογητικών και την καταβολή του οριζόμενου στον νόμο ποσού ειδικού προστίμου,  «χωρίς ειδική για κάθε αυθαίρετο κρίση αρμόδιου οργάνου της διοικήσεως, ύστερα από εκτίμηση πολεοδομικών και κτιριολογικών κριτηρίων, που σχετίζονται με το μέγεθος, τη χρήση, το είδος και τη σημασία της αυθαίρετης κατασκευής, καθώς και με τις επιπτώσεις της στον χώρο που την περιβάλλει, τη συνολική δηλαδή επιβάρυνση της περιοχής».

Αντίθετη στο Σύνταγμα η «απλή πλειοψηφία των συνιδιοκτητών

Σε κάθε περίπτωση μπαίνουν στη «μαύρη λίστα» του ΣτΕ όλες οι τακτοποιήσεις αυθαιρέτων σε  υποχρεωτικώς ακάλυπτους χώρους κτιρίων, καθώς η νέα απόφαση στέλνει ξανά στην Ολομέλεια του ανώτατου ακυρωτικού δικαστηρίου να εκδικάσει τη διάταξη του βασικού νόμου για τις τακτοποιήσεις των αυθαιρέτων (ν. 4178/2013), για την υπαγωγή αυθαιρέτων σε πολυκατοικίες με «απλή πλειοψηφία των συνιδιοκτητών», κρίνοντας ότι είναι «ανίσχυρη λόγω αντιθέσεώς της προς το Σύνταγμα», οδηγώντας τις εξελίξεις προς την καθολική συμφωνία των συνιδιοκτητών για τις τακτοποιήσεις αυθαιρέτων σε πολυκατοικίες.

Τα άρθρα του Συντάγματος που παραβιάζονται

Η απόφαση του ΣτΕ σχετικά με τις  προβλέψεις της πολεοδομικής νομοθεσίας των αυθαιρέτων διαπιστώνει ότι: « κάθε αυθαίρετη κατασκευή που καταλαμβάνει κοινόχρηστο χώρο ακινήτου, κείμενη οπουδήποτε στην επικράτεια, εξαιρείται της κατεδαφίσεως υποχρεωτικώς, με την υποβολή δηλώσεως από τον ενδιαφερόμενο, χωρίς να ερευνάται εάν αντίκειται στους ισχύοντες όρους και περιορισμούς δομήσεως του οικείου ρυμοτομικού σχεδίου και αν υπάρχει υπέρβαση της επιτρεπόμενης καλύψεως της περιοχής».

Είναι καταπέλτης κατά της τακτοποίησης αυθαιρέτων στους κοινόχρηστους, υποχρεωτικώς ακάλυπτους χώρους κτιρίων, αναφέροντας ότι το Τμήμα του ΣτΕ που εκδίκασε την υπόθεση ομοφώνως αποφάσισε ότι:

-«Η γενόμενη δια της παρατεθείσης διατάξεως ρύθμιση, και μάλιστα με απλή πλειοψηφία των συνιδιοκτητών, κατά το μέρος που αφορά κοινόχρηστους χώρους στον υποχρεωτικώς ακάλυπτο χώρο του ακινήτου, ο οποίος, κατά τις σχετικές πολεοδομικές διατάξεις, παραμένει αδόμητος λόγω εφαρμογής του οικείου ρυμοτομικού σχεδίου προκειμένου να μην υπάρχει υπέρβαση της επιτρεπόμενης καλύψεως της περιοχής, προσκρούει, κατά βάση, στο άρθρο 24 του Συντάγματος».  Ειδικότερα επισημαίνει ότι:

-«Έχει ως συνέπεια να ανατρέπεται, και σε κάθε περίπτωση να νοθεύεται, ο επιβαλλόμενος από το άρθρο 24 του Συντάγματος ορθολογικός πολεοδομικός σχεδιασμός, και να επέρχεται αλλοίωση της λειτουργικότητας των οικισμών και επιδείνωση των όρων διαβιώσεως των κατοίκων, δεδομένου ότι η αναστολή αυτή επέρχεται με μόνη την υποβολή αιτήσεως του ενδιαφερομένου και των σχετικών δικαιολογητικών και την καταβολή του οριζόμενου στον νόμο ποσού ειδικού προστίμου»

-«Η επίμαχη ρύθμιση, πέραν της αντιθέσεώς της στο άρθρο 24 του Συντάγματος, σύμφωνα με τα ανωτέρω, αντίκειται επίσης, αφενός στις συνταγματικές αρχές του κράτους δικαίου (άρθρο 25 παρ. 1 του Συντάγματος) και του σεβασμού και προστασίας της αξίας του ανθρώπου (άρθρο 2 παρ. 1 Συντάγματος), αφετέρου δε στη συνταγματική αρχή της ισότητας (άρθρο 4 παρ. 1 του Συντάγματος)».

Ανισότητα εις βάρος των νομοταγών πολιτών

Σχετικά με την παραβίαση της συνταγματικής αρχής της ισότητας η νέα απόφαση του ΣτΕ κάνει τη διάκριση μεταξύ των πολιτών που αυθαιρετούν και των νομοταγών πολιτών υπογραμμίζοντας ότι η επίμαχη ρύθμιση:

-«Στη δε συνταγματική αρχή της ισότητας αντιβαίνει, διότι θέτει σε μειονεκτική μοίρα, έναντι εκείνων των οποίων οι ανεγερθείσες ή διαρρυθμισθείσες οικοδομές είναι αυθαίρετες λόγω παραβιάσεως των ισχυόντων όρων δομήσεως και χρήσεων γης, αλλά εν τούτοις εξαιρούνται από την κατεδάφιση, τους νομοταγείς πολίτες που έχουν ιδιοκτησία στην ίδια περιοχή και οι οποίοι, μολονότι ενήργησαν κατά την ανέγερση ή διαρρύθμιση της οικοδομής τους μέσα στα πλαίσια των δυνατοτήτων τις οποίες παρείχαν οι νόμοι, θα υφίστανται του λοιπού εις το διηνεκές τις δυσμενείς πολεοδομικές συνέπειες των αυθαίρετων κατασκευών των γειτόνων τους οι οποίες, αν και επιβαρύνουν τους όρους διαβιώσεως, διαφεύγουν την κατεδάφισή τους».

Ξανά στην Ολομέλεια του ΣτΕ η διάταξη του ν. 4178/2013

Η νέα απόφαση του ΣτΕ απέρριψε δικαστική προσφυγή ιδιώτη κατά σχετικής απόφασης του Διοικητικού Εφετείου, που ακύρωσε τακτοποίηση αυθαιρέτου σε κοινόχρηστο, υποχρεωτικώς ακάλυπτο χώρο κτιρίου πολυκατοικίας με απόφαση της πλειοψηφίας των συνιδιοκτητών και στέλνοντας τον βασικό νόμο των αυθαιρέτων να κριθεί ξα΄να από την ολομέλεια του ΣτΕ το Τμήμα του ΣτΕ αποφάνθηκε ότι:

-«Η κρίση του Διοικητικού Εφετείου είναι ορθή, δεδομένου ότι η προαναφερόμενη διάταξη του άρθρου 11 παράγραφος 1 περίπτωση δ’ υποπερίπτωση i του ν. 4178/2013, κατ’ επίκληση της οποίας εκδόθηκε η προσβαλλόμενη με την αίτηση ακυρώσεως πράξη, είναι ανίσχυρη λόγω αντιθέσεώς της προς το Σύνταγμα, κατά τα γενόμενα δεκτά στην προηγούμενη σκέψη. Συνεπώς η κρινόμενη έφεση θα έπρεπε να απορριφθεί. Εν όψει, όμως του ότι το ζήτημα της συνταγματικότητας της ανωτέρω διατάξεως δεν έχει κριθεί με προηγούμενη απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικράτειας, το Τμήμα κρίνει ότι η επίλυση του εν λόγω ζητήματος πρέπει, κατ’ άρθρο 100 παρ. 5 του Συντάγματος, να παραπεμφθεί στην Ολομέλεια του Δικαστηρίου».

Ολόκληρη η απόφαση του ΣτΕ

Η απόφαση του Τμήματος του ΣτΕ 91/2024, για «τη συνταγματικότητα η μη της διάταξης περί τακτοποιήσεων αυθαιρέτων κατασκευών σε κοινόχρηστους χώρους πολυκατοικιών», που εκδικάστηκε με Πρόεδρο την Μαργαρίτα Γκορτζολίδου και Εισηγήτρια την  Ελ. Μουργιά, όπως δημοσιεύτηκε σε περίληψη στην έγκυρη νομική έκδοση «Νόμος + Φύση» έχει ως εξής:

-« Κάθε ιδιοκτήτης ορόφου ή διαμερίσματος οικοδομής, για την οποία έχει συσταθεί εγκύρως οριζόντια ιδιοκτησία, δικαιούται, λόγω της αναγκαίας συγκυριότητας του επί των κοινόχρηστων μερών της οικοδομής, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνεται και ο ακάλυπτος χώρος του οικοπέδου, να κάνει απόλυτη χρήση τούτων και να προβαίνει στην επισκευή και ανανέωση αυτών, αρκεί να μη βλάπτει τα αντίστοιχα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών και να μην μεταβάλλει τον συνήθη προορισμό των μερών αυτών. Μπορεί, επίσης, με συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, η οποία πρέπει να καταρτισθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο και να μεταγραφεί, να παραχωρηθεί η αποκλειστική χρήση κοινόκτητων και κοινόχρηστων μερών της οικοδομής σε έναν ή και περισσότερους από τους συνιδιοκτήτες, με αντίστοιχο αποκλεισμό των άλλων. Όμως, το με τέτοια συμφωνία παρεχόμενο σε συνιδιοκτήτη δικαίωμα αποκλειστικής χρήσεως κοινόχρηστου πράγματος δεν περιέχει και εξουσία άρσεως του προβλεπόμενου προορισμού του, αλλά η παραχώρηση αυτή και η αντίστοιχη χρήση θα γίνεται για τον προορισμό που το τμήμα αυτό από τη φύση του έχει και προκύπτει από τις λειτουργικές χρησιμότητες του οικοδομήματος που ορίζονται από τον κανονισμό, την τοποθεσία του ακινήτου και τις τακτικές συνήθειες της περιοχής. Βλαπτική για τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών είναι η χρήση που εμποδίζει ή δυσχεραίνει υπερμέτρως αυτούς στη χρήση των οριζόντιων ιδιοκτησιών τους ή και στη σύγχρηση των κοινών μερών, ενώ μεταβολή του συνήθους προορισμού προκαλείται όταν η συγκεκριμένη χρήση αλλοιώνει τον προορισμό των κοινών μερών, που ορίζεται με δικαιοπρακτική ρύθμιση ή, σε περίπτωση ελλείψεώς της, προκύπτει από τη φύση των πραγμάτων και τον σκοπό που αυτά υπηρετούν κατά τα διδάγματα της κοινής πείρας στη λειτουργία της οροφοκτησίας, καθώς και από τις συνθήκες της συγκεκριμένης περιπτώσεως. Η εφαρμογή των κανόνων αυτών, αναγόμενη στις ρυθμιζόμενες από το ιδιωτικό δίκαιο σχέσεις των συνιδιοκτητών, εμπίπτει στη δικαιοδοσία των πολιτικών δικαστηρίων, δεν αποκλείεται, όμως, να εκφέρουν παρεμπίπτουσα κρίση επ’ αυτών και διοικητικά όργανα, εφόσον αυτό είναι αναγκαίο για την άσκηση της αρμοδιότητάς τους.

Το Τμήμα, ομοφώνως δέχθηκε τα ακόλουθα: κάθε αυθαίρετη κατασκευή που καταλαμβάνει κοινόχρηστο χώρο ακινήτου, κείμενη οπουδήποτε στην επικράτεια, εξαιρείται της κατεδαφίσεως υποχρεωτικώς, με την υποβολή δηλώσεως από τον ενδιαφερόμενο, χωρίς να ερευνάται εάν αντίκειται στους ισχύοντες όρους και περιορισμούς δομήσεως του οικείου ρυμοτομικού σχεδίου και αν υπάρχει υπέρβαση της επιτρεπόμενης καλύψεως της περιοχής. Η γενόμενη δια της παρατεθείσης διατάξεως ρύθμιση, και μάλιστα με απλή πλειοψηφία των συνιδιοκτητών, κατά το μέρος που αφορά κοινόχρηστους χώρους στον υποχρεωτικώς ακάλυπτο χώρο του ακινήτου, ο οποίος, κατά τις σχετικές πολεοδομικές διατάξεις, παραμένει αδόμητος λόγω εφαρμογής του οικείου ρυμοτομικού σχεδίου προκειμένου να μην υπάρχει υπέρβαση της επιτρεπόμενης καλύψεως της περιοχής, προσκρούει, κατά βάση, στο άρθρο 24 του Συντάγματος διότι έχει ως συνέπεια να ανατρέπεται, και σε κάθε περίπτωση να νοθεύεται, ο επιβαλλόμενος από το άρθρο 24 του Συντάγματος ορθολογικός πολεοδομικός σχεδιασμός, και να επέρχεται αλλοίωση της λειτουργικότητας των οικισμών και επιδείνωση των όρων διαβιώσεως των κατοίκων, δεδομένου ότι η αναστολή αυτή επέρχεται με μόνη την υποβολή αιτήσεως του ενδιαφερομένου και των σχετικών δικαιολογητικών και την καταβολή του οριζόμενου στον νόμο ποσού ειδικού προστίμου, χωρίς ειδική για κάθε αυθαίρετο κρίση αρμόδιου οργάνου της διοικήσεως, ύστερα από εκτίμηση πολεοδομικών και κτιριολογικών κριτηρίων, που σχετίζονται με το μέγεθος, τη χρήση, το είδος και τη σημασία της αυθαίρετης κατασκευής, καθώς και με τις επιπτώσεις της στον χώρο που την περιβάλλει, τη συνολική δηλαδή επιβάρυνση της περιοχής.

Η επίμαχη ρύθμιση, πέραν της αντιθέσεώς της στο άρθρο 24 του Συντάγματος, σύμφωνα με τα ανωτέρω, αντίκειται επίσης, αφενός στις συνταγματικές αρχές του κράτους δικαίου (άρθρο 25 παρ. 1 του Συντάγματος) και του σεβασμού και προστασίας της αξίας του ανθρώπου (άρθρο 2 παρ. 1 Συντάγματος), αφετέρου δε στη συνταγματική αρχή της ισότητας (άρθρο 4 παρ. 1 του Συντάγματος). Ειδικότερα, αντιβαίνει στις συνταγματικές αρχές του κράτους δικαίου και του σεβασμού και προστασίας της αξίας του ανθρώπου, εφόσον θεμελιώδης επιδίωξη του Κράτους δικαίου είναι η πραγμάτωση του Δικαίου στην Πολιτεία, που πρωτίστως επιτυγχάνεται με τη διαφύλαξη του κύρους του νόμου. Η επιδίωξη αυτή επιτελείται, μεταξύ άλλων, με τη θέσπιση πάγιων διατάξεων που ρυθμίζουν την ατομική και κοινωνική δραστηριότητα των πολιτών οι οποίοι, βάσει των κανόνων αυτών και μέσα στα πλαίσια της ρυθμίσεώς τους, ασκούν τα συνταγματικώς κατοχυρωμένα ατομικά και κοινωνικά τους δικαιώματα και μετέχουν στην οικονομική και κοινωνική ζωή της χώρας (άρθρο 5 παρ. 1 Συντάγματος). Εξάλλου, ο σεβασμός και η προστασία της αξίας του ανθρώπου, που αποτελούν πρωταρχική υποχρέωση της Πολιτείας, επιβάλλουν στο Κράτος την υποχρέωση να εγγυάται υπέρ των πολιτών την πιστή εφαρμογή των νόμων, να προασπίζει τα νομίμως και όχι τα παρανόμως κτηθέντα από τους πολίτες αγαθά καθώς και να σέβεται και να προάγει με κάθε πρόσφορο μέσο την εμπιστοσύνη των πολιτών στο νόμο και την έννομη τάξη, την ύπαρξη και τη διατήρηση της οποίας εγγυάται η αποτελεσματική λειτουργία των κρατικών υπηρεσιών επιβολής και εφαρμογής του νόμου. Στη δε συνταγματική αρχή της ισότητας αντιβαίνει, διότι θέτει σε μειονεκτική μοίρα, έναντι εκείνων των οποίων οι ανεγερθείσες ή διαρρυθμισθείσες οικοδομές είναι αυθαίρετες λόγω παραβιάσεως των ισχυόντων όρων δομήσεως και χρήσεων γης, αλλά εν τούτοις εξαιρούνται από την κατεδάφιση, τους νομοταγείς πολίτες που έχουν ιδιοκτησία στην ίδια περιοχή και οι οποίοι, μολονότι ενήργησαν κατά την ανέγερση ή διαρρύθμιση της οικοδομής τους μέσα στα πλαίσια των δυνατοτήτων τις οποίες παρείχαν οι νόμοι, θα υφίστανται του λοιπού εις το διηνεκές τις δυσμενείς πολεοδομικές συνέπειες των αυθαίρετων κατασκευών των γειτόνων τους οι οποίες, αν και επιβαρύνουν τους όρους διαβιώσεως, διαφεύγουν την κατεδάφισή τους.

Η κρίση του Διοικητικού Εφετείου είναι ορθή, δεδομένου ότι η προαναφερόμενη διάταξη του άρθρου 11 παράγραφος 1 περίπτωση δ’ υποπερίπτωση i του ν. 4178/2013, κατ’ επίκληση της οποίας εκδόθηκε η προσβαλλόμενη με την αίτηση ακυρώσεως πράξη, είναι ανίσχυρη λόγω αντιθέσεώς της προς το Σύνταγμα, κατά τα γενόμενα δεκτά στην προηγούμενη σκέψη. Συνεπώς η κρινόμενη έφεση θα έπρεπε να απορριφθεί. Εν όψει, όμως του ότι το ζήτημα της συνταγματικότητας της ανωτέρω διατάξεως δεν έχει κριθεί με προηγούμενη απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικράτειας, το Τμήμα κρίνει ότι η επίλυση του εν λόγω ζητήματος πρέπει, κατ’ άρθρο 100 παρ. 5 του Συντάγματος, να παραπεμφθεί στην Ολομέλεια του Δικαστηρίου».

Πολυκατοικίες: τι ισχύει για αυθαίρετα και διόρθωση οριζόντιων ιδιοκτησιών

 Μεγάλο θέμα έχει ανακύψει με την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας, για τις αυθαίρετες κατασκευές σε πιλοτές και κοινόχρηστους χώρους σε πολυκατοικίες, με αποτέλεσμα κάθε είδους κατασκευές (από μπετόν, ξυλοκατασκευές, αλουμινοκατασκευές, κ.ά.), οι οποίες δομήθηκαν αυθαίρετα σε κοινόχρηστους χώρους, όπως ταράτσες, πιλοτές, δώματα, είσοδοι πολυκατοικιών, πρασιές ή ακάλυπτους χώρους κινδυνεύουν πλέον με κατεδάφιση.

Για να διαλυθεί η σύγχυση στους πολίτες, σχετικά με το ποια αυθαίρετα ή κατασκευές μπορούν να τακτοποιηθούν, ώστε να μην υπάρχει πρόβλημα με τους συνιδιοκτήτες της οικοδομής, οι απαντήσεις στα ερωτήματα: Τι έκρινε το Συμβούλιο της Επικρατείας. Πότε δεν απαιτείται η συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών. Τι ισχύει σήμερα για την νομιμοποίηση αυθαιρέτων σε εξ αδιαιρέτου σε οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία. Τι ισχύει με τα αυθαίρετα σε χώρους αποκλειστικής χρήσης σε πολυκατοικίες. Τι γίνεται σε περίπτωση διαμερισμάτωσης, δηλαδή όταν ένα διαμέρισμα «μπαίνει» στο όμορο. Τι ισχύει πλέον για την διόρθωση των οριζοντίων ιδιοκτησιών με το νέο νόμο 5142/2024.

Τι αφορά η υπόθεση που έφτασε στο ΣτΕ;

Η υπόθεση που έφτασε στο ΣτΕ αφορούσε τη νομιμοποίηση αυθαίρετων κατασκευών σε πολυκατοικία στον Δήμο Παπάγου – Χολαργού και συγκεκριμένα την νομιμοποίηση αυθαίρετης κατασκευής με το κλείσιμο τμήματος της πιλοτής η οποία μετατράπηκε σε κύρια κατοικία διαμερίσματος, ενώ ένα άλλο τμήμα μετατράπηκε σε αποθηκευτικό χώρο, καθ’ υπέρβαση της οικοδομικής άδειας. Οι μετατροπές αυτές στην πιλοτή υπήχθησαν στη συνέχεια στις ρυθμίσεις νομιμοποίησης του νόμου 3843/2010 «Νόμος Μπιρμπίλη». Όμως ένας εκ των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας δεν συναίνεσε στις μετατροπές αυτές και έκανε καταγγελία στην Πολεοδομία. Διαπιστώθηκαν οι δύο πολεοδομικές παραβάσεις, οι οποίες ωστόσο είχαν υπαχθεί στις ρυθμίσεις του νόμου 3843/2010 και ως εκ τούτου επιβλήθηκε μόνο πρόστιμο διατηρήσεως. Η ιδιοκτήτρια του ισογείου στη συνέχεια μετέφερε τις αυθαίρετες κατασκευές στους μεταγενέστερους νόμους νομιμοποίησης αυθαιρέτων και σύμφωνα με τον τελευταίο νόμο επήλθε νομιμοποίηση των επίμαχων αυθαίρετων κατασκευών.

Τι έκρινε το Συμβούλιο της Επικρατείας;

Οι σύμβουλοι Επικρατείας του Ε’ τμήματος του ΣτΕ αποφάνθηκαν ότι η πρόβλεψη του νόμου (4178/2013 για την «αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης και το περιβαλλοντικό ισοζύγιο») που εξαιρεί από την κατεδάφιση τις αυθαίρετες κατασκευές σε κοινόχρηστους χώρους και πιλοτές, καθώς αυτές νομιμοποιούνται με τις νομοθετικές προβλέψεις, αντίκειται σε σωρεία διατάξεων του Συντάγματος οι οποίες αφορούν στην προστασία του περιβάλλοντος αλλά και στις συνταγματικές αρχές του σεβασμού και της προστασίας της αξίας του ανθρώπου, της αρχής της ισότητας και του κράτους δικαίου.

Το εν λόγω ζήτημα πάντως έχει παραπεμφθεί στην Ολομέλεια, η οποία εφόσον συνταχθεί με την κρίση του τμήματος, θα ανάψει το «πράσινο φως» για την κατεδάφιση όλων των σχετικών κατασκευών.

Τι ισχύει σήμερα για την νομιμοποίηση αυθαιρέτων σε εξ αδιαιρέτου σε οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία;

Σύμφωνα με το νόμο 4495 / 2017 όπως αυτός τροποποιήθηκε και είναι σε ισχύ, συγκύριοι εξ αδιαιρέτου σε οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία ή σε κτίσμα χωρίς σύσταση οροφοκτησίας εντός σχεδίου πόλεως, ανεξαρτήτως ποσοστού συγκυριότητας, αυθαίρετων κτισμάτων ή νόμιμων κτισμάτων με αυθαίρετες μικρές παραβάσεις ή αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης μπορούν να ζητούν την τακτοποίηση τους, ανεξαρτήτως της σύμφωνης γνώμης των λοιπών εξ αδιαιρέτου συγκυρίων. Υπόχρεος προς καταβολή του παραβόλου υπαγωγής και των αναλογούντων προστίμων είναι ο δηλών την αυθαιρεσία συγκύριος, ο οποίος διατηρεί τα εκ του νόμου αναγωγικά του δικαιώματα έναντι των λοιπών συγκυρίων. Σε κάθε περίπτωση, οι λοιποί συνιδιοκτήτες μπορούν να αποπληρώνουν τις ορισθείσες δόσεις των αναλογούντων προστίμων αυτοβούλως, σύμφωνα με το ποσοστό συνιδιοκτησίας τους, ύστερα από σχετική έγγραφη ή ηλεκτρονική δήλωσή τους.

Πότε δεν απαιτείται η συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών;

Ειδικώς στις περιπτώσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας με παραβάσεις που αφορούν την επέκταση αυτής καθ’ ύψος ή κατά πλάτος (οριζόντιας) και την κατάληψη κοινοχρήστου ή κοινοκτήτου χώρου, είναι δυνατή η υπαγωγή αυτών στον παρόντα, χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών, μόνο στις εξής περιπτώσεις:

α) όταν η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση-κατασκευή της οικοδομής ή

β) όταν η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οικοδομής, άνωθεν του ισογείου.

Για την υπαγωγή των ανωτέρω περιπτώσεων στις ρυθμίσεις του παρόντος, απαιτείται, κατά περίπτωση, επιπλέον των υπόλοιπων δικαιολογητικών που ορίζονται στο άρθρο 99:

α) υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη της οριζόντιας ιδιοκτησίας, ότι η οριζόντια ιδιοκτησία του έχει επεκταθεί καταλάβει κοινόχρηστο ή κοινόκτητο χώρο από τον χρόνο ανέγερσης κατασκευής της όλης οικοδομής,

β) βεβαίωση μηχανικού, ότι η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Μετά από την υπαγωγή στις ρυθμίσεις του παρόντος και εφόσον συντρέχουν σωρευτικά οι προϋποθέσεις των περ. α΄ και β΄ ή εφόσον η αυθαίρετη επέκταση ή απομείωση οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας και κτιρίων εν σειρά που αποτελούν οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες ευρισκόμενες εντός οικοπέδων, τμημάτων οικοπέδων ή αγροτεμαχίων, υφίσταται από την ανέγερση – κατασκευή της οικοδομής και συντελείται εντός νόμιμου όγκου του κτιρίου ή σε νόμιμη ή μη υπόγεια στάθμη, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσει τον υπαγόμενο στις διατάξεις του παρόντος χώρο στην οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία του ή να τον εξαιρέσει από αυτήν. Στην περίπτωση αυτήν, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.

Τι ισχύει με τα αυθαίρετα σε χώρους αποκλειστικής χρήσης σε πολυκατοικίες;

Επί αυθαίρετων κατασκευών ή αυθαίρετων αλλαγών χρήσης που έχουν εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε οριζόντια ή κάθετη συνιδιοκτησία και εντός τμημάτων αποκλειστικής χρήσης αυτών, εφόσον κατά τη σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών έχουν αποδοθεί στους δικαιούχους ως αποκλειστική χρήση, για την τακτοποίηση των αυθαιρέτων, δεν απαιτείται συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών. Ειδικώς, όταν αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης, που εξυπηρετούν τη συνιδιοκτησία έχουν εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε παράρτημα οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, προκειμένου το παράρτημα να αποκτήσει το χαρακτήρα κοινόχρηστου και κοινόκτητου χώρου της συνιδιοκτησίας. Στην περίπτωση αυτήν, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.

Τι ισχύει όταν η οριζόντια ιδιοκτησία καταλαμβάνει κοινόχρηστο χώρο πολυκατοικίας;

Για την τακτοποίηση αυθαιρέτων οριζόντιας ιδιοκτησίας που αφορούν σε κατάληψη κοινόχρηστου χώρου ή αυθαιρεσίες επί κοινοχρήστων, απαιτείται η συναίνεση άνω του πενήντα (50) τοις εκατό των συνιδιοκτητών. Με το ίδιο ποσοστό συναίνεσης είναι δυνατή η αντίστοιχη τροποποίηση της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Τι γίνεται σε περίπτωση διαμερισμάτωσης, δηλαδή όταν ένα διαμέρισμα «μπαίνει» στο όμορο;

Ειδικώς στην περίπτωση αυθαίρετης επέκτασης ή απομείωσης αυτοτελούς οριζοντίου ιδιοκτησίας εις βάρος ή υπέρ όμορης οριζοντίου ιδιοκτησίας του αυτού ή άλλου ιδιοκτήτη, είναι δυνατή η τακτοποίηση, αν η αυθαίρετη επέκταση ή απομείωση της αυτοτελούς οριζοντίου ιδιοκτησίας υφίσταται από την ανέγερση κατασκευή της οικοδομής. Με τον ίδιο τρόπο οι ιδιοκτήτες των οριζοντίων ιδιοκτησιών που επηρεάζονται από τη διαφοροποίηση αυτή, έχουν δικαίωμα να προβούν από κοινού σε συμβολαιογραφική πράξη μονομερούς τροποποιήσεως της πράξεως συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσουν ή κατανείμουν, αμοιβαίως, τον υπαγόμενο στις διατάξεις του παρόντος χώρο, στις οριζόντιες ιδιοκτησίες τους ή να τον εξαιρέσουν από αυτήν, χωρίς να θίγονται υφιστάμενα συνολικά ποσοστά συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου και κατανομής κοινοχρήστων δαπανών των αμοιβαίως θιγομένων οριζοντίων ιδιοκτησιών. Στην περίπτωση αυτή, η σύμφωνη γνώμη των υπολοίπων συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.

Τι ισχύει πλέον για την διόρθωση των οριζοντίων ιδιοκτησιών με το νέο νόμο 5142/2024;

α) Μπορεί ο ιδιοκτήτης οριζόντιας (πχ διαμέρισμα πολυκατοικίας) να διορθώσει μονομερώς με συμβολαιογραφική πράξη την επιφάνεια, το περίγραμμα και τη χρήση της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας του καθώς και των παρακολουθημάτων ή των χώρων αποκλειστικής χρήσης αυτών (πχ, αποθήκη, θέση στάθμευσης), εφόσον:

1) η σημερινή πραγματική κατάσταση έχει δημιουργηθεί από τον χρόνο κατασκευής της οικοδομής και αποτυπώνεται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας

2) δεν θίγονται υφιστάμενα συνολικά ποσοστά συνιδιοκτησίας της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας επί του γεωτεμαχίου και κατανομής κοινοχρήστων δαπανών, καθώς και τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις όλων των οριζοντίων ιδιοκτησιών του κτιρίου,

3) έχει καταβληθεί ο οφειλόμενος εκ της μεταβολής φόρος, και

4) οι τροποποιήσεις υφίσταται νομίμως ή έχουν υπαχθεί στις διατάξεις του ν. 4495/2017.

β) Σε περιπτώσεις οριζόντιων ή κάθετων ιδιοκτησιών, μετρήσεις με απόκλιση εμβαδού έως δύο τοις εκατό (2%) από τις αναγραφόμενες στις πράξεις σύστασης μετρήσεις θεωρούνται αποδεκτές και δεν απαιτείται πλέον η τροποποίηση ή διόρθωση των πράξεων σύστασης και των τίτλων κτήσης, προκειμένου για τη μεταβίβαση των οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών ή για τη σύσταση εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί αυτών.

 “Ταχυδρόμος Μαγνησίας”

e-adeies: νέες διασυνδέσεις, πλατφόρμα κόστους, αλλαγές για ΥΔΟΜ και μηχανικούς

 Με ανακοίνωση κατευθυντήριων γραμμών και απαιτήσεων για τις οικοδομικές άδειες σε όλη την Ελλάδα από το ΥΠΕΝ, νέες διασυνδέσεις του e-adeies με Φυσικό Αέριο, Δασικές Υπηρεσίες, ΕΦΚΑ, νέο εξοπλισμό σε όλες τις ΥΔΟΜ της χώρας, αλλαγές για υπαλλήλους και ιδιώτες μηχανικούς και τη λειτουργία διαδικτυακής εφαρμογής, που θα παρέχει πληροφορίες και θα υπολογίζει το κόστος έκδοσης οικοδομικής άδειας ανά περιοχή ολοκληρώνεται και μπαίνει από την άνοιξη, σε πλήρη  λειτουργία το νέο έργο, με τίτλο «ταχύτερη έκδοση οικοδομικών αδειών».

Με εκστρατεία ενημέρωσης της κατασκευαστικής αγοράς και δράσεις εκπαίδευσης μηχανικών των ΥΔΟΜ και ελεύθερων επαγγελματιών μηχανικών στα νέα δεδομένα, που θα ισχύσουν για την έκδοση οικοδομικών αδειών μέσω του e-adeies,  συνδυάζεται η ολοκλήρωση έως τις 31 Μαρτίου 2025, και η πλήρης λειτουργία από την άνοιξη του έργου με τίτλο «ταχύτερη έκδοση οικοδομικών αδειών», που ολοκληρώνεται με χρηματοδότηση ύψους 1,8 εκατομμυρίων ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμψης.

Η πορεία του έργου μέχρι την ολοκλήρωση του την άνοιξη

Το έργο, με τίτλο «ταχύτερη έκδοση οικοδομικών αδειών», που υλοποιείται από το ΥΠΕΝ, με ευθύνη της Γενικής Γραμματείας Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος, και το ΤΕΕ εντάχθηκε  στη χρηματοδότηση του Ταμείου Ανάκαμψης στις 14 Φεβρουαρίου 2024, με συνολικό προϋπολογισμό 1.859.018,11 ευρώ ενώ το ποσό των 310.258,11 ευρώ χρηματοδοτείται από ιδίους πόρους του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας. Στο χρόνο που έτρεξε ορισμένα από τα προβλεπόμενα έργα και δράσεις του έργου, έχουν ήδη υλοποιηθεί.

Στο μεταξύ  με πρόσφατη του αναπληρωτή υπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών Νίκου Παπαθανάση εντάχθηκαν στο έργο και νέες δράσεις για τις οικοδομικές άδειες και ταυτοχρόνως τροποποιήθηκε από τις 31 Δεκεμβρίου 2024 για τις 31 Μαρτίου 2025  η καταληκτική ημερομηνία ολοκλήρωσης και έναρξης λειτουργίας του.

Παράλληλα με αποφάσεις του γενικού γραμματέα του ΥΠΕΝ Ευθύμιου Μπακογιάννη  και της Γενικής Γραμματείας Ενημέρωσης ετοιμάζεται ήδη η εκστρατεία ενημέρωσης και εκπαίδευσης, που θα συνοδεύσει και έναρξης λειτουργίας  του συνολικού έργου από την άνοιξη.

Όλες οι δράσεις και τα υποέργα του «ταχύτερη έκδοση οικοδομικών αδειών»

Σύμφωνα με την απόφαση τροποποίησης του αντικειμένου του έργου, παράλληλα με την τρίμηνη παράταση ολοκλήρωσης του,  στο  «ταχύτερη έκδοση οικοδομικών αδειών» εντάχθηκαν νέα έργα υποέργα, όπως  διασύνδεση του e-adeies με Φυσικό Αέριο, Δασικές Υπηρεσίες, ΕΦΚΑ, εξοπλισμός – εκπαίδευση χρηστών ΥΔΟΜ”, εκπαιδεύσεις για ιδιώτες μηχανικούς κ.α.

Σύμφωνα με το επίσημο  και επικαιροποιημένο Τεχνικό Δελτίο του έργου «ταχύτερη έκδοση οικοδομικών αδειών» της  Ειδικής Υπηρεσίας Συντονισμού Ταμείου Ανάκαμψης του ΥΠΕΘΟ, το σύνολο των υποέργων και δράσεων που περιλαμβάνονται , δηλαδή αυτά που έχουν ήδη ολοκληρωθεί και τα νέα που υλοποιούνται,  για την πλήρη λειτουργία του έως το τέλος Μαρτίου, και η αιτιολογία που συνοδεύει την υλοποίηση τους έχει ως εξής:

Διασύνδεση συστήματος e-adeies με τις Πυροσβεστικές Υπηρεσίες της χώρας.

Η διασύνδεση θα μειώσει τον χρόνο λήψης της έγκρισης από τη πυροσβεστική υπηρεσία και θα επιταχύνει τη διαδικασία λήψης της οικοδομικής άδειας. (Έχει ολοκληρωθεί)

Διασύνδεση e-adeies με ΕΦΚΑ

Θα καταργήσει τη διαδικασία που απαιτεί την προσκόμιση αποδεικτικού καταβολής των ασφαλιστικών εισφορών των μηχανικών που συμμετέχουν στην έκδοση οικοδομικής αδείας και ως εκ τούτου ο χρόνος έκδοσης της οικοδομικής άδειας θα μειωθεί.

«Για την έκδοση οικοδομικής άδειας απαιτείται η προσκόμιση αποδεικτικού καταβολής των ασφαλιστικών εισφορών των μηχανικών που συμμετέχουν στην έκδοση οικοδομικής αδείας. Μέσω της διασύνδεσης του ΕΦΚΑ με το σύστημα e-adeies δεν θα απαιτείται πλέον η μετάβαση των πολιτών στα υποκατάστηματα του ΕΦΚΑ για δήλωση των αδειών άδεια μικρής κλίμακας που εξέδωσαν και συνεπώς μειώνεται η γραφειοκρατία και προάγεται η ηλεκτρονική διακυβέρνηση, μειώνοντας παράλληλα τον χρόνο έκδοσης οικοδομικών αδειών. Με το ανωτέρω υποέργο θα επιταχυνθεί η διαδικασία έκδοσης οικοδομικών αδειών, καθιστώντας την αποτελεσματικότερη και ευκολότερη για τους ιδιώτες και τις επιχειρήσεις», σημειώνεται στην αιτιολόγηση του τεχνικού δελτίου.

Διασύνδεση e-adeies με ΔΕΔΔΗΕ

Αυτό το υποέργο θα επιτρέψει στον ΔΕΔΔΗΕ να αντλήσει πληροφορίες για τα τετραγωνικά μέτρα &κάθε άλλη σχετική πληροφορία για το κτίριο από το e-adeies  (ή την ηλεκτρονική πλατφόρμα για την ταυτότητα του κτιρίου) και οι πολίτες/επιχειρήσεις δεν θα υποχρεούνται να επισκέπτονται τον ΔΕΔΔΗΕ και να υποβάλλουν οι ίδια τα στοιχεία. Η σύνδεση στο ηλεκτρικό δίκτυο θα γίνει επομένως ευκολότερη, ταχύτερη και πιο αποτελεσματική. (Έχει ολοκληρωθεί)

Διασύνδεση e-adeies με Φυσικό Αέριο & Δασικές Υπηρεσίες

Θα δοθεί η δυνατότητα εύκολης διασύνδεσης επιχειρήσεων με εμπλεκόμενους διαχειριστές & δημόσιους φορείς (Φυσικό Αέριο, Δασικές Υπηρεσίες) (Έχει ολοκληρωθεί η διασύνδεση με Φυσικό Αέριο)

Εκστρατείες προσέγγισης ενδιαφερόμενων φορέων του ιδιωτικού τομέα (μηχανικούς και κατασκευαστικές εταιρείες).

Είναι απαραίτητο να διασφαλιστεί ότι οι πιο πρόσφατες μεταρρυθμίσεις και βελτιώσεις στις υπηρεσίες που παρέχονται online μέσω του e-adeies ενσωματώνονται πλήρως στην καθημερινή πρακτική. Οι εκστρατείες ενημέρωσης και εκπαίδευσης θα συμβάλλουν στη μείωση του αριθμού λανθασμένων ή ελλιπών αιτήσεων που υποβάλλονται μέσω του συστήματος, μειώνοντας έτσι τον φόρτο εργασίας των υπαλλήλων. Θα επικοινωνηθούν στους ενδιαφερόμενους φορείς σε όλη την Ελλάδα , μέσω ειδικών εκστρατειών, οι μεταρρυθμίσεις στη νομοθεσία, οι αναβαθμισμένες δυνατότητες του συστήματος e-adeies και οι όποιες αλλαγές στις διαδικασίες.

«Είναι απαραίτητο να διασφαλιστεί ότι οι πιο πρόσφατες μεταρρυθμίσεις και βελτιώσεις στις υπηρεσίες που παρέχονται online μέσω του e-adeies ενσωματώνονται πλήρως στην καθημερινή πρακτική. Οι εκστρατείες ενημέρωσης και εκπαίδευσης θα συμβάλλουν στη μείωση του αριθμού λανθασμένων ή ελλιπών αιτήσεων που υποβάλλονται μέσω του συστήματος, μειώνοντας έτσι τον φόρτο εργασίας των υπαλλήλων. Θα επικοινωνηθούν στους ενδιαφερόμενους φορείς σε όλη την Ελλάδα, μέσω ειδικών εκστρατειών, οι μεταρρυθμίσεις στη νομοθεσία, οι αναβαθμισμένες δυνατότητες του συστήματος e-adeies και οι όποιες αλλαγές στις διαδικασίες», σημειώνεται στην αιτιολόγηση του τεχνικού δελτίου.

Εξοπλισμός – εκπαίδευση χρηστών ΥΔΟΜ

Οι υπηρεσίες δόμησης στην Ελλάδα θα πρέπει να διαθέτουν κατάλληλο εξοπλισμό και εκπαίδευση για τη λειτουργία της πλατφόρμας e-adeies. Αναγνωρισμένα προβλήματα είναι η θέαση σχεδίων και διαγραμμάτων σε οθόνες ανεπαρκούς μεγέθους καθώς και η έλλειψη εξειδικευμένου προσωπικού που να χειρίζεται επαρκώς το e- adeies). Η υλοποίηση του υποέργου θα επιτρέψει σε όλους τους δήμους να μπορούν να διαχειρίζονται το σύστημα e-adeies σε πλήρη ψηφιακή μορφή.

Το υποέργο περιλαμβάνει: α) αγορά Η/Υ με κατάλληλες οθόνες, β) αγορά ανεξάρτητων οθονών και γ) εκπαιδεύσεις σε υπαλλήλους ΥΔΟΜ & ιδιώτες μηχανικούς στη χρήση του συστήματος e-adeies.

«Οι υπηρεσίες δόμησης και οι ιδιώτες μηχανικοί στην Ελλάδα θα πρέπει να διαθέτουν κατάλληλη εκπαίδευση για τη λειτουργία της πλατφόρμας e-adeies. Αναγνωρισμένα προβλήματα είναι η έλλειψη εξειδικευμένου προσωπικού στις ΥΔΟΜ που να χειρίζεται επαρκώς το e-adeies). Για τον λόγο αυτό θα δημιουργηθεί κατάλληλο οπτικοακουστικό υλικό για να χρησιμοποιηθεί σε σχετικές εκπαιδεύσεις», σημειώνεται στην αιτιολόγηση του τεχνικού δελτίου.

Ανακοίνωση κατευθυντήριων γραμμών και απαιτήσεων για τις οικοδομικές άδειες σε όλη την Ελλάδα

Σαφέστερες κατευθυντήριες γραμμές σχετικά με τη εφαρμογή των διατάξεων της πολεοδομικής νομοθεσίας, θα προωθήσουν την μείωση της ανάγκης να περάσουν από την διαδικασία προέγκρισης στις περιπτώσεις που αυτή είναι προαιρετική.

Για τις περιπτώσεις αυτές, αυτές οι πληροφορίες θα μπορούσαν να είναι εύκολα διαθέσιμες στο διαδίκτυο, γεγονός που θα εξοικονομούσε χρόνο και πόρους τόσο για τους ιδιώτες μηχανικούς όσο και για τις ΥΔΟΜ.

Για την ανακοίνωση των κατευθυντήριων γραμμών και των απαιτήσεων για τις οικοδομικές άδειες σε όλη την Ελλάδα θα δημιουργηθεί ιστοσελίδα στην οποίο θα παρουσιάζονται και θα ενημερώνονται συγκεντρωτικά.

«Ανάπτυξη λιστών ελέγχου και εγγράφου/διαδικτυακού εργαλείου καθοδήγησης που να καθορίζει με σαφήνεια ποιες είναι οι απαιτήσεις για την υποβολή αιτήσεων για έκδοση οικοδομικής άδειας με πληρότητα δικαιολογητικών σε όλη την Ελλάδα Για τις περιπτώσεις αυτές, αυτές οι πληροφορίες θα μπορούσαν να είναι εύκολα διαθέσιμες στο διαδίκτυο, γεγονός που θα εξοικονομούσε χρόνο και πόρους τόσο για τους ιδιώτες μηχανικούς όσο και για τις ΥΔΟΜ. Για την ανακοίνωση των κατευθυντήριων γραμμών θα δημιουργηθεί ιστοσελίδα στην οποίο θα παρουσιάζονται και θα ενημερώνονται συγκεντρωτικά», σημειώνεται στην αιτιολόγηση του τεχνικού δελτίου

Δημιουργία διαδικτυακής εφαρμογής για κόστος έκδοσης οικοδομικής άδειας

Τα τέλη που απαιτούνται για μια άδεια κατασκευής δεν είναι εύκολα διαθέσιμα στο κοινό. Οι δήμοι που παρέχουν σαφείς και πλήρεις πληροφορίες εύκολα προσβάσιμες βοηθούν τους επαγγελματίες και τους επενδυτές να προβλέψουν καλύτερα το κόστος κατασκευής.

Για την υλοποίηση του υποέργου θα δημιουργηθεί ιστοσελίδα η οποία θα παρέχει πληροφορίες και θα βοηθά στον υπολογισμό του κόστους έκδοσης οικοδομικής αδείας.

Για την εφαρμογή/ιστοσελίδα,  που θα παρέχει πληροφορίες και θα υπολογίζει το κόστος έκδοσης οικοδομικής άδειας σημειώνεται ότι: «Στόχος του έργου είναι να επιταχυνθεί η διαδικασία έκδοσης οικοδομικών αδειών, ώστε να είναι αποτελεσματικότερη και ευκολότερη για ιδιώτες και επιχειρήσεις. Επιπλέον, θα μειώσει τον φόρτο εργασίας των υπαλλήλων και θα προσδώσει ευελιξία και μείωση προβλημάτων στις υπηρεσίες».

Ανατέθηκε σε ιδιωτική μελετητική εταιρία, με το ποσό των 73.532 ευρώ συν ΦΠΑ και χρονοδιάγραμμα υλοποίησης εντός πέντε μηνών, ώστε από το νέο χρόνο να τεθεί σε λειτουργική εφαρμογή, το έργο με τίτλο: «δημιουργία διαδικτυακής εφαρμογής για κόστος έκδοσης οικοδομικής άδειας», που υλοποιεί το υπουργείο Περιβάλλοντος.

Το συγκεκριμένο έργο έχει προκαλέσει πολλές ανησυχίες και ερωτήματα, που μέχρι τώρα δεν έχουν επισήμως απαντηθεί στον τεχνικό κόσμο, για το ποιόν ακριβώς σκοπό θα επιτελέσει, ως ανοιχτή στους πολίτες πλατφόρμα του υπουργείου. Σημειώνεται ότι για τις αμοιβές της εργασίας των ελεύθερων επαγγελματιών μηχανικών ισχύουν οι όροι της αγοράς και η ελεύθερη διαμόρφωση τους, σε συμφωνία μηχανικών και των ενδιαφερόμενων ιδιοκτητών και επενδυτών ανάλογα με τις ιδιαιτερότητες του κάθε οικοδομικού έργου, της εγκριτικής διαδικασίας που απαιτείται  και της εμπειρίας, αποτελεσματικότητα και άλλων ποιοτικών στοιχείων των παρεχόμενων υπηρεσιών.

Η ταυτότητα του αναδόχου της πλατφόρμας

Το νέο έργο, σύμφωνα με τις αποφάσεις έγκρισης των αποτελεσμάτων του διαγωνισμού και ανάθεσης της υλοποίησης του, που εξέδωσε ο αρμόδιος γενικός γραμματέας του ΥΠΕΝ Ευθύμιος Μπακογιάννης ανατίθεται έναντι του ποσού των 73.532 ευρώ συν ΦΠΑ στην μία από τις τρεις εταιρίες από τη λίστα προεπιλογής, που κλήθηκαν να καταθέσουν δεσμευτικές προσφορές και  να συμμετέχουν στην τελική διεκδίκηση του έργου, με βάση τη συμφερότερη από οικονομική άποψη προσφορά.

Επιλέχθηκε από τη διαδικασία που ακολούθησε το ΥΠΕΝ, σύμφωνα με τη νομοθεσία για τις δημόσιες συμβάσεις και αναδείχθηκε ανάδοχος του έργου, η εταιρία με την επωνυμία «ΑΠΟΣΤΟΛΟΣ ΖΑΧΑΡΙΑΔΗΣ ΚΑΙ ΣΙΑ Ε.Τ.Ε. – ΓΕΩΜΕΛΕΤΗΤΙΚΗ ΕΤΕ».

Η συγκεκριμένη εταιρία, ανάδοχος πλέον του έργου της νέας πλατφόρμας για το κόστος των οικοδομικών αδειών, όπως αναφέρει στην επίσημη ιστοσελίδα της: «ιδρύθηκε το 2017, με σκοπό να καλύψει τις ανάγκες μελετών παραγωγής τοπογραφικών υποβάθρων, πολεοδομικών και γεωπληροφορικών έργων και υπηρεσιών του ομίλου “Σαμαράς & Συνεργάτες”. Με συνδρομή των έμπειρων στελεχών της του εξειδικευμένου προσωπικού της έχει ολοκληρώσει επιτυχώς ως σήμερα πληθώρα έργων και εργασιών».

Aλγόριθμος υπολογισμού του κόστους έκδοσης οικοδομικής άδειας

Στις προδιαγραφές του έργου με τίτλο: «δημιουργία διαδικτυακής εφαρμογής για κόστος έκδοσης οικοδομικής άδειας» προβλέπεται  υπολογισμός με αλγόριθμο και καταχώρηση σε ανοιχτή πλατφόρμα όλων των δεδομένων για τις απαιτούμενες μελέτες και εγκρίσεις, ώστε οι πολίτες να γνωρίζουν για το κόστος της οικοδομικής άδειας και να κάνουν τις βέλτιστες επιλογές για κάθε κατηγορία έργου ανά περιοχή.

-«Μέσω του έργου αυτού, το σύνολο των απαιτούμενων μελετών και εγκρίσεων οι οποίες απαιτούνται τόσο από την γενική νομοθεσία, όσο και από ειδικές ρυθμίσεις που ισχύουν ανά περιοχή θα συγκεντρωθούν, και θα προσδιοριστούν οι παράμετροί τους, προκειμένου να αναπτυχθεί σχετικός αλγόριθμος υπολογισμού του κόστους έκδοσης οικοδομικής άδειας», σημειώνεται στην προκήρυξη του έργου.

H ταυτότητα και οι λειτουργίες του έργου

Αναλυτικά για την ταυτότητα και τις λειτουργίες του έργου, που υλοποιεί το υπουργείο Περιβάλλοντος στην επίσημη απόφαση κατακύρωσης και πρόσκλησης για την επιλογή τελικού αναδόχου σημειώνεται ότι:

-«Το έργο  «δημιουργίας διαδικτυακής εφαρμογής για κόστος έκδοσης οικοδομικής άδειας» αφορά στην ανάπτυξη διαδικτυακής εφαρμογής, ελεύθερης στο κοινό, για τον υπολογισμό του κόστους έκδοσης οικοδομικών αδειών.

– «Για την έκδοση οικοδομικών αδειών απαιτείται μια σειρά μελετών και αποδεικτικών, όπως ελέγχους τίτλων ιδιοκτησίας, μελέτες αρχιτεκτονικές, στατικές, υδραυλικών εγκαταστάσεων και αποχετεύσεων, χρονικού προγραμματισμού εκτέλεσης έργου, σχέδιο διαχείρισης αποβλήτων».

-«Παράλληλα, κάθε δήμος είναι πιθανό να επιβάλλει εξειδικευμένες απαιτήσεις για την έκδοση αδειών οικοδομής, βάσει των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών σε κάθε περιοχή»

-«Μέχρι σήμερα, το κόστος έκδοσης οικοδομικών αδειών δεν είναι άμεσα διαθέσιμο στο κοινό και μπορεί να υπολογιστεί μέσω εφαρμογών οι οποίες είναι προσβάσιμες σε εξειδικευμένους επαγγελματίες (π.χ. Εφαρμογή Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας), είτε αποτελούν εμπορικά λογισμικά, διαθέσιμα προς αγορά ή προς μίσθωση. Πλατφόρμες υπολογισμού του κόστους έκδοσης οικοδομικών αδειών είναι επίσης διαθέσιμες από επαγγελματίες ή τεχνικές εταιρείες που δραστηριοποιούνται στον κλάδο, επομένως οι πληροφορίες που παρέχονται είναι στο πλαίσιο της προώθησης των δραστηριοτήτων τους, ενώ δεν παρέχουν λεπτομέρειες σχετικά με τις πηγές και του τρόπου υπολογισμού του κόστους τον οποίο ακολουθούν».

-«Προκειμένου να ενισχυθεί η διαφάνεια καθώς και η ευκολότερη πρόσβαση όλων των ενδιαφερόμενων μερών σε αξιόπιστες, επίσημες πληροφορίες σχετικά με την έκδοση οικοδομικών αδειών, κρίνεται απαραίτητη η διάχυση των σχετικών δεδομένων, σε συνεργασία με τις κατά τόπους υπηρεσίες δόμησης, προκειμένου να συμπεριληφθούν τα κόστη και οι διαδικασίες που σχετίζονται με τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά που ισχύουν σε κάθε δήμο».

-«Μέσω του έργου αυτού, το σύνολο των απαιτούμενων μελετών και εγκρίσεων οι οποίες απαιτούνται τόσο από την γενική νομοθεσία, όσο και από ειδικές ρυθμίσεις που ισχύουν ανά περιοχή θα συγκεντρωθούν, και θα προσδιοριστούν οι παράμετροί τους, προκειμένου να αναπτυχθεί σχετικός αλγόριθμος υπολογισμού του κόστους έκδοσης οικοδομικής άδειας.

-«Τα στοιχεία αυτά, θα προσδιορίζονται βάσει της ισχύουσας νομοθεσίας και θα αναρτηθούν σε εξειδικευμένη ιστοσελίδα, η οποία θα παρέχει ενημερωτικό υλικό και θα επικαιροποιείται συστηματικά, σύμφωνα με τις αλλαγές οι οποίες πιθανώς προκύπτουν στο θεσμικό πλαίσιο».

Με χρηματοδότηση από το Ταμείο Ανάκαμψης

Η  δαπάνη για την υλοποίηση του νέου έργου θα βαρύνει τις πιστώσεις της συγχρηματοδοτούμενης πράξης του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας με κωδικό δράσης 16591 τίτλο «Ταχύτερη έκδοση οικοδομικών αδειών» στο Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας με αριθμό ενάριθμου έργου 2024ΤΑ07500004 και MIS 5222718, το οποίο συσχετίζεται με το εν λόγω Υποέργο.

Δομή παραδοτέων-Χρονοδιάγραμμα

Ο Ανάδοχος εντός των πέντε μηνών υποχρεούται να έχει υποβάλλει τα κάτωθι παραδοτέα.

-Παραδοτέο Π1: Ανάπτυξη αλγορίθμου για τον υπολογισμό του κόστους έκδοσης οικοδομικής άδειας.

-Παραδοτέο Π2: Ανάπτυξη περιεχομένου και πληροφοριών σχετικά με το κόστος έκδοσης οικοδομικής άδειας (υλικό που θα αναρτηθεί στην εφαρμογή η οποία θα αναπτυχθεί στο πλαίσιο του

-Παραδοτέου Π3, ανάλυση των παραμέτρων και τεκμηρίωση των στοιχείων υπολογισμού του αλγορίθμου βάσει της ισχύουσας νομοθεσίας)

-Παραδοτέο Π4: Κατασκευή εφαρμογής/ιστοσελίδας για την παροχή σχετικών πληροφοριών ηλεκτρονικά. Στην ιστοσελίδα θα υπάρχει διακριτό σημείο όπου θα αναρτώνται αποφάσεις Δημοτικών Συμβουλίων σχετιζόμενες με πληροφορία που επηρεάζει το κόστος έκδοσης οικοδομικής αδείας. Περιλαμβάνει την αγορά domain και την συντήρηση για διάστημα τουλάχιστον 5 ετών.

Τα Παραδοτέα Π1 και Π2 πρέπει να παραδοθούν έως δύο (2) μήνες από την ανάρτηση της σύμβασης στο ΚΗΜΔΗΣ.

Το Παραδοτέο Π3 και Π4 πρέπει να παραδοθεί έως πέντε (5) μήνες από την ανάρτηση της σύμβασης στο ΚΗΜΔΗΣ και όχι πέρα την λήξη της σύμβασης.

Υπογραφή σύμβασης

Με την απόφαση του ΓΓ ΥΠΕΝ ανάθεσης του έργου, η εταιρία που αναδείχθηκε ανάδοχος καλείται για την υπογραφή της σύμβασης.