Ολα όσα αλλάζουν με το νέο χωροταξικό για ξενοδοχεία, Airbnb και χρήσεις γης σε 19 ερωτήσεις και απαντήσεις

 ΠΗΓΗ : MICHANIKOS-ONLINE.GR

Η κυβέρνηση επιχειρεί να ξαναγράψει τους κανόνες τουριστικής ανάπτυξης σε νησιά και επιβαρυμένους προορισμούς μέσα από το νέο Ειδικό Χωροταξικό για τον Τουρισμό. Η βασική τομή αφορά την εκτός σχεδίου δόμηση, με την αρτιότητα για νέα ξενοδοχεία να ανεβαίνει έως και τα 16 στρέμματα στις επιβαρυμένες περιοχές, από 4 έως 6 ή 8 στρέμματα που ήταν μέχρι σήμερα, αλλά και με νέα όρια στις κλίνες, ειδικές προβλέψεις για τα νησιά και παρεμβάσεις στη βραχυχρόνια μίσθωση. Το «ΘΕΜΑ» αποκρυπτογραφεί τις προτεινόμενες διατάξεις μέσα από έναν οδηγό 19 ερωτήσεων και απαντήσεων, παρουσιάζοντας τι αλλάζει για ιδιοκτήτες γης, επενδυτές, ξενοδόχους και τουριστικούς προορισμούς.

1/ Τι είναι το νέο Ειδικό Χωροταξικό για τον Τουρισμό;

Αποτελεί τον νέο χάρτη πάνω στον οποίο θα κινηθεί η τουριστική ανάπτυξη της χώρας τα επόμενα χρόνια. Καθορίζει πού μπορούν να γίνουν νέες ξενοδοχειακές μονάδες, ποια θα είναι τα ελάχιστα μεγέθη γηπέδων, πόσες κλίνες θα επιτρέπονται σε ορισμένες περιοχές και ποιο μοντέλο τουρισμού επιδιώκει να προωθήσει η Πολιτεία. Η σημασία του είναι μεγάλη γιατί επηρεάζει άμεσα: την αξία της γης, τις δυνατότητες αξιοποίησης ακινήτων, τις μεγάλες τουριστικές επενδύσεις αλλά και την εικόνα πολλών νησιών τα επόμενα χρόνια.

2/ Ποια είναι η βασικότερη αλλαγή που φέρνει;

Η σημαντικότερη αλλαγή είναι η αύξηση της ελάχιστης απαιτούμενης έκτασης για νέα ξενοδοχεία εκτός σχεδίου. Μέχρι σήμερα πολλές τουριστικές αναπτύξεις μπορούσαν να σχεδιαστούν σε 4, 6 ή 8 στρέμματα. Με το νέο πλαίσιο όμως: α) στις πιο επιβαρυμένες περιοχές που αποκαλούνται στο Χωροταξικό «περιοχές ελεγχόμενης ανάπτυξης» απαιτούνται 16 στρέμματα ως ελάχιστο όριο, από 4 ή 6 στρέμματα αν είχαν Προεδρικό Διάταγμα, β) στις ανεπτυγμένες 12 στρέμματα, γ) στις αναπτυσσόμενες 8 στρέμματα. Αυτό σημαίνει ότι μικρές ιδιοκτησίες 4-6 στρεμμάτων δυσκολεύονται πλέον να αξιοποιηθούν για ξενοδοχειακή ανάπτυξη.

3/ Τι ισχύει στις περιοχές ελεγχόμενης ανάπτυξης;

Αυξάνεται σημαντικά το ελάχιστο μέγεθος της έκτασης (γηπέδου) για νέα ξενοδοχεία εκτός σχεδίου, το οποίο πλέον φτάνει στα 16 στρέμματα. Παράλληλα, στα νησιά αυτής της κατηγορίας τίθεται ανώτατο όριο 100 κλινών, δηλαδή περίπου 50 δωμάτια. Αυτό σημαίνει ότι ακόμη και σε πολύ μεγάλες ιδιοκτησίες δεν θα μπορούν να δημιουργούνται ανεξέλεγκτα μεγάλες ξενοδοχειακές μονάδες.

4/ Πώς χωρίζει το νέο πλαίσιο τις περιοχές της χώρας;

Tο νέο Χωροταξικό κατατάσσει 1.035 Δημοτικές Ενότητες σε πέντε βασικές κατηγορίες, ανάλογα με τον βαθμό τουριστικής ανάπτυξης και τις δυνατότητες περαιτέρω αξιοποίησης.

Α/ Περιοχές ελεγχόμενης ανάπτυξης (Κατηγορία Α): Πρόκειται για 18 Δημοτικές Ενότητες που θεωρούνται τουριστικά κορεσμένες και προβλέπονται οι αυστηρότεροι περιορισμοί. Στην κατηγορία αυτή εντάσσονται Μύκονος, Σαντορίνη, Σκιάθος, καθώς και συγκεκριμένες Δημοτικές Ενότητες σε Τήνο, Κέρκυρα, Ζάκυνθο, Ρόδο, Κω, Ηράκλειο, Χανιά και Κατερίνη.

Β/ Ανεπτυγμένες τουριστικά περιοχές (Κατηγορία Β): Αφορούν περιοχές όπου ο τουρισμός αποτελεί ήδη βασικό πυλώνα της οικονομίας, με υψηλή επισκεψιμότητα και ανεπτυγμένες υποδομές, χωρίς όμως να θεωρούνται κορεσμένες. Ενδεικτικά περιλαμβάνονται Πάρος, Νάξος, Πάτμος, Φολέγανδρος, Κουφονήσια, Αγιος Νικόλαος Κρήτης, Ρέθυμνο, Χίος κ.ά.

Γ/ Αναπτυσσόμενες τουριστικά περιοχές (Κατηγορία Γ): Εντάσσονται περιοχές με αυξανόμενη τουριστική δυναμική και σημαντικά περιθώρια περαιτέρω ανάπτυξης μέσω νέων επενδύσεων. Μεταξύ αυτών η Μήλος, η Μυτιλήνη, η Αστυπάλαια, η Λέρος, η Κύθνος, η Σέριφος, η νότια Ρόδος, μεγάλο μέρος του Πηλίου, τμήματα της Χαλκιδικής κ.ά.

Δ/ Περιοχές πρώιμης τουριστικής ανάπτυξης (Κατηγορία Δ): Περιλαμβάνονται περιοχές όπου ο τουρισμός βρίσκεται σε αρχικό στάδιο και επιδιώκεται η ήπια ενίσχυση της δραστηριότητας. Στην κατηγορία αυτή ανήκουν, μεταξύ άλλων, το Οροπέδιο Λασιθίου, η Κάσος, η Νίσυρος, Δημοτικές Ενότητες Τήνου, Ηρακλείου, Φωκίδας, Ευρυτανίας και περιοχές της Αττικής όπως η Νέα Πεντέλη και το Ψυχικό.

Ε/ Περιοχές ειδικής αναπτυξιακής ενίσχυσης (Κατηγορία Ε): Αφορούν περιοχές με ιδιαίτερα γεωγραφικά ή αναπτυξιακά χαρακτηριστικά, όπου προβλέπονται κίνητρα για την ενίσχυση της τουριστικής δραστηριότητας. Ενδεικτικά αναφέρονται οι Φούρνοι, η Ηρακλειά, Δημοτικές Ενότητες Νάξου, Καρπάθου, Μεσσηνίας και άλλες που χρειάζονται αναπτυξιακή στήριξη.

5/ Τι αλλάζει σε επίπεδο κλινών μεταξύ των κατηγοριών;

Στις ανεπτυγμένες περιοχές, όπου το ελάχιστο απαιτούμενο γήπεδο αυξάνεται στα 12 στρέμματα, επιτρέπονται έως 350 κλίνες και στις αναπτυσσόμενες 8 στρέμματα χωρίς όριο κλινών. Σε πολλές νησιωτικές περιοχές τίθεται ανώτατο όριο 100 κλινών ανά νέα μονάδα, ανάλογα με την κατηγορία του νησιού και τον βαθμό τουριστικής πίεσης. Το Χωροταξικό χωρίζει τα νησιά σε τρεις κατηγορίες: α) 16 προορισμοί που είναι οι μεγάλοι, πάνω από 250 τ.χλμ. (Ανδρος, Ζάκυνθος, Κέρκυρα, Κύθηρα κ.ά.), β) 46 νησιά από 20 έως 250 τ.χλμ. (Αίγινα, Μήλος, Γαύδος, Ιθάκη, Ιος, Αλόννησος κ.ά.), και γ) νησιά κάτω από 20 τ.χλμ. Αξιοσημείωτο είναι ότι στην κατηγορία των μεγάλων νησιών παρατηρείται ένα μείγμα ορίων κλινών, καθώς σε αυτήν υπάγονται και Δημοτικές Ενότητες της Ζακύνθου, της Κέρκυρας, της Ρόδου και της Κω, οι οποίες, λόγω του χαρακτηρισμού τους ως κορεσμένες περιοχές, έχουν όριο αρτιότητας τις 100 κλίνες, ενώ σε άλλες περιοχές της ίδιας κατηγορίας μπορεί να ισχύουν υψηλότερα όρια δυναμικότητας (έως 350 κλίνες). Στις κατηγορίες β) και γ) δεν επιτρέπονται ξενοδοχεία κάτω των 3 αστέρων και ο αριθμός κλινών ορίζεται στις 100.

6/ Εχουν όλα αυτά τα νησιά τους ίδιους όρους δόμησης;

Οχι. Οπως προαναφέραμε, το όριο των 100 κλινών ισχύει για όλα τα νησιά πλην των εξαιρέσεων, ενώ αλλάζει και η αρτιότητα. Για παράδειγμα, στη Μήλο απαιτούνται 8 στρέμματα, στην Πάρο 12, ενώ στη Μύκονο και στη Σαντορίνη, με βάση τα ειδικά πολεοδομικά καθεστώτα που είναι αυστηρότερα και υπερισχύουν του γενικού χωροταξικού σχεδιασμού, 30 και 40 στρέμματα αντίστοιχα. Ετσι, δύο νησιά μπορεί να έχουν ίδιο όριο κλινών αλλά εντελώς διαφορετικές απαιτήσεις ως προς το μέγεθος της έκτασης για τουριστική ανάπτυξη.

7/ Τι σημαίνει πρακτικά η αύξηση της αρτιότητας για τους ιδιοκτήτες γης;

Η αύξηση της αρτιότητας αλλάζει ουσιαστικά την αξία και τις δυνατότητες αξιοποίησης πολλών εκτός σχεδίου ακινήτων. Μέχρι σήμερα σε αρκετές περιοχές μπορούσαν να σχεδιαστούν μικρές τουριστικές μονάδες ακόμη και σε γήπεδα περιορισμένου μεγέθους. Με το νέο πλαίσιο μια ιδιοκτησία 4-6 στρεμμάτων σε πολλά νησιά μπορεί πλέον να μην επαρκεί για νέα ξενοδοχειακή ανάπτυξη, ενώ ιδιοκτησίες 8, 12 ή 16 στρεμμάτων αποκτούν σαφώς μεγαλύτερη επενδυτική αξία. Αυτό εκτιμάται ότι θα επηρεάσει σημαντικά την αγορά γης σε τουριστικούς προορισμούς, ιδιαίτερα σε Κυκλάδες και Δωδεκάνησα.

8/ Αν κάποιος έχει μικρό γήπεδο, χάνει το δικαίωμα αξιοποίησης;

Οχι απαραίτητα. Το νέο πλαίσιο αφορά κυρίως νέες τουριστικές εγκαταστάσεις εκτός σχεδίου και όχι κάθε μορφή δόμησης. Ενα μικρότερο γήπεδο μπορεί να εξακολουθεί να αξιοποιείται για κατοικία, να διατηρεί άλλα πολεοδομικά δικαιώματα ή να αποκτήσει μεγαλύτερη αξία μέσω συνένωσης με γειτονικά ακίνητα. Ωστόσο, όσον αφορά καθαρά τη νέα ξενοδοχειακή ανάπτυξη, οι μικρές ιδιοκτησίες δυσκολεύονται περισσότερο.

9/ Γιατί θεωρείται ότι το νέο πλαίσιο ευνοεί τις μεγάλες επενδύσεις;

Γιατί όσο αυξάνεται η απαιτούμενη αρτιότητα τόσο περισσότερο ενισχύονται οι μεγάλες ενιαίες εκτάσεις, οι οργανωμένες τουριστικές αναπτύξεις και οι επενδυτές που διαθέτουν σημαντικό κεφάλαιο. Το νέο Χωροταξικό συνεχίζει να επιτρέπει αναπτύξεις τουριστικών έργων όπως ΕΣΧΑΣΕ, ΕΣΧΑΔΑ, ΠΟΤΑ, σύνθετα τουριστικά καταλύματα. Ετσι, το βάρος μεταφέρεται σταδιακά από τις μικρές διάσπαρτες τουριστικές αναπτύξεις σε μεγαλύτερα και πιο οργανωμένα projects.

10/ Τι σημαίνει το όριο των 100 κλινών στα νησιά;

Το όριο των 100 κλινών λειτουργεί ως ταβάνι στη δυναμικότητα νέων μονάδων σε πολλά μεγάλα και μεσαία νησιά. Στην πράξη σημαίνει ότι ακόμη κι αν ένας επενδυτής διαθέτει 30, 50 ή 100 στρέμματα, δεν μπορεί να δημιουργήσει μονάδα απεριόριστης δυναμικότητας και αυτό είναι σημείο έντονων αντιδράσεων από την πλευρά του τουριστικού κλάδου που θεωρεί ότι τα οριζόντια όρια κλινών ενδέχεται να επηρεάσουν τη βιωσιμότητα μεγάλων επενδυτικών σχεδίων. Ετσι, το νέο πλαίσιο φαίνεται να προωθεί «λιγότερες αλλά ακριβότερες κλίνες», ιδιαίτερα σε πολλά νησιά των Κυκλάδων.

11/ Το νέο Χωροταξικό περιορίζει τον υπερτουρισμό;

Αυτό είναι ένα από τα μεγαλύτερα ερωτήματα που ανοίγει το νέο πλαίσιο. Από τη μία αυξάνει τις αρτιότητες, βάζει όρια κλινών και περιορίζει την πυκνότητα σε ορισμένες περιοχές. Από την άλλη, όμως, συνεχίζει να επιτρέπει μεγάλες οργανωμένες αναπτύξεις, χαρακτηρίζει σχετικά λίγες περιοχές ως ιδιαίτερα επιβαρυμένες και δεν φαίνεται να ενσωματώνει ουσιαστικά τη βραχυχρόνια μίσθωση Airbnb στους υπολογισμούς του. Ετσι, αρκετοί εκτιμούν ότι το πλαίσιο περισσότερο αναδιατάσσει την ανάπτυξη παρά τη μειώνει.

12/ Γιατί προκαλεί συζήτηση ο τρόπος χαρακτηρισμού των περιοχών;

Η κατηγοριοποίηση βασίστηκε σε σύνθετους δείκτες τουριστικής έντασης και φέρουσας ικανότητας. Ωστόσο, σε πολλά νησιά η έκρηξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης και η εποχική υπερσυγκέντρωση επισκεπτών είναι εξίσου σημαντικές με τα ξενοδοχεία. Γι’ αυτό αρκετοί θεωρούν ότι ο πραγματικός βαθμός τουριστικής πίεσης αποτυπώνεται μόνο μερικώς.

13/ Τι αλλάζει για τις παράκτιες περιοχές;

Μία από τις σημαντικότερες περιβαλλοντικές προβλέψεις αφορά τον αιγιαλό. Σύμφωνα με το σχέδιο, δεν θα επιτρέπεται δόμηση σε απόσταση μικρότερη των 25 μέτρων από τον αιγιαλό για συγκεκριμένες τουριστικές χρήσεις πλην υποδομών για ΑμεΑ. Η ρύθμιση αυτή θεωρείται σημαντική γιατί μέχρι σήμερα υπήρχαν δυνατότητες για εγκαταστάσεις πολύ κοντά στη θάλασσα.

14/ Τι σημαίνει αυτό για την αγορά ακινήτων;

Το νέο χωροταξικό πλαίσιο αναμένεται να επηρεάσει τις αξίες γης. Μεγάλες ενιαίες ιδιοκτησίες 8, 12, 16 στρεμμάτων και άνω εκτιμάται ότι θα αποκτήσουν ακόμη μεγαλύτερη αξία, ιδίως σε δημοφιλή νησιά. Αντίθετα, μικρές εκτός σχεδίου ιδιοκτησίες ενδέχεται να χάσουν μέρος της επενδυτικής τους ελκυστικότητας για τουριστική αξιοποίηση.

15/ Τι αλλάζει για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις;

Το νέο Χωροταξικό ανοίγει για πρώτη φορά τον δρόμο για περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις ανάλογα με την τουριστική πίεση κάθε περιοχής. Η κατεύθυνση που δίνεται είναι να προβλέπονται: περιορισμοί στις νέες άδειες Airbnb, γεωγραφικές ζώνες περιορισμού ή ακόμη και πλήρους απαγόρευσης, αλλά και πάγωμα νέων Airbnb σε νεόδμητα σπίτια. Παράλληλα, για πρώτη φορά οι κλίνες της βραχυχρόνιας μίσθωσης θα συνυπολογίζονται στη φέρουσα ικανότητα μιας περιοχής, δηλαδή στον συνολικό βαθμό τουριστικής πίεσης.

16/ Πότε θα εφαρμοστούν τα μέτρα για τη βραχυχρόνια;

Μετά τη θεσμοθέτηση του Χωροταξικού θα υπάρξουν οι ρυθμίσεις για τη βραχυχρόνια μίσθωση, ώστε να θεσμοθετηθεί ένα νέο πλαίσιο που θα βάζει αυστηρούς όρους και κανόνες στα σπίτια τύπου Airbnb. Το νέο πλαίσιο θα δίνει τη δυνατότητα στο κράτος να επιβάλλει περιορισμούς στο μέλλον, ιδιαίτερα σε περιοχές με τουριστική πίεση.

17/ Τι ισχύει για τους επενδυτές που έχουν ήδη ώριμα επενδυτικά σχέδια;

Για τα ήδη ώριμα επενδυτικά σχέδια προβλέπεται ένα μεταβατικό στάδιο ώστε να μην ακυρωθούν επενδύσεις που έχουν ήδη προχωρήσει ουσιαστικά. Ειδικότερα, επενδυτές που έχουν αγοράσει ακίνητα, εκπονήσει μελέτες, υποβάλει φακέλους και έχουν λάβει πληρότητα περιβαλλοντικής αδειοδότησης έως την ημερομηνία ανακοίνωσης του σχεδίου θα μπορούν να συνεχίσουν με το προηγούμενο καθεστώς και να αξιοποιήσουν τις ευεργετικές διατάξεις του ισχύοντος χωροταξικού πλαισίου.

18/ Από πότε τίθεται σε ισχύ το νέο καθεστώς;

Το σχέδιο του νέου Χωροταξικού βρίσκεται σε διαδικασία διαβούλευσης και θα αποκτήσει κανονιστική ισχύ μετά την έκδοση της σχετικής ΚΥΑ και τη δημοσίευσή της σε ΦΕΚ.

19/ Είναι οριστικό το σχέδιο που παρουσιάστηκε;

Tο σχέδιο δεν είναι το τελικό. Τα δύο συναρμόδια υπουργεία, Περιβάλλοντος – Ενέργειας και Τουρισμού, έδωσαν προθεσμία έως τις 25 Μαΐου για την κατάθεση σχολίων και παρατηρήσεων από τους εμπλεκόμενους φορείς, ώστε να ληφθούν υπόψη στη διαμόρφωση της τελικής Κοινής Υπουργικής Απόφασης. Στόχος είναι το νέο Ειδικό Χωροταξικό να θεσμοθετηθεί έως τα τέλη Ιουνίου. Παράλληλα, έχουν συγκροτηθεί ομάδες εργασίας μεταξύ του υπουργείου και εκπροσώπων του ξενοδοχειακού κλάδου, προκειμένου να συζητηθούν οι παρατηρήσεις και τα αιτήματα των φορέων και να εξεταστεί ποια από αυτά θα μπορούσαν να ενσωματωθούν στο τελικό κείμενο.

 

Τροποποίηση νομοθεσίας ανελκυστήρων 2026: Ενσωμάτωση Οδηγίας (ΕΕ) 2024/2749

 Η νέα Κοινή Υπουργική Απόφαση (ΚΥΑ) τροποποιεί το υφιστάμενο πλαίσιο για τους ανελκυστήρες και τα κατασκευαστικά στοιχεία ασφάλειας. Στόχος είναι η διασφάλιση της ανθεκτικότητας της εσωτερικής αγοράς μέσω έκτακτων πρωτοκόλλων αξιολόγησης, όταν ενεργοποιείται η λειτουργία έκτακτης ανάγκης. Οι αλλαγές αφορούν την προτεραιοποίηση ελέγχων, παρεκκλίσεις από πρότυπα και ειδικές σημάνσεις για συναφή με την κρίση εμπορεύματα. Η εφαρμογή των νέων διατάξεων ξεκινά στις 30 Μαΐου 2026.

Ποιες αλλαγές επιφέρει η νέα ΚΥΑ;

Η απόφαση ενσωματώνει το άρθρο 6 της Οδηγίας (ΕΕ) 2024/2749, εισάγοντας μηχανισμούς απόκρισης σε περιόδους διατάραξης της εφοδιαστικής αλυσίδας ή της αγοράς. Θεσπίζονται διαδικασίες που ενεργοποιούνται αποκλειστικά υπό την προϋπόθεση σχετικής εκτελεστικής πράξης της Ευρωπαϊκής Επιτροπής.

Τι ορίζεται ως «εμπόρευμα συναφές με την κρίση»;

Στο άρθρο 2 προστίθενται νέοι ορισμοί που καθορίζουν το πεδίο εφαρμογής των έκτακτων μέτρων.

• Συναφή με την κρίση εμπορεύματα: Προϊόντα που κρίνονται απαραίτητα για την αντιμετώπιση μιας κρίσης.

• Λειτουργία έκτακτης ανάγκης στην εσωτερική αγορά: Το νομικό καθεστώς που επιτρέπει την ενεργοποίηση των ειδικών διατάξεων.

Πώς επηρεάζεται η αξιολόγηση συμμόρφωσης;

Σε περιόδους κρίσης, οι κοινοποιημένοι οργανισμοί υποχρεούνται να δίνουν απόλυτη προτεραιότητα στις αιτήσεις που αφορούν συναφή με την κρίση εμπορεύματα. Η προτεραιοποίηση αυτή δεν πρέπει να επιφέρει πρόσθετο, δυσανάλογο κόστος για τους εγκαταστάτες ή τους κατασκευαστές.

Παρέκκλιση από τις συνήθεις διαδικασίες

Η αρμόδια αρχή δύναται να εγκρίνει τη διάθεση στην αγορά προϊόντων για τα οποία δεν έχει ολοκληρωθεί η τυπική αξιολόγηση συμμόρφωσης από κοινοποιημένο οργανισμό, εφόσον αποδεικνύεται η τήρηση των ουσιωδών απαιτήσεων υγείας και ασφάλειας.

• Η έγκριση αυτή μπορεί να επεκταθεί σε όλη την ΕΕ μέσω εκτελεστικής πράξης της Επιτροπής.

• Ο εγκαταστάτης ή κατασκευαστής οφείλει να υποβάλει υπεύθυνη δήλωση (μέσω gov.gr) για τη συμμόρφωση του προϊόντος.

Σήμανση και Ιχνηλασιμότητα

Τα προϊόντα που κυκλοφορούν υπό το καθεστώς παρέκκλισης δεν φέρουν σήμανση CE. Αντ’ αυτού, φέρουν σαφή πληροφορία στην ελληνική γλώσσα ότι διατίθενται ως συναφή με την κρίση εμπορεύματα.

Τεκμήριο συμμόρφωσης και κοινές προδιαγραφές

Σε περίπτωση έλλειψης εναρμονισμένων προτύπων κατά την κρίση, η Ευρωπαϊκή Επιτροπή μπορεί να θεσπίσει κοινές προδιαγραφές.

• Προϊόντα που συμμορφώνονται με αυτές τεκμαίρεται ότι καλύπτουν τις ουσιώδεις απαιτήσεις ασφάλειας.

• Μετά τη λήξη της περιόδου έκτακτης ανάγκης, το τεκμήριο συμμόρφωσης παύει να ισχύει για νέες διαθέσεις στην αγορά.

Ανάλυση Επιπτώσεων

Η θεσμοθέτηση αυτών των διαδικασιών αλλάζει ριζικά τη διαχείριση κινδύνου για τους επαγγελματίες του κλάδου.

1. Για τους Εγκαταστάτες/Κατασκευαστές: Παρέχεται μια “βαλβίδα εκτόνωσης” σε περιπτώσεις αδυναμίας των κοινοποιημένων οργανισμών να ανταποκριθούν λόγω ανωτέρας βίας. Η ευθύνη μετακυλίεται στον οικονομικό φορέα μέσω της υπεύθυνης δήλωσης, γεγονός που απαιτεί αυστηρό εσωτερικό ποιοτικό έλεγχο.

2. Για την Εποπτεία της Αγοράς: Οι αρχές αποκτούν τη δυνατότητα αμοιβαίας συνδρομής μεταξύ κρατών μελών, με ανταλλαγή εμπειρογνωμόνων και ενίσχυση των δομών δοκιμών.

3. Για τους Επενδυτές: Μειώνεται ο κίνδυνος πλήρους παύσης εργασιών σε μεγάλα έργα λόγω γραφειοκρατικών ή εφοδιαστικών εμπλοκών σε διεθνές επίπεδο.

Πότε ξεκινά η εφαρμογή;

Η ισχύς της απόφασης άρχισε με τη δημοσίευσή της στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως στις 14 Μαΐου 2026. Ωστόσο, η ουσιαστική εφαρμογή των τεχνικών διατάξεων του άρθρου 2 (έκτακτες διαδικασίες) ξεκινά επίσημα στις 30 Μαΐου 2026.

Μπορείτε να κατεβάσετε την απόφαση από εδώ

Πηγή: B2green.gr

Τέρμα η δόμηση στα 4 στρέμματα – Απαιτούνται από 8 έως 16 στρέμματα εκτός σχεδίου για νέα ξενοδοχεία

By IDnews

 Ποιες περιοχές της χώρας μπήκαν στο «κόκκινο» με το νέο Ειδικό Χωροταξικό Σχέδιο για τον Τουρισμό. Τι σηματοδοτεί η κατάργηση της δόμησης στα 4 στρέμματα και το πουσάρισμα μεγάλων επενδύσεων.

Πληθώρα συζητήσεων και αντιδράσεων θα προκαλέσει η κεντρική πρόβλεψη του νέου Ειδικού Χωροταξικού Σχεδίου για τον Τουρισμό που παρουσιάστηκε σήμερα Δευτέρα (11/5) από τους υπουργούς ΠΕΝ και Τουρισμού, Σταύρο Παπασταύρου και Όλγα Κεφαλογιάννη.

Όπου κεντρική πρόβλεψη και σημείο αντιπαράθεσης είναι η κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης στα 4 στρέμματα και η πρόβλεψη ότι πλέον θα απαιτούνται από 8 έως 16 στρέμματα για την ανάπτυξη τουριστικών μονάδων σε εκτός σχεδίου περιοχές.

Το Ειδικό Χωροταξικό για τον Τουρισμό, όπως παρουσιάστηκε, προβλέπει 5 κατηγορίες ανάπτυξης με βάση την ένταση του τουριστικού φαινομένου, λαμβάνοντας κυρίως υπόψη τον αριθμό των τουριστικών κλινών σε σχέση με την έκταση και τον μόνιμο πληθυσμό κάθε Δημοτικής Ενότητας.

Ανάλογα με την κατηγοριοποίηση μιας περιοχής αυξάνεται η εκτός σχεδίου έκταση που απαιτείται να έχει ένας ιδιοκτήτης προκειμένου να την αξιοποιήσει για τουριστική ανάπτυξη.

1] Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης

Δίνεται προτεραιότητα κυρίως στην αναβάθμιση και τον εκσυγχρονισμό υφιστάμενων καταλυμάτων, με αυστηρότερους όρους για τη δημιουργία νέων τουριστικών μονάδων. Για νέα ξενοδοχεία σε εκτός σχεδίου περιοχές απαιτούνται τουλάχιστον 16 στρέμματα. Στα νησιά της κατηγορίας αυτής προβλέπεται ανώτατο όριο έως 100 κλίνες για νέα τουριστικά καταλύματα.

Στο «κόκκινο» είναι  18 δημοτικές ενότητες σε Μύκονο, Τήνος, Σαντορίνη, Σκιάθο, Λαγανά, Χερσόνησο, Κέρκυρα, κ.ά. 

2] Αναπτυγμένες περιοχές

Διατηρείται η έμφαση στην ποιοτική αναβάθμιση, αλλά με ηπιότερους περιορισμούς. Το ελάχιστο γήπεδο για νέα ξενοδοχεία εκτός σχεδίου αυξάνεται στα 12 στρέμματα, ενώ στα νησιά της κατηγορίας αυτής επιτρέπονται μονάδες έως 350 κλίνες. Παράλληλα, ενισχύονται οι ειδικές μορφές τουρισμού και η ανάπτυξη σύγχρονων τουριστικών υποδομών.

3] Αναπτυσσόμενες περιοχές

Προβλέπεται μεγαλύτερη δυνατότητα ανάπτυξης νέων τουριστικών δραστηριοτήτων και καταλυμάτων, με στόχο τη σταδιακή ενίσχυση του τουριστικού προϊόντος. Για την ανάπτυξη νέων ξενοδοχείων εκτός σχεδίου απαιτούνται 8 στρέμματα.

4] Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης

 Δίνεται έμφαση στην ήπια ανάπτυξη νέων προορισμών και στην αξιοποίηση των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών κάθε περιοχής. Και σε αυτές τις περιοχές η ανάπτυξη νέων ξενοδοχείων σε εκτός σχεδίου γη απαιτεί 8 στρέμματα.

5] Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης

Αφορούν κυρίως ειδικές μορφές τουρισμού, όπως ορεινός, ιαματικός, θαλάσσιος ή καταδυτικός τουρισμός. Η απαιτούμενη εκτός σχεδίου έκταση για την ανάπτυξη νέων ξενοδοχείων είναι τα 8 στρέμματα.

Και όλα αυτά υπό αίρεση

Το θέμα είναι ότι οι προβλέψεις αυτές είναι υπό αίρεση καθώς ο αριθμός των εκτός σχεδίου στρεμμάτων που απαιτείται μπορεί να ανατραπεί.

Όπως χαρακτηριστικά αναφέρεται οι προβλέψεις ισχύουν:

«Μέχρι τον καθορισμό χρήσεων γης, όρων και περιορισμών δόμησης από εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου, για τις περιοχές κατηγορίας Α, Β, Γ και Δ, η ελάχιστη αρτιότητα στα γήπεδα εκτός σχεδίου είναι: (Α) 16 στρέμματα, (Β) 12 στρέμματα, ενώ στις περιοχές (Γ) και (Δ) ΚΑΙ (Ε) προϋπόθεση είναι τα 8 στρέμματα».

Όπου εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου είναι τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια και τα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια. Για να το κάνουμε λιανά, αυτό το «μέχρι» χωράει πολύ νερό. Δηλαδή, «κλείνει το μάτι» για ανατροπή μετά την εκπόνηση ΤΠΣ και ΕΠΣ. Και αυτό γιατί η κεντρική αντίδραση θα είναι ότι η πρόβλεψη για εκτός σχεδίου εκτάσεις από 8 έως 16 στρέμματα, πουσάρει τις μεγάλες επενδύσεις και φέρνει σε ασφυξία τους ιδιοκτήτες εκτός σχεδίου οικοπέδων κάτω των 8 στρεμμμάτων.

Κτηματολόγιο και Πολεοδομία: Δορυφορικός έλεγχος σε κάθε ακίνητο

 Σε μια νέα εποχή εισέρχεται το ελληνικό Κτηματολόγιο και η σύνδεση του με την πολεοδομία, καθώς με τη χρήση τεχνητής νοημοσύνης και σύγχρονων δορυφορικών δεδομένων, η καταγραφή της ακίνητης περιουσίας παύει να βασίζεται αποκλειστικά σε δηλώσεις και συμβόλαια και οικοδομικές άδειες. Για πρώτη φορά, το κράτος αποκτά τη δυνατότητα να αποτυπώνει δυναμικά τη χρήση της γης και να εντοπίζει κάθε αλλαγή στη δόμηση.

Η εξέλιξη αυτή, που συνδέεται με το έργο του Ταμείου Ανάκαμψης για τον εντοπισμό αυθαίρετης δόμησης και ενισχύεται από τη νομοθεσία των τελευταίων ετών, μετατρέπει το Κτηματολόγιο σε μια ενιαία ψηφιακή υποδομή, η οποία επηρεάζει τη φορολογία, την πολεοδομία, τον χωροταξικό σχεδιασμό και τον έλεγχο της αυθαίρετης δόμησης.

-Πώς θα εντοπίζονται και θα παρακολουθούνται τα αυθαίρετα;

Ο εντοπισμός θα γίνεται μέσω σύγκρισης δορυφορικών εικόνων διαφορετικών χρονικών περιόδων, με τη συνδρομή αλγορίθμων που ανιχνεύουν νέες κατασκευές ή μεταβολές. Τα δεδομένα θα συμπληρώνονται από ελέγχους με drones και επιτόπιες αυτοψίες ειδικών κλιμακίων. Η παρακολούθηση θα είναι συνεχής, επιτρέποντας τον άμεσο εντοπισμό νέας αυθαίρετης δόμησης — τουλάχιστον σε επίπεδο καταγραφής.

Παράδειγμα:

Σε μια εκτός σχεδίου περιοχή, ένας ιδιοκτήτης κατασκευάζει ένα νέο κτίσμα μετά το 2011 χωρίς άδεια.

Το σύστημα, συγκρίνοντας δορυφορικές εικόνες του 2011 με πρόσφατες λήψεις, εντοπίζει μια νέα κατασκευή που δεν υπήρχε. Η αλλαγή «σημαίνεται» αυτόματα. Στη συνέχεια:

• γίνεται διασταύρωση με τις οικοδομικές άδειες

• αν δεν υπάρχει άδεια, ενεργοποιείται έλεγχος

• αποστέλλεται κλιμάκιο για επιτόπια επιβεβαίωση

-Πώς θα ελεγχθούν τα παλιά αυθαίρετα;

Πάλι ο εντοπισμός θα γίνεται μέσω σύγκρισης και συγκεκριμένα της δορυφορικής εικόνας που θα καταγραφεί τη δόμηση στις 27 Ιουλίου 2011 που είναι και η κόκκινη γραμμή για το δικαίωμα τακτοποίησης των αυθαιρέτων.

Παράδειγμα:

Σε μια εκτός σχεδίου περιοχή, ένας ιδιοκτήτης κάνει μία προσθήκη αυθαίρετη σε μία κατοικία που χτίστηκε με νόμιμη οικοδομική άδεια. Η προσθήκη δηλώνεται ότι έγινε πριν από το 2011.

Το σύστημα, ελέγχει την δορυφορική εικόνα του 2011 και εντοπίζει αν όντως η προσθήκη υπάρχει. Σε περίπτωση που δεν εντοπιστεί Στη συνέχεια:

• γίνεται διασταύρωση με τα δικαιολογητικά της δήλωσης υπαγωγής στο σύστημα αυθαιρέτων

• ανακαλείται η δήλωση.

-Πώς θα συνδέεται η καταγραφή του Κτηματολογίου με τη φορολογία;

Η διασύνδεση θα γίνεται μέσω διασταύρωσης δεδομένων με τη φορολογική διοίκηση. Η πραγματική εικόνα ενός ακινήτου (επιφάνεια, χρήση, εγκαταστάσεις) θα συγκρίνεται με τα δηλωμένα στοιχεία. Σε περίπτωση αποκλίσεων, θα ενεργοποιούνται διαδικασίες ελέγχου και, εφόσον επιβεβαιωθούν, ενδέχεται να προκύψουν φορολογικές προσαρμογές.

Παράδειγμα:

Ένα αγροτεμάχιο δηλώνεται ως καλλιεργήσιμο, αλλά στη δορυφορική εικόνα εμφανίζεται πλέον να φιλοξενεί αποθήκη ή μικρή κατοικία.

Το σύστημα μπορεί να εντοπίσει τη μεταβολή και να τη διασταυρώσει με τα φορολογικά στοιχεία.

Τι σημαίνει αυτό πρακτικά;

• εντοπίζονται μη δηλωμένες κατασκευές

• ελέγχονται τα τετραγωνικά που δηλώνονται

• μπορεί να προκύψουν διορθώσεις σε φόρους ή τέλη

-Πώς θα συνδεθεί το Κτηματολόγιο με τα πολεοδομικά δεδομένα;

Το σύστημα θα ενσωματώνει δεδομένα από οικοδομικές άδειες (e-Άδειες), δηλώσεις αυθαιρέτων και πολεοδομικά στοιχεία. Έτσι, κάθε καταγραφή θα μπορεί να ελέγχεται ως προς τη νομιμότητα της δόμησης. Σε περίπτωση ασυμφωνίας μεταξύ άδειας και πραγματικής κατάστασης, θα ενεργοποιείται διοικητικός έλεγχος από τις αρμόδιες υπηρεσίες.

Παράδειγμα:

Σε ένα οικόπεδο υπάρχει οικοδομική άδεια για 100 τ.μ., αλλά η δορυφορική εικόνα δείχνει επέκταση στα 140 τ.μ.

Το σύστημα:

• συγκρίνει άδεια και πραγματική εικόνα

• εντοπίζει την απόκλιση

• μπορεί να ενεργοποιήσει έλεγχο αυθαιρεσίας

-Πώς θα συνδεθεί με τον χωροταξικό σχεδιασμό;

Το Κτηματολόγιο θα διαλειτουργεί με δεδομένα χωροταξίας, όπως δασικοί χάρτες, αιγιαλοί, ζώνες προστασίας και χρήσεις γης. Αυτό σημαίνει ότι θα μπορεί να εντοπίζει όχι μόνο αυθαίρετα κτίσματα, αλλά και παραβάσεις χρήσεων γης, συμβάλλοντας στον έλεγχο του χωρικού σχεδιασμού σε πραγματικό χρόνο.

Παράδειγμα:

Σε περιοχή κοντά σε δάσος εμφανίζονται νέες εκχερσώσεις ή κατασκευές.

Με τα νέα δεδομένα:

• εντοπίζεται η αλλαγή χρήσης γης

• διασταυρώνεται με δασικούς χάρτες

• μπορεί να ενεργοποιηθεί έλεγχος προστασίας περιβάλλοντος.

-Πώς θα αντιμετωπιστούν οι αποκλίσεις από τα παλιά συμβόλαια και τοπογραφικά;

Η υψηλή ακρίβεια των νέων δεδομένων ενδέχεται να αναδείξει διαφορές σε όρια και επιφάνειες. Οι περιπτώσεις αυτές δεν μπορούν να επιλυθούν μόνο τεχνικά, αλλά απαιτούν θεσμικές διαδικασίες διόρθωσης, ώστε να διασφαλιστεί η ασφάλεια δικαίου.

Παράδειγμα:

Δύο όμορα οικόπεδα έχουν όρια που καθορίστηκαν πριν 40 χρόνια, με παλαιό τοπογραφικό. Η νέα ψηφιακή αποτύπωση δείχνει μικρή επικάλυψη.

Για πρώτη φορά, το σύστημα «βλέπει» τη διαφορά.

Τι ακολουθεί;

• πιθανή ένδειξη απόκλισης στο Κτηματολόγιο

• ανάγκη διόρθωσης ή επανακαθορισμού ορίων

• ενδεχόμενη διαφωνία μεταξύ ιδιοκτητών.

-Πώς θα γίνεται η επικαιροποίηση των δεδομένων;

Η ενημέρωση θα είναι συνεχής, μέσω δορυφορικών δεδομένων και περιοδικών εναέριων αποτυπώσεων. Παράλληλα, θα ενσωματώνονται νέα διοικητικά δεδομένα (άδειες, δηλώσεις κ.λπ.). Ωστόσο, πριν αποκτήσουν διοικητική ισχύ, τα δεδομένα θα πρέπει να επιβεβαιώνονται μέσω ελεγκτικών διαδικασιών.

-Πώς θα επηρεαστούν οι μεταβιβάσεις ακινήτων;

Η νέα ψηφιακή εικόνα των ακινήτων θα επηρεάσει άμεσα και τις μεταβιβάσεις, καθώς κάθε ακίνητο θα πρέπει να «ταιριάζει» πλήρως με τα καταγεγραμμένα δεδομένα.

Παράδειγμα:

Ένας ιδιοκτήτης θέλει να πουλήσει ένα σπίτι που στο συμβόλαιο αναγράφεται ως 90 τ.μ., αλλά στη νέα αποτύπωση εμφανίζεται ως 105 τ.μ. λόγω παλαιότερης αυθαίρετης επέκτασης που δεν έχει δηλωθεί.

Τι σημαίνει αυτό στην πράξη;

• δεν μπορεί να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση χωρίς τακτοποίηση

• απαιτείται διόρθωση στοιχείων σε Κτηματολόγιο και Ε9

• ενδέχεται να προκύψουν πρόσθετα κόστη και καθυστερήσεις.

-Πώς θα προστατεύεται ο πολίτης σε περίπτωση λάθους του συστήματος;

Παρά την ακρίβεια των συστημάτων, δεν αποκλείονται σφάλματα.

Παράδειγμα:

Ένα σκίαστρο ή ημιυπαίθριος χώρος μπορεί να καταγραφεί ως κλειστός χώρος.

Στην πράξη:

• απαιτείται δυνατότητα ένστασης

• θα πρέπει να προσκομίζονται στοιχεία από μηχανικό

• η τελική κρίση δεν θα βασίζεται μόνο στο σύστημα.

-Ποιά είναι η τεχνολογική βάση του νέου συστήματος;

Το ολοκληρωμένο σύστημα που θα δημιουργηθεί θα κουμπώνει πάνω σε έναν ψηφιακό χάρτη, όπου με την χρήση των Γεωγραφικών Συστημάτων Πληροφοριών (G.I.S.),της Τεχνικής Νοημοσύνης και με συνεχόμενες νέες και επαναληπτικές λήψεις των ακινήτων, θα γίνεται ο έλεγχος.

Ειδικότερα, στο πλαίσιο του έργου, θα γίνει:

-Εφαρμογή αλγορίθμων Τεχνητής Νοημοσύνης σε ιστορικό υπόβαθρο αναφοράς 2011 και σε πρόσφατο υπόβαθρο 2024 (ορθοεικόνες), τα οποία έχουν παραχθεί από δορυφορικές εικόνες και θα διατεθούν από το υπουργείο Περιβάλλοντος και το ΤΕΕ, με σκοπό τη σύγκριση και τον εντοπισμό της διαφοράς των κτιρίων από το 2011 έως το 2024 και την εξαγωγή των περιγραμμάτων τους σε έκταση 30.000 km2.

-Γεωαναφορά των τοπογραφικών διαγραμμάτων των οικοδομικών αδειών των Υπηρεσιών Δόμησης (έως το 2019) και μετάπτωση των τοπογραφικών διαγραμμάτων από το e-Αδειες (από το 2019 και μετά) για τον εντοπισμό των κτιρίων μετά το 2011 χωρίς οικοδομική άδεια.

-Παραγωγή ψηφιακού ορθοφωτοχάρτη ακρίβειας έως 20 cm, από αεροφωτογράφηση για την κάλυψη 20.000 τετραγωνικών χιλιομέτρων της χώρας, επιπλέον των περιοχών που έχουν ήδη καλυφθεί κατά την περίοδο 2022-2024, στο πλαίσιο των έργων Ενιαίος Ψηφιακός Χάρτης

–Παραγωγή 3D μητρώο κτιρίων, με έμφαση σε παράλιες ζώνες και κατά προτεραιότητα σε περιοχές με αυξημένα προβλήματα αυθαίρετης δόμησης.

-Δημιουργία τρισδιάστατης ψηφιοποίησης περίπου ενός εκατομμυρίου κτισμάτων, με υπολογισμό της κάλυψης, της συνολικής δομημένης επιφάνειας, του υψομέτρου βάσης και κορυφής και τη δημιουργία 3D μητρώου κτιρίων.

-Ανάπτυξη εφαρμογών, εργαλείων και ηλεκτρονικών υπηρεσιών στο πληροφοριακό σύστημα «Ενιαίος Ψηφιακός Χάρτης» για την υλοποίηση της διαδικτυακής πλατφόρμας χωρικού εντοπισμού και αξιολόγησης της εν δυνάμει αυθαίρετης δόμησης με συνδυασμό χωρικής ανάλυσης, πολυκριτηριακής επεξεργασίας και χρήση βαθιάς μηχανικής μάθησης και προσαρμοσμένων αλγορίθμων ΑΙ.

-Ανάλυση και επεξεργασία από τις ψηφιοποιημένες και γεωκωδικοποιημένες άδειες οικοδομών, καθώς και κάθε στοιχείο από τις πλατφόρμες για τις οικοδομικές άδειες, της υπαγωγής αυθαιρέτων, της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας και στοιχεία του Κτηματολογίου, των δασικών χαρτών, του αιγιαλού, κ.λπ.

Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ,
τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού

πηγή news.b2green.gr