Κτηματολόγιο: για ποια λάθη γλιτώνουν τα δικαστήρια χιλιάδες ιδιοκτήτες

 Νέα απόφαση του Ελληνικού Κτηματολογίου καθιερώνει υποχρεωτικές διοικητικές διορθώσεις σε τρεις κατηγορίες σφαλμάτων των αρχικών εγγραφών. Οι ιδιοκτήτες μπορούν να ζητούν την αποκατάσταση λαθών που προέκυψαν κατά την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης, ενώ τα Κτηματολογικά Γραφεία υποχρεούνται να προχωρούν στις διορθώσεις, εφόσον συντρέχουν οι προβλεπόμενες προϋποθέσεις.

♦ Η νέα ρύθμιση αφορά περιπτώσεις στις οποίες αιτήσεις και εκθέσεις διόρθωσης δεν εφαρμόστηκαν στα τελικά κτηματολογικά στοιχεία, καθώς και λάθη στη σήμανση ακινήτων που επηρεάζονται από διορθώσεις.

♦ Οι τρεις κατηγορίες σφαλμάτων με πρακτικά παραδείγματα, τα δικαιολογητικά που χρειάζονται, η διαδικασία υποβολής αίτησης, οι αρμοδιότητες των Κτηματολογικών Γραφείων και οι περιπτώσεις που εξακολουθούν να απαιτούν δικαστική επίλυση.

Νέα απόφαση για λάθη που έμειναν στις αρχικές εγγραφές

Διοικητική οδό αποκατάστασης συγκεκριμένων σφαλμάτων στις αρχικές κτηματολογικές εγγραφές καθιερώνει το Ελληνικό Κτηματολόγιο, αντιμετωπίζοντας προβλήματα που προέκυψαν κατά την επιτάχυνση και ολοκλήρωση της κτηματογράφησης. Η απόφαση 449/13 του Διοικητικού Συμβουλίου του Ελληνικού Κτηματολογίου, που δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ Β΄ 6523/27.10.2026, καθορίζει τρεις περιπτώσεις πρόδηλων σφαλμάτων για τις οποίες προβλέπεται υποχρεωτική διόρθωση.

Το πρόδηλο σφάλμα είναι λάθος κτηματολογικής εγγραφής που μπορεί να διαπιστωθεί με βάση τα διαθέσιμα επίσημα στοιχεία και να διορθωθεί με την προβλεπόμενη διοικητική διαδικασία.

Η ρύθμιση αποκτά ιδιαίτερη σημασία σε ένα περιβάλλον, όπου χιλιάδες λάθη και εκκρεμότητες της κτηματογράφησης ταλαιπωρούν ιδιοκτήτες, μηχανικούς και επαγγελματίες της αγοράς ακινήτων, προκαλώντας καθυστερήσεις σε μεταβιβάσεις, τεχνικές εργασίες και άλλες συναλλαγές.

Η νέα απόφαση αφορά ειδικά κτηματογραφημένες περιοχές σε όλη τη χώρα, στις οποίες η περαίωση της κτηματογράφησης πραγματοποιήθηκε εσπευσμένα με τις διαδικασίες επιτάχυνσης των νόμων 4821/2021 και 5142/2024.

Πρώτη κατηγορία: διορθώσεις που είχαν γίνει αποδεκτές αλλά δεν εφαρμόστηκαν

Η πρώτη κατηγορία αφορά ιδιοκτήτες οι οποίοι είχαν ακολουθήσει τη διαδικασία διόρθωσης των κτηματολογικών στοιχείων τους, αλλά οι σχετικές εκθέσεις δεν εφαρμόστηκαν, ολικά ή μερικά, κατά την αναμόρφωση των τελικών πινάκων και διαγραμμάτων.

Η απόφαση απαιτεί να έχουν συντρέξει σωρευτικά οι προβλεπόμενες προϋποθέσεις δημοσιοποίησης της έκθεσης, ενημέρωσης των ενδιαφερομένων και γνωστοποίησης στους θιγόμενους τρίτους ιδιοκτήτες.

Απαιτείται επίσης οι τρίτοι να έχουν συναινέσει ρητά ή να έχει επέλθει η προβλεπόμενη σιωπηρή αποδοχή και η αίτηση διόρθωσης να είχε χαρακτηριστεί παραδεκτή.

Πρακτικό παράδειγμα: Ιδιοκτήτης ζήτησε διόρθωση κτηματολογικών στοιχείων που επηρέαζε γειτονική ιδιοκτησία. Η έκθεση δημοσιοποιήθηκε, ο γείτονας ενημερώθηκε και συναίνεσε. Παρά την ολοκλήρωση της προβλεπόμενης διαδικασίας, η διόρθωση δεν ενσωματώθηκε στα τελικά στοιχεία.

Με τη νέα απόφαση, το λάθος αυτό μπορεί να διορθωθεί υποχρεωτικά από το αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο, εφόσον αποδεικνύονται όλες οι απαιτούμενες προϋποθέσεις.

Δεύτερη κατηγορία: εκθέσεις που παραλείφθηκαν από τα τελικά στοιχεία

Η δεύτερη περίπτωση αφορά εκθέσεις διόρθωσης της παραγράφου 8 του άρθρου 6Α του ν. 2308/1995, οι οποίες δεν συνδέονται με τις αιτήσεις της παραγράφου 9 του ίδιου άρθρου και δεν εφαρμόστηκαν κατά την τελική αναμόρφωση των κτηματολογικών πινάκων και διαγραμμάτων.

Η νέα ρύθμιση επιτρέπει την αποκατάσταση αυτών των παραλείψεων μέσω της διαδικασίας πρόδηλου σφάλματος.

Πρακτικό παράδειγμα: Κατά την επεξεργασία της κτηματογράφησης συντάχθηκε έκθεση που προέβλεπε συγκεκριμένη διόρθωση. Όταν ολοκληρώθηκε η κτηματογράφηση, η διόρθωση δεν είχε περαστεί στον τελικό πίνακα ή στο διάγραμμα.

Ο ιδιοκτήτης μπορεί να επικαλεστεί την έκθεση και τη διαπιστωμένη παράλειψη εφαρμογής της, ζητώντας να διορθωθεί η αρχική εγγραφή. Για τους μηχανικούς, κρίσιμη είναι η σύγκριση του περιεχομένου της έκθεσης με τον τελικό κτηματολογικό πίνακα και το αντίστοιχο διάγραμμα.

Τρίτη κατηγορία: ακίνητα που σημειώθηκαν λανθασμένα ως επηρεαζόμενα

Η τρίτη κατηγορία αφορά λάθη στη σήμανση των αρχικών κτηματολογικών εγγραφών σχετικά με τις αιτήσεις διόρθωσης. Η απόφαση καλύπτει τόσο περιπτώσεις στις οποίες ένα ακίνητο σημειώθηκε ως επηρεαζόμενο χωρίς να επηρεάζεται πραγματικά όσο και περιπτώσεις στις οποίες παραλείφθηκε η σήμανση ακινήτου που επηρεαζόταν.

Πρακτικό παράδειγμα: Σε αίτηση διόρθωσης που αφορά δύο γεωτεμάχια σημειώθηκε λανθασμένα και τρίτο ακίνητο, το οποίο δεν συνδέεται με την αιτούμενη μεταβολή.

Αντίστοιχα, μπορεί να παραλείφθηκε από τη σήμανση γειτονικό ακίνητο το οποίο πράγματι επηρεαζόταν. Και στις δύο περιπτώσεις προβλέπεται διοικητική αποκατάσταση του σφάλματος, με βάση τα στοιχεία της αρχικής διαδικασίας.

Πώς υποβάλλεται η αίτηση διόρθωσης

Η διόρθωση πραγματοποιείται είτε αυτεπάγγελτα από το Κτηματολογικό Γραφείο είτε κατόπιν αίτησης προσώπου που έχει έννομο συμφέρον. Σύμφωνα με το άρθρο 2 της νέας απόφασης, όταν υποβάλλεται αίτηση, αυτή καταχωρίζεται στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου. Ο ενδιαφερόμενος πρέπει να προσδιορίσει το ακίνητο, το σφάλμα που ζητά να διορθωθεί και τη διορθωτική ενέργεια που επιδιώκει.

Το Ελληνικό Κτηματολόγιο διαθέτει υπηρεσία ηλεκτρονικής υποβολής αιτήσεων εξωδικαστικών διορθώσεων, στην οποία καταχωρίζονται τα στοιχεία του ακινήτου, η κατηγορία σφάλματος, η περιγραφή του και τα σχετικά έγγραφα.

Η διαθεσιμότητα της ηλεκτρονικής διαδικασίας εξαρτάται από την κατηγορία της αίτησης και τις υπηρεσίες που υποστηρίζονται. Όπου απαιτούνται ειδικές κοινοποιήσεις ή άλλες διαδικαστικές ενέργειες που δεν καλύπτονται ηλεκτρονικά, εφαρμόζεται η προβλεπόμενη υποβολή στο αρμόδιο Γραφείο.

Ποια δικαιολογητικά χρειάζονται για να αποδειχθεί το λάθος

Τα δικαιολογητικά πρέπει να αποδεικνύουν ότι το σφάλμα υπάγεται σε μία από τις περιπτώσεις της νέας απόφασης. Ανάλογα με την υπόθεση, κρίσιμα στοιχεία είναι η αρχική αίτηση διόρθωσης, η σχετική έκθεση του άρθρου 6Α του ν. 2308/1995, τα αποδεικτικά δημοσιοποίησης και ενημέρωσης των ενδιαφερομένων, οι συναινέσεις ή τα στοιχεία σιωπηρής αποδοχής, καθώς και οι τελικοί κτηματολογικοί πίνακες και τα διαγράμματα.

Χρήσιμα μπορούν επίσης να είναι το κτηματολογικό φύλλο, το απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος και άλλα έγγραφα που τεκμηριώνουν την παράλειψη ή τη λανθασμένη καταχώριση.

Η τεχνική σύγκριση των εγκεκριμένων ή αποδεκτών στοιχείων με τις αρχικές εγγραφές μπορεί να αναδείξει με σαφήνεια την απόκλιση που χρειάζεται διόρθωση.

Υποχρεωτική διόρθωση από το Κτηματολογικό Γραφείο

Το σημαντικότερο στοιχείο της απόφασης είναι ότι ο Προϊστάμενος του αρμόδιου Κτηματολογικού Γραφείου ή άλλο νόμιμα εξουσιοδοτημένο πρόσωπο με αποφασιστική αρμοδιότητα υποχρεούται να διορθώνει τα συγκεκριμένα πρόδηλα σφάλματα.

Η ρύθμιση συνδέεται με το άρθρο 18 του ν. 2664/1998, που ρυθμίζει τη διόρθωση πρόδηλων σφαλμάτων και περιλαμβάνει διατάξεις για τη διαδικασία εξέτασης των αιτήσεων.

Η υποχρεωτική διόρθωση ισχύει όταν αποδεικνύεται η συνδρομή των νόμιμων προϋποθέσεων. Το άρθρο 18 προβλέπει, για τις ειδικότερα οριζόμενες περιπτώσεις του, προθεσμία 30 εργάσιμων ημερών για διόρθωση ή αιτιολογημένη άρνηση, ενώ η εφαρμογή των ειδικών διαδικαστικών κανόνων εξετάζεται ανά κατηγορία υπόθεσης.

Πότε εξακολουθεί να χρειάζεται δικαστική προσφυγή

Η νέα απόφαση καλύπτει συγκεκριμένα σφάλματα που μπορούν να διορθωθούν διοικητικά. Οι ουσιαστικές ιδιοκτησιακές διαφορές εξακολουθούν να αντιμετωπίζονται με τις προβλεπόμενες νομικές διαδικασίες.

Δικαστική επίλυση μπορεί να απαιτείται όταν αμφισβητείται η κυριότητα μεταξύ διαφορετικών προσώπων, όταν υπάρχει σύγκρουση τίτλων που χρειάζεται δικαστική αξιολόγηση ή όταν η επιδιωκόμενη διόρθωση θίγει δικαιώματα τρίτων χωρίς να πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις συναίνεσης.

Ειδικές διαδικασίες εφαρμόζονται επίσης για γεωμετρικές διορθώσεις που υπάγονται στο άρθρο 19 του ν. 2664/1998 και για ορισμένες υποθέσεις ακινήτων με ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη».

Εάν το Κτηματολογικό Γραφείο απορρίψει αίτηση ή δεν την εξετάσει κατά τον προβλεπόμενο τρόπο, ο ενδιαφερόμενος μπορεί να αναζητήσει την αντίστοιχη διοικητική ή δικαστική προστασία σύμφωνα με τον νόμο.

Η νέα ρύθμιση, επομένως, δημιουργεί συγκεκριμένη δυνατότητα αποφυγής δικαστικών διαδικασιών για λάθη που μπορούν να αποκατασταθούν με βάση ήδη υπάρχοντα στοιχεία.

Για ιδιοκτήτες και μηχανικούς, η ουσιαστική αλλαγή είναι η δυνατότητα να ζητούν την εφαρμογή διορθώσεων που είχαν παραλειφθεί κατά την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης, αξιοποιώντας μια ρητά προβλεπόμενη υποχρεωτική διοικητική διαδικασία.

Ολόκληρη η νέα απόφαση του Ελληνικού Κτηματολογίου για τα πρόδηλα σφάλματα

Η απόφαση 449/13 του Διοικητικού Συμβουλίου του ΝΠΔΔ «Ελληνικό Κτηματολόγιο», που δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ Β΄ 6523/27.10.2026, καθορίζει τις νέες περιπτώσεις υποχρεωτικής διόρθωσης πρόδηλων σφαλμάτων των αρχικών κτηματολογικών εγγραφών. Αφορά περιοχές στις οποίες η κτηματογράφηση ολοκληρώθηκε με εφαρμογή των διαδικασιών επιτάχυνσης των νόμων 4821/2021 και 5142/2024. Παρατίθεται το πλήρες κείμενο της νέας απόφασης, το οποίο έχει ως εξής: 

ΑΠΟΦΑΣΕΙΣ

Αριθμ. απόφ. ΔΣ 449/13

Καθορισμός περιπτώσεων προς αποκατάσταση πρόδηλων σφαλμάτων των αρχικών κτηματολογικών εγγραφών σε κτηματογραφημένες περιοχές μετά την επιτάχυνση της διαδικασίας κτηματογράφησης σύμφωνα με τους ν. 4821/2021 και 5142/2024.

ΤΟ ΔΙΟΙΚΗΤΙΚΟ ΣΥΜΒΟΥΛΙΟ ΤΟΥ ΝΠΔΔ ΕΛΛΗΝΙΚΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ

Έχοντας υπόψη:

1. Τον ν. 2308/1995 (Α’ 114) και ιδίως τα άρθρα 6 Α, 11 και 11 Α.

2. Τον ν. 2664/1998 (Α’ 275) και ιδίως την παρ. 4 του άρθρου 18, όπως προστέθηκε με την παρ. 2 του άρθρου 4 του ν. 5076/2023 (Α’ 207).

3. Τον ν. 4821/2021 (Α’ 134) και ιδίως το άρθρο 3.

4. Τον ν. 5142/2024 (Α’ 158) και ιδίως τα άρθρα 3 και 4.

5. Την υπ’ αρ. 2650112/14.10.2026 εισήγηση της Γενικής Διευθύντριας.

6. Το γεγονός ότι:

α) Από τις διατάξεις της παρούσας απόφασης δεν προκαλείται δαπάνη σε βάρος του κρατικού προϋπολογισμού, ούτε σε βάρος του προϋπολογισμού του Νομικού Προσώπου Δημοσίου Δικαίου με την επωνυμία «Ελληνικό Κτηματολόγιο» και

β) με τις διατάξεις της παρούσης εισάγεται νέα διοικητική διαδικασία με επίσημο τίτλο ««Καθορισμός νέων περιπτώσεων πρόδηλων σφαλμάτων των αρχικών κτηματολογικών εγγραφών σε κτηματογραφημένες περιοχές μετά την επιτάχυνση της διαδικασίας κτηματογράφησης (ν. 4821/2021 και ν. 5142/2024)», αποφασίζει:

Άρθρο 1

Κατά την έννοια του άρθρου 18 του ν. 2664/1998, στις κτηματογραφημένες περιοχές της χώρας όπου για την περαίωση της κτηματογράφησης εκδίδεται η προβλεπόμενη, σύμφωνα με τα άρθρα 11 και 11 Α του ν. 2308/1995, απόφαση, κατ’ επίκληση των ν. 4821/2021 και 5142/2024 λόγω επιτάχυνσης και επίσπευσης της διαδικασίας περαίωσης, κατά περίπτωση, ο Προϊστάμενος του κατά τόπον αρμόδιου Κτηματολογικού Γραφείου ή άλλο νόμιμα εξουσιοδοτημένο πρόσωπο που, κατά τις διατάξεις του ν. 4512/2018, διαθέτει αποφασιστική αρμοδιότητα, υποχρεούται στη διόρθωση πρόδηλων σφαλμάτων που εμφιλοχώρησαν στις αρχικές κτηματολογικές εγγραφές, ιδίως στις περιπτώσεις που:

1) Διαπιστώνεται μη εφαρμογή Εκθέσεων της παρ. 8 του άρθρου 6Α ν.2308/1995 που αφορούν αιτήσεις διόρθωσης της παρ. 9 του ίδιου άρθρου, εφόσον συντρέχουν σωρευτικά τα ακόλουθα:

αα) Οι σχετικές εκθέσεις δημοσιοποιήθηκαν,

ββ) οι αιτούντες ενημερώθηκαν για τη δημοσιοποίησή τους,

γγ) οι αιτούντες ενημέρωσαν τους τρίτους θιγόμενους ιδιοκτήτες και υπέβαλαν τα αποδεικτικά γνωστοποίησης μέσω των web εφαρμογών του Φορέα,

δδ) οι τρίτοι, για τις προτεινόμενες, σύμφωνα με τις εκθέσεις, διορθώσεις, συναίνεσαν ρητά, ή συνέτρεξε σιωπηρή αποδοχή και

εε) οι εκθέσεις, κατά την αναμόρφωση των τελικών κτηματολογικών πινάκων και διαγραμμάτων, δεν έτυχαν εφαρμογής, εν όλω ή εν μέρει, παρόλο που οι υποβληθείσες αιτήσεις διόρθωσης της παρ. 9 του άρθρου 6 Α ν. 2308/1995 χαρακτηρίστηκαν ως παραδεκτές.

2. Διαπιστώνεται κατά την αναμόρφωση των τελικών κτηματολογικών πινάκων και διαγραμμάτων μη εφαρμογή εκθέσεων της παρ. 8 του άρθρου 6 Α του ν. 2308/1995 που δεν αφορούν αιτήσεις διόρθωσης της παρ. 9 του ίδιου άρθρου.

3. Διαπιστώνονται σφάλματα κατά τη σήμανση στις αρχικές κτηματολογικές εγγραφές αιτήσεων διόρθωσης, που αφορούν είτε στη σήμανση μη επηρεαζομένων ακινήτων, είτε στην παράλειψη σήμανσης επηρεαζομένων ακινήτων.

Άρθρο 2

Η διόρθωση των σφαλμάτων του άρθρου 1 είναι υποχρεωτική και διενεργείται είτε ύστερα από αίτηση όποιου έχει έννομο συμφέρον, είτε αυτεπάγγελτα. Όταν υποβάλλεται αίτηση, αυτή καταχωρίζεται στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου.

Κατά τα λοιπά εφαρμόζεται το άρθρο 18 του ν. 2664/1998.

Άρθρο 3

Η ισχύς της παρούσας απόφασης αρχίζει από τη δημοσίευσή της στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.

Η απόφαση αυτή να δημοσιευθεί στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.

Αθήνα, 14 Οκτωβρίου 2026

Πηγή : ecopress.gr

Εκτός σχεδίου οικόπεδα: Αντίστροφη μέτρηση ενός μήνα για τους δρόμους – Τι μένει ανοιχτό για τα «τυφλά»

 Μέσα σε έναν μήνα το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας αναμένεται να εκδώσει τα κριτήρια για την κατηγοριοποίηση των δρόμων εκτός σχεδίου. Πρόκειται για εξέλιξη που μπορεί να ξεμπλοκάρει μεγάλο μέρος των εκκρεμών υποθέσεων εκτός σχεδίου δόμησης. Την πληροφορία μετέφερε ο πρόεδρος του ΤΕΕ Ζακύνθου, Γιώργος Μοθωναίος. Προήλθε από τη συνάντηση εργασίας της Τρίτης 20 Οκτωβρίου με την Υφυπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Μαριλένα Σούκουλη. Στη συνάντηση συμμετείχαν επίσης ο βουλευτής Ζακύνθου Διονύσιος Ακτύπης και ο Διονύσιος Σκαρτσής ως μέλος του ΤΕΕ.

- Advertisement -

«Στόχος είναι να βρεθούν λύσεις για την εκτός σχεδίου δόμηση. Η συζήτηση απέδωσε καρπούς, διότι το Υπουργείο είναι έτοιμο μέσα σε διάστημα ενός μήνα να βγάλει τα κριτήρια για την κατηγοριοποίηση των δρόμων», δήλωσε ο κ. Μοθωναίος. Εκτίμησε ότι η ρύθμιση θα λύσει πολλά από τα προβλήματα που αντιμετωπίζουν σήμερα οι ιδιοκτήτες εκτός σχεδίου οικοπέδων και οι μηχανικοί που χειρίζονται τις άδειές τους.

Ανοιχτό παραμένει το ζήτημα των «τυφλών» οικοπέδων, δηλαδή όσων δεν έχουν καμία πρόσβαση σε κοινόχρηστο χώρο. Για αυτά δεν ανακοινώθηκε συγκεκριμένη λύση, καθώς το πρόβλημα έχει κυρίως νομικό χαρακτήρα και σκοντάφτει στη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας. Η νομική υπηρεσία του Υπουργείου εξετάζει το ενδεχόμενο παράτασης ή άλλης ρύθμισης.

- Advertisement -

Στο τραπέζι βρέθηκαν επίσης τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, με στόχο να ολοκληρωθούν μέσα στο 2027 με εξασφαλισμένη χρηματοδότηση από το Ταμείο Ανάκαμψης. Συζητήθηκαν ακόμη η καταγραφή του οδικού δικτύου και η διαμόρφωση των Προεδρικών Διαταγμάτων. Τέλος, ενημερώθηκαν οι συμμετέχοντες για νέα ενιαία ψηφιακή πλατφόρμα αδειών δόμησης και πολεοδομικών θεμάτων, που ετοιμάζεται σε συνεργασία με το Υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης.

Διαβάστε αναλυτικά τι αναφέρεται στην αρχική δημοσίευση του imerazante.gr:

Πραγματοποιήθηκε την Τρίτη 20 Οκτωβρίου η συνάντηση του ΤΕΕ Ζακύνθου με την ηγεσία του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Στην συνάντηση εργασίας με την Υφυπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Μαριλένα Σούκουλη , έλαβαν μέρος ο Βουλευτής Ζακύνθου Διονύσιος Ακτύπης, ο Πρόεδρος του Συλλόγου Μηχανικών και του ΤΕΕ Ζακύνθου Γιώργος Μοθωναίος και ο κ. Διονύσιος Σκαρτσής, ως μέλος του ΤΕΕ.

Διον. Ακτύπης: «Τάξη στον χώρο αλλά με ταυτόχρονη προστασία της αξίας κάθε περιουσίας»

Σε ανακοίνωσή του ο Βουλευτής Ζακύνθου, εστιάζει ιδιαίτερα στην σημασία των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων, που, σύμφωνα με τον ίδιο, διευθετούν χρόνιες εκκρεμότητες. «Στο επίκεντρο βρέθηκαν τα ανοιχτά ζητήματα της Ζακύνθου που άπτονται των αρμοδιοτήτων του Υπουργείου, με ιδιαίτερη έμφαση στα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια. Πρόκειται για μια μεγάλη μεταρρύθμιση που βάζει τάξη στον χώρο και αντιμετωπίζει εκκρεμότητες δεκαετιών. Παρά τους περιορισμένους πόρους της χώρας, η κυβέρνηση επέλεξε να διαθέσει σημαντική χρηματοδότηση από το Ταμείο Ανάκαμψης για τον πολεοδομικό σχεδιασμό, χωρίς να επιβαρυνθούν οικονομικά οι δήμοι και οι περιφέρειες», αναφέρει.

Παράλληλα, ο κ. Ακτύπης σημειώνει πως επιδιώκεται η ενσωμάτωση περισσότερων κριτηρίων που θα λάβουν υπόψιν τις ιδιαιτερότητες του τόπου μας όσον αφορά την καταγραφή του οδικού δικτύου και την εκτός σχεδίου δόμηση. «Συζητήσαμε την ολοκλήρωση της καταγραφής του οδικού δικτύου και τα επόμενα βήματα για τη διαμόρφωση των Προεδρικών Διαταγμάτων. Στο πλαίσιο της επεξεργασίας τους και της συζήτησης με το Συμβούλιο της Επικρατείας, επιδιώκουμε να ενσωματωθούν περισσότερα κριτήρια, που θα λαμβάνουν υπόψη τις ιδιαιτερότητες του τόπου μας και θα καλύπτουν περισσότερες περιπτώσεις ιδιοκτησιών. Στόχος μας είναι να μη χάσει καμία περιουσία την αξία της. Ο νέος σχεδιασμός πρέπει να δίνει στους πολίτες σαφείς απαντήσεις και ασφάλεια για το μέλλον της ιδιοκτησίας τους. Αυτή είναι η ουσιαστική αξία της προσπάθειας για ολόκληρη την κοινωνία», υπογραμμίζει.
«Το ΤΕΕ Ζακύνθου θα βρίσκεται σε ανοιχτή επικοινωνία με την Υφυπουργό για όλα τα ζητήματα που ανακύπτουν, με τη δική μου βοήθεια και ενεργή συνδρομή, ώστε οι ανάγκες του νησιού και οι προτάσεις του τεχνικού κόσμου να μεταφέρονται άμεσα στο Υπουργείο και να εξετάζονται ουσιαστικά», καταλήγει ο Βουλευτής στην ανακοίνωσή του.

- Advertisement -

Ενδιαφέρομαι για ΘερμομόνωσηΕνδιαφέρομαι για Θερμομόνωση

Στόχος η ολοκλήρωση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων μέσα στο 2027

Στο επίκεντρο της συζήτησης βρέθηκε η εκτός σχεδίου δόμηση, με ιδιαίτερη έμφαση στην κατηγοριοποίηση των οδών και στο πάγωμα των αδειών στα οικόπεδα που δεν έχουν πρόσβαση σε κοινόχρηστο χώρο. Όπως αναφέρει ο κ. Μοθωναίος, σε σύντομο χρονικό διάστημα το υπουργείο αναμένεται να καθορίσει τα κριτήρια κατηγοριοποίησης των δρόμων. «Έγινε συνάντηση σε κυβερνητικό επίπεδο και διάλογος με την Υφυπουργό Περιβάλλοντος και αρμόδια για θέματα Πολεοδομίας και Χωροταξίας. Συζητήσαμε τους προβληματισμούς μας για το θέμα της εκτός σχεδίου δόμησης και την κατηγοριοποίηση των δρόμων εκτός σχεδίου, οι οποίοι προβληματίζουν και το Υπουργείο. Στόχος είναι να βρεθούν λύσεις για την εκτός σχεδίου δόμηση. Η συζήτηση απέδωσε καρπούς, διότι το Υπουργείο είναι έτοιμο μέσα σε διάστημα ενός μήνα να βγάλει τα κριτήρια για την κατηγοριοποίηση των δρόμων. Αυτό θα λύσει πολλά προβλήματα για τα εκτός σχεδίου οικόπεδα», υπογραμμίζει.

Όσον αφορά τα «τυφλά» οικόπεδα, η αντιμετώπιση του προβλήματος προσκρούει σε νομικές δυσκολίες. Σύμφωνα με τον κ. Μοθωναίο, στη συζήτηση με την ηγεσία του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας δεν ανακοινώθηκε συγκεκριμένη λύση, αλλά εκφράστηκε η πρόθεση για την επίλυση του ζητήματος. «Φυσικά παραμένει το θέμα για αυτά που δεν έχουν καθόλου πρόσβαση σε κοινόχρηστο χώρο, δηλαδή για τα «τυφλά» οικόπεδα. Πρόκειται για ένα θέμα περισσότερο νομικό, διότι σκοντάφτει το Συμβούλιο της Επικρατείας. Το διαχειρίζεται με τον καλύτερο τρόπο η νομική υπηρεσία του Υπουργείου, έτσι ώστε για να δοθεί, αν είναι δυνατόν , κάποια παράταση ή κάποια λύση. Δεν ειπώθηκε κάτι συγκεκριμένο, αλλά η Υπουργός συμφώνησε μαζί μας ότι πρέπει κάτι να γίνει με τα «τυφλά» οικόπεδα. Όμως, το Συμβούλιο της Επικρατείας είναι η δαμόκλειος σπάθη και πρέπει κάπως να βρεθεί μια φόρμουλα επικοινωνίας», διευκρινίζει.

Ιδιαίτερης σημασίας κρίνεται η αποπεράτωση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων μέσα στο 2027. Όπως μεταφέρει ο πρόεδρος του ΤΕΕ Ζακύνθου, για την ολοκλήρωσή τους υπάρχει εξασφαλισμένη χρηματοδότηση μέσω του Ταμείου Ανάκαμψης. «Ενημερώσαμε την Υφυπουργό για τα σχέδια πόλεως που είναι σε εκκρεμότητα και μας υποσχέθηκε ότι θα προχωρήσουν όσο πιο σύντομα οι πράξεις εφαρμογής. Επιπλέον για τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, που ήταν τα τελευταία για τα οποία έγινε ανάθεση, υπάρχουν κωδικοποιημένα χρήματα, ώστε να προχωρήσουν και να τελειώσουν μέσα στο 2027. Έχουμε πλέον το χρονοδιάγραμμα και υπάρχει εξασφαλισμένη χρηματοδότηση, επειδή βγήκε το Ταμείο Ανάκαμψης στο τέλος του χρόνου. Στόχος είναι να ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός», σημειώνει.

Παράλληλα, με σκοπό την ψηφιοποίηση και την αποτελεσματικότερη διεκπεραίωση των σχετικών υποθέσεων, προετοιμάζεται πλατφόρμα για την συγκέντρωση και διαχείριση των οικοδομικών αδειών και των πολεοδομικών θεμάτων. Ο κ. Μοθωναίος εξηγεί: «συζητήσαμε για την υποστελέχωση των υπηρεσιών των Δήμων, αλλά αυτό μας ενημέρωσαν ότι είναι στην αρμοδιότητα του Υπουργείου Εσωτερικών. Επίσης, ενημερωθήκαμε ότι ετοιμάζεται μια πλατφόρμα ανάλογη με αυτή που ετοιμάζεται στο Κτηματολόγιο, μαζί με το Υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης, ώστε να μπουν εκεί όλα τα θέματα των αδειών δόμησης και τα πολεοδομικά θέματα. Θα υπάρχει μια πλατφόρμα που θα μπουν όλες οι ηλεκτρονικές άδειες που έχουν μπει μέχρι στιγμής και οι υπόλοιπες άδειες που έχουν ψηφιοποιηθεί. Από εκεί θα δουλεύονται όλες οι άδειες δόμησης. Αυτό είναι μέσα στα σχέδια του Υπουργείου για το επόμενο χρονικό διάστημα».

Πηγή : b2green.gr

Αυθαίρετα κατηγορίας 5: οι ρυθμίσεις για τακτοποίοηση στο νέο νομοσχέδιο του ΥΠΕΝ

 Το πολυνομοσχέδιο του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας που τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση μέχρι τις 24 Οκτωβρίου 2026 και προγραμματίζεται να ψηφιστεί το Νοέμβριο στη Βουλή περιλαμβάνει ρυθμίσεις με τις οποίες ανοίγει δύο νέες δυνατότητες υπαγωγής αυθαιρέτων κατηγορίας 5.

Οι ρυθμίσεις αφορούν αφενός παλαιές δηλώσεις αυθαιρέτων που μεταφέρονται στο νεότερο νομοθετικό πλαίσιο αφετέρου δε, συγκεκριμένα ακίνητα δημόσιου και δημοτικού ενδιαφέροντος.

Για τις δημόσιες και δημοτικές εγκαταστάσεις, προβλέπεται δυνατότητα υποβολής αιτήσεων για υπαγωγή σε τακτοποίηση αυθαιρέτων της κατηγορίας 5 έως την 1η Φεβρουαρίου 2028.

 Η γενική επαναφορά της τακτοποίησης αυθαιρέτων κατηγορίας 5 παραπέμπεται στο μέλλον

Από τις διατάξεις του υπό διαβούλευση νομοσχέδιου δεν προβλέπεται γενική επαναφορά της τακτοποίησης αυθαιρέτων κατηγορίας 5 για όλους τους ιδιώτες ιδιοκτήτες.

Η δυνατότητα υπαγωγής νέων δηλώσεων αυθαιρέτων κατηγορίας 5 καταργήθηκε από την 1η Οκτωβρίου 2020, με ορισμένες ειδικές εξαιρέσεις.

Η γενική επαναφορά της παραμένει σε εκκρεμότητα και συνδέεται με τη λειτουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης, την ολοκλήρωση των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ) και την ενεργοποίηση του θεσμού της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης. Στον σχεδιασμό περιλαμβάνεται επίσης αυστηρότερο πλαίσιο ελέγχων, με συμμετοχή Ελεγκτών Δόμησης για την επαλήθευση των δηλώσεων υπαγωγής.

Έτσι, η συνολική επαναφορά της κατηγορίας 5 μετατίθεται σε επόμενο νομοθετικό στάδιο, ενώ το παρόν νομοσχέδιο περιορίζεται σε συγκεκριμένες εξαιρέσεις.

Δύο νέες εξαιρέσεις για την τακτοποίηση αυθαιρέτων κατηγορίας 5

Οι αλλαγές που αφορούν στη δυνατότητα υπαγωγής αυθαιρέτων κατηγορίας 5 περιλαμβάνονται στο άρθρο 69, παράγραφος 12, του σχεδίου νόμου του ΥΠΕΝ με τίτλο «Βελτίωση του σχεδιασμού της αγοράς ηλεκτρικής ενέργειας – Ενσωμάτωση της Οδηγίας (ΕΕ) 2024/1711 και λοιπές διατάξεις».

Η προτεινόμενη διάταξη προσθέτει δύο νέες περιπτώσεις, τις εη΄ και εθ΄, στην περίπτωση ε΄ του άρθρου 383 του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς», που αφορά τις κατηγορίες αυθαίρετων κατασκευών και αλλαγών χρήσεων.

Πρόκειται για ειδικές εξαιρέσεις από τους περιορισμούς που ισχύουν για την κατηγορία 5, στην οποία υπάγονται, μεταξύ άλλων, αυθαίρετες κατασκευές με μεγάλες πολεοδομικές υπερβάσεις.

Η νομοθετική παρέμβαση διακρίνει δύο διαφορετικές περιπτώσεις: τη μεταφορά δηλώσεων αυθαιρέτων που είχαν υπαχθεί σε προηγούμενους νόμους και τη δυνατότητα νέας υπαγωγής συγκεκριμένων δημόσιων και δημοτικών εγκαταστάσεων.

Επανέρχονται στη διαδικασία παλαιές δηλώσεις αυθαιρέτων

Η πρώτη ρύθμιση αφορά περιπτώσεις υπαγωγής στους νόμους 4014/2011 και 4178/2013, οι οποίες μεταφέρονται στον ν. 4495/2017 ή στις διατάξεις του νέου Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας.

Η σχετική προσθήκη δημιουργεί ρητή νομοθετική πρόβλεψη για τη μεταφορά παλαιών δηλώσεων που εμπίπτουν στην κατηγορία 5.

Η αλλαγή ενδιαφέρει ιδιοκτήτες και μηχανικούς, οι οποίοι έχουν εκκρεμότητες με παλαιότερες δηλώσεις αυθαιρέτων, ιδίως κατά τη μεταφορά τους στο νεότερο ηλεκτρονικό σύστημα και την ολοκλήρωση της διαδικασίας υπαγωγής.

Η νέα ρύθμιση αφορά ήδη υφιστάμενες υπαγωγές και δεν καθιερώνει γενική δυνατότητα υποβολής νέων δηλώσεων για αυθαίρετα κατηγορίας 5, που δεν είχαν υπαχθεί στους προηγούμενους νόμους.

Επίσης, η δυνατότητα μεταφοράς δεν σημαίνει ότι παρακάμπτονται αυτομάτως όλες οι υπόλοιπες νόμιμες προϋποθέσεις για την ολοκλήρωση μιας δήλωσης αυθαιρέτου.

Νέες υπαγωγές για σχολεία, παιδικούς σταθμούς και δημοτικές εγκαταστάσεις

Η δεύτερη ρύθμιση αφορά τη δυνατότητα υπαγωγής αυθαιρέτων κατηγορίας 5 σε συγκεκριμένες δημόσιες και δημοτικές κτιριακές εγκαταστάσεις. Σύμφωνα με το σχέδιο νόμου, η δυνατότητα αυτή επεκτείνεται στις ακόλουθες περιπτώσεις:

♦ Δημόσια σχολεία: Ακίνητα με χρήση δημόσιας πρωτοβάθμιας ή δευτεροβάθμιας εκπαίδευσης.

♦ Παιδικοί και βρεφονηπιακοί σταθμοί: Δημοτικές εγκαταστάσεις που ανήκουν σε δήμους, νομικά πρόσωπα αυτών ή στην εταιρεία «Κτηριακές Υποδομές Α.Ε.».

♦ Αθλητικές εγκαταστάσεις: Εγκαταστάσεις που ανήκουν σε δήμους.

♦ Προνοιακές δομές: Ακίνητα με χρήση προνοιακών δομών που ανήκουν σε δήμους.

Με τη συγκεκριμένη νομοθετική παρέμβαση επιδιώκεται να δοθεί δυνατότητα πολεοδομικής τακτοποίησης σε δημόσιες και δημοτικές υποδομές, οι οποίες εμφανίζουν αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης που υπάγονται στην κατηγορία 5.

Η ρύθμιση ενδιαφέρει ιδιαίτερα τους δήμους και τους αρμόδιους φορείς που διαχειρίζονται σχολικά συγκροτήματα, παιδικούς σταθμούς, αθλητικούς χώρους και δομές κοινωνικής φροντίδας.

Τι σημαίνουν οι αλλαγές για ιδιοκτήτες και μηχανικούς

Οι προτεινόμενες διατάξεις διαμορφώνουν διαφορετικό καθεστώς ανάλογα με το είδος του ακινήτου και το ιστορικό υπαγωγής του σε προηγούμενες νομοθετικές ρυθμίσεις.

Κατηγορία ακινήτου ή δήλωσης	Τι προβλέπει το νομοσχέδιο
Ιδιωτικό αυθαίρετο κατηγορίας 5 χωρίς παλαιά δήλωση	Δεν προβλέπεται γενική επαναφορά της υπαγωγής
Παλαιά υπαγωγή στον ν. 4014/2011	Προβλέπεται δυνατότητα μεταφοράς
Παλαιά υπαγωγή στον ν. 4178/2013	Προβλέπεται δυνατότητα μεταφοράς
Δημόσιο σχολείο πρωτοβάθμιας ή δευτεροβάθμιας εκπαίδευσης	Νέα δυνατότητα υπαγωγής έως 1/2/2028
Δημοτικός παιδικός ή βρεφονηπιακός σταθμός	Νέα δυνατότητα υπαγωγής έως 1/2/2028, υπό τους όρους της διάταξης
Δημοτική αθλητική εγκατάσταση	Νέα δυνατότητα υπαγωγής έως 1/2/2028
Δημοτική προνοιακή δομή	Νέα δυνατότητα υπαγωγής έως 1/2/2028

Για τους μηχανικούς, η νέα ρύθμιση απαιτεί να εξετάζεται κατά περίπτωση αν πρόκειται για παλαιά υπαγωγή που μεταφέρεται ή για ακίνητο που εντάσσεται στις νέες εξαιρέσεις.

Για τους δήμους και τους φορείς διαχείρισης των δημόσιων εγκαταστάσεων, η προβλεπόμενη προθεσμία δημιουργεί χρονικό περιθώριο για την καταγραφή των πολεοδομικών εκκρεμοτήτων, την προετοιμασία των απαιτούμενων δικαιολογητικών και την υποβολή των αιτήσεων υπαγωγής.

Τα αποσπάσματα των προτεινόμενων διατάξεων του νομοσχεδίου

Ακολουθεί αυτούσιο το σχετικό περιεχόμενο της παραγράφου 12 του άρθρου 69 του σχεδίου νόμου του ΥΠΕΝ, με τις δύο νέες περιπτώσεις υπαγωγής αυθαιρέτων κατηγορίας 5.

Άρθρο 69 – Διόρθωση παροραμάτων Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς»

Παράγραφος 12:

12. Στην περ. ε) του άρθρου 383 του Κώδικα «Χωροταξίας και Πολεοδομίας, περί κατηγοριών αυθαίρετων κατασκευών και αλλαγών χρήσεων, μετά την περ. εζ), προστίθενται περ. εη) και εθ) ως εξής:

Νέα περίπτωση εη΄ – Μεταφορά παλαιών υπαγωγών:

«εη) περιπτώσεις υπαγωγής στον ν. 4014/2011 ή στον ν. 4178/2013, οι οποίες μεταφέρονται στον ν. 4495/2017 ή στις διατάξεις του παρόντος,

Νέα περίπτωση εθ΄ – Δημόσιες και δημοτικές εγκαταστάσεις:

εθ) ακίνητα με χρήση δημόσιας πρωτοβάθμιας ή δευτεροβάθμιας εκπαίδευσης, με χρήση δημοτικών παιδικών και βρεφονηπιακών σταθμών που ανήκουν σε δήμους και νομικά πρόσωπα αυτών και στην εταιρεία «Κτηριακές Υποδομές Α.Ε.» του άρθρου 132 του ν. 4199/2013 (Α΄ 216), καθώς και με χρήση αθλητικών εγκαταστάσεων ή προνοιακών δομών που ανήκουν σε δήμους, εφόσον η αίτηση υπαγωγής υποβληθεί εντός της προθεσμίας της παρ. 2 του άρθρου 344, περί παρατάσεων πολεοδομικών προθεσμιών.».

Πηγή : ecopress.gr

ΥΠΕΝ: νέα ρύθμιση για ενοποίηση διαμερισμάτων σε διαφορετικές πολυκατοικίες

 Τη δυνατότητα λειτουργικής ενοποίησης γειτονικών διαμερισμάτων και άλλων αυτοτελών ιδιοκτησιών που βρίσκονται στον ίδιο όροφο, ακόμη και όταν ανήκουν σε διαφορετικές πολυκατοικίες, διευρύνει νέα νομοθετική ρύθμιση του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Τι ισχύει σήμερα, ποιες ιδιοκτησίες αφορά η αλλαγή, ποιες τεχνικές και στατικές προϋποθέσεις τίθενται και πώς μπορεί να εφαρμοστεί στην πράξη.

Με το άρθρο 70 του  πολυνομοσχεδίου του ΥΠΕΝ που τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση τροποποιείται ο Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς» και προβλέπεται ειδικό καθεστώς συναίνεσης 67% των ιδιοκτητών των χώρων που ενοποιούνται, ανεξάρτητα από τους κανονισμούς των πολυκατοικιών.Το βασικό αποτέλεσμα της προτεινόμενης αλλαγής είναι η αποσύνδεση της συναίνεσης για τη λειτουργική ενοποίηση συγκεκριμένων χώρων από τη γενική συναίνεση των συνιδιοκτητών ολόκληρων κτιρίων, με παράλληλη διατήρηση των προϋποθέσεων στατικής ασφάλειας και των απαιτούμενων διοικητικών πράξεων.

Η νέα πρόβλεψη μπορεί να διευκολύνει την ενιαία αξιοποίηση γειτονικών ακινήτων, ιδιαίτερα σε πυκνοδομημένες περιοχές, όπου τα διαθέσιμα διαμερίσματα και οι επαγγελματικοί χώροι έχουν μικρό εμβαδόν.

Επιχειρήσεις που αναπτύσσονται σε δύο γειτονικά ακίνητα θα μπορούν, εφόσον πληρούνται οι όροι του νόμου, να διαμορφώνουν έναν μεγαλύτερο λειτουργικά χώρο, χωρίς να απαιτείται κατ’ ανάγκη ενιαία ιδιοκτησιακή ταυτότητα.

Αντίστοιχα, ιδιοκτήτες κατοικιών θα μπορούν να αξιοποιούν δύο εφαπτόμενα διαμερίσματα, ακόμη και διαφορετικών πολυκατοικιών, διατηρώντας τη δυνατότητα μελλοντικού λειτουργικού διαχωρισμού τους.

Τι επιτρέπει σήμερα ο Κώδικας  “Ν.Ταγαράς” για την ενοποίηση ιδιοκτησιών

Το ισχύον άρθρο 220 παράγραφος 5 του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας (ν. 5306/2026) προβλέπει τη δυνατότητα λειτουργικής ενοποίησης κτισμάτων και αυτοτελών ιδιοκτησιών, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.

Η διάταξη καλύπτει δύο βασικές περιπτώσεις, ως εξής:

♦ Η πρώτη αφορά κτίσματα που βρίσκονται σε όμορα οικόπεδα. Η λειτουργική τους ενοποίηση επιτρέπεται με συναίνεση ιδιοκτητών με αυξημένη πλειοψηφία τουλάχιστον 67%, για όσο χρονικό διάστημα προβλέπει η σχετική ιδιωτική σύμβαση.

♦ Η δεύτερη αφορά αυτοτελείς ιδιοκτησίες που βρίσκονται μέσα στο ίδιο κτίριο. Η λειτουργική τους ενοποίηση επιτρέπεται επίσης με αυξημένη πλειοψηφία συναίνεσης τουλάχιστον 67% των ιδιοκτητών.

Και στις δύο περιπτώσεις τίθεται ως βασική προϋπόθεση η διασφάλιση της στατικής επάρκειας των κτισμάτων μετά τις προβλεπόμενες διαρρυθμίσεις. Ισχύουν ειδικές διατάξεις για τις επεμβάσεις στον φέροντα οργανισμό και για την επαναφορά των χώρων στην προηγούμενη κατάσταση.

Τι αλλάζει: ειδική συναίνεση 67% μόνο στις ιδιοκτησίες που ενοποιούνται

Με το άρθρο 70 του νέου νομοσχεδίου του ΥΠΕΝ προστίθεται τρίτο εδάφιο στην παράγραφο 5 του άρθρου 220, το οποίο αντιμετωπίζει ειδικά τη λειτουργική ενοποίηση μεμονωμένων, όμορων ή εφαπτόμενων διηρημένων ιδιοκτησιών.

Η νέα πρόβλεψη καλύπτει ιδιοκτησίες που βρίσκονται στο ίδιο επίπεδο, δηλαδή στον ίδιο όροφο, είτε στο ίδιο κτίριο είτε σε όμορα κτίρια ή γεωτεμάχια.

Το σημαντικότερο νέο στοιχείο είναι ότι η απαιτούμενη συναίνεση περιορίζεται στις ιδιοκτησίες που πρόκειται να ενοποιηθούν, με πλειοψηφία τουλάχιστον 67% ανά διηρημένη ιδιοκτησία.

Η ρύθμιση ορίζει ρητά ότι αυτό ισχύει ανεξάρτητα από όσα προβλέπουν οι πράξεις σύστασης οροφοκτησίας και οι κανονισμοί των σχέσεων των συνιδιοκτητών.

Έτσι, για παράδειγμα, όταν δύο οριζόντιες ιδιοκτησίες βρίσκονται σε επαφή, η ειδική διάταξη δίνει τη δυνατότητα στους ενδιαφερόμενους να προχωρήσουν στη λειτουργική τους ενοποίηση με τη συναίνεση που προβλέπεται για καθεμία από αυτές, χωρίς να απαιτείται αυτομάτως η συναίνεση του 67% όλων των συνιδιοκτητών κάθε πολυκατοικίας.

Αυτό δεν καταργεί τις ιδιαίτερες προϋποθέσεις για επεμβάσεις στον φέροντα οργανισμό, τη στατική ασφάλεια, τις απαιτούμενες εγκρίσεις και τα λοιπά δικαιώματα που προστατεύονται από τη νομοθεσία.

Ποιες περιπτώσεις ιδιοκτησιών αφορά η νέα ρύθμιση

Η νέα διάταξη μπορεί να αξιοποιηθεί σε διάφορες περιπτώσεις, εφόσον οι χώροι είναι όμοροι ή εφαπτόμενοι, βρίσκονται στο ίδιο επίπεδο και πληρούν τις τεχνικές και νομικές προϋποθέσεις.

♦ Διαμερίσματα διαφορετικών πολυκατοικιών: Δύο κατοικίες στον ίδιο όροφο, που βρίσκονται σε επαφή μεταξύ δύο γειτονικών κτιρίων.

♦ Επαγγελματικά γραφεία: Δύο αυτοτελείς χώροι γραφείων που βρίσκονται στο ίδιο επίπεδο γειτονικών κτιρίων και πρόκειται να λειτουργήσουν ενιαία.

♦ Εμπορικά καταστήματα: Δύο ισόγεια καταστήματα σε διαφορετικά κτίρια, τα οποία εφάπτονται και μπορούν να αποκτήσουν λειτουργική επικοινωνία.

♦ Ιατρεία ή άλλοι επαγγελματικοί χώροι: Εφαπτόμενες ιδιοκτησίες που προορίζονται να αποτελέσουν μία ενιαία εγκατάσταση, εφόσον επιτρέπεται η χρήση τους.

♦ Αυτοτελείς ιδιοκτησίες της ίδιας πολυκατοικίας: Η ειδική πρόβλεψη μπορεί να εφαρμοστεί και σε γειτονικές ιδιοκτησίες του ίδιου κτιρίου.

Η νομοθετική δυνατότητα λειτουργικής ενοποίησης δεν υποκαθιστά τον έλεγχο των χρήσεων γης, των οικοδομικών αδειών και των προϋποθέσεων πυρασφάλειας, προσβασιμότητας και στατικής επάρκειας. Επίσης, λειτουργική ενοποίηση δεν σημαίνει υποχρεωτικά ιδιοκτησιακή συνένωση. Οι χώροι μπορούν να λειτουργούν ως ενιαίο σύνολο χωρίς η ρύθμιση να επιβάλλει συγχώνευση των τίτλων τους σε μία ιδιοκτησία.

Πρακτικό παράδειγμα: Δύο διαμερίσματα σε διαφορετικές πολυκατοικίες γίνονται μία κατοικία

Ας υποθέσουμε ότι υπάρχουν δύο γειτονικές πολυκατοικίες, η Α και η Β, που εφάπτονται μεταξύ τους, σημειώνει τεχνικός παρεάγοντας, εξηγώντας τη νέα ρύθμιση που προωθεί το ΥΠΕΝ και σημειώνει:

Στον δεύτερο όροφο της πολυκατοικίας Α βρίσκεται ένα διαμέρισμα 80 τ.μ. και στον αντίστοιχο όροφο της πολυκατοικίας Β ένα διαμέρισμα 70 τ.μ. Οι δύο ιδιοκτησίες έχουν διαφορετικούς τίτλους και ανήκουν είτε στο ίδιο πρόσωπο είτε σε δύο διαφορετικούς ιδιοκτήτες.

Οι ενδιαφερόμενοι επιθυμούν να δημιουργήσουν μία ενιαία κατοικία 150 τ.μ., με εσωτερική επικοινωνία μεταξύ των δύο χώρων.

Με τη νέα ρύθμιση: Εφόσον κάθε ιδιοκτησία ανήκει εξ ολοκλήρου σε έναν ιδιοκτήτη και οι δύο συναινούν, η απαίτηση του 67% ανά ιδιοκτησία καλύπτεται. Δεν απαιτείται, μόνο για τη λειτουργική ενοποίηση, χωριστή συναίνεση του 67% των συνιδιοκτητών ολόκληρης της πολυκατοικίας Α και της πολυκατοικίας Β.

Αν κάποιο από τα δύο διαμερίσματα βρίσκεται σε συνιδιοκτησία, απαιτείται η προβλεπόμενη αυξημένη πλειοψηφία τουλάχιστον 67% στην ιδιοκτησία αυτή.

Προϋπόθεση παραμένει ο έλεγχος από μηχανικό για το εάν μπορεί να κατασκευαστεί νόμιμα και με ασφάλεια το απαιτούμενο άνοιγμα επικοινωνίας.

Εφόσον η επέμβαση αφορά τον φέροντα οργανισμό, πρέπει να πληρούνται και οι ειδικές διατάξεις για τη στατική επάρκεια και τις επεμβάσεις στατικά κρίσιμων στοιχείων.

Το παράδειγμα προϋποθέτει ότι τα κτίρια πράγματι εφάπτονται και ότι η κατασκευαστική λύση είναι τεχνικά και πολεοδομικά επιτρεπτή. Η απλή γειτνίαση δύο πολυκατοικιών δεν αρκεί για να επιτραπεί άνοιγμα επικοινωνίας.

Πότε απαιτείται συναίνεση και πότε επιτρέπονται μονομερείς επεμβάσεις

Η υφιστάμενη παράγραφος 5 του άρθρου 220 περιέχει ειδικό καθεστώς για τις επεμβάσεις στον φέροντα οργανισμό, το οποίο το άρθρο 70 διατηρεί.

Κατά τον γενικό κανόνα, όταν η λειτουργική ενοποίηση ή η εσωτερική διαρρύθμιση απαιτεί επέμβαση στον φέροντα οργανισμό, προβλέπεται συναίνεση των συνιδιοκτητών.

Κατ’ εξαίρεση, επιτρέπονται μονομερείς επεμβάσεις, κατά παρέκκλιση του κανονισμού του κτιρίου, εφόσον αποδεικνύεται με μελέτη στατικής επάρκειας ότι διασφαλίζεται η στατική ασφάλεια.

Για τις επεμβάσεις ενίσχυσης προβλέπονται ειδικότεροι περιορισμοί, μεταξύ άλλων ως προς την προστασία στύλων και δοκών. Προβλέπεται επίσης δυνατότητα μονομερούς πραγματοποίησης ενισχύσεων, με δαπάνη των ιδιοκτητών που ενοποιούν τους χώρους τους, εφόσον αυτές περιορίζονται εντός των συγκεκριμένων οριζόντιων ιδιοκτησιών.

Η νέα διάταξη δεν επιτρέπει ανεξέλεγκτες επεμβάσεις σε φέροντες τοίχους, υποστυλώματα, δοκούς ή άλλα στατικά στοιχεία. Ιδίως όταν η επέμβαση αφορά δύο διαφορετικούς φέροντες οργανισμούς, απαιτείται ιδιαίτερη τεχνική τεκμηρίωση.

Η δεύτερη αλλαγή: Δυνατότητα επαναδιαχωρισμού των ενοποιημένων χώρων

Εκτός από την προσθήκη του νέου τρίτου εδαφίου, το άρθρο 70 προσθέτει τελευταίο, όγδοο εδάφιο στην παράγραφο 5 του άρθρου 220.

Η νέα διατύπωση προβλέπει:

Υπό τις ίδιες προϋποθέσεις είναι δυνατή η λειτουργική κατάτμηση και επαναφορά των πραγμάτων στην προτέρα κατάσταση, για τις ανωτέρω περιπτώσεις της παρούσας. Με αυτή την προσθήκη η νομοθετική ρύθμιση καλύπτει όχι μόνο την ενοποίηση αλλά και την αντίστροφη διαδικασία.

Για παράδειγμα, δύο διαμερίσματα που ενώθηκαν λειτουργικά μπορεί αργότερα να χρειαστεί να λειτουργήσουν ξανά αυτοτελώς, επειδή αλλάζει η χρήση τους, μεταβιβάζεται η μία ιδιοκτησία ή λήγει η συμφωνία των ιδιοκτητών.

Η διάταξη επιτρέπει τη λειτουργική κατάτμηση και την επαναφορά στην προηγούμενη κατάσταση, υπό τις ίδιες προβλεπόμενες προϋποθέσεις, συμπεριλαμβανομένης της διασφάλισης της στατικής επάρκειας.

Η πρόβλεψη είναι ιδιαίτερα χρήσιμη για επαγγελματικούς χώρους, όπου η λειτουργική ενοποίηση μπορεί να εξυπηρετεί μια επιχείρηση για ορισμένο χρονικό διάστημα, χωρίς να είναι επιθυμητή η οριστική κατάργηση της αυτοτέλειας των ιδιοκτησιών.

Οι τεχνικοί έλεγχοι πριν από την ενοποίηση

Το άρθρο 315 του Κώδικα περιλαμβάνει στην περίπτωση κζ΄ της παραγράφου 2 τις εργασίες λειτουργικής συνένωσης χώρων. Το άρθρο 327 καθορίζει πρόσθετα δικαιολογητικά για τη συγκεκριμένη περίπτωση, όπως αιτήσεις των ιδιοκτητών, τεχνική έκθεση μηχανικού, αρχιτεκτονικά σχέδια, στοιχεία οικοδομικών αδειών, τεκμηρίωση συναίνεσης και τροποποιημένη μελέτη πυροπροστασίας του ενιαίου χώρου.

Ο μηχανικός πρέπει να εξετάζει ειδικότερα τη νομιμότητα των χώρων, τις εγκεκριμένες χρήσεις, τη θέση των δύο ιδιοκτησιών, το είδος των κατασκευαστικών επεμβάσεων και την τυχόν επιρροή τους στη στατική επάρκεια.

Η επιλογή ΕΕΔΜΚ ή οικοδομικής άδειας εξαρτάται από το πραγματικό αντικείμενο των εργασιών. Εάν απαιτούνται επεμβάσεις που υπάγονται σε οικοδομική άδεια, η νέα δυνατότητα συναίνεσης δεν επιτρέπει να εκτελεστούν μόνο με έγκριση μικρής κλίμακας.

Επίσης, η νομοθετική διευκόλυνση για το ποσοστό συναίνεσης δεν υποκαθιστά την ανάγκη κατάλληλης τεκμηρίωσης για δικαιώματα τρίτων, κοινόκτητα στοιχεία και τις απαιτήσεις της οροφοκτησίας που δεν καλύπτονται από τη συγκεκριμένη εξαίρεση.

Ολόκληρη η νομοθετική ρύθμιση, που προωθεί το ΥΠΕΝ

Αναλυτικά, το άρθρο 70 του σχεδίου νόμου του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας προβλέπει τα ακόλουθα:

Λειτουργική ενοποίηση όμορων ιδιοκτησιών ιδίου επιπέδου (ορόφου) που είναι εφαπτόμενες και βρίσκονται σε διαφορετικά κτίρια – Τροποποίηση παρ. 5 άρθρου 220 Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς»

Στην παρ. 5 του άρθρου 220 του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς» (ν. 5306/2026, Α΄ 88), περί υφιστάμενων κτιρίων, επέρχονται οι ακόλουθες τροποποιήσεις: α) προστίθεται νέο, τρίτο, εδάφιο, β) προστίθεται τελευταίο, όγδοο, εδάφιο και η παρ. 5 διαμορφώνεται ως εξής:

«5. Σε περίπτωση συναίνεσης ιδιοκτητών με αυξημένη πλειοψηφία τουλάχιστον εξήντα επτά τοις εκατό (67%) όμορων οικοπέδων, είναι δυνατή η λειτουργική ενοποίηση των κτισμάτων των ιδιοκτησιών για όσο χρονικό διάστημα προβλέπεται από την ιδιωτική σύμβαση, εφόσον διασφαλίζεται η στατική επάρκεια των κτισμάτων μετά από τις προβλεπόμενες διαρρυθμίσεις. Σε περίπτωση συναίνεσης με αυξημένη πλειοψηφία τουλάχιστον εξήντα επτά τοις εκατό (67%) ιδιοκτητών αυτοτελών ιδιοκτησιών του ιδίου κτιρίου, είναι δυνατή η λειτουργική τους ενοποίηση, εφόσον διασφαλίζεται η στατική επάρκεια του κτίσματος μετά από τις προβλεπόμενες διαρρυθμίσεις. Σε περίπτωση που η λειτουργική ενοποίηση αφορά μεμονωμένες όμορες ή εφαπτόμενες διηρημένες ιδιοκτησίες ιδίου επιπέδου (ορόφου) που ευρίσκονται στο ίδιο ή σε όμορο κτίριο ή γεωτεμάχιο, αρκεί η συναίνεση των ιδιοκτητών των προς ενοποίηση διηρημένων ιδιοκτησιών με αυξημένη πλειοψηφία τουλάχιστον εξήντα επτά τοις εκατό (67%) ανά έκαστη διηρημένη ιδιοκτησία, ανεξάρτητα από τα οριζόμενα στις οικείες πράξεις σύστασης οροφοκτησίας και κανονισμού σχέσεων συνιδιοκτητών, εφόσον διασφαλίζεται η στατική επάρκεια των κτισμάτων μετά τις προβλεπόμενες διαρρυθμίσεις. Σε περίπτωση που για τη λειτουργική ενοποίηση ή εσωτερική διαρρύθμιση απαιτούνται επεμβάσεις στον φέροντα οργανισμό του κτιρίου, αυτές είναι επιτρεπτές κατόπιν συναίνεσης των συνιδιοκτητών του κτιρίου. Κατ’ εξαίρεση επιτρέπονται μονομερώς, κατά παρέκκλιση των οριζόμενων στον Κανονισμό του κτιρίου, εφόσον μετά από τις προβλεπόμενες διαρρυθμίσεις διασφαλίζεται η στατική επάρκεια του κτιρίου, όπως αποδεικνύεται από μελέτη στατικής επάρκειας. Σε περίπτωση που κατά τη μελέτη στατικής επάρκειας απαιτούνται επεμβάσεις ενίσχυσης στον φέροντα οργανισμό, αυτές είναι επιτρεπτές κατόπιν συναίνεσης των συνιδιοκτητών του κτιρίου και, κατ’ εξαίρεση επιτρέπονται μονομερώς, κατά παρέκκλιση των οριζόμενων στο Κανονισμό του κτιρίου, εφόσον δεν θίγουν στύλους και δοκούς του φέροντος οργανισμού και μετά τις προβλεπόμενες διαρρυθμίσεις διασφαλίζεται η στατική επάρκεια του κτιρίου, όπως αποδεικνύεται από μελέτη στατικής επάρκειας. Σε περίπτωση που κατά τη μελέτη στατικής επάρκειας απαιτούνται επεμβάσεις ενίσχυσης στον φέροντα οργανισμό, αυτές δύνανται να πραγματοποιούνται μονομερώς με δαπάνη των ιδιοκτητών των αυτοτελών οριζόντιων ιδιοκτησιών που ενοποιούνται, με την προϋπόθεση ότι οι επεμβάσεις αυτές περιορίζονται εντός των συγκεκριμένων αυτών ιδιοκτησιών. Υπό τις ίδιες προϋποθέσεις είναι δυνατή η λειτουργική κατάτμηση και επαναφορά των πραγμάτων στην προτέρα κατάσταση, για τις ανωτέρω περιπτώσεις της παρούσας.».

Η δημόσια ηλεκτρονική διαβούλευση για το σχέδιο νόμου του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας με τον τίτλο: «Βελτίωση του σχεδιασμού της αγοράς ηλεκτρικής ενέργειας – Ενσωμάτωση της Οδηγίας (ΕΕ) 2024/1711 του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου της 13ης Ιουνίου 2024 για την τροποποίηση των οδηγιών (ΕΕ) 2018/2001 και (ΕΕ) 2019/944 και λοιπές διατάξεις» θα ολοκληρωθεί στις 24 Οκτωβρίου 2026, και ώρα 10:00, στη διεύθυνση:  δείτε εδώ

ΠΗΓΗ : ecopress.gr