Κτηματολόγιο και Πολεοδομία: Δορυφορικός έλεγχος σε κάθε ακίνητο

 Σε μια νέα εποχή εισέρχεται το ελληνικό Κτηματολόγιο και η σύνδεση του με την πολεοδομία, καθώς με τη χρήση τεχνητής νοημοσύνης και σύγχρονων δορυφορικών δεδομένων, η καταγραφή της ακίνητης περιουσίας παύει να βασίζεται αποκλειστικά σε δηλώσεις και συμβόλαια και οικοδομικές άδειες. Για πρώτη φορά, το κράτος αποκτά τη δυνατότητα να αποτυπώνει δυναμικά τη χρήση της γης και να εντοπίζει κάθε αλλαγή στη δόμηση.

Η εξέλιξη αυτή, που συνδέεται με το έργο του Ταμείου Ανάκαμψης για τον εντοπισμό αυθαίρετης δόμησης και ενισχύεται από τη νομοθεσία των τελευταίων ετών, μετατρέπει το Κτηματολόγιο σε μια ενιαία ψηφιακή υποδομή, η οποία επηρεάζει τη φορολογία, την πολεοδομία, τον χωροταξικό σχεδιασμό και τον έλεγχο της αυθαίρετης δόμησης.

-Πώς θα εντοπίζονται και θα παρακολουθούνται τα αυθαίρετα;

Ο εντοπισμός θα γίνεται μέσω σύγκρισης δορυφορικών εικόνων διαφορετικών χρονικών περιόδων, με τη συνδρομή αλγορίθμων που ανιχνεύουν νέες κατασκευές ή μεταβολές. Τα δεδομένα θα συμπληρώνονται από ελέγχους με drones και επιτόπιες αυτοψίες ειδικών κλιμακίων. Η παρακολούθηση θα είναι συνεχής, επιτρέποντας τον άμεσο εντοπισμό νέας αυθαίρετης δόμησης — τουλάχιστον σε επίπεδο καταγραφής.

Παράδειγμα:

Σε μια εκτός σχεδίου περιοχή, ένας ιδιοκτήτης κατασκευάζει ένα νέο κτίσμα μετά το 2011 χωρίς άδεια.

Το σύστημα, συγκρίνοντας δορυφορικές εικόνες του 2011 με πρόσφατες λήψεις, εντοπίζει μια νέα κατασκευή που δεν υπήρχε. Η αλλαγή «σημαίνεται» αυτόματα. Στη συνέχεια:

• γίνεται διασταύρωση με τις οικοδομικές άδειες

• αν δεν υπάρχει άδεια, ενεργοποιείται έλεγχος

• αποστέλλεται κλιμάκιο για επιτόπια επιβεβαίωση

-Πώς θα ελεγχθούν τα παλιά αυθαίρετα;

Πάλι ο εντοπισμός θα γίνεται μέσω σύγκρισης και συγκεκριμένα της δορυφορικής εικόνας που θα καταγραφεί τη δόμηση στις 27 Ιουλίου 2011 που είναι και η κόκκινη γραμμή για το δικαίωμα τακτοποίησης των αυθαιρέτων.

Παράδειγμα:

Σε μια εκτός σχεδίου περιοχή, ένας ιδιοκτήτης κάνει μία προσθήκη αυθαίρετη σε μία κατοικία που χτίστηκε με νόμιμη οικοδομική άδεια. Η προσθήκη δηλώνεται ότι έγινε πριν από το 2011.

Το σύστημα, ελέγχει την δορυφορική εικόνα του 2011 και εντοπίζει αν όντως η προσθήκη υπάρχει. Σε περίπτωση που δεν εντοπιστεί Στη συνέχεια:

• γίνεται διασταύρωση με τα δικαιολογητικά της δήλωσης υπαγωγής στο σύστημα αυθαιρέτων

• ανακαλείται η δήλωση.

-Πώς θα συνδέεται η καταγραφή του Κτηματολογίου με τη φορολογία;

Η διασύνδεση θα γίνεται μέσω διασταύρωσης δεδομένων με τη φορολογική διοίκηση. Η πραγματική εικόνα ενός ακινήτου (επιφάνεια, χρήση, εγκαταστάσεις) θα συγκρίνεται με τα δηλωμένα στοιχεία. Σε περίπτωση αποκλίσεων, θα ενεργοποιούνται διαδικασίες ελέγχου και, εφόσον επιβεβαιωθούν, ενδέχεται να προκύψουν φορολογικές προσαρμογές.

Παράδειγμα:

Ένα αγροτεμάχιο δηλώνεται ως καλλιεργήσιμο, αλλά στη δορυφορική εικόνα εμφανίζεται πλέον να φιλοξενεί αποθήκη ή μικρή κατοικία.

Το σύστημα μπορεί να εντοπίσει τη μεταβολή και να τη διασταυρώσει με τα φορολογικά στοιχεία.

Τι σημαίνει αυτό πρακτικά;

• εντοπίζονται μη δηλωμένες κατασκευές

• ελέγχονται τα τετραγωνικά που δηλώνονται

• μπορεί να προκύψουν διορθώσεις σε φόρους ή τέλη

-Πώς θα συνδεθεί το Κτηματολόγιο με τα πολεοδομικά δεδομένα;

Το σύστημα θα ενσωματώνει δεδομένα από οικοδομικές άδειες (e-Άδειες), δηλώσεις αυθαιρέτων και πολεοδομικά στοιχεία. Έτσι, κάθε καταγραφή θα μπορεί να ελέγχεται ως προς τη νομιμότητα της δόμησης. Σε περίπτωση ασυμφωνίας μεταξύ άδειας και πραγματικής κατάστασης, θα ενεργοποιείται διοικητικός έλεγχος από τις αρμόδιες υπηρεσίες.

Παράδειγμα:

Σε ένα οικόπεδο υπάρχει οικοδομική άδεια για 100 τ.μ., αλλά η δορυφορική εικόνα δείχνει επέκταση στα 140 τ.μ.

Το σύστημα:

• συγκρίνει άδεια και πραγματική εικόνα

• εντοπίζει την απόκλιση

• μπορεί να ενεργοποιήσει έλεγχο αυθαιρεσίας

-Πώς θα συνδεθεί με τον χωροταξικό σχεδιασμό;

Το Κτηματολόγιο θα διαλειτουργεί με δεδομένα χωροταξίας, όπως δασικοί χάρτες, αιγιαλοί, ζώνες προστασίας και χρήσεις γης. Αυτό σημαίνει ότι θα μπορεί να εντοπίζει όχι μόνο αυθαίρετα κτίσματα, αλλά και παραβάσεις χρήσεων γης, συμβάλλοντας στον έλεγχο του χωρικού σχεδιασμού σε πραγματικό χρόνο.

Παράδειγμα:

Σε περιοχή κοντά σε δάσος εμφανίζονται νέες εκχερσώσεις ή κατασκευές.

Με τα νέα δεδομένα:

• εντοπίζεται η αλλαγή χρήσης γης

• διασταυρώνεται με δασικούς χάρτες

• μπορεί να ενεργοποιηθεί έλεγχος προστασίας περιβάλλοντος.

-Πώς θα αντιμετωπιστούν οι αποκλίσεις από τα παλιά συμβόλαια και τοπογραφικά;

Η υψηλή ακρίβεια των νέων δεδομένων ενδέχεται να αναδείξει διαφορές σε όρια και επιφάνειες. Οι περιπτώσεις αυτές δεν μπορούν να επιλυθούν μόνο τεχνικά, αλλά απαιτούν θεσμικές διαδικασίες διόρθωσης, ώστε να διασφαλιστεί η ασφάλεια δικαίου.

Παράδειγμα:

Δύο όμορα οικόπεδα έχουν όρια που καθορίστηκαν πριν 40 χρόνια, με παλαιό τοπογραφικό. Η νέα ψηφιακή αποτύπωση δείχνει μικρή επικάλυψη.

Για πρώτη φορά, το σύστημα «βλέπει» τη διαφορά.

Τι ακολουθεί;

• πιθανή ένδειξη απόκλισης στο Κτηματολόγιο

• ανάγκη διόρθωσης ή επανακαθορισμού ορίων

• ενδεχόμενη διαφωνία μεταξύ ιδιοκτητών.

-Πώς θα γίνεται η επικαιροποίηση των δεδομένων;

Η ενημέρωση θα είναι συνεχής, μέσω δορυφορικών δεδομένων και περιοδικών εναέριων αποτυπώσεων. Παράλληλα, θα ενσωματώνονται νέα διοικητικά δεδομένα (άδειες, δηλώσεις κ.λπ.). Ωστόσο, πριν αποκτήσουν διοικητική ισχύ, τα δεδομένα θα πρέπει να επιβεβαιώνονται μέσω ελεγκτικών διαδικασιών.

-Πώς θα επηρεαστούν οι μεταβιβάσεις ακινήτων;

Η νέα ψηφιακή εικόνα των ακινήτων θα επηρεάσει άμεσα και τις μεταβιβάσεις, καθώς κάθε ακίνητο θα πρέπει να «ταιριάζει» πλήρως με τα καταγεγραμμένα δεδομένα.

Παράδειγμα:

Ένας ιδιοκτήτης θέλει να πουλήσει ένα σπίτι που στο συμβόλαιο αναγράφεται ως 90 τ.μ., αλλά στη νέα αποτύπωση εμφανίζεται ως 105 τ.μ. λόγω παλαιότερης αυθαίρετης επέκτασης που δεν έχει δηλωθεί.

Τι σημαίνει αυτό στην πράξη;

• δεν μπορεί να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση χωρίς τακτοποίηση

• απαιτείται διόρθωση στοιχείων σε Κτηματολόγιο και Ε9

• ενδέχεται να προκύψουν πρόσθετα κόστη και καθυστερήσεις.

-Πώς θα προστατεύεται ο πολίτης σε περίπτωση λάθους του συστήματος;

Παρά την ακρίβεια των συστημάτων, δεν αποκλείονται σφάλματα.

Παράδειγμα:

Ένα σκίαστρο ή ημιυπαίθριος χώρος μπορεί να καταγραφεί ως κλειστός χώρος.

Στην πράξη:

• απαιτείται δυνατότητα ένστασης

• θα πρέπει να προσκομίζονται στοιχεία από μηχανικό

• η τελική κρίση δεν θα βασίζεται μόνο στο σύστημα.

-Ποιά είναι η τεχνολογική βάση του νέου συστήματος;

Το ολοκληρωμένο σύστημα που θα δημιουργηθεί θα κουμπώνει πάνω σε έναν ψηφιακό χάρτη, όπου με την χρήση των Γεωγραφικών Συστημάτων Πληροφοριών (G.I.S.),της Τεχνικής Νοημοσύνης και με συνεχόμενες νέες και επαναληπτικές λήψεις των ακινήτων, θα γίνεται ο έλεγχος.

Ειδικότερα, στο πλαίσιο του έργου, θα γίνει:

-Εφαρμογή αλγορίθμων Τεχνητής Νοημοσύνης σε ιστορικό υπόβαθρο αναφοράς 2011 και σε πρόσφατο υπόβαθρο 2024 (ορθοεικόνες), τα οποία έχουν παραχθεί από δορυφορικές εικόνες και θα διατεθούν από το υπουργείο Περιβάλλοντος και το ΤΕΕ, με σκοπό τη σύγκριση και τον εντοπισμό της διαφοράς των κτιρίων από το 2011 έως το 2024 και την εξαγωγή των περιγραμμάτων τους σε έκταση 30.000 km2.

-Γεωαναφορά των τοπογραφικών διαγραμμάτων των οικοδομικών αδειών των Υπηρεσιών Δόμησης (έως το 2019) και μετάπτωση των τοπογραφικών διαγραμμάτων από το e-Αδειες (από το 2019 και μετά) για τον εντοπισμό των κτιρίων μετά το 2011 χωρίς οικοδομική άδεια.

-Παραγωγή ψηφιακού ορθοφωτοχάρτη ακρίβειας έως 20 cm, από αεροφωτογράφηση για την κάλυψη 20.000 τετραγωνικών χιλιομέτρων της χώρας, επιπλέον των περιοχών που έχουν ήδη καλυφθεί κατά την περίοδο 2022-2024, στο πλαίσιο των έργων Ενιαίος Ψηφιακός Χάρτης

–Παραγωγή 3D μητρώο κτιρίων, με έμφαση σε παράλιες ζώνες και κατά προτεραιότητα σε περιοχές με αυξημένα προβλήματα αυθαίρετης δόμησης.

-Δημιουργία τρισδιάστατης ψηφιοποίησης περίπου ενός εκατομμυρίου κτισμάτων, με υπολογισμό της κάλυψης, της συνολικής δομημένης επιφάνειας, του υψομέτρου βάσης και κορυφής και τη δημιουργία 3D μητρώου κτιρίων.

-Ανάπτυξη εφαρμογών, εργαλείων και ηλεκτρονικών υπηρεσιών στο πληροφοριακό σύστημα «Ενιαίος Ψηφιακός Χάρτης» για την υλοποίηση της διαδικτυακής πλατφόρμας χωρικού εντοπισμού και αξιολόγησης της εν δυνάμει αυθαίρετης δόμησης με συνδυασμό χωρικής ανάλυσης, πολυκριτηριακής επεξεργασίας και χρήση βαθιάς μηχανικής μάθησης και προσαρμοσμένων αλγορίθμων ΑΙ.

-Ανάλυση και επεξεργασία από τις ψηφιοποιημένες και γεωκωδικοποιημένες άδειες οικοδομών, καθώς και κάθε στοιχείο από τις πλατφόρμες για τις οικοδομικές άδειες, της υπαγωγής αυθαιρέτων, της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας και στοιχεία του Κτηματολογίου, των δασικών χαρτών, του αιγιαλού, κ.λπ.

Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ,
τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού

πηγή news.b2green.gr

ΕΥΧΕΣ ΓΙΑ ΚΑΛΟ ΠΑΣΧΑ & ΚΑΛΗ ΑΝΑΣΤΑΣΗ

Το γραφείο μας σας εύχεται Καλό Πάσχα και Καλή Ανάσταση με υγεία & ευτυχία

Κατάργηση υποχρεωτικής επισύναψης τοπογραφικού διαγράμματος σε συμβόλαια ακινήτων που βρίσκονται σε περιοχές που έχουν κτηματογραφηθεί

 Ψηφίστηκε το το Ν.5293/2026 (ΦΕΚ τ.Α΄ 57/7-4-2026) που περιέχει διατάξεις για τη μεταβίβαση ακινήτων (άρθρ.15 έως 18).

Ειδικότερα, στο άρθρ.16 θεσπίζεται η κατάργηση Τοπογραφικού Διαγράμματος σε μεταβαβιβάσεις σε μεγάλο φάσμα ακινήτων.

 

---

Άρθρο 16

Κατάργηση υποχρεωτικής επισύναψης τοπογραφικού διαγράμματος σε συμβόλαια ακινήτων που βρίσκονται σε περιοχές που έχουν κτηματογραφηθεί - Τροποποίηση παρ. 1 άρθρου 5 ν. 651/1977

Στην παρ. 1 του άρθρου 5 του ν. 651/1977 (Α' 207), περί υποχρεωτικής επισύναψης τοπογραφικού διαγράμματος σε συμβόλαια μεταβίβασης ακινήτου, επέρχονται οι ακόλουθες τροποποιήσεις: α) το κείμενο μεταφέρεται από την καθαρεύουσα στη δημοτική γλώσσα, β) το τελευταίο εδάφιο αντικαθίσταται, και η παρ. 1 διαμορφώνεται ως εξής:

«1. Σε κάθε δικαιοπραξία που έχει ως αντικείμενο τη μεταβίβαση λόγω πώλησης οικοπέδου ή αγροτεμαχίου με ή χωρίς κτίσματα, επισυνάπτεται στο πωλητήριο συμβόλαιο τοπογραφικό διάγραμμα, το οποίο υπογράφεται από τους συμβαλλομένους και τον μηχανικό ή υπομηχανικό που το συνέταξε, στο οποίο αναγράφονται τα μήκη των πλευρών, τα όρια προς τις όμορες ιδιοκτησίες, τα ονόματα των γνωστών ιδιοκτητών τους, καθώς και το εμβαδόν του πωλούμενου ακινήτου. Επί του διαγράμματος ο μηχανικός ή υπομηχανικός που το συντάσσει δηλώνει υπεύθυνα αν, επί του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, επιτρέπεται ή όχι η ανοικοδόμηση σύμφωνα με τις κείμενες πολεοδομικές διατάξεις. Αν το μεταβιβαζόμενο ακίνητο αποτελεί τμήμα μεγαλύτερης έκτασης, βεβαιώνεται στο ίδιο σχεδιάγραμμα από τον μηχανικό ή υπομηχανικό αν και το μέρος που απομένει στον πωλητή πληροί ή όχι τους όρους δόμησης. Εξαιρούνται από την υποχρέωση του προηγούμενου εδαφίου οι μεταβιβάσεις λόγω πώλησης αγροτεμαχίων που βρίσκονται σε καθαρά αγροτικές περιοχές, με ή χωρίς κτίσματα. Δεν απαιτείται να επισυναφθεί το τοπογραφικό διάγραμμα της παρούσας σε δικαιοπραξίες με αντικείμενο τη μεταβίβαση ακινήτου που βρίσκεται σε περιοχή στην οποία υφίσταται λειτουργούν Κτηματολόγιο, εφόσον στην περιοχή αυτή έχει κυρωθεί και μεταγραφεί πράξη εφαρμογής και με τη δικαιοπραξία δεν μεταβάλλονται τα όρια του μεταβιβαζόμενου ακινήτου.»

---

Όλο το ΦΕΚ μπορείς το κατεβάσεις από εδώ

Πώς διαμορφώνονται οι τιμές στις γεωγραφικές ζώνες της Αθήνας

 

Μεγαλύτερο περιθώριο διαπραγμάτευσης στις τιμές πώλησης κατοικιών καταγράφεται στις πιο ακριβές περιοχές της Αττικής, σε σχέση με τις πιο προσιτές.

Η απόκλιση μεταξύ ζητούμενων και τελικών τιμών φτάνει έως και το -14% στις υψηλής αξίας περιοχές, όπως τα νότια και τα βόρεια προάστια, ενώ στις πιο προσιτές περιοχές διαμορφώνεται κοντά στο -9%.

Η διαφορά αυτή αποτυπώνει τη μεγαλύτερη ευελιξία που εμφανίζεται στις ακριβότερες αγορές, όπου οι αρχικές τιμές αφήνουν μεγαλύτερα περιθώρια διαπραγμάτευσης, σε αντίθεση με περιοχές χαμηλότερου κόστους, όπου είναι πιο περιορισμένα.

Τα παραπάνω προκύπτουν από στοιχεία 500 συναλλαγών που παρακολούθησε το μεσιτικό γραφείο Uniko, από τη δημοσίευση της αγγελίας έως την ολοκλήρωση της πώλησης στην τελική τιμή. Τα στοιχεία παρουσιάστηκαν από τον εκπρόσωπο της εταιρείας, Γιώργο Γκιώκα, και τον επενδυτή – αναλυτή, Ηλία Παπαγεωργιάδη, στο πλαίσιο της εκδήλωσης «Ελλάδα 2026. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις».

Στις ακριβές περιοχές περιλαμβάνονται οι Βάρη – Βούλα – Βουλιαγμένη, Γλυφάδα, Άλιμος, Κολωνάκι, Πλάκα, Μαρούσι και Κηφισιά, ενώ στις πιο προσιτές το Περιστέρι, οι Αμπελόκηποι, οι Αχαρνές, η Καισαριανή, το Γαλάτσι, το Αιγάλεω, ο Κορυδαλλός και η Καλλιθέα.

Ενδιαφέρον παρουσιάζουν και τα στοιχεία που έχουν αναλυθεί για τη μέση διάρκεια παραμονής των αγγελιών, τα οποία διαφοροποιούνται σημαντικά ανά περιοχή και εύρος τιμών.

Ο μέσος χρόνος παραμονής μιας αγγελίας στην Αττική διαμορφώνεται στις 84 ημέρες, με σημαντικές αποκλίσεις ανάλογα τόσο με τη γεωγραφική ζώνη όσο και με το επίπεδο τιμών.

Τα νότια προάστια εμφανίζουν τη μεγαλύτερη διάρκεια, στις 102 ημέρες, ενώ ακολουθεί ο Πειραιάς με 95 ημέρες. Τα ανατολικά προάστια κινούνται στις 85 ημέρες και τα βόρεια στις 74, ενώ τα δυτικά προάστια καταγράφουν τον χαμηλότερο χρόνο, στις 66 ημέρες.

Η ανάλυση ανά κατηγορία τιμών δείχνει κλιμάκωση του χρόνου διάθεσης όσο αυξάνεται το budget. Στα ακίνητα έως 100 χιλ. ευρώ, ο μέσος χρόνος στην Αττική είναι 46 ημέρες, ενώ στην κατηγορία 100–150 χιλ. ευρώ αυξάνεται στις 73 ημέρες. Στα 150–200 χιλ. ευρώ φτάνει τις 92 ημέρες και στην κατηγορία 200–300 χιλ. ευρώ διαμορφώνεται στις 94 ημέρες. Η μεγαλύτερη διάρκεια καταγράφεται στην κατηγορία 300–400 χιλ. ευρώ, με 104 ημέρες, ενώ στα ακίνητα άνω των 400 χιλ. ευρώ υποχωρεί ελαφρά στις 95 ημέρες.

Σε επιμέρους κατηγορίες προκύπτουν έντονες διαφοροποιήσεις. Στα χαμηλότερα budgets (έως 100 χιλ. ευρώ), τα βόρεια προάστια εμφανίζουν τον χαμηλότερο χρόνο (25 ημέρες), ενώ ο Πειραιάς και τα νότια προάστια κινούνται υψηλότερα, στις 62 και 58 ημέρες αντίστοιχα. Στην κατηγορία 100–150 χιλ. ευρώ, τα νότια προάστια φτάνουν τις 117 ημέρες, καταγράφοντας τη μεγαλύτερη διάρκεια, ενώ σε αρκετές άλλες περιοχές οι χρόνοι παραμένουν κοντά στις 50–60 ημέρες.

Στα ακίνητα 150–200 χιλ. ευρώ και 200–300 χιλ. ευρώ, οι χρόνοι αυξάνονται σχεδόν σε όλες τις ζώνες, με τα νότια προάστια και τον Πειραιά να κινούνται συστηματικά σε υψηλότερα επίπεδα. Η μεγαλύτερη επιμέρους τιμή  καταγράφεται στα ανατολικά προάστια στην κατηγορία 300–400 χιλ. ευρώ, με 140 ημέρες.

πηγή naftemporiki.gr

Ραφήνα – Νέα Μάκρη: Εγκρίθηκε το Ρυμοτομικό Σχέδιο Εφαρμογής του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου για τις πυρόπληκτες περιοχές

Με την υπ’ αριθμ. ΥΠΕΝ/ΔΝΕΠ/14420/603/7-2-2025 Απόφαση (ΦΕΚ 98/Δ/11-3-2025) εγκρίθηκε το Ρυμοτομικό Σχέδιο Εφαρμογής (Ρ.Σ.Ε.) του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου (Ε.Π.Σ.) της πυρόπληκτης περιοχής της Δημοτικής Ενότητας Νέας Μάκρης του Δήμου Μαραθώνα και της Δημοτικής Ενότητας Ραφήνας του Δήμου Ραφήνας-Πικερμίου νομού Αττικής.

Με την ίδια απόφαση κυρώθηκε και η σχετική Πράξη Εφαρμογής.
Η καταχώρηση της κυρωμένης Π.Ε. στο λειτουργούν Κτηματολόγιο πραγματοποιείται με μέριμνα του Δήμου Μαραθώνα για τις περιοχές που εμπίπτουν στα διοικητικά του όρια, δηλαδή για τις Πολεοδομικές Ενότητες ΜΠΕ1-Αγία Μαρίνα και ΜΠΕ2-Μάτι.

Η διαδικασία επεξεργασίας και καταχώρισης της κυρωµένης Π.Ε στο Κτηµατολόγιο αποτελείται από τρία στάδια:

Α. Το στάδιο προετοιμασίας, με την ενημέρωση του φορέα, τις προκαταρκτικές ενέργειες και την χορήγηση δεδομένων Κτηματολογίου.

Β. Το στάδιο επεξεργασίας των δεδομένων της Π.Ε που γίνεται από τον αρµόδιο φορέα και περιλαµβάνει ψηφιακές παραδόσεις και τους αντίστοιχους ελέγχους της ΕΛΛΗΝΙΚΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ

– Β1: Υποβολή Επεξεργασμένων Δεδομένων

– Β2: Έλεγχος – Επανυποβολές Επεξεργασμένων Δεδομένων

– Β3: Τελική Επεξεργασία & Παράδοση

Γ. Το στάδιο της καταχώρισης της Π.Ε. ξεκινά µε την κατάθεση της αίτησης από το φορέα στο Κτηµατολογικό Γραφείο και ολοκληρώνεται µε τις ενέργειες του Προϊστάµενου του Κ.Γ. µε την κεντρική µηχανογραφική υποστήριξη της ΕΛΛΗΝΙΚΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ

Η εκκρεμής διαδικασία καταχώρισης απορρέει άμεσα από την έγκριση του εν λόγω ΡΣΕ με το οποίο επιτυγχάνεται η ολική ανασυγκρότηση της πυρόπληκτης περιοχής και η θωράκισή της με μια ολοκληρωμένη δέσμη μέτρων που αφορούν σε πολεοδομικές, περιβαλλοντικές και τεχνικές παρεμβάσεις ευρείας κλίμακας και η ολοκλήρωση της εκκρεμότητας είναι απαραίτητη για την προώθηση περαιτέρω ενεργειών αποκατάστασης και θωράκισης στα πλαίσια των κατεπειγουσών αναγκών που έχουν ανακύψει, με γνώμονα τη δημόσια ασφάλεια, την υγεία και την προστασία του περιβάλλοντος.

Η παροχή υπηρεσιών για τη διαδικασία καταχώρησης εντάχθηκε στο χρηματοδοτικό πρόγραμμα του Πράσινου Ταμείου «ΔΡΑΣΕΙΣ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΙΚΟΥ ΙΣΟΖΥΓΙΟΥ» έτους 2025 στον άξονα προτεραιότητας 1 «Δράσεις Περιβαλλοντικού Ισοζυγίου». Η χρηματοδότηση αφορά την ανάθεση σε εξωτερικό ανάδοχο της παροχής υπηρεσιών για την κατάλληλη επεξεργασία στα πλαίσια του Σταδίου Β, όπως αυτό χωρίζεται σε επιμέρους στάδια. Η δαπάνη καλύπτεται εξ’ ολοκλήρου από πιστώσεις του Πράσινου Ταμείου.

Ο Δήμος Μαραθώνα έχει προβεί τόσο στην ολοκλήρωση των προκαταρκτικών ενεργειών του Σταδίου Α όσο και στις διαδικασίες ανάθεσης του Σταδίου της επεξεργασίας των δεδομένων (Β1, Β2, Β3) σε εξωτερικό ανάδοχο.

Αυτή τη στιγμή βρίσκεται σε εξέλιξη το Στάδιο Β1 το οποίο προχωρά με εντατικούς ρυθμούς και γίνονται προσπάθειες για την υποβολή των επεξεργασμένων δεδομένων στην ΕΛΛΗΝΙΚΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ νωρίτερα από το χρονοδιάγραμμα, δηλαδή έως τα τέλη Μαΐου (για το Στάδιο Β1).

Στη συνέχεια αναμένονται οι ενέργειες των υπηρεσιών του ΝΠΔΔ “ΕΛΛΗΝΙΚΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ” ώστε να δύναται ο ανάδοχος να προχωρήσει το στάδιο Β2 & αντιστοίχως για το Στάδιο Β3.

Επισημαίνεται ότι οι σχετικές ενέργειες-έλεγχοι γίνονται από τις κεντρικές υπηρεσίες του φορέα “ΕΛΛΗΝΙΚΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ” και μετά την ολοκλήρωση του συνόλου του Σταδίου Β’ ο Δήμος θα υποβάλλει αίτηση καταχώρισης προς το οικείο Κτηματολογικό Γραφείο, όπως προβλέπεται στο Στάδιο Γ’.

Ο Δήμος Μαραθώνα θα ενημερώνει το κοινό για την πορεία εκτέλεσης.

Επισημαίνεται ότι στο πλαίσιο της παρούσας διαδικασίας δεν απαιτούνται ενέργειες από τους ιδιοκτήτες σε κανένα από τα στάδια.

«Manual» Κτηματολογίου για ιδιοκτήτες ακινήτων

 

Στη χώρα μας, έως το τέλος του 2026, το σύστημα μεταγραφών και υποθηκών θα αποτελέσει παρελθόν, με το Εθνικό Κτηματολόγιο να τίθεται σε πλήρη λειτουργία.

Η μετάβαση αυτή σηματοδοτεί την εγκατάλειψη ενός ανθρωποκεντρικού και συχνά επισφαλούς πλαισίου, προς ένα σύγχρονο, κτηματοκεντρικό σύστημα που ενισχύει την ασφάλεια των συναλλαγών.

Το έργο του Κτηματολογίου, μία από τις σημαντικότερες θεσμικές μεταρρυθμίσεις των τελευταίων δεκαετιών, με άμεσο αποτύπωμα στην ασφάλεια δικαίου, την προστασία της ιδιοκτησίας και τη λειτουργία της οικονομίας, ξεκίνησε το 1995 με τον νόμο 2308/1995.

Μέχρι το 2018 είχε ολοκληρωθεί η κτηματογράφηση μόλις του 29% των δικαιωμάτων σε ακίνητη περιουσία. Από το 2019 και μετά καταγράφεται σαφής επιτάχυνση.

Σύμφωνα με τη γενική διευθύντρια του Κτηματολογίου, Ολυμπία Μαρκέλλου, μέσα στον επόμενο μήνα το 99% της χώρας θα διαθέτει αναρτημένα στοιχεία και Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ), ο οποίος αποτελεί το μοναδικό σημείο αναφοράς για κάθε ακίνητο.

Η πρόοδος αυτή βασίστηκε σε στοχευμένες θεσμικές παρεμβάσεις, στην απλοποίηση διαδικασιών και, κυρίως τα τελευταία χρόνια, στην εκτεταμένη ψηφιοποίηση των υπηρεσιών.

Όπως επισημαίνει, «είναι αυτονόητο ότι σε ένα έργο τέτοιας κλίμακας εμφιλοχωρούν σφάλματα στις αρχικές εγγραφές, σε ορισμένες περιπτώσεις και πέραν του αναμενόμενου».

«Η αντιμετώπισή τους αποτελεί βασική επιχειρησιακή προτεραιότητα» σημειώνει η κα. Μαρκέλλου κληθείς να απαντήσει στο ερώτημα της «Ν» αναφορικά με την καθυστέρηση που παρατηρείται στην διεκπεραίωση των πράξεων περί το Κτηματολόγιο και εξηγεί:

Το Ελληνικό Κτηματολόγιο λειτουργεί σε περιβάλλον αυξημένων και διαρκώς μεταβαλλόμενων απαιτήσεων. Από την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης, έως τη συνεχή αύξηση των πράξεων λόγω της έντονης κινητικότητας στην αγορά, αλλά και τη διαχείριση συσσωρευμένων εκκρεμοτήτων που προέκυψαν κατά τη μετάβαση και ενοποίηση των υποθηκοφυλακείων.

Στο πλαίσιο αυτό έχουν υλοποιηθεί παρεμβάσεις που επιταχύνουν τις διορθώσεις, όπως, απλοποίηση διαδικασιών, ενίσχυση των Κτηματολογικών Γραφείων, πλήρης ψηφιοποίηση της υποβολής πράξεων, ανάπτυξη εργαλείων έρευνας και πρόσβασης στα ιστορικά αρχεία των πρώην υποθηκοφυλακείων (archive.ktimatologio.gr), καθώς και εισαγωγή αυτοματοποιημένων ελέγχων για τη βελτίωση της ποιότητας των εγγραφών.

Τα αποτελέσματα είναι ήδη μετρήσιμα, τόσο ως προς τη μείωση των εκκρεμοτήτων όσο και ως προς τη βελτίωση των χρόνων εξυπηρέτησης.

Το 2025 ολοκληρώθηκαν σχεδόν 700.000 πράξεις, διπλάσιες σε σχέση με το 2024 και, για πρώτη φορά, περισσότερες από όσες εισήχθησαν προς διεκπεραίωση. Καθοριστική υπήρξε η εφαρμογή της υπερτοπικής αρμοδιότητας, που επιτρέπει σε δικηγόρους μιας περιοχής να εξετάζουν υποθέσεις άλλης με αυξημένο φόρτο.

Σήμερα οι εκκρεμείς πράξεις στο λειτουργούν Κτηματολόγιο ανέρχονται περίπου σε 142.000, από 155.000 στις αρχές Φεβρουαρίου και 170.000 στις αρχές του έτους.

Οδηγός Κτηματολογίου ενόψει της ολοκλήρωσής του

Η «Ν», ενόψει της ολοκλήρωσης του Κτηματολογίου, συγκέντρωσε και παρουσιάζει απαντήσεις σε βασικά ερωτήματα που τυχόν απασχολούν τους κατόχους ακινήτων.

Για να μπορέσει κάθε δικαιούχος ακίνητης περιουσίας στη χώρα να αξιοποιήσει την πληροφορία του Κτηματολογίου, το πρώτο βήμα είναι να επισκεφθεί διαδικτυακά την ιστοσελίδα του Ελληνικού Κτηματολογίου, www.ktimatologio.gr, να αναζητήσει την περιοχή όπου βρίσκεται το ακίνητό του και να διαπιστώσει αν έχει ολοκληρωθεί η κτηματογράφηση ή αν η περιοχή παραμένει ακόμη σε διαδικασία κτηματογράφησης.

Τι πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων σε περιοχές όπου λειτουργεί ήδη το Κτηματολόγιο και το ακίνητό τους έχει ΚΑΕΚ;

Μέσω της ηλεκτρονικής εφαρμογής για πολίτες, με τη χρήση των κωδικών TAXISnet, ο ιδιοκτήτης μπορεί να εντοπίσει το ακίνητό του. Εφόσον:

α) το ακίνητο έχει καταχωριστεί στο όνομά του, πρέπει να ελέγξει προσεκτικά τα στοιχεία της κτηματογράφησης. Αν διαπιστώσει λάθη είτε στα στοιχεία του ακινήτου είτε στα προσωπικά του στοιχεία ή στα στοιχεία του δικαιώματός του, πρέπει, κατά περίπτωση, να υποβάλει αίτηση πρόδηλου σφάλματος, αίτηση γεωμετρικών μεταβολών ή αγωγή διόρθωσης των πρώτων εγγραφών.

β) το ακίνητο έχει καταχωριστεί σε τρίτο, είτε σε άλλο ιδιώτη είτε στο Ελληνικό Δημόσιο, πρέπει να ζητήσει δικαστικά τη διόρθωση.

γ) το ακίνητο φέρει την ένδειξη «άγνωστου ιδιοκτήτη», πρέπει να ζητήσει τη διόρθωση είτε διοικητικά, υποβάλλοντας αίτηση πρόδηλου σφάλματος στο κτηματολόγιο, καταθέτοντας μεταγραμμένο τίτλο, κοινοποιώντας την αίτησή του στο Ελληνικό Δημόσιο, είτε δικαστικά.

Τι σημαίνει αγωγή διόρθωσης πρώτων εγγραφών;

Όταν το πρόβλημα δεν αφορά ένα προφανές ή τεχνικό λάθος, αλλά την ίδια την ουσία του δικαιώματος, τότε απαιτείται αγωγή διόρθωσης των πρώτων εγγραφών, δηλαδή προσφυγή στη Δικαιοσύνη. Αυτό συμβαίνει ιδίως όταν υπάρχει αμφισβήτηση ως προς το ποιος είναι ο πραγματικός ιδιοκτήτης, σύγκρουση τίτλων ή επίκληση χρησικτησίας. Στο Κτηματολόγιο, οι ανακριβείς αρχικές εγγραφές διορθώνονται είτε με τη διαδικασία του πρόδηλου σφάλματος είτε με δικαστική απόφαση, ανάλογα με το είδος του σφάλματος. Με απλά λόγια, ό,τι είναι προφανές και τεχνικό μπορεί να διορθωθεί διοικητικά. Ό,τι αφορά ουσιαστική αμφισβήτηση δικαιώματος λύνεται, κατά κανόνα, δικαστικά.

Ποιες διορθώσεις γίνονται ηλεκτρονικά;

Το Κτηματολόγιο παρέχει πλέον σημαντικές δυνατότητες ηλεκτρονικής εξυπηρέτησης για εξωδικαστικές διορθώσεις. Ηλεκτρονικά μπορούν να υποβάλλονται αιτήσεις διόρθωσης πρόδηλων σφαλμάτων, δηλαδή για προφανή λάθη στα στοιχεία του δικαιούχου ή της εγγραφής, εφόσον αυτά μπορούν να διορθωθούν διοικητικά, χωρίς δικαστική εμπλοκή. Υπό προϋποθέσεις, ηλεκτρονικά προωθούνται και ορισμένες διορθώσεις για ακίνητα με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη», καθώς και ειδικές διορθώσεις που στηρίζονται σε αποφάσεις δασικών χαρτών. Αντίθετα, όταν πρόκειται για γεωμετρικές διορθώσεις που απαιτούν κοινοποιήσεις σε όμορους ή περαιτέρω τεχνικό έλεγχο, η διαδικασία δεν ολοκληρώνεται ηλεκτρονικά και απαιτείται διά ζώσης υποβολή. Πολύ σύντομα και αυτή η διαδικασία θα ολοκληρώνεται ψηφιακά μέσω της εφαρμογής metavoles.krimatologio.gr

Αν το ακίνητο έχει καταχωριστεί σε τρίτο, υπάρχει άλλη λύση πέρα από τα δικαστήρια;

Κατά κανόνα, όταν ένα ακίνητο έχει καταχωριστεί σε άλλον ιδιώτη ή στο Ελληνικό Δημόσιο και υπάρχει πραγματική σύγκρουση δικαιωμάτων, η διόρθωση επιδιώκεται δικαστικά με αγωγή διόρθωσης των πρώτων εγγραφών. Υπάρχουν, ωστόσο, ορισμένες περιορισμένες εξαιρέσεις εξωδικαστικής διόρθωσης, αλλά μόνο όπου αυτό προβλέπεται ρητά από τον νόμο, όπως σε συγκεκριμένες περιπτώσεις προδήλου σφάλματος ή σε ειδικές διαδικασίες του άρθρου 6 παρ. 4 του ν. 2664/1998. Οι αιτήσεις αυτές υποβάλλονται ψηφιακά.

Σε κάθε περίπτωση, όταν δεν πρόκειται για απλό σφάλμα καταχώρισης αλλά για ουσιαστική αμφισβήτηση της κυριότητας, η λύση δίνεται συνήθως από τα δικαστήρια. Αντίθετα, στις περιπτώσεις ακινήτων με την ένδειξη «άγνωστου ιδιοκτήτη», η νομοθεσία έχει διευρύνει τις δυνατότητες διοικητικής διόρθωσης υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.

Τι ισχύει για τα ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη»;

Η ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» δεν σημαίνει αυτομάτως ότι το ακίνητο χάνεται. Σημαίνει ότι, κατά τη διαδικασία της κτηματογράφησης, το ακίνητο ή το σχετικό δικαίωμα δεν δηλώθηκε καθόλου, δεν δηλώθηκε σωστά ή δεν τεκμηριώθηκε επαρκώς, με αποτέλεσμα να μην έχει καταχωριστεί δικαιούχος.

Αν ο ενδιαφερόμενος διαθέτει νόμιμο, μεταγραμμένο τίτλο, μπορεί, σε συγκεκριμένες περιπτώσεις που προβλέπει ο νόμος, να ζητήσει τη διόρθωση της εγγραφής με διοικητική διαδικασία. Μάλιστα, μετά τις αλλαγές του ν. 5142/2024, για ορισμένα ακίνητα με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» η αίτηση διόρθωσης πρόδηλου σφάλματος γίνεται υποχρεωτικά δεκτή από το αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο, χωρίς να απαιτείται δικαστική προσφυγή.

Για ακίνητα που βρίσκονται εντός εγκεκριμένου σχεδίου πόλεως ή εντός οικισμού, η νομοθεσία προβλέπει επίσης ότι δεν απαιτείται πλέον επίδοση της αίτησης στο Ελληνικό Δημόσιο. Αν, όμως, υπάρχει αμφισβήτηση, έλλειψη τίτλων ή η υπόθεση δεν εμπίπτει στις περιπτώσεις διοικητικής διόρθωσης που ορίζει ο νόμος, τότε απαιτείται δικαστική διαδικασία για την αναγνώριση του δικαιώματος. Σε κάθε περίπτωση, η διόρθωση πρέπει να ζητηθεί μέσα στις νόμιμες προθεσμίες που ισχύουν για τις αρχικές εγγραφές.

Υπάρχει προθεσμία για την διεκδίκηση ακινήτου που έχει καταχωρηθεί ως «άγνωστο»;

Ναι, υπάρχει προθεσμία, αλλά δεν είναι ενιαία για όλες τις περιοχές. Για ορισμένες περιοχές, η αποκλειστική προθεσμία λήγει την 31η Δεκεμβρίου του έτους μέσα στο οποίο συμπληρώνονται οκτώ έτη από την έναρξη ισχύος του Κτηματολογίου στην περιοχή. Για τον λόγο αυτό, ο ιδιοκτήτης πρέπει πάντα να ελέγχει την ειδική προθεσμία που ισχύει για τον ΟΤΑ όπου βρίσκεται το ακίνητό του.

Για τις περιοχές στις οποίες η προθεσμία είχε ήδη λήξει, η νομοθεσία προβλέπει νέα δυνατότητα αμφισβήτησης και διόρθωσης εγγραφών «αγνώστου ιδιοκτήτη» μέχρι την πάροδο ενός έτους από τη δημοσίευση πράξης του Διοικητικού Συμβουλίου του Ελληνικού Κτηματολογίου, με την οποία θα διαπιστώνεται ότι το σύστημα του Κτηματολογίου έχει πλέον εφαρμοστεί σε όλη τη χώρα, σε αντικατάσταση του συστήματος μεταγραφών και υποθηκών.

Η δυνατότητα αυτή, όμως, για τις περιοχές όπου η παλιά προθεσμία είχε λήξει, ισχύει μόνο εφόσον μετά τη λήξη της αρχικής προθεσμίας δεν έχουν καταχωριστεί μεταγενέστερες πράξεις στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου. Χρήσιμο είναι, πριν από κάθε ενέργεια, ο ενδιαφερόμενος να ανατρέχει στην επίσημη σελίδα του Ελληνικού Κτηματολογίου για τις «Αρχικές εγγραφές και προθεσμίες διόρθωσης», όπου δημοσιεύονται οι ισχύουσες προθεσμίες ανά περιοχή.

Τι γίνεται όταν ο πολίτης δεν μπορεί να εντοπίσει το ΚΑΕΚ;

Η αδυναμία εντοπισμού του ΚΑΕΚ δεν σημαίνει κατ’ ανάγκην ότι υπάρχει αμφισβήτηση κυριότητας. Μπορεί να οφείλεται σε δυσκολία εντοπισμού του ακινήτου, σε αναντιστοιχία στοιχείων ή σε ανάγκη περαιτέρω έρευνας στα κτηματολογικά δεδομένα. Ο ενδιαφερόμενος πρέπει αρχικά να αναζητήσει το ακίνητο μέσω του Ψηφιακού Χάρτη Κτηματογράφησης (maps.ktimatologio.gr) και αν δεν προκύπτει αποτέλεσμα, να απευθυνθεί στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο για καθοδήγηση.

Αν από την έρευνα προκύψει ότι πρόκειται για απλό σφάλμα καταχώρισης ή για περίπτωση που υπάγεται σε διοικητική διόρθωση, μπορεί να ακολουθηθεί η αντίστοιχη εξωδικαστική διαδικασία, όπως αίτηση διόρθωσης πρόδηλου σφάλματος ή άλλη αίτηση που προβλέπεται από τον ν. 2664/1998. Οι σχετικές αιτήσεις υποβάλλονται και ηλεκτρονικά μέσω των υπηρεσιών του Κτηματολογίου.

Αν, όμως, διαπιστωθεί ότι το ακίνητο έχει καταχωριστεί σε τρίτο, στο Ελληνικό Δημόσιο ή ότι υπάρχει ουσιαστική σύγκρουση δικαιωμάτων, τότε η υπόθεση δεν αντιμετωπίζεται ως απλό ζήτημα εντοπισμού, αλλά οδηγεί, κατά κανόνα, σε δικαστική διεκδίκηση για τη διόρθωση της εγγραφής.

Τι πρέπει να κάνουμε αν το ακίνητό μας βρίσκεται σε περιοχή όπου δεν λειτουργεί ακόμη το Κτηματολόγιο.

Αν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή όπου δεν λειτουργεί ακόμη το Κτηματολόγιο, υπάρχουν τρεις βασικές περιπτώσεις:

1. Το ακίνητο δεν έχει ακόμη ΚΑΕΚ.

Αυτό συμβαίνει ακόμη στην Κέρκυρα, στη Θεσπρωτία (με εξαίρεση ορισμένες περιοχές), στις περιφερειακές ενότητες Χανίων και Ρεθύμνης, σε περιοχές του βόρειου Ηρακλείου Κρήτης, καθώς και στα νησιά Λήμνο και Λέσβο (με εξαίρεση ορισμένες περιοχές). Οι περιοχές αυτές βρίσκονται στο στάδιο πριν από την Ανάρτηση των προσωρινών κτηματολογικών στοιχείων. Στην περίπτωση αυτή, ο ενδιαφερόμενος θα πρέπει να περιμένει την Ανάρτηση, η οποία διαρκεί δύο μήνες, και, εφόσον συντρέχει λόγος, να υποβάλει αίτηση διόρθωσης.

2. Το ακίνητο έχει ΚΚΑΕΚ, επειδή η περιοχή βρίσκεται στο στάδιο της Ανάρτησης.
Αυτό συμβαίνει στα νησιά των Κυκλάδων. Στην περίπτωση αυτή, ο ενδιαφερόμενος μπορεί να υποβάλει αίτηση διόρθωσης, εφόσον διαφωνεί με οποιοδήποτε στοιχείο της εγγραφής. Ορισμένα στοιχεία διορθώνονται έως την περαίωση της διαδικασίας, ενώ άλλα θα διορθωθούν μετά τη μετάβαση σε καθεστώς λειτουργίας Κτηματολογίου.

3. Το ακίνητο έχει ΚΑΕΚ, επειδή στην περιοχή έχει ολοκληρωθεί η Ανάρτηση και τα στοιχεία βρίσκονται στο στάδιο της επεξεργασίας. Στην περίπτωση αυτή, η κτηματογράφηση αναμένεται να περαιωθεί εντός του 2026. Ο ενδιαφερόμενος θα πρέπει να αναμείνει την ολοκλήρωση της διαδικασίας και στη συνέχεια θα κληθεί, εντός του 2027, να λάβει γνώση της έκθεσης που αφορά είτε αίτηση διόρθωσης που έχει ο ίδιος υποβάλει είτε αίτηση που υπέβαλε τρίτος σε βάρος του. Αν διαφωνεί, θα μπορεί να υποβάλει αντιρρήσεις. Οι υποθέσεις στις οποίες δεν υπάρχει συναίνεση θα εξεταστούν από τις ανεξάρτητες διοικητικές επιτροπές του ν. 2308/1998.

Τι γίνεται αν ένα ακίνητο έχει χαρακτηριστεί δασικό

Το Κτηματολόγιο δεν αποφαίνεται για τον δασικό χαρακτήρα μιας έκτασης, αλλά καταγράφει τον χαρακτηρισμό που προκύπτει από τους δασικούς χάρτες.

Αν ο ιδιοκτήτης διαπιστώσει ότι το ακίνητό του εμφανίζεται ως δασικό, οι ενέργειες που πρέπει να κάνει δεν ξεκινούν από το Κτηματολόγιο, αλλά από την αρμόδια Διεύθυνση Δασών. Εκεί μπορεί, ανάλογα με την περίπτωση, να υποβάλει αντιρρήσεις κατά του δασικού χάρτη ή αίτηση διόρθωσης πρόδηλου σφάλματος. Η αίτηση πρόδηλου σφάλματος δεν υποκαθιστά την αντίρρηση.

Αν έχει ήδη υποβληθεί αντίρρηση και έχει εκδοθεί απόφαση που δικαιώνει τον ιδιοκτήτη, ή αν συντρέχουν οι προϋποθέσεις που προβλέπει η νεότερη νομοθεσία για διόρθωση βάσει αποφάσεων δασικών χαρτών, μπορεί να ζητηθεί και η αντίστοιχη διόρθωση της κτηματολογικής εγγραφής με διοικητική διαδικασία.

Σε περιπτώσεις όπου το ίδιο ακίνητο εμφανίζεται «διχοτομημένο», δηλαδή ένα τμήμα του έχει καταχωριστεί κανονικά και άλλο τμήμα εμφανίζεται ως δασικό με διαφορετικό ΚΑΕΚ, ο πολίτης πρέπει πρώτα να επιλύσει το ζήτημα του δασικού χαρακτηρισμού και στη συνέχεια να προχωρήσει στην αναγκαία κτηματολογική διόρθωση, είτε γεωμετρική είτε νομική. Χωρίς προηγούμενη επίλυση του δασικού ζητήματος, δεν μπορεί να δοθεί οριστική λύση και στο Κτηματολόγιο.

Ποιες πράξεις εγγράφονται στο Κτηματολόγιο;

Στο Κτηματολόγιο δεν εγγράφονται απλώς «συμβόλαια», αλλά κάθε πράξη που δημιουργεί, μεταβάλλει, μεταβιβάζει ή καταργεί εμπράγματα δικαιώματα επί ακινήτων. Με απλά λόγια, εγγράφεται οτιδήποτε επηρεάζει τη νομική κατάσταση ενός ακινήτου. Οι βασικές κατηγορίες πράξεων είναι οι εξής:

• Πράξεις κτήσης κυριότητας (αφορούν την αλλαγή ιδιοκτησίας ενός ακινήτου, όπως, αγοραπωλησίες, δωρεές, γονικές παροχές, ανταλλαγές. Είναι οι πιο συχνές εγγραφές και αποτελούν τον «πυρήνα» της λειτουργίας του Κτηματολογίου).

• Εμπράγματες ασφάλειες, (βάρη), δικαιώματα τρίτων επί του ακινήτου: υποθήκες, δικαστικές αποφάσεις και αγωγές, αποδοχές κληρονομιάς, κ.α.

• Πράξεις της διοίκησης που επηρεάζουν ακίνητα, όπως απαλλοτριώσεις, πράξεις εφαρμογής, χαρακτηρισμοί (π.χ. κοινόχρηστοι χώροι) πράξεις δασικού ή πολεοδομικού χαρακτήρα (όπου προβλέπεται).

Τέτη Ηγουμενίδη • tigoumenidi@naftemporiki.gr

πηγή naftemporiki.gr