Κλειδί η ταυτότητα κτιρίου για αυθαίρετα και αποκλίσεις τετραγωνικών στο ΜΙΔΑ

 By IDnews

Saturday at 23:08 · 43 εμφανίσεις

Με τροπολογία προσθήκη στο πολυνομοσχέδιο του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών που ψηφίζεται στη Βουλή, ενόψει  της ενεργοποίησης του Μητρώου Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΜΙΔΑ), ιδιοκτησίες με αυθαίρετες προσθήκες, αδήλωτους χώρους, αλλαγές χρήσης ή επιφάνειες, που δεν συμφωνούν με τα στοιχεία των αδειών, των συμβολαίων, του Κτηματολογίου και των φορολογικών δηλώσεων μπαίνουν σε ένα νέο περιβάλλον ελέγχου, με καθοριστικό εργαλείο τεχνικής και φορολογικής τεκμηρίωσης την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου. Παράλληλα προβλέπονται πρόστιμα για μη υποβολή δήλωσης στο ΜΙΔΑ.

 Παραθέτω

♦ Η νέα διάταξη, που συνδέεται με την επικείμενη λειτουργία του ΜΙΔΑ, και εισάγει νέα πρόστιμα για μη υποβολή ή εσφαλμένη υποβολή δηλώσεων χρήσης ακινήτων βάζει στο επίκεντρο την πραγματική επιφάνεια των κτισμάτων, όπως αυτή αποδεικνύεται από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου, και προβλέπει, από το 2027 και μετά, ο ΕΝΦΙΑ να υπολογίζεται με βάση τα πραγματικά τετραγωνικά  του ακινήτου.

♦ Ανοίγει άμεσα και επιτακτικά νέο ζήτημα  για χιλιάδες ιδιοκτησίες, στις οποίες υπάρχουν αποκλίσεις τετραγωνικών μεταξύ των διαφορετικών βάσεων δεδομένων και εγγράφων, όπως είναι οι τίτλοι ιδιοκτησίας, οικοδομικές άδειες, κτηματολογικές εγγραφές και από την άλλη πλευρά η πραγματική κατάσταση του ακινήτου.

Η  Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων αναμένεται να θέσει σε λειτουργία το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) τις επόμενες εβδομάδες. Με την έναρξη λειτουργίας του ΜΙΔΑ, πάνω από 7,1 εκατομμύρια ιδιοκτήτες (φυσικά και νομικά πρόσωπα) θα κληθούν να κάνουν είσοδο στη νέα ενοποιημένη βάση δεδομένων και σε τρεις ξεχωριστές προσυμπληρωμένες καρτέλες, να ελέγξουν, να διορθώσουν ή και να συμπληρώσουν τα στοιχεία, που εμφανίζονται από την Εφορία, το Κτηματολόγιο και άλλες πλατφόρμες που διασυνδέεται η ΑΑΔΕ.

Ο ΕΝΦΙΑ με βάση την πραγματική επιφάνεια

Με τη νέα ρύθμιση, εφόσον υπάρχει Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου, η πραγματική επιφάνεια θα μπορεί να λαμβάνεται υπόψη για τη δήλωση στοιχείων ακινήτων και για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ.

Η αιτιολογική έκθεση αναφέρει χαρακτηριστικά: «Με την προτεινόμενη ρύθμιση τροποποιούνται οι παρ. 5 των άρθρων 2 και 8 του Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας (ν. 5219/2025, Α’ 130), σχετικά με τη δήλωση στοιχείων ακινήτων και τον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝ.Φ.Ι.Α.), για την αντιμετώπιση των περιπτώσεων, στις οποίες η πραγματική επιφάνεια του κτίσματος είναι μικρότερη από αυτή που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο κτηματολόγιο ή στον τίτλο κτήσης ή στην άδεια οικοδομής».

Τι προβλέπει η διάταξη για τα πραγματικά τετραγωνικά

Στο  κείμενο της νέας διάταξης ορίζεται ότι για τη συμπλήρωση της δήλωσης λαμβάνεται υπόψη η πραγματική κατάσταση του ακινήτου. Ως βάση λαμβάνεται η οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο. Αν δεν υπάρχει οριστική εγγραφή, λαμβάνεται υπόψη ο τίτλος κτήσης. Αν δεν υπάρχει τίτλος, λαμβάνεται υπόψη η πραγματική κατάσταση.

Η κρίσιμη προσθήκη αφορά τα κτίσματα με Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου. Η νομοθετική ρύθμιση αναφέρει: «Ειδικά για τα κτίσματα, για τα οποία έχει εκδοθεί Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου, αν η πραγματική επιφάνεια του κτίσματος είναι μικρότερη από αυτή που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο ή στον τίτλο κτήσης ή στην άδεια οικοδομής, λαμβάνεται υπόψη η πραγματική επιφάνεια του κτίσματος, όπως αποδεικνύεται από την ηλεκτρονική ταυτότητα κτηρίου».

Η ίδια λογική ενσωματώνεται και στον προσδιορισμό του φόρου. Δηλαδή, η πραγματική επιφάνεια δεν θα λαμβάνεται υπόψη μόνο για τη δήλωση στοιχείων ακινήτων, αλλά και για τον ίδιο τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ.

Από πότε εφαρμόζεται η φορολογία ακινήτου με τα πραγματικά τετραγωνικά 

Η ρύθμιση δεν αφορά αναδρομικά τον ΕΝΦΙΑ προηγούμενων ετών. Σύμφωνα με το άρθρο 3 της τροπολογίας, οι νέες προβλέψεις εφαρμόζονται για τις δηλώσεις στοιχείων ακινήτων και τον ΕΝΦΙΑ του έτους 2027 και των επόμενων ετών.

Συγκεκριμένα, το κείμενο της νομοθετικής διάταξης ορίζει: «Οι παρ. 1 και 3 εφαρμόζονται για τις δηλώσεις στοιχείων ακινήτων και τον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝ.Φ.Ι.Α.) έτους 2027 και εφεξής».

Αυτό σημαίνει ότι η πρακτική επίπτωση της ρύθμισης θα φανεί στον επόμενο κύκλο δηλώσεων και εκκαθάρισης ΕΝΦΙΑ, από το 2027 και μετά.

Τι γίνεται με τις παλιές δηλώσεις και τα πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ

Ιδιαίτερη σημασία έχει η πρόβλεψη που προστατεύει τις δηλώσεις και τις πράξεις προσδιορισμού ΕΝΦΙΑ, που έχουν ήδη υποβληθεί ή εκδοθεί έως την έναρξη ισχύος της νέας διάταξης.

Η τροπολογία προβλέπει ότι αυτές οι δηλώσεις δεν θεωρούνται ανακριβείς και δεν επιβάλλονται κυρώσεις, στο μέτρο που αφορούν κτίσμα του οποίου η πραγματική επιφάνεια, όπως αποδεικνύεται από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου, είναι μικρότερη από αυτή που αναγράφεται στο Κτηματολόγιο, στον τίτλο ή στην άδεια οικοδομής.

Το σχετικό απόσπασμα αναφέρει: «Δηλώσεις στοιχείων ακινήτων που έχουν υποβληθεί και δηλώσεις και πράξεις προσδιορισμού ΕΝ.Φ.Ι.Α. που έχουν εκδοθεί μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος, δεν θεωρούνται ανακριβείς και δεν επιβάλλονται κυρώσεις, κατά το μέρος που αφορούν κτίσμα του οποίου η πραγματική επιφάνεια, όπως αποδεικνύεται από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου είναι μικρότερη από αυτήν που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο ή στον τίτλο κτήσης ή στην άδεια οικοδομής».

Αντίστοιχη προστασία προβλέπεται και για τα πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ.

Η διάταξη σημειώνει ότι: «Πιστοποιητικά ΕΝ.Φ.Ι.Α. που έχουν εκδοθεί ή εκδίδονται με βάση τις δηλώσεις του πρώτου εδαφίου, δεν θεωρούνται ανακριβή και δεν επιβάλλονται οι κυρώσεις της παρ. 5 του άρθρου 60 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας».

Η πρόβλεψη αυτή είναι κρίσιμη, καθώς περιορίζει τον κίνδυνο αναδρομικών κυρώσεων για περιπτώσεις, όπου η απόκλιση τετραγωνικών προκύπτει επειδή η πραγματική δομημένη επιφάνεια είναι μικρότερη από την καταγεγραμμένη.

Γιατί κρίθηκε αναγκαία η ρύθμιση από το υπουργείο Οικονομικών 

Η αιτιολογική έκθεση εξηγεί ότι η ρύθμιση έρχεται για να αντιμετωπίσει μια πραγματική κατάσταση που συναντάται σε πολλές ιδιοκτησίες: τα τετραγωνικά που έχουν πράγματι δομηθεί είναι μικρότερα από αυτά που εμφανίζονται σε άλλα επίσημα στοιχεία.

Όπως αναφέρεται: «Οι αξιολογούμενες ρυθμίσεις κρίνονται αναγκαίες προκειμένου τα κτίσματα, για τα οποία σε πολλές περιπτώσεις, σύμφωνα με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου, η πραγματική επιφάνεια που έχει δομηθεί είναι μικρότερη από αυτή που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο ή στον τίτλο κτήσης ή στην άδεια οικοδομής, να αποτυπώνονται στη δήλωση στοιχείων ακινήτων στην πραγματική τους κατάσταση και ο φόρος να επιβάλλεται επί πραγματικής φορολογητέας ύλης».

Με απλά λόγια, ο νομοθέτης αναγνωρίζει ότι ο φόρος πρέπει να επιβάλλεται πάνω στην πραγματική φορολογητέα ύλη. Δηλαδή, στα πραγματικά τετραγωνικά του κτίσματος και όχι σε τετραγωνικά που εμφανίζονται μεγαλύτερα σε έγγραφα ή βάσεις δεδομένων.

Τι σημαίνει  η νέα ρύθμιση για τους ιδιοκτήτες

Για τους ιδιοκτήτες, η ρύθμιση δημιουργεί ένα νέο πλαίσιο διόρθωσης και αποτύπωσης της πραγματικής εικόνας των ακινήτων τους, υπό την προϋπόθεση ότι υπάρχει Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου.

Οι ιδιοκτήτες που έχουν ακίνητα με αποκλίσεις τετραγωνικών θα πρέπει να εξετάσουν εάν η πραγματική επιφάνεια του κτίσματος είναι μικρότερη ή όχι από αυτή που εμφανίζεται στην κτηματολογική εγγραφή, στον τίτλο κτήσης ή στην οικοδομική άδεια.

Στην πράξη η νέα ρύθμιση είναι διπλής ανάγνωσης ως εξής:

♦ Για τους ιδιοκτήτες που έχουν μικρότερη πραγματική επιφάνεια από αυτή που εμφανίζεται σε Κτηματολόγιο, τίτλους ή άδειες, αποτελεί το μέσο για να αποδείξουν τα πραγματικά τετραγωνικά και να φορολογηθούν αναλόγως από το 2027.

♦ Για τις περιπτώσεις, όμως, όπου η πραγματική εικόνα αποκαλύπτει περισσότερα τετραγωνικά, αυθαίρετες επιφάνειες ή διαφορετική χρήση, αυτά θα πρέπει να διορθωθούν και εφόσον εμπίπτουν στις κατηγορίες αυθαιρέτων που είναι ανοιχτές να τακτοποιηθούν και τα ακίνητα αυτών των περιπτώσεων θα έχουν διαφορετική φορολογική αντιμετώπιση.

Ο ρόλος των μηχανικών και της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτηρίου

Η νέα ρύθμιση αναδεικνύει ακόμη περισσότερο τον ρόλο των μηχανικών, καθώς η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου γίνεται το βασικό αποδεικτικό εργαλείο για την πραγματική επιφάνεια του κτίσματος.

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου δεν λειτουργεί απλώς ως τεχνικός φάκελος του ακινήτου, αλλά αποκτά πλέον φορολογική σημασία. Μέσω αυτής θα αποδεικνύεται αν η πραγματική επιφάνεια είναι μικρότερη από εκείνη που αναγράφεται στο Κτηματολόγιο, στον τίτλο ή στην οικοδομική άδεια.

Για τους μηχανικούς, αυτό σημαίνει αυξημένη ζήτηση για έλεγχο, αποτύπωση και τεχνική τεκμηρίωση των πραγματικών στοιχείων των ακινήτων. Παράλληλα, σημαίνει ότι η ακρίβεια των στοιχείων που καταχωρούνται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου αποκτά καθοριστική σημασία για τη φορολογική μεταχείριση του ακινήτου.

Η σύνδεση με το Κτηματολόγιο

Η ρύθμιση διατηρεί ως βασική αφετηρία την οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο. Ωστόσο, εισάγει μια σημαντική εξαίρεση για τα κτίσματα με Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου, όταν η πραγματική επιφάνεια είναι μικρότερη.

Στο κείμενο της διάταξης αναφέρεται: «Η πραγματική κατάσταση του ακινήτου προκύπτει από την οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο. Αν δεν υπάρχει οριστική εγγραφή, λαμβάνονται υπόψη τα στοιχεία του ακινήτου, όπως προκύπτουν από τον τίτλο κτήσης. Αν δεν υπάρχει τίτλος κτήσης, λαμβάνονται υπόψη τα στοιχεία της πραγματικής κατάστασης του ακινήτου».

Η αναφορά αυτή δείχνει ότι το Κτηματολόγιο παραμένει ο βασικός μηχανισμός τεκμηρίωσης της ακίνητης περιουσίας. Όμως, στις περιπτώσεις όπου η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου αποδεικνύει μικρότερη πραγματική επιφάνεια, αυτή η επιφάνεια θα μπορεί να υπερισχύει για τις ανάγκες της δήλωσης και του ΕΝΦΙΑ.

Οι αλλαγές ενόψει της ενεργοποίησης του ΜΙΔΑ

Η τροπολογία συνδέεται και με τη λειτουργία του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων. Το ΜΙΔΑ προορίζεται να συγκεντρώνει και να διασταυρώνει στοιχεία ιδιοκτησίας και χρήσης ακινήτων, με ιδιαίτερη σημασία για μισθώσεις, δωρεάν παραχωρήσεις, επιδόματα, ενισχύσεις και επιδοτήσεις.

Η νέα διάταξη προβλέπει ότι όταν απαιτείται δήλωση πληροφοριακού χαρακτήρα για την ενημέρωση του ΜΙΔΑ ως προς τη χρήση του ακινήτου, θα πρέπει προηγουμένως να έχει υποβληθεί η δήλωση στοιχείων ακινήτων.

Το σχετικό σημείο της τροπολογίας αναφέρει: «Ειδικά, στις περιπτώσεις που απαιτείται, πριν από τη λήξη της προθεσμίας των προηγούμενων εδαφίων, η υποβολή δήλωσης πληροφοριακού χαρακτήρα για την ενημέρωση του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (Μ.Ι.Δ.Α.) του άρθρου 15Β του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ν. 5104/2024, Α’ 58) ως προς τη χρήση ακινήτου, η δήλωση στοιχείων ακινήτων του παρόντος υποβάλλεται πριν από την υποβολή της δήλωσης πληροφοριακού χαρακτήρα για τη χρήση του ακινήτου».

Η αιτιολογική έκθεση εξηγεί τον λόγο: «Στις περιπτώσεις αυτές, απαιτείται να προηγηθεί η υποβολή της δήλωσης στοιχείων ακινήτων, προκειμένου να ενημερωθεί το Μ.Ι.Δ.Α. με τα στοιχεία του ακινήτου αυτού και ακολούθως, να καταστεί δυνατή η υποβολή της δήλωσης για τη χρήση του ακινήτου».

Προκύπτει λοιπόν ότι το ακίνητο πρέπει πρώτα να είναι σωστά δηλωμένο ως προς τα στοιχεία του και στη συνέχεια να δηλωθεί η χρήση του στο ΜΙΔΑ.

Νέα πρόστιμα για μισθώσεις και δωρεάν παραχωρήσεις

Η τροπολογία εισάγει νέα πρόστιμα για περιπτώσεις μη υποβολής ή εσφαλμένης υποβολής δήλωσης πληροφοριακού χαρακτήρα στο ΜΙΔΑ, όταν πρόκειται για χρήση ακινήτου σε περίπτωση μίσθωσης ή δωρεάν παραχώρησης.

Η διάταξη προβλέπει πρόστιμο 500 ευρώ εάν δεν υποβληθεί η σχετική δήλωση εντός των προβλεπόμενων προθεσμιών.

Συγκεκριμένα, ορίζεται: «Αν δεν υποβληθεί δήλωση πληροφοριακού χαρακτήρα για την ενημέρωση του Μ.Ι.Δ.Α., σύμφωνα με το άρθρο 15Β, ως προς τη χρήση ακινήτου σε περίπτωση εκμίσθωσης ή δωρεάν παραχώρησης αυτού: α) εντός τριών (3) μηνών από την έναρξη της μίσθωσης ή της παραχώρησης ή β) εντός δύο (2) μηνών από την έναρξη της προθεσμίας για την υποβολή της Ενιαίας Αίτησης Ενίσχυσης […] επιβάλλεται στον υπόχρεο πρόστιμο πεντακοσίων (500) ευρώ».

Η προθεσμία των τριών μηνών αφορά την έναρξη μίσθωσης ή δωρεάν παραχώρησης. Για τις περιπτώσεις που συνδέονται με την Ενιαία Αίτηση Ενίσχυσης, προβλέπεται ειδική προθεσμία δύο μηνών από την έναρξη της σχετικής περιόδου υποβολής.

Πρόστιμο 1.000 ευρώ για εσφαλμένη δήλωση που οδηγεί σε επιδόματα ή ενισχύσεις

Ακόμη αυστηρότερη είναι η πρόβλεψη για τον μισθωτή ή τον παραχωρησιούχο που υποβάλλει δήλωση με εσφαλμένα στοιχεία και η δήλωση αυτή χρησιμοποιείται για τη χορήγηση επιδομάτων, ενισχύσεων ή επιδοτήσεων.

Η τροπολογία ορίζει: «Αν υποβληθεί δήλωση του πρώτου εδαφίου από τον μισθωτή ή τον παραχωρησιούχο με εσφαλμένα στοιχεία και χρησιμοποιηθεί για τη χορήγηση επιδομάτων, ενισχύσεων ή επιδοτήσεων, επιβάλλεται πρόστιμο χιλίων (1.000) ευρώ στο πρόσωπο αυτό».

Η διάταξη αυτή συνδέεται άμεσα με την ανάγκη διασταύρωσης στοιχείων για τη χορήγηση ενισχύσεων, (επιδοτήσεις και χρηματοδοτικά προγράμματα για στέγαση και αναβάθμιση ακινήτου) και επιχειρεί να περιορίσει περιπτώσεις ψευδών ή ανακριβών δηλώσεων χρήσης ακινήτων.

Πρόστιμο 100 ευρώ όταν η εσφαλμένη δήλωση δεν χρησιμοποιείται για ενισχύσεις

Η ρύθμιση προβλέπει και χαμηλότερο πρόστιμο 100 ευρώ για περιπτώσεις όπου η δήλωση χρήσης υποβάλλεται με εσφαλμένα στοιχεία από μισθωτή ή παραχωρησιούχο, αλλά δεν χρησιμοποιείται για τη χορήγηση επιδομάτων, ενισχύσεων ή επιδοτήσεων.

Το σχετικό απόσπασμα αναφέρει: «Εάν η δήλωση χρήσης που υποβλήθηκε με εσφαλμένα στοιχεία από μισθωτή ή παραχωρησιούχο για το ακίνητο δεν χρησιμοποιηθεί για τη χορήγηση επιδομάτων, ενισχύσεων ή επιδοτήσεων, επιβάλλεται σε αυτόν πρόστιμο εκατό (100) ευρώ».

Έτσι, η τροπολογία διαφοροποιεί τις κυρώσεις ανάλογα με τη βαρύτητα της παράβασης και κυρίως ανάλογα με το αν η εσφαλμένη δήλωση αξιοποιήθηκε για τη λήψη οικονομικών παροχών.

Γιατί μπαίνουν από το υπουργείο Οικομομικών τα πρόστιμα στο ΜΙΔΑ

Η αιτιολογική έκθεση συνδέει τα πρόστιμα με την ανάγκη συμμόρφωσης των φορολογουμένων και την ορθή λειτουργία των δηλώσεων χρήσης ακινήτων.

Όπως επισημαίνεται: «Η ρύθμιση κρίνεται αναγκαία προκειμένου να επιτευχθεί υψηλό επίπεδο συμμόρφωσης των φορολογούμενων στην τήρηση της υποχρέωσής τους για έγκαιρη υποβολή των δηλώσεων για την μίσθωση και την παραχώρηση χρήσης των ακινήτων τους, δεδομένου ότι η υποβολή τους αποτελεί προϋπόθεση για τη χορήγηση πλείστων επιδομάτων και ενισχύσεων και ιδίως για την καταβολή των αγροτικών ενισχύσεων».

Η ίδια αιτιολογική έκθεση αναφέρει ότι η ρύθμιση έχει και αποτρεπτικό χαρακτήρα: «Περαιτέρω, η ρύθμιση θα λειτουργεί αποτρεπτικά σε προσπάθειες καταστρατήγησης των διατάξεων βάσει των οποίων χορηγούνται τα εν λόγω επιδόματα και ενισχύσεις μέσω της υποβολής δηλώσεων από τους μισθωτές με αναληθή στοιχεία».

Με τον τρόπο αυτό, το ΜΙΔΑ συνδέεται όχι μόνο με την καταγραφή των ακινήτων, αλλά και με τη διασταύρωση χρήσεων που επηρεάζουν κρατικές ενισχύσεις, επιδόματα και επιδοτήσεις.

Ποιους αφορά η νεά ρύθμιση

Η τροπολογία αφορά φυσικά πρόσωπα, νομικά πρόσωπα και νομικές οντότητες που είναι ιδιοκτήτες κτισμάτων των οποίων η πραγματική επιφάνεια, όπως προκύπτει από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου, είναι μικρότερη από την επιφάνεια που αναγράφεται στο Κτηματολόγιο, στον τίτλο κτήσης ή στην οικοδομική άδεια.

Η αιτιολογική έκθεση αναφέρει: «Αφορά φυσικά και νομικά πρόσωπα και νομικές οντότητες που είναι ιδιοκτήτες κτισμάτων, η πραγματική επιφάνεια των οποίων, όπως προκύπτει από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, είναι μικρότερη της αναγραφόμενης στην οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο ή στον τίτλο κτήσης ή στην άδεια οικοδομής».

Παράλληλα, αφορά και όσους εμπλέκονται στη δήλωση χρήσης ακινήτων στο ΜΙΔΑ: «Επίσης, αφορά σε ιδιοκτήτες, μισθωτές και παραχωρησιούχους, οι οποίοι είναι υπόχρεοι υποβολής δήλωσης πληροφοριακού χαρακτήρα για την ενημέρωση του Μ.Ι.Δ.Α. του άρθρου 15Β του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας ως προς τη χρήση ακινήτου».

Επομένως, το πεδίο εφαρμογής είναι ευρύ και δεν περιορίζεται μόνο στους ιδιοκτήτες. Αγγίζει και τους μισθωτές ή παραχωρησιούχους που δηλώνουν χρήση ακινήτου, ιδίως όταν αυτή η χρήση συνδέεται με ενισχύσεις ή επιδοτήσεις.

Τι σημαίνει η νομοθετική αλλαγή για τον ΕΝΦΙΑ

Η ουσία της αλλαγής για τον ΕΝΦΙΑ είναι ότι από το 2027 ο φόρος θα μπορεί να υπολογίζεται με βάση τη μικρότερη πραγματική επιφάνεια του κτίσματος, εφόσον αυτή αποδεικνύεται με Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου.

Αυτό οδηγεί σε μια πιο δίκαιη φορολογική αποτύπωση, καθώς ο φόρος θα επιβάλλεται επί της πραγματικής φορολογητέας ύλης. Για ιδιοκτήτες που μέχρι σήμερα εμφανίζονταν να έχουν περισσότερα τετραγωνικά από τα πραγματικά, η αλλαγή μπορεί να σημαίνει μείωση της βάσης υπολογισμού του φόρου.

Ωστόσο, η ρύθμιση δεν καλύπτει αυθαίρετα ή αδήλωτα επιπλέον τετραγωνικά. Αντίθετα, σε περίπτωση που η πραγματική επιφάνεια υπερβαίνει αυτή που αναγράφεται στο Κτηματολόγιο, στον τίτλο ή στην άδεια οικοδομής, εξακολουθεί να λαμβάνεται υπόψη η πραγματική μεγαλύτερη επιφάνεια.

Η διάταξη το αναφέρει ρητά: «Αν η πραγματική επιφάνεια του ακινήτου υπερβαίνει αυτή που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο ή στον τίτλο κτήσης ή στην άδεια οικοδομής ή έχει γίνει αλλαγή της χρήσης του ακινήτου, λαμβάνονται υπόψη η πραγματική επιφάνεια και η πραγματική χρήση του ακινήτου».

Άρα η ρύθμιση λειτουργεί και προς τις δύο κατευθύνσεις: διορθώνει υπερβολικές επιφάνειες όταν η πραγματικότητα είναι μικρότερη, αλλά επιβεβαιώνει ότι όταν η πραγματικότητα είναι μεγαλύτερη ή η χρήση έχει αλλάξει, τότε λαμβάνεται υπόψη η πραγματική κατάσταση.

Τι πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες

Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να ελέγξουν αν τα τετραγωνικά του ακινήτου τους συμφωνούν σε όλες τις κρίσιμες πηγές: Κτηματολόγιο, τίτλοι, οικοδομική άδεια, Ε9 και Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου.

Σε περιπτώσεις αποκλίσεων, η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου αποκτά καθοριστικό ρόλο. Αν αποδεικνύει μικρότερη πραγματική επιφάνεια, μπορεί να αποτελέσει τη βάση για τη φορολογική αποτύπωση από το 2027 και μετά.

Παράλληλα, όσοι εκμισθώνουν ή παραχωρούν δωρεάν ακίνητα θα πρέπει να παρακολουθούν τις προθεσμίες ενημέρωσης του ΜΙΔΑ, καθώς η μη υποβολή δήλωσης ή η υποβολή ανακριβών στοιχείων μπορεί να επιφέρει πρόστιμα.

Τι αλλάζει για τους μηχανικούς

Για τους μηχανικούς, η ρύθμιση ενισχύει τη σημασία της τεχνικής τεκμηρίωσης της πραγματικής κατάστασης των ακινήτων. Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου γίνεται πλέον εργαλείο με άμεσες συνέπειες στη φορολογία περιουσίας.

Η ορθή αποτύπωση επιφανειών, χρήσεων και τεχνικών στοιχείων αποκτά ιδιαίτερη βαρύτητα, καθώς από αυτήν μπορεί να εξαρτηθεί ο τρόπος υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ. Ταυτόχρονα, η ανάγκη ελέγχου αποκλίσεων αναμένεται να αυξήσει τη ζήτηση για τεχνικές υπηρεσίες, ιδιαίτερα σε ακίνητα με παλαιούς τίτλους, παλαιές άδειες ή ασυμφωνίες με το Κτηματολόγιο.

Η νέα πραγματικότητα για Κτηματολόγιο, ΜΙΔΑ και φορολογική διοίκηση

Η τροπολογία δείχνει την κατεύθυνση στην οποία κινείται η διοίκηση: διασταύρωση βάσεων δεδομένων, σύνδεση ιδιοκτησίας και χρήσης, έλεγχος επιφανειών και φορολόγηση με βάση τα πραγματικά στοιχεία.

Το Κτηματολόγιο, η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου, το Ε9, το ΜΙΔΑ και ο ΕΝΦΙΑ μπαίνουν πλέον σε ένα ενιαίο πλαίσιο αλληλοσύνδεσης. Η πραγματική κατάσταση του ακινήτου γίνεται ο κρίσιμος παράγοντας, ενώ οι δηλώσεις χρήσης αποκτούν αυξημένη σημασία για τη χορήγηση επιδομάτων και ενισχύσεων.

Η νέα νομοθετική ρύθμιση, που ψηφίζεται στη Βουλή

Στην αιτιολογική έκθεση, η νέα νομοθετική ρύθμιση που ψηφίζεται στη Βουλή παρουσιάζεται ως εξής:

«Με την προτεινόμενη ρύθμιση τροποποιούνται οι παρ. 5 των άρθρων 2 και 8 του Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας (ν. 5219/2025, Α’ 130), σχετικά με τη δήλωση στοιχείων ακινήτων και τον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝ.Φ.Ι.Α.), για την αντιμετώπιση των περιπτώσεων, στις οποίες η πραγματική επιφάνεια του κτίσματος είναι μικρότερη από αυτή που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο κτηματολόγιο ή στον τίτλο κτήσης ή στην άδεια οικοδομής.

Συγκεκριμένα, προβλέπεται ότι για τις δηλώσεις στοιχείων ακινήτων και τον ΕΝ.Φ.Ι.Α. έτους 2027 και εφεξής, όταν η πραγματική επιφάνεια των κτισμάτων, όπως αποδεικνύεται από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου, είναι μικρότερη από αυτή που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο ή στον τίτλο κτήσης ή στην άδεια οικοδομής, λαμβάνεται υπόψη η πραγματική επιφάνεια του κτίσματος.

Με την προτεινόμενη διάταξη τροποποιείται, επιπλέον, η παρ. 8 του άρθρου 2 του Κώδικας Φορολογίας Περιουσίας, ως προς την προθεσμία υποβολής δήλωσης στοιχείων ακινήτων, στις περιπτώσεις που απαιτείται υποβολή δήλωσης πληροφοριακού χαρακτήρα για την ενημέρωση του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (Μ.Ι.Δ.Α.) του άρθρου 15Β του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ν. 5104/2024, Α’ 58) ως προς τη χρήση του ακινήτου. Στις περιπτώσεις αυτές, απαιτείται να προηγηθεί η υποβολή της δήλωσης στοιχείων ακινήτων, προκειμένου να ενημερωθεί το Μ.Ι.Δ.Α. με τα στοιχεία του ακινήτου αυτού και ακολούθως, να καταστεί δυνατή η υποβολή της δήλωσης για τη χρήση του ακινήτου.

Επιπλέον, προστίθεται παρ. 6Α στο άρθρο 53 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας για την επιβολή προστίμων λόγω παράλειψης υποβολής δήλωσης για την ενημέρωση του Μ.Ι.Δ.Α. σε περίπτωση μίσθωσης ή δωρεάν παραχώρησης ακινήτου ή την υποβολή δήλωσης από το μισθωτή με αναληθή στοιχεία. Ειδικότερα, με την προτεινόμενη ρύθμιση προβλέπεται ότι σε περίπτωση εκμίσθωσης ή δωρεάν παραχώρησης ακινήτου, επιβάλλεται πρόστιμο πεντακοσίων (500) ευρώ εάν δεν υποβληθεί δήλωση πληροφοριακού χαρακτήρα για την ενημέρωση του Μ.Ι.Δ.Α. ως προς τη χρήση αυτού εντός τριών (3) μηνών από την έναρξη της μίσθωσης ή της παραχώρησης ή εντός δύο (2) μηνών από την έναρξη της προθεσμίας για την υποβολή της Ενιαίας Αίτησης Ενίσχυσης.

Επίσης, προβλέπεται ότι εάν υποβληθεί η δήλωση χρήσης του ακινήτου από τον μισθωτή ή τον παραχωρησιούχο με εσφαλμένα στοιχεία και χρησιμοποιηθεί για τη χορήγηση επιδομάτων ενισχύσεων ή επιδοτήσεων, επιβάλλεται πρόστιμο χιλίων (1.000) ευρώ, ενώ εάν η δήλωση χρήσης που υποβλήθηκε για το ακίνητο δεν χρησιμοποιηθεί από τον μισθωτή ή παραχωρησιούχο του ακινήτου για τη χορήγηση επιδομάτων ή ενισχύσεων ή επιδοτήσεων, το πρόστιμο περιορίζεται στο ποσό των εκατό (100) ευρώ».

Του Αργύρη Δεμερτζή

πηγή ecopress.gr

ΝΣΚ: γνωμοδότηση – λύση για χιλιάδες ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη»

 Γνωμοδότηση του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους ανοίγει δρόμο επίλυσης για χιλιάδες ακίνητα που εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» και κινδυνεύουν να περιέλθουν οριστικά στο Δημόσιο. Το ΝΣΚ κρίνει ότι η μη προβολή δικαιωμάτων του Δημοσίου αρκεί για τη διόρθωση ανακριβούς κτηματολογικής εγγραφής, χωρίς αναγνώριση ιδιωτικών εμπραγμάτων δικαιωμάτων.

Σημαντικές διευκρινίσεις για την κτηματολογική διαμεσολάβηση με συμμετοχή του Ελληνικού Δημοσίου παρέχει έγγραφο του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους προς το Κτηματολόγιο, με αφορμή ερώτημα σχετικά με την εφαρμογή του άρθρου 6 παρ. 2 περ. δ΄ του ν. 2664/1998, όπως τροποποιήθηκε με τους ν. 5197/2025 και 5232/2025.

Το ΝΣΚ επισημαίνει ότι, μετά τις τελευταίες νομοθετικές μεταβολές, το πεδίο εφαρμογής της ειδικής ρύθμισης καταλαμβάνει πλέον τις αγωγές αναγνώρισης κυριότητας και διόρθωσης ανακριβών πρώτων κτηματολογικών εγγραφών, όταν εναγόμενο είναι το Ελληνικό Δημόσιο, οι Οργανισμοί Τοπικής Αυτοδιοίκησης ή νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου.

Η υποχρεωτική αρχική συνεδρία διαμεσολάβησης προηγείται της συζήτησης της αγωγής και η μη τήρησή της συνεπάγεται απαράδεκτο της συζήτησης. Όταν συμμετέχει το Δημόσιο, η εκπροσώπησή του γίνεται από τον αρμόδιο λειτουργό του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους, ο οποίος μπορεί να συμμετέχει και μέσω τηλεδιάσκεψης, εκτός αν δηλώσει εγγράφως ότι επιθυμεί φυσική παρουσία.

Κεντρικό σημείο των διευκρινίσεων είναι ότι ο νομικός παραστάτης του Δημοσίου, στο πλαίσιο της κτηματολογικής διαμεσολάβησης, δεν προβαίνει σε αναγνώριση εμπραγμάτων δικαιωμάτων ιδιωτών. Η αρμοδιότητα αυτή εξακολουθεί να διέπεται από ειδικές διατάξεις και να ανήκει στα αρμόδια γνωμοδοτικά όργανα, όπως συμβαίνει ενδεικτικά για τα δημόσια κτήματα και τα δασικά ακίνητα.

Αντίθετα, ο παραστάτης του Δημοσίου μπορεί να εισφέρει στη διαδικασία τα στοιχεία που του έχουν χορηγηθεί από τις αρμόδιες υπηρεσίες ως προς την προβολή ή μη δικαιωμάτων του Δημοσίου επί του ακινήτου που αφορά η ανακριβής πρώτη εγγραφή.

Το ΝΣΚ τονίζει ότι η γραμματική διατύπωση της διάταξης αναφέρεται στην «προβολή ή μη δικαιωμάτων του Δημοσίου» και όχι σε αναγνώριση δικαιωμάτων τρίτων. Μάλιστα, σε περίπτωση που οι αρμόδιες υπηρεσίες δεν παράσχουν σχετικό έγγραφο, παράγεται τεκμήριο μη προβολής δικαιωμάτων του Δημοσίου.

Υπό το πρίσμα αυτό, για τις ανάγκες της κτηματολογικής διαμεσολάβησης, η μη προβολή δικαιωμάτων από το Δημόσιο αρκεί για τη διόρθωση της ανακριβούς κτηματολογικής εγγραφής.

Στο πρακτικό επιτυχούς ολοκλήρωσης της διαμεσολάβησης, ο παραστάτης του Ελληνικού Δημοσίου μπορεί να δηλώσει ότι το Δημόσιο δεν προβάλλει συγκεκριμένα δικαιώματα επί του επίδικου ακινήτου και δεν διαθέτει στοιχεία για την αμφισβήτηση των δικαιωμάτων του ενάγοντος. Κατά συνέπεια, μπορεί να δηλώσει ότι δεν αντιλέγει στη διόρθωση των επίδικων πρώτων κτηματολογικών εγγραφών.

Με τον τρόπο αυτό, τα μέρη μπορούν να συμφωνήσουν στην απαλοιφή της ένδειξης «αγνώστου ιδιοκτήτη» ή «Ελληνικό Δημόσιο» από τον φερόμενο δικαιούχο κυριότητας και στην καταχώριση του ενάγοντος ως δικαιούχου.

Το ΝΣΚ διευκρινίζει ακόμη ότι παλαιότερες οδηγίες του, οι οποίες είχαν συνταχθεί πριν από την τροποποίηση του ν. 5232/2025, αναφέρονταν στο προηγούμενο νομοθετικό πλαίσιο. Συνεπώς, μετά τη νέα ρύθμιση, δεν τίθεται πλέον ζήτημα διαφοροποίησης των υποδειγμάτων πρακτικών διαμεσολάβησης με βάση τη δικονομική ιδιότητα του Δημοσίου.

Η διευκρίνιση έχει ιδιαίτερη πρακτική σημασία για τις υποθέσεις ανακριβών πρώτων εγγραφών, καθώς αποσαφηνίζει ότι η συμμετοχή του Δημοσίου στην κτηματολογική διαμεσολάβηση δεν ταυτίζεται με αναγνώριση ιδιωτικών εμπραγμάτων δικαιωμάτων, αλλά με τη δήλωση περί προβολής ή μη δικαιωμάτων του ίδιου του Δημοσίου.

daily.nb.org

Μητρώο Ανελκυστήρων: Μέχρι τέλος Ιουνίου η προθεσμία απογραφής

 Tο μητρώο ανελκυστήρων συνιστά την τελευταία ευκαιρία των ιδιοκτητών ακινήτων να δηλώσουν τους ανελκυστήρες τους με μια απλή και εύκολη διαδικασία.

Δικαίωμα υποβολής έχουν:

1. Οι ιδιοκτήτες ή οι διαχειριστές κτιρίων, ή οι νόμιμοι εκπρόσωποι αυτών και

2. Οι υπεύθυνοι συντηρητές ή εγκαταστάτες των ανελκυστήρων, με βάση το ισχύον πλαίσιο.

Η δήλωση γίνεται στον ιστότοπο: https://elevator.mindev.gov.gr/

Έτσι με τη δήλωση κάθε ανελκυστήρας που απογράφεται στο Μητρώο Απογραφής Ανελκυστήρων αποκτά Μοναδικό Κωδικό Ανελκυστήρα (UUID). Αν ένας ανελκυστήρας δεν έχει απογραφεί, δεν θα μπορεί να συντηρηθεί νόμιμα και θα θεωρείται μη ασφαλής. Προφανώς οι ανελκυστήρες χωρίς αριθμό απογραφής σε μεταγενέστερο στάδιο θα σφραγίζονται έως ότου συμμορφωθούν με αυτά που στο μέλλον θα προβλέπονται γι’ αυτούς.

Η μη απογραφή των ανελκυστήρων επιφέρει πρόστιμα από 1.000-5.000 ευρώ

Πηγή : ebuildingid.gr

Ελληνικό Κτηματολόγιο: Πλήρης μετάπτωση στο G-Cloud

 15-06-2026  - Πηγή: e-forologia.gr

0

 ΡΟΗ ΕΙΔΗΣΕΩΝ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ

Το Ελληνικό Κτηματολόγιο ολοκλήρωσε επιτυχώς ένα έργο στρατηγικής σημασίας για τον ψηφιακό μετασχηματισμό του Φορέα και της χώρας: την πλήρη μετάβαση του συνόλου των εφαρμογών, των συστημάτων και των δεδομένων του στο Κυβερνητικό Νέφος (G-Cloud), που αποτελεί την ενιαία ψηφιακή υποδομή του Ελληνικού Δημοσίου για τη φιλοξενία κρίσιμων πληροφοριακών συστημάτων, υπό τη διαχείριση της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων και Ψηφιακής Διακυβέρνησης.

Με την ολοκλήρωση του έργου, το Ελληνικό Κτηματολόγιο γίνεται ένας από τους πρώτους φορείς δημοσίου δικαίου αυτής της κλίμακας που μεταφέρει πλήρως την ψηφιακή του λειτουργία στο G-Cloud, διασφαλίζοντας αξιόπιστες και ασφαλείς ψηφιακές υπηρεσίες για τον πολίτη και σηματοδοτώντας μια νέα γενιά κρίσιμων ψηφιακών υποδομών του Δημοσίου.

Στην πράξη, η μετάπτωση σημαίνει ότι η ψηφιακή λειτουργία του Ελληνικού Κτηματολογίου μεταβαίνει από παλαιές, κατακερματισμένες υποδομές στο ενιαίο και ασφαλές Κυβερνητικό Cloud.

Για το Ελληνικό Κτηματολόγιο, η μετάβαση αυτή δεν αποτελεί απλώς τεχνική αναβάθμιση. Συνιστά αλλαγή εποχής. Ο Φορέας, ως κρίσιμη εθνική υποδομή, διαχειρίζεται δεδομένα που συνδέονται με την ιδιοκτησία, τις συναλλαγές, τις επενδύσεις, τον χωρικό σχεδιασμό και τη λειτουργία της δημόσιας διοίκησης.

Οι Βασικοί Πυλώνες της Μετάβασης

Ενοποίηση: Τεχνολογίες, εφαρμογές και δεδομένα δεκαετιών, που μέχρι πρότινος ήταν κατακερματισμένα σε διαφορετικά περιβάλλοντα, ενοποιούνται πλέον σε μία σύγχρονη, ενιαία και ευέλικτη ψηφιακή υποδομή. Η ενοποίηση αυτή βελτιστοποιεί τη λειτουργία του Φορέα και δημιουργεί τις βάσεις για την περαιτέρω αναβάθμιση των υπηρεσιών του.

Διαθεσιμότητα και Ταχύτητα: Η μετάβαση στο G-Cloud ενισχύει την επιχειρησιακή συνέχεια και τη σταθερότητα των ψηφιακών υπηρεσιών του Ελληνικού Κτηματολογίου, με ταχύτερη απόκριση και απρόσκοπτη πρόσβαση για πολίτες, δικηγόρους, συμβολαιογράφους και μηχανικούς.

Ψηφιακή Θωράκιση: Τα δεδομένα που αφορούν εκατομμύρια ιδιοκτησίες και πολίτες προστατεύονται με τα υψηλότερα πρότυπα ασφάλειας. Η μετάβαση στο Κυβερνητικό Νέφος ενισχύει ταυτόχρονα την προστασία κρίσιμων πληροφοριών, την ανθεκτικότητα των συστημάτων και την εμπιστοσύνη πολιτών και επαγγελματιών στις ψηφιακές υπηρεσίες του κράτους.

Μια βάση για την επόμενη γενιά υπηρεσιών

Η μετάβαση αυτή αποκτά ιδιαίτερη σημασία, καθώς ο Φορέας βρίσκεται στην τελική ευθεία ολοκλήρωσης του Εθνικού Κτηματολογίου, έργου εθνικής εμβέλειας, που αποτέλεσε διαχρονική εκκρεμότητα για τη χώρα. Η νέα υποδομή δεν αποτελεί μόνο απάντηση στις σημερινές ανάγκες, αλλά και θεμέλιο για την επόμενη ημέρα του Ελληνικού Κτηματολογίου.

Με την πλήρη μετάπτωση στο G-Cloud, το Ελληνικό Κτηματολόγιο περνά σε μια νέα εποχή: με γερές ψηφιακές βάσεις, υψηλότερη ασφάλεια, μεγαλύτερη ανθεκτικότητα και βλέμμα στις υπηρεσίες του μέλλοντος.

Ο Υφυπουργός Ψηφιακής Διακυβέρνησης και Τεχνητής Νοημοσύνης, Χρήστος Δερμεντζόπουλος, δήλωσε: «Πρόκειται για ένα έργο με ουσιαστικό αντίκτυπο στην ασφάλεια των δεδομένων, τη σταθερότητα των υπηρεσιών και την καθημερινή εξυπηρέτηση πολιτών και επαγγελματιών. Με τη μετάβαση στο G–Cloud, μία κρίσιμη εθνική υποδομή αποκτά ισχυρότερη τεχνολογική βάση, μεγαλύτερη ανθεκτικότητα και δυνατότητα να υποστηρίξει πιο σύγχρονες και αποτελεσματικές υπηρεσίες. Το Ελληνικό Κτηματολόγιο ανοίγει τον δρόμο για τη νέα γενιά ψηφιακών υποδομών του Δημοσίου. Είναι ένα ακόμη βήμα προς ένα κράτος πιο ασφαλές, πιο γρήγορο και πιο φιλικό προς τον πολίτη».

Ωστόσο, η προσπάθεια συνεχίζεται με εντατικούς ρυθμούς. Το επόμενο διάστημα, το Ελληνικό Κτηματολόγιο επικεντρώνεται:

• Στην πλήρη μετάβαση της χώρας σε καθεστώς λειτουργούντος ψηφιακού Κτηματολογίου, μέσα από την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης έως το τέλος του 2026.
• Στη διαχείριση και περαιτέρω μείωση των εκκρεμοτήτων, με την αξιοποίηση των νέων ψηφιακών εργαλείων.
• Στην ολοκλήρωση των ειδικών κτηματολογίων (μέσω της μετάπτωσης του Κτηματολογίου Δωδεκανήσου στο Εθνικό Κτηματολόγιο),

Το Υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης και Τεχνητής Νοημοσύνης μέσω του φορέα του «Ελληνικό Κτηματολόγιο» συνεχίζει με σχέδιο και συνέπεια την υλοποίηση ενός έργου κεφαλαιώδους σημασίας, που ενισχύει την ασφάλεια δικαίου, τη διαφάνεια, την αξιοπιστία των συναλλαγών και τη δυνατότητα αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας στη χώρα.

Μ.Ι.Δ.Α: Ενοποίηση Ε9, Κτηματολογίου και ΔΕΔΔΗΕ μέσα στο καλοκαίρι

 Σε φάση υλοποίησης εισέρχεται ο ψηφιακός έλεγχος της ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα, με την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε.) να θέτει σε λειτουργία εντός του καλοκαιριού του 2026 τη νέα κεντρική πλατφόρμα «Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων» (Μ.Ι.Δ.Α.). Η νέα αυτή ενιαία βάση δεδομένων θα συγκεντρώσει και θα ενοποιήσει πληροφορίες που σήμερα βρίσκονται διάσπαρτες στο Περιουσιολόγιο (Ε9), στο Εθνικό Κτηματολόγιο και στα αρχεία του ΔΕΔΔΗΕ ή των εταιρειών ύδρευσης.

- Advertisement -

Περισσότεροι από 7 εκατομμύρια φορολογούμενοι, φυσικά και νομικά πρόσωπα, θα κληθούν να ελέγξουν την προσυμπληρωμένη εικόνα των περιουσιακών τους στοιχείων, να επιβεβαιώσουν την ορθότητα των δεδομένων ή να προχωρήσουν σε διορθώσεις αποκλίσεων, με σκοπό την πλήρη εξάλειψη των αναντιστοιχιών μεταξύ των διαφορετικών κρατικών αρχείων.

Οδηγός πλοήγησης στο Μ.Ι.Δ.Α.: Οι τρεις καρτέλες ελέγχου

Κατά την είσοδό τους στην πλατφόρμα με τους προσωπικούς κωδικούς myAADE, οι ιδιοκτήτες θα βρίσκουν για κάθε ακίνητο τρεις διακριτές ψηφιακές καρτέλες:

- Advertisement -

• Καρτέλα Φορολογικής Διοίκησης: Περιλαμβάνει τα στοιχεία του Περιουσιολογίου της Α.Α.Δ.Ε. και των εντύπων Ε1, Ε2 και Ε9 (Αριθμός Ταυτότητας Ακινήτου – ΑΤΑΚ, δηλωμένη επιφάνεια, τρέχουσα χρήση και κατάσταση ηλεκτροδότησης).

• Καρτέλα Εθνικού Κτηματολογίου: Αποτυπώνει τα δεδομένα της κτηματογράφησης (Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου – ΚΑΕΚ, εμβαδόν βάσει τοπογραφικού και εμπράγματα δικαιώματα).

• Καρτέλα Τρίτων Φορέων: Συγκεντρώνει στοιχεία υποδομών, όπως οι αριθμοί παροχής ηλεκτρικού ρεύματος (ΔΕΔΔΗΕ) και παροχής νερού (ΕΥΔΑΠ/ΔΕΥΑ), η οποία θα εμπλουτίζεται σταδιακά.

  - Advertisement -

  Ενδιαφέρομαι για ΘερμομόνωσηΕνδιαφέρομαι για Θερμομόνωση

Κεντρική υποχρέωση των χρηστών αποτελεί η συσχέτιση του 11ψήφιου κωδικού ΑΤΑΚ με τον 12ψήφιο κωδικό ΚΑΕΚ. Το σύστημα θα εντοπίζει αυτόματα τις ασυμφωνίες (π.χ. διαφορές στα τετραγωνικά μέτρα μεταξύ Ε9 και Κτηματολογίου), και ο ιδιοκτήτης θα υποχρεούται να καταχωρίσει τα ορθά γεωμετρικά και τεχνικά χαρακτηριστικά.

Υποχρεωτική δήλωση χρήσης, ΠΕΑ και πληρωμές μέσω IBAN

Το Μ.Ι.Δ.Α. εισάγει αυστηρότερους κανόνες στη διαχείριση και τη μίσθωση των ακινήτων, μεταφέροντας τις σχετικές διαδικασίες από το παραδοσιακό TAXISnet στο νέο περιβάλλον:

1. Εξειδίκευση της χρήσης

Καθίσταται υποχρεωτική η επιλογή της πραγματικής κατάστασης του ακινήτου μέσα από μια λίστα 60 και πλέον εναλλακτικών κατηγοριών (ιδιοκατοίκηση, κενό, επαγγελματική στέγη, αγροτική εκμετάλλευση κ.λπ.). Παράλληλα, ενσωματώνονται τα στοιχεία του Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ).

2. Νέο πλαίσιο μισθώσεων

Για τα εκμισθούμενα ακίνητα (μακροχρόνιας ή βραχυχρόνιας διάρκειας) θα καταγράφονται τα στοιχεία του μισθωτή, το ύψος του τιμήματος και η διάρκεια της σύμβασης. Οι δηλώσεις έναρξης ή λύσης των μισθώσεων θα υποβάλλονται αποκλειστικά στο Μ.Ι.Δ.Α..

3. Υποχρεωτική χρήση τραπεζικού λογαριασμού

Οι εκμισθωτές οφείλουν να δηλώσουν τον αριθμό IBAN του τραπεζικού τους λογαριασμού. Από την 1η Οκτωβρίου 2026, οι ενοικιαστές θα υποχρεούνται βάσει νόμου να καταθέτουν το μηνιαίο μίσθωμα αποκλειστικά στον συγκεκριμένο λογαριασμό, εκμηδενίζοντας τη διακίνηση μετρητών.

4. Υποχρεώσεις ενοικιαστών

Αντίστοιχη υποχρέωση επιβεβαίωσης στοιχείων στο Μ.Ι.Δ.Α. θα έχουν και οι μισθωτές, οι οποίοι θα καλούνται να δηλώσουν την εκμισθωμένη κύρια κατοικία τους ή τις μισθωμένες αγροτοκτηνοτροφικές εκτάσεις.

Γεωεντοπισμός, δορυφορικές διασταυρώσεις και έλεγχος επιδομάτων

Η πλήρης λειτουργία της πλατφόρμας αναβαθμίζει τον ελεγκτικό μηχανισμό της Α.Α.Δ.Ε. μέσω της χρήσης προηγμένων ψηφιακών εργαλείων:

• Δορυφορικές διασταυρώσεις: Η διασύνδεση με τα γεωχωρικά δεδομένα του Κτηματολογίου επιτρέπει τον γεωεντοπισμό των ακινήτων. Μέσω δορυφορικών χαρτών, η φορολογική διοίκηση θα εντοπίζει αδήλωτα κτίσματα ή αυθαίρετες επεκτάσεις, επιβάλλοντας αυτόματα τον αναλογούντα ΕΝ.Φ.Ι.Α. μαζί με τα προβλεπόμενα πρόστιμα ανακριβούς δήλωσης.

• Έλεγχος αγροτικών ενισχύσεων: Σε συνεργασία με τους αρμόδιους φορείς, τα γεωχωρικά δεδομένα θα χρησιμοποιηθούν για την επαλήθευση της νόμιμης χρήσης αγροτικών και κτηνοτροφικών εκτάσεων, με στόχο την αποτροπή απατών στις επιδοτήσεις.

• Κοινωνικά επιδόματα και κενά ακίνητα: Το Μητρώο θα αποκαλύπτει την πραγματική περιουσιακή κατάσταση των φορολογουμένων και τον ακριβή αριθμό των κενών κτισμάτων. Τα στοιχεία αυτά θα διασταυρώνονται άμεσα, ώστε να ελέγχεται αν οι δικαιούχοι κοινωνικών παροχών πληρούν τα προβλεπόμενα περιουσιακά κριτήρια.

• Παρακολούθηση τιμών: Η Α.Α.Δ.Ε. θα χρησιμοποιήσει τη βάση δεδομένων για τον προσδιορισμό των πραγματικών τιμών πώλησης και ενοικίασης, διασταυρώνοντας τα στοιχεία ακόμη και με ψηφιακές πλατφόρμες αγγελιών real estate.

Ποιες προκλήσεις συνοδεύουν την εφαρμογή του Μ.Ι.Δ.Α.

Η μετάβαση στο ενιαίο μητρώο ακινήτων συνεπάγεται σημαντικές τεχνικές και νομικές δυσκολίες:

• Γραφειοκρατική συμφόρηση των πολιτών: Η υποχρέωση αντιστοίχισης 7 εκατομμυρίων ΑΤΑΚ και ΚΑΕΚ συμπίπτει χρονικά με την υποβολή των φορολογικών δηλώσεων εισοδήματος, αυξάνοντας τον φόρτο εργασίας για τους φορολογουμένους και τους λογιστές. Παρά την εξαγγελθείσα ελαστικότητα, η διαδικασία απαιτεί χρόνο και εξειδικευμένες γνώσεις.

• Τεχνικές ασυμφωνίες των δημοσίων βάσεων: Τα δεδομένα του Ε9 και του Κτηματολογίου έχουν δομηθεί με διαφορετικές προδιαγραφές και σε διαφορετικές χρονικές περιόδους. Ο εντοπισμός χιλιάδων οριακών αποκλίσεων στα τετραγωνικά μέτρα (λόγω διαφορετικών μεθόδων μέτρησης ή παλαιών συμβολαίων) κινδυνεύει να εμπλέξει τους ιδιοκτήτες σε δαπανηρές διορθώσεις και νέες τοπογραφικές αποτυπώσεις.

• Το ζήτημα των αναδρομικών επιβαρύνσεων: Η αποκάλυψη διαφορών στις επιφάνειες των ακινήτων δημιουργεί τον κίνδυνο επιβολής αναδρομικών φόρων και προστίμων σε βάθος πενταετίας. Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (Π.ΟΜ.ΙΔ.Α.) έχει ζητήσει ευνοϊκή νομοθετική ρύθμιση, ώστε οι διορθώσεις να μην έχουν αναδρομική ισχύ, θέμα για το οποίο το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας αφήνει ανοιχτό το ενδεχόμενο παρέμβασης.

• Ψηφιακές υποδομές και ασφάλεια δεδομένων: Η διασύνδεση συστημάτων διαφορετικών φορέων (ΑΑΔΕ, Κτηματολόγιο, ΔΕΔΔΗΕ, ΕΥΔΑΠ) απαιτεί υψηλή σταθερότητα δικτύων και αυστηρά πρωτόκολλα κυβερνοασφάλειας, καθώς η πλατφόρμα θα διαχειρίζεται το σύνολο των ιδιοκτησιακών και γεωχωρικών δεδομένων της χώρας.

Η ουσία της είδησης

Η Α.Α.Δ.Ε. ενεργοποιεί εντός του καλοκαιριού του 2026 την πλατφόρμα Μ.Ι.Δ.Α., ενοποιώντας τα στοιχεία του Ε9, του Κτηματολογίου και των δικτύων κοινής ωφέλειας για 7 εκατομμύρια ιδιοκτήτες. Το νέο Μητρώο θα αποτελέσει το βασικό εργαλείο για τον εντοπισμό αδήλωτων επιφανειών μέσω δορυφορικών χαρτών, την υποχρεωτική είσπραξη των ενοικίων μέσω τραπεζικών λογαριασμών (ΙΒΑΝ) από τον Οκτώβριο και τη διασταύρωση των κριτηρίων για τη χορήγηση κοινωνικών επιδομάτων.

Πηγή : b2green.gr