Παπασταύρου (ΥΠΕΝ): Στα σκαριά νέες διατάξεις για δόμηση οικισμών και μπόνους δόμησης ΝΟΚ

 Το χρονοδιάγραμμα των σημαντικών νομοθετικών πρωτοβουλιών που σχεδιάζει το προσεχές διάστημα το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, τόσο όσον αφορά στον ενεργειακό, όσο και στον περιβαλλοντικό και χωροταξικό τομέα, έδωσε ο αρμόδιος Υπουργός, Σταύρος Παπασταύρου, σε συνέντευξή του χθες, Δευτέρα 19 Μάϊου, στο κεντρικό δελτίο ειδήσεων της τηλεόρασης του Alpha και στον δημοσιογράφο Αντώνη Σρόιτερ.

Ξεκινώντας από τον διεθνή διαγωνισμό για τις έρευνες υδρογονανθράκων στις περιοχές Νότιας Κρήτης 1 και 2, ο κ. Παπασταύρου τόνισε ότι πρόθεση του Υπουργείου είναι να ολοκληρωθεί μέχρι το τέλος της χρονιάς, ώστε το 2026 να ξεκινήσουν οι σεισμικές έρευνες από τον ανάδοχο. Όπως ανέφερε, «το έμπρακτο ενδιαφέρον που έχουν δείξει οι αμερικανικοί ενεργειακοί κολοσσοί Chevron και ExxonMobil για τον ελληνικό υποθαλάσσιο χώρο συνιστά σημαντική ένδειξη ότι μπορεί να υπάρχει κάτι εμπορικά εκμεταλλεύσιμο στις ελληνικές θάλασσες, προς όφελος των Ελληνίδων και των Ελλήνων που θα απολαύσουν το συγκεκριμένο μέρισμα». Απαντώντας σε ερώτηση για το ενδεχόμενο αντιδράσεων από την Τουρκία, ο κ. Παπασταύρου επισήμανε ότι το ενδιαφέρον των αμερικανικών πολυεθνικών, εν δυνάμει ενισχύει τις ελληνικές θέσεις, ενώ αναφέρθηκε και στο γεγονός ότι και η Λιβύη με τις πρόσφατες ανακοινώσεις για τα δικά της θαλάσσια οικόπεδα, «έδειξε ότι σέβεται απόλυτα τη μέση γραμμή μας».

Περνώντας στο θέμα του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) και σχολιάζοντας το ενδεχόμενο προσφυγής κατασκευαστών στο Ευρωπαϊκό Δικαστήριο, ο κ. Παπασταύρου τόνισε ότι η κυβέρνηση, όπως σέβεται τις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ), έτσι θα σεβαστεί και τις όποιες αποφάσεις του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου, εάν προκύψει ζήτημα. «Τις τελευταίες δεκαετίες στη χώρα μας είχαμε κανονιστική ασάφεια, πολυνομία και αυθαιρεσία, μια πραγματικότητα που δεν επέτρεπε να έχουμε ορθολογικό πολεοδομικό σχεδιασμό. Σήμερα δημιουργούνται 227 Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια και 18 Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, τα οποία θα οδηγήσουν στο να έχουμε πολεοδομικό σχεδιασμό στο 80% της χώρας μας. Η ιστορική αυτή μεταρρύθμιση ολοκληρώνεται με την κωδικοποίηση για πρώτη φορά της πολεοδομικής νομοθεσίας, αλλά και με την ψηφιοποίηση του Κτηματολογίου», ανέφερε μεταξύ άλλων ο Υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Παράλληλα, τόνισε ότι εντός των επόμενων 10 ημερών το Υπουργείο προχωρά στην κατάθεση Προεδρικού Διατάγματος, με το οποίο θα διευκρινίζονται καίρια ζητήματα, όπως π.χ. το τι συνιστά η έννοια «έναρξη εργασιών», ώστε να αποφεύγονται οι παρερμηνείες. «Μέσα σε αυτή την κανονιστική ασάφεια, το Υπουργείο έχει την υποχρέωση να δημιουργήσει ασφάλεια δικαίου, ώστε να γνωρίζει ο κάθε ιδιοκτήτης και ο κάθε κατασκευαστής τι ισχύει και τι δεν ισχύει, ενισχύοντας έτσι την οικοδομική δραστηριότητα», υπογράμμισε σχετικά ο κ. Παπασταύρου.

Ιδιαίτερη αναφορά έκανε στο ζήτημα των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων και στις αποφάσεις του ΣτΕ το 2005, το 2017 και το 20219, να ακυρώσει τη δυνατότητα που είχε δοθεί από το 1985 στους Νομάρχες να οριοθετούν οικισμούς. Όπως επισήμανε ο ίδιος, το ΣτΕ έκρινε ότι οι Νομάρχες δεν πρέπει να έχουν την αρμοδιότητα οριοθέτησης οικισμών, δεδομένου ότι δεν έχουν την επιστημονική επάρκεια για κάτι τέτοιο, ενώ η οριοθέτηση που έκαναν είχε έναν βαθμό αυθαιρεσίας. «Από τους 10.000 οικισμούς της χώρας, υπάρχουν 150 οικισμοί σε Ρέθυμνο και Πήλιο στους οποίους το ΣτΕ ακύρωσε τα όρια που είχαν θέσει οι Νομάρχες, με αποτέλεσμα εκεί να μην μπορούν να εκδοθούν οικοδομικές άδειες», ανέφερε ο ίδιος, επισημαίνοντας ότι αυτό έθετε σε κίνδυνο και τους υπόλοιπους οικισμούς, που θα ήταν εκτεθειμένοι σε περίπτωση κάποιας προσφυγής, πρόβλημα που λύνει το Προεδρικό Διάταγμα. «Το ζήτημα υπάρχει στην Ζώνη Γ – τη ζώνη που βρίσκεται στα όρια των οικισμών -, την οποία το ΣτΕ δεν δέχθηκε στο Προεδρικό Διάταγμα. Για τη Ζώνη αυτή, θέλοντας να δημιουργήσουμε ασφάλεια δικαίου, προχωρούμε άμεσα στην επεξεργασία νομοθετικής ρύθμισης, η οποία θα είναι εναρμονισμένη στη νομοθεσία και στη νομολογία, αλλά συγχρόνως θα λαμβάνει υπόψη της την ανάγκη να στηρίξουμε τους μικρούς οικισμούς και την αποκέντρωση, δίνοντας παράλληλα απαντήσεις και στις αγωνίες των βουλευτών της κοινοβουλευτικής μας ομάδας». 

Ο Υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας έδωσε απαντήσεις και σχετικά με τον νέο Θαλάσσιο Χωροταξικό Σχεδιασμό που ανακοίνωσε η κυβέρνηση, τονίζοντας ότι η προστασία των θαλάσσιων ζωνών και του θαλάσσιου οικοσυστήματος αποτελεί βασική προτεραιότητα του Υπουργείου. Δίνοντας δε, το στίγμα των επόμενων κινήσεων, υπενθύμισε την εξαγγελία του Πρωθυπουργού, Κυριάκου Μητσοτάκη από την περσινή διοργάνωση του 9ου διεθνούς συνεδρίου «Our Ocean Conference» που έγινε στην Αθήνα, η οποία αφορούσε στη δημιουργία δύο θαλάσσιων πάρκων στο Νότιο Αιγαίο και στο Ιόνιο, τα οποία θα προχωρήσουν άμεσα, με το σχετικά Προεδρικά Διατάγματα που θα βγουν εντός του 2025. «Όπως είπε και ο Πρωθυπουργός, θα απαγορευθούν στα πάρκα αυτά οι μηχανότρατες, ενώ θα υπάρξει εξελιγμένο, ειδικό σύστημα ηλεκτρονικής παρακολούθησης ώστε να προστατεύεται η οικολογική βιωσιμότητα των θαλάσσιων αυτών πάρκων», ανέφερε μεταξύ άλλων.

«Για πρώτη φορά έχουμε έναν στρατηγικό σχεδιασμό για το πως θα οργανώσουμε τις θάλασσές μας και την ανθρώπινη δραστηριότητα σε αυτές. Είναι κάτι που το οφείλουμε στις επόμενες γενιές», κατέληξε ο κ. Παπασταύρου. 

Τι πρέπει να κάνουν οι κληρονόμοι ακινήτων για να κατοχυρώσουν την ιδιοκτησία τους μετά την ολοκλήρωση του κτηματολογίου

 

• Τι πρέπει να κάνουν οι κληρονόμοι για να κατοχυρώσουν την ιδιοκτησία τους μετά την ολοκλήρωση του κτηματολογίου;

Η αίτηση για τη διόρθωση της ανακριβούς εγγραφής και την εγγραφή ως αληθούς δικαιούχου του δικαιώματος στο οικείο κτηματολογικό φύλλο κατά το χρόνο των πρώτων εγγραφών έχει άμεση σχέση και συναρτάται με το χρόνο θανάτου του κληρονομουμένου και συγκεκριμένα με το εάν αυτός συνέβη πριν ή μετά την έναρξη λειτουργίας του οικείου κτηματολογικού γραφείου. Και αυτό γιατί η κτήση της κυριότητας με κληρονομική διαδοχή έχει την ιδιαιτερότητα ότι, ανεξάρτητα από το χρόνο σύνταξης του συμβολαίου για την αποδοχή κληρονομιάς, αυτή ανατρέχει πάντοτε στο χρόνο θανάτου του κληρονομουμένου, άσχετα με το χρόνο μεταγραφής ή εγγραφής του σχετικού εγγράφου αποδοχής της κληρονομιάς.

• Τι ισχύει σε περίπτωση που ο θάνατος του κληρονομούμενου συνέβη πριν την έναρξη λειτουργίας του κτηματολογικού γραφείου;

Εάν ο θάνατος του κληρονομούμενου επήλθε μετά την έναρξη ισχύος του Κτηματολογίου, δηλαδή ο αποβιώσας κατά το χρόνο έναρξης αυτού ήταν εν ζωή, τότε δικαιούχος του εγγραπτέου δικαιώματος είναι ο κληρονομούμενος και με την αίτηση θα ζητείται η αναγραφή των στοιχείων του κληρονομούμενου στο κτηματολογικό φύλλο.

• Τι ισχύει σε περίπτωση που ο θάνατος του κληρονομούμενου συνέβη μετά την έναρξη λειτουργίας του κτηματολογικού γραφείου;

Εάν ο θάνατος του κληρονομούμενου επήλθε πριν την έναρξη ισχύος του Κτηματολογίου, τότε οι δικαιούχοι του εγγραπτέου δικαιώματος είναι οι κληρονόμοι αυτού, δεδομένου ότι δε νοείται να είναι φορέας εμπραγμάτων δικαιωμάτων πρόσωπο το οποίο δεν υπάρχει, και με την αίτηση θα ζητείται αναγραφή στο κτηματολογικό φύλλο των κληρονόμων του αποβιώσαντος με αιτία κτήσης Κληρονομιά και τίτλο κτήσης την πράξη δήλωσης αποδοχής κληρονομιάς.

• Ποιες είναι οι υποχρεώσεις των κληρονόμων απέναντι στο κτηματολόγιο;

Με το νόμο 4934/2022 που ρυθμίζονται θέματα του κτηματολογίου θεσπίστηκαν τα εξής:

Ενδιαφέρομαι για ΘερμομόνωσηΕνδιαφέρομαι για Θερμομόνωση

• Γίνεται απευθείας σύνδεση του Ελληνικού Κτηματολογίου με τα ληξιαρχεία, με σκοπό να ενημερώνεται αυτόματα το κτηματολόγιο για τα στοιχεία της ληξιαρχικής πράξης θανάτου κάθε δικαιούχου.
• Υποχρεώνονται οι πλησιέστεροι συγγενείς του θανόντος ιδιοκτήτη εντός ενός μήνα να ενημερώσουν το κτηματολόγιο, ανεξάρτητα από τη διαδικασία αποδοχής κληρονομιάς.
• Ορίζεται ότι, η αγωγή διόρθωσης ανακριβούς πρώτης κτηματολογικής εγγραφής, ασκείται και κατά των διαδόχων του νομιμοποιούμενου παθητικά.
• Ρυθμίζονται θέματα σχετικά με τη διόρθωση αρχικής εγγραφής σε οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία με την ένδειξη «άγνωστου ιδιοκτήτη».
• Εισάγεται το δικαίωμα καθολικών ή ειδικών διαδόχων δικαιούχου εγγραπτέου δικαιώματος, να ζητήσουν διόρθωση στοιχείων πρώτης εγγραφής και επανακαθορίζεται η προθεσμία καταχώρισης αίτησης στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου.

Επομένως οι πολίτες θα πρέπει να γνωρίζουν ότι και χωρίς να έχουν προβεί στην αποδοχή κληρονομιάς θα πρέπει, να δηλώσουν τα κληρονομούμενα ακίνητα στο κτηματολόγιο και σε περίπτωση που λειτουργεί κτηματολογικό γραφείο, θα πρέπει να δηλώσουν τα στοιχεία τους, ώστε ο κάθε ενδιαφερόμενος να μπορεί να πληροφορηθεί εάν ο κύριος ενός ακινήτου απεβίωσε, ώστε να αναζητήσει, για οποιονδήποτε λόγο, τους κληρονόμους του.

• Ποια είναι τα δικαιολογητικά που συγκεντρώνουμε όταν κληρονομούμε ένα ακίνητο;

Α) Για κληρονομιά με διαθήκη καταθέτουμε τα παρακάτω δικαιολογητικά:

Τίτλο του κληρονομουμένου (αν υπάρχει), πρακτικό δημοσίευσης διαθήκης, ληξιαρχική πράξη θανάτου, πιστοποιητικό περί μη δημοσίευσης άλλης διαθήκης, πιστοποιητικό περί μη αποποίησης κληρονομιάς.

Β) Για κληρονομιά χωρίς διαθήκη, καταθέτουμε:

Τίτλο του κληρονομουμένου (αν υπάρχει), ληξιαρχική πράξη θανάτου, πιστοποιητικό εγγυτέρων συγγενών, πιστοποιητικό περί μη δημοσίευσης διαθήκης, πιστοποιητικό περί μη αποποίησης κληρονομιάς.

Τα πιστοποιητικά αυτά, για θανάτους μετά από την 1/3/2013 εκδίδονται μόνο από το Ειρηνοδικείο, ενώ για θανάτους πριν από την 1/3/2013 εκδίδονται και από το Πρωτοδικείο.

• Τι γίνεται όταν το ακίνητο κληρονομείται από πολλούς κληρονόμους;

Όλοι οι συγκληρονόμοι, ο καθένας για το ποσοστό συγκυριότητάς του, στην εξ αδιαθέτου διαδοχή υποχρεούνται σε δήλωση ιδιοκτησίας. Εάν υπάρχει διαθήκη τότε υπόχρεος σε υποβολή δήλωσης είναι ο εκ διαθήκης κληρονόμος.

• Για να μην χαθεί το ακίνητο πρέπει όλοι οι κληρονόμοι να το δηλώσουν στο κτηματολόγιο;

Όχι. Ο καθένας για το ποσοστό συγκυριότητάς του, στην εξ αδιαθέτου διαδοχή υποχρεούται σε δήλωση ιδιοκτησίας. Όποιο ποσοστό δεν δηλωθεί θα εγγραφεί ως Αγνώστου Ιδιοκτήτη

• Τι γίνεται όταν το ακίνητο που μου άφησε ο πατέρας μου δεν το δηλώνω στο Ε9 και δεν έχω συμβόλαιο;

Για τα ακίνητα που οι ιδιοκτήτες τους δεν τα δηλώνουν στο Ε9, απαιτείται να τροποποιήσουν το Ε9 και να γνωστοποιήσουν στη φορολογική διοίκηση τα σωστά περιγραφικά στοιχεία των ακινήτων τους, όπως αυτά προκύπτουν από τη διαδικασία υποβολής δηλώσεων στο Εθνικό Κτηματολόγιο, υποβάλλοντας εκπρόθεσμες τροποποιητικές δηλώσεις Ε9 στο σύστημα TAXISnet.

• Μου άφησε πρόσφατα ο πατέρας μου ένα χωράφι διά στόματος και τώρα το διεκδικούν και τα αδέλφια μου. Μπορούν να πάρουν μερίδιο.

Εφόσον δεν υπάρχει διαθήκη, που να φαίνεται ότι ο πατέρας το άφησε το χωράφι στο ένα του παιδί, τότε δικαιούνται να υποβάλλουν δηλώσεις ιδιοκτησίας όλοι οι συγκληρονόμοι, καταθέτοντας όλα τα νομιμοποιητικά έγγραφα της κληρονομιάς (ληξιαρχική πράξη θανάτου, πιστοποιητικό πλησιέστερων συγγενών, πιστοποιητικό μη αποποίησης κληρονομιάς, πιστοποιητικό μη δημοσίευσης διαθήκης κλπ).

• Τι γίνεται όταν υπάρχει δικαστική διαμάχη για τα κληρονομικά;

Εφόσον δεν έχει γίνει αποδοχή κληρονομιάς, θα υποβληθούν δηλώσεις ιδιοκτησίας από τους συγκληρονόμους με τα νομιμοποιητικά έγγραφα της κληρονομιάς που υπάρχουν σε δημόσιες υπηρεσίες (ληξιαρχική πράξη θανάτου, πιστοποιητικό πλησιέστερων συγγενών, πιστοποιητικό μη αποποίησης κληρονομιάς, πιστοποιητικό μη δημοσίευσης διαθήκης κλπ). Επίσης, εφόσον οι δικαστικές διαμάχες αφορούν εγγραπτέες αγωγές θα δηλωθούν εκτός από τα δικαιώματα της κυριότητας και οι εγγραπτέες αγωγές ως ξεχωριστά δικαιώματα.

• Τι γίνεται σε περίπτωση που στη διαθήκη γίνεται μνεία κληρονόμου, χωρίς να περιγράφεται η ακίνητη περιουσία;

Σε περίπτωση που δεν υπάρχει αποδοχή κληρονομιάς και ο κληρονομούμενος, μνημονεύει στη διαθήκη του ότι εγκαθιστά συγκεκριμένο πρόσωπο ως κληρονόμο, χωρίς, όμως να μνημονεύεται και να περιγράφεται η ακίνητη περιουσία που του καταλείπεται, εφόσον από τα προσκομιζόμενα έγγραφα προκύπτει ότι το άτομο έχει κληρονομικό δικαίωμα μπορεί να υποβάλλει δήλωση ιδιοκτησία. Από τους τίτλους του κληρονομούμενου θα πρέπει να προκύπτει η κυριότητά του για το/τα ακίνητο/ακίνητα για το/τα οποία υποβάλλεται η δήλωση.

taxydromos.gr

• Tags
• αγορά ακινήτων
• Ιδιοκτήτες
• ιδιοκτήτες ακινήτων
• κληρονομιά
• κτηματογράφηση
• κτηματολόγιο

ΝΟΚ: ολόκληρο το κείμενο της νομοθετικής ρύθμισης του ΥΠΕΝ στη Βουλή

 Ολόκληρο το κείμενο της νομοθετικής ρύθμισης του ΝΟΚ, που κατέθεσε το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας ως τροπολογία προσθήκη στη Βουλή «για την προσαρμογή των πολεοδομικών κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ν. 4067/2012) στις αποφάσεις της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ 146–149/2025)».

Στην αιτιολογική έκθεση της τροπολογίας σημειώνεται ότι με την προωθούμενη ρύθμιση:  επιλύεται μια σειρά ζητημάτων που άπτονται της εφαρμογής των κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (Ν.Ο.Κ., ν. 4067/2012, Α’ 79, διόρθ. σφάλ. Α’ 99), σε εναρμόνιση με τις αποφάσεις της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικράτειας 146- 149/2025 (ΣτΕ). Μέσω των προτεινόμενων ρυθμίσεων, θωρακίζονται οι οικοδομικές άδειες με αποδεδειγμένη έναρξη εργασιών έως την 11η Δεκεμβρίου 2024 και αναθεωρούνται υποχρεωτικά αυτές των οποίων οι εργασίες δεν είχαν εκκινήσει έως την ανωτέρω ημερομηνία.

Παράλληλα, εισάγεται το μέτρο του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου για οικοδομικές άδειες στις οποίες έχει γίνει χρήση των κινήτρων του Ν.Ο.Κ., οι οποίες ακυρώνονται με δικαστική απόφαση ή έχουν προσβληθεί με αίτηση ακυρώσεως, ώστε να αποτραπεί η δημιουργία ημιτελών κτισμάτων στον αστικό και περιαστικό ιστό, με συνέπειες στο περιβάλλον και στη δημόσια υγεία και ασφάλεια. Αντίστοιχα, μέσω του μέτρου του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου, εξασφαλίζεται η προστασία των οικοδομικών αδειών οι οποίες συνδέονται με χρηματοδοτικά προγράμματα, προκειμένου να αποτραπεί η απώλεια πολύτιμων δημόσιων και ευρωπαϊκών πόρων και να ενισχυθεί περαιτέρω η χρηματοδοτική αξιοπιστία του Κράτους. Προς πλήρη εναρμόνιση με τη νομολογία, καταργούνται τα κίνητρα και οι προσαυξήσεις του Ν.Ο.Κ. που κρίθηκαν αντισυνταγματικά και ενσωματώνονται στο πολεοδομικό σχεδίασμά τα κίνητρα των οποίων κρίθηκε ως αντισυνταγματική η οριζόντια εφαρμογή τους.

Συνολικώς, με τις προτεινόμενες διατάξεις, επιδιώκεται ο συγκερασμός της ασφάλειας δικαίου, της προστασίας των διοικουμένων που οικοδόμησαν βασιζόμενοι στο τότε ισχύον νομοθετικό καθεστώς, καθώς και της υποχρέωσης εναρμόνισης με τη νομολογία του Ανώτατου Διοικητικού Δικαστηρίου.

Όσον αφορά τις αποφάσεις 146-149/2025 της Ολομέλειας του ΣτΕ, κρίθηκε ότι:

α) Το σύστημα των άρθρων του Ν.Ο.Κ. , ήτοι της παρ. 1 του άρθρου 10, της παρ. 8 του άρθρου 15, της παρ. 2 του άρθρου 19 και της παρ. 1 του άρθρου 25, με τα οποία παρέχονται προσαυξήσεις στον συντελεστή της δόμησης και το ύφος, ως κίνητρα για την ανέγερση κτηρίων, δεν αντίκεινται, κατ’ αρχήν, από μόνα τους, στην παρ. 2 του άρθρου 24 του Συντάγματος. Εντούτοις, τα κίνητρα του Ν.Ο.Κ., λόγω του προέχοντος πολεοδομικού χαρακτήρα τους, δεν μπορούν να υλοποιούνται απευθείας με την έκδοση οικοδομικών αδειών κατ’ εφαρμογή του, αλλά πρέπει να συμπεριληφθούν στον τοπικό πολεοδομικό σχεδίασμά, στον οποίο σταθμίζονται οι συνέπειες στο οικιστικό περιβάλλον, λαμβάνοντας υπόψη τη φυσιογνωμία του κάθε οικισμού.

β) Οι προβλέψεις της παρ. 6 του άρθρου 11 του Ν.Ο.Κ. για την προσμέτρηση ή μη στον συντελεστή δόμησης διαφόρων χώρων, θεμιτώς θεσπίζονται οριζοντίως με τον Ν.Ο.Κ., διότι δεν αποτελούν ζήτημα που ανάγεται στον τοπικό πολεοδομικό σχεδίασμά. Ωστόσο, είναι αντισυνταγματικός ο μη συνυπολογισμός στον συντελεστή δόμησης των παταριών, του κτίσματος – δώματος έως τριάντα πέντε (35) τετραγωνικών μέτρων (τ.μ.), καθώς και η εξομοίωση της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια. Αντιθέτως, συνταγματικός κρίθηκε ο μη συνυπολογισμός στον συντελεστή δόμησης των έρκερ, ήτοι αρχιτεκτονικών στοιχείων περιορισμένων διαστάσεων και των κλιμακοστασίων που δεν συνιστούν χώρους κατοίκησης, καθώς δεν αυξάνουν την οικιστική πυκνότητα.

γ) Τα αποτελέσματα της αντισυνταγματικότητας δεν καταλαμβάνουν καταρχήν τις οικοδομικές άδειες των οποίων η υλοποίηση έχει αποδεδειγμένα αρχίσει έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024, ημερομηνία κατά την οποία το Δικαστήριο ανακοίνωσε το περιεχόμενο των αποφάσεων.

Οι διατάξεις της νομοθετικής ρύθμισης του ΥΠΕΝ

ΤΡΟΠΟΛΟΓΙΑ / ΠΡΟΣΘΗΚΗ ΣΤΟ ΣΧΕΔΙΟ ΝΟΜΟΥ ΤΟΥ ΥΠΟΥΡΓΕΙΟΥ ΔΙΚΑΙΟΣΥΝΗΣ ΜΕ ΤΙΤΛΟ

«Παρεμβάσεις στο νομοθετικό πλαίσιο της Εθνικής Σχολής Δικαστικών Λειτουργών, στον Κώδικα Οργανισμού Δικαστηρίων και Κατάστασης Δικαστικών Λειτουργών και στον Κώδικα Συμβολαιογράφων και λοιπές διατάξεις του Υπουργείου Δικαιοσύνης»

Άρθρο 1 Ένταξη των κινήτρων και προσαυξήσεων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού στον πολεοδομικό σχεδίασμά – Προσθήκη παρ. 6 στο άρθρο 1 Νέου Οικοδομικού Κανονισμού

Στο άρθρο 1 του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (Ν.Ο.Κ., ν. 4067/2012, Α’ 79, διορθ. σφαλμ. Α’ 99), περί πεδίου εφαρμογής, προστίθεται παρ. 6 ως εξής:

«6. Τα κίνητρα και οι προσαυξήσεις του άρθρου 10, των περ. γ) και δ) της παρ. 8 του άρθρου 15 και των παρ. 1 και 2 του άρθρου 25 δύναται να εφαρμόζονται, εφόσον ενσωματώνονται στα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, μέσω καθορισμού ζωνών κινήτρων. Για τον καθορισμό ζωνών κινήτρων, τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια λαμβάνουν υπόψη τη θέση, τον βαθμό της οικιστικής ανάπτυξης του κάθε οικισμού, τις ιδιαιτερότητες, τα χαρακτηριστικά και την εν γένει φυσιογνωμία του, τη φέρουσα ικανότητα, τη συνολική επιβάρυνση της περιοχής και την οικιστική πυκνότητά της.».

Άρθρο 2 Αναθεωρήσεις οικοδομικών αδειών που έχουν εκδοθεί με χρήση κινήτρων

1. Οι οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί με χρήση των κινήτρων και προσαυξήσεων των άρθρων 1 και 6, έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024 και δεν έχουν εκκινήσει οι οικοδομικές εργασίες έως την ημερομηνία αυτή, υλοποιούνται μόνο αν προηγηθεί αναθεώρησή τους για την αφαίρεση των κινήτρων αυτών, με την επιφύλαξη του άρθρου 3 και της παρ. 2 του άρθρου 5. Η αναθεώρηση του πρώτου εδαφίου διενεργείται από τις αρμόδιες Υπηρεσίες Δόμησης αμελλητί και κατά προτεραιότητα έναντι των λοιπών αιτήσεων, χωρίς την καταβολή οποιουδήποτε φόρου, παράβολου, εισφοράς και κράτησης υπέρ του Δημοσίου ή του Δήμου. Φόροι, παράβολα, εισφορές ή κρατήσεις που καταβλήθηκαν υπέρ του Δημοσίου ή του Δήμου για την έκδοση της αναθεωρούμενης άδειας, κατά το μέρος που αντιστοιχούν στη διαφορά της δόμησης λόγω της αφαίρεσης των κινήτρων και προσαυξήσεων των άρθρων 1 και 6, επιστρέφονται.

2. Σε περίπτωση αναθεώρησης των οικοδομικών αδειών που έχουν εκδοθεί με χρήση των κινήτρων και προσαυξήσεων των άρθρων 1 και 6, αν, έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024, έχουν εκκινήσει οι οικοδομικές εργασίες:

α) δεν θίγεται η προ της αναθεώρησης χρήση κινήτρων και προσαυξήσεων,

β) δεν επιτρέπεται η επέκταση της χρήσης των κινήτρων διά της αναθεώρησης, εκτός αν η επέκταση δύναται να προσμετρηθεί στα πολεοδομικά μεγέθη, σύμφωνα με τις ισχύουσες, κατά τον χρόνο αναθεώρησης, διατάξεις, και

γ) εφαρμόζονται το δεύτερο και τρίτο εδάφιο της παρ. 1, περί μη καταβολής και επιστροφής φόρων, παραβολών, εισφορών και κρατήσεων.

3. Η τήρηση της προϋπόθεσης εκκίνησης των οικοδομικών εργασιών έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024 ελέγχεται:

α) από την οικεία Υπηρεσία Δόμησης σε περίπτωση αναθεώρησης οικοδομικής αδείας ή αυτεπαγγέλτως, ή

β) κατόπιν παρατήρησης Ελεγκτή Δόμησης κατά τη διαδικασία ελέγχου του άρθρου 44 του ν. 4495/2017 (Α’ 167).

Άρθρο 3 Περιβαλλοντικό ισοδύναμο

1. Θεσπίζεται περιβαλλοντικό ισοδύναμο για την αντιστάθμιση της χρήσης των κινήτρων και προσαυξήσεων των άρθρων 1 και 6, των οικοδομικών αδειών που:

α) ακυρώνονται με δικαστική απόφαση ή έχουν προσβληθεί με αίτηση ακυρώσεως, η οποία εκκρεμεί και εφόσον έχουν εκκινήσει οικοδομικές εργασίες, έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024, και β) έχουν εκδοθεί έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024 και για τις οποίες έχει, έως την ίδια ημερομηνία, υποβληθεί αίτημα ένταξης σε πρόγραμμα που χρηματοδοτείται από το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας ή από το Εταιρικό Σύμφωνο Περιφερειακής Ανάπτυξης, υπό την προϋπόθεση έγκρισης του αιτήματος.

2. Το περιβαλλοντικό ισοδύναμο περιλαμβάνει:

α) την καταβολή τέλους εις ολόκληρον από τους ιδιοκτήτες και τον εργολάβο των κτισμάτων των περ. α) και β) της παρ. 1 σε ειδικό λογαριασμό στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων υπέρ του οικείου δήμου, και

β) τη λήψη μέτρων, τα οποία εξειδικεύονται σε Ειδικό Σχέδιο Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλεων (Ε.Σ.Π.Ι.Α.Π.), το οποίο εκπονείται εντός δύο (2) ετών από την έναρξη ισχύος του παρόντος. Τα μέτρα περιβαλλοντικού ισοδυνάμου είναι ιδίως:

βα) Η κατά προτεραιότητα απόκτηση από το Δημόσιο ακινήτων με αγορά ή αναγκαστική απαλλοτρίωση για τον καθορισμό κοινόχρηστων χώρων για την εξασφάλιση μέγιστης περιβαλλοντικής ποιότητας σε αναλογία ίση ή μεγαλύτερη του ποσοστού που προκύπτει από τα πολεοδομικά πρότυπα, κατ’ αντιστοιχία του ποσοστού του συντελεστή δόμησης που έχει επιτραπεί καθ’ υπέρβαση των όρων δόμησης της κάθε περιοχής,

ββ) η διαμόρφωση νέων και η αναδιαμόρφωση, βελτίωση και αναβάθμιση υφιστάμενων κοινόχρηστων χώρων στον αστικό ιστό, περιλαμβανόμενης και της δυνατότητας εξοπλισμού τους με υπόγειους χώρους στάθμευσης οχημάτων,

βγ) η δημιουργία, συμπλήρωση, διαμόρφωση και βελτίωση δικτύων κοινόχρηστων χώρων και δικτύων πράσινων παρεμβάσεων στον αστικό ιστό,

βδ) η κατά προτεραιότητα κατεδάφιση αυθαίρετων ή επικίνδυνων (ετοιμόρροπων) κτισμάτων, βε) οι ολοκληρωμένες παρεμβάσεις ανάπλασης σε περιβαλλοντικά και πολεοδομικά υποβαθμισμένες ή κορεσμένες περιοχές, καθώς και σε περιοχές που χρήζουν ειδικής προστασίας, με σκοπό την ανάδειξη και προστασία των περιοχών, τη διεύρυνση του αδόμητου – ελεύθερου χώρου και την αύξηση της αστικής βιωσιμότητας των περιοχών,

βστ) η χρηματοδότηση δράσεων που περιλαμβάνονται στο από 3.2.2023 Μνημόνιο συνεργασίας με τη Γενική Γραμματεία Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας για την αποδοχή πρόσκλησης ενδιαφέροντος προς υποστήριξη της ευρωπαϊκής αποστολής των εκατό (100) κλιματικά ουδέτερων και έξυπνων πόλεων, βζ) η χρηματοδότηση της απόκτησης διατηρητέων κτιρίων και μνημείων από τον οικείο δήμο, καθώς και η αποκατάσταση δημοσίων διατηρητέων κτιρίων και μνημείων,

βη) ο καθαρισμός και η οριοθέτηση ρεμάτων και τα έργα διευθέτησης και ανάδειξης αυτών, και βθ) η χρηματοδότηση της δημιουργίας χώρων πρασίνου.

3. Τα μέτρα περιβαλλοντικού ισοδυνάμου της περ. β) της παρ. 2 εφαρμόζονται σε επίπεδο δημοτικής ενότητας, εκτός από τις περιπτώσεις των μητροπολιτικών συγκροτημάτων Αττικής και Θεσσαλονίκης, όπου εφαρμόζονται σε επίπεδο δήμου.

3. α) Η συνέχιση της υλοποίησης των οικοδομικών αδειών της περ. α) της παρ. 1 επιτρέπεται:

αα) αν έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός, από την επανέκδοση της οικοδομικής άδειας, από την οικεία Υπηρεσία Δόμησης, η οποία πραγματοποιείται υποχρεωτικά εντός δύο (2) εργάσιμων ημερών από την εκκίνηση της εκπόνησης του Ε.Σ.Π.Ι.Α.Π. της περ. β) της παρ. 2 και μετά από σχετική αίτηση του υπόχρεου στο ηλεκτρονικό σύστημα «e-adeies», εντός τριών (3) μηνών από την έναρξη ισχύος του παρόντος, η οποία συνοδεύεται από το αποδεικτικό καταβολής του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου και στοιχεία που αποδεικνύουν την ολοκλήρωση του φέροντος οργανισμού. Για την επανέκδοση της οικοδομικής άδειας, καμία άλλη έγκριση, γνώμη ή καταβολή προς το Δημόσιο ή τους Οργανισμούς Τοπικής Αυτοδιοίκησης δεν απαιτείται, πλην της διαδικασίας του πρώτου εδαφίου, αβ) Αν δεν έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός απαιτείται, επιπροσθέτως των αναφερόμενων στο πρώτο εδάφιο της υποπερ. αα), έγκριση του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.) και του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής (ΚΕ.Σ.Α.) του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, κατόπιν κοινής συνεδρίασης, κατά την οποία συνεκτιμάται η αναγκαιότητα της συνέχισης υλοποίησης της οικοδομικής άδειας δυνάμει τεχνικών, κοινωνικών, οικονομικών και νομικών κριτηρίων. Οι αιτήσεις προς τα Κεντρικά Συμβούλια του πρώτου εδαφίου υποβάλλονται εντός ενός (1) μηνός από την έναρξη ισχύος του παρόντος και εξετάζονται κατά προτεραιότητα εντός ενός (1) μηνός από την υποβολή τους. Η σχετική έγκριση του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. και του ΚΕ.Σ.Α. επισυνάπτεται στην αίτηση του υπόχρεου στο ηλεκτρονικό σύστημα «e-adeies». β) Η υλοποίηση της οικοδομικής άδειας της περ. β) της παρ. 1, επιτρέπεται από την έγκριση του Ε.Σ.Π.Ι.Α.Π., εφόσον καταβληθεί το περιβαλλοντικό ισοδύναμο.

Άρθρο 4 Εξουσιοδοτικές διατάξεις

1. Με προεδρικό διάταγμα που εκδίδεται κατόπιν πρότασης του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ύστερα από γνώμη του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.) και μετά από συνεκτίμηση των μελετών που εκπονούνται στο πλαίσιο της διαδικασίας έγκρισης των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων ή των μελετών για παρόμοιου επιπέδου σχέδια, εφόσον υφίστανται:

α) δύνανται να εξειδικεύονται τα μέτρα περιβαλλοντικού ισοδυνάμου της παρ. 2 του άρθρου 3, β) καθορίζονται:

βα) το ύφος και η διαδικασία καταβολής του τέλους της περ. α) της παρ. 2 του άρθρου 3, ββ) η διαδικασία εκπόνησης του Ειδικού Σχεδίου Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλεων της περ. β) της παρ. 2 του άρθρου 3, συμπεριλαμβανομένης της διαπίστωσης της εκκίνησης αυτής, και

βγ) οι όροι και προϋποθέσεις με τις οποίες αποδεικνύεται ότι έχει γίνει εκκίνηση εργασιών έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024, για την εφαρμογή των άρθρων 2 και 3.

2. Με προεδρικό διάταγμα που εκδίδεται κατόπιν πρότασης του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας ύστερα από γνώμη του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α., δύναται να εγκρίνεται η εφαρμογή των κινήτρων και προσαυξήσεων των άρθρων 1 και 6 αν, έως την 11η Δεκεμβρίου του 2024, έχουν ληφθεί υπόψη σε εγκεκριμένα:

α) Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίων Ακινήτων,

β) Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Στρατηγικών Επενδύσεων,

γ) Σχέδια Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης,

δ) τροποποιηθέντα ρυμοτομικά σχέδια με άρση απαλλοτρίωσης, και ε) προεδρικά διατάγματα καθορισμού χρήσεων γης.

Για την εφαρμογή της παρούσας απαιτείται η υποβολή αιτήματος στο ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α., που συνοδεύεται από ειδική τεκμηρίωση, εντός προθεσμίας τριών (3) μηνών από την έναρξη ισχύος του παρόντος.

3.α) Με κοινή απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, κατόπιν εισήγησης του Διοικητή της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων, καθορίζονται ο τρόπος και η διαδικασία επιστροφής των φόρων, παραβολών, εισφορών ή κρατήσεων και το χρονικό διάστημα έκδοσης των αναθεωρήσεων της παρ. 1 του άρθρου 2.

β) Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας δύναται να εξειδικεύεται και να απλοποιείται η διαδικασία αναθεώρησης για τις περιπτώσεις των οικοδομικών αδειών του άρθρου 2 και να καθορίζεται κάθε άλλο θέμα σχετικό με την εφαρμογή του παρόντος.

4. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας καθορίζονται η διαδικασία και το χρονικό διάστημα εντός του οποίου γνωστοποιούνται προς το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας οι περιπτώσεις εφαρμογής των περ. α) και β) της παρ. 1 του άρθρου 3.

5. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας δύναται να καθορίζονται:

α) το ελάχιστο περιεχόμενο και οι τεχνικές προδιαγραφές των μελετών των Ειδικών Σχεδίων Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλεων της περ. β) της παρ. 2 του άρθρου 3, και β) το ελάχιστο περιεχόμενο της ειδικής τεκμηρίωσης του τελευταίου εδαφίου της παρ. 2 του παρόντος.

Άρθρο 5 Μεταβατικές διατάξεις

1. Μέχρι την έκδοση του προεδρικού διατάγματος της παρ. 1 του άρθρου 4, αναστέλλεται η επιβολή των κυρώσεων του άρθρου 1250 του ν. 4495/2017 (Α’ 167) επί των κτισμάτων των οποίων οι οικοδομικές άδειες έχουν ακυρωθεί ή ακυρώνονται κατά το μέρος που αφορούν σε χρήση των κινήτρων και προσαυξήσεων των άρθρων 1 και 6 και δεν εφαρμόζεται επ’ αυτών το άρθρο 82 του ν. 4495/2017, περί απαγόρευσης δικαιοπραξιών.

2. Τα άρθρα 1 έως 6 δεν εφαρμόζονται για ακίνητα για τα οποία εκδόθηκαν μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος υπουργικές αποφάσεις, με τις οποίες θεσπίζονται ειδικές και εντοπισμένες ρυθμίσεις, που ανάγονται στην προστασία και ανάδειξη διατηρητέων κτιρίων και μνημείων, υπό την προϋπόθεση όπ μέχρι την 11η Δεκεμβρίου 2024 είχαν εκδοθεί οι σχετικές γνωμοδοτήσεις του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής. Στις περιπτώσεις αυτές, η έκδοση και η υλοποίηση οικοδομικών αδειών διενεργούνται σύμφωνα με τα διαλαμβανόμενα στις υπουργικές αποφάσεις του πρώτου εδαφίου.

Άρθρο 6 Καταργούμενες διατάξεις

Από την έναρξη ισχύος του παρόντος, με την επιφύλαξη του άρθρου 3, καταργούνται: α) η περ. ιδ) της παρ. 6 του άρθρου 11 του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (Ν.Ο.Κ., ν. 4067/2012, Α’ 79, διορθ. σφαλμ. Α’ 99), περί μη προσμέτρησης στον συντελεστή δόμησης εσωτερικών εξωστών (πατάρια),

β) η περ. α) και το δεύτερο εδάφιο της περ. γ)τηςπαρ. 2 του άρθρου 19 του Ν.Ο.Κ., περί δυνατότητας κατασκευής χώρου κύριας χρήσης επιφάνειας τριάντα πέντε τετρανωνικών μέτρων (35 τ.μ.) πάνω από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύφος και εξομοίωσης της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια, αντίστοιχα.

Δείτε ολόκληρη την τροπολογία του ΥΠΕΝ:  ΕΔΩ

Ν. ΤΑΓΑΡΑΣ: ΑΝΑΚΟΙΝΩΣΕΙΣ ΓΙΑ ΤΑ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ ΔΟΜΗΣΗΣ, ΤΙΣ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΕΣ ΑΔΕΙΕΣ ΚΑΙ ΤΗ ΝΕΑ ΝΟΜΟΘΕΤΙΚΗ ΡΥΘΜΙΣΗ ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΟΙΚΙΣΜΟΥΣ

 Ο αρμόδιος υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Νίκος Ταγαράς απαντά τι ισχύει και τι θα ισχύσει για τη δόμηση και την έκδοση οικοδομικών αδειών στους οικισμούς κάτω των 2000 κατοίκων της χώρας, εξηγεί πως κόπηκε η ζώνη Γ΄ στο ΣτΕ από το ΠΔ για την νέα οριοθέτηση και μιλά για τη νέα νομοθετική ρύθμιση που ετοιμάζει το υπουργείο για να καλύψει τα δικαιώματα δόμησης για όσους έχουν περιουσία στην εξωτερική ζώνη Γ΄ των οικισμών. «Ήδη επεξεργαζόμαστε νομοθετική ρύθμιση μέσα από την οποία θα προσπαθήσουμε να ενσωματώσουμε σημαντικό αριθμό αδόμητων ακινήτων της Γ΄ Ζώνης που έχουν γεωγραφική, πραγματική ή οικιστική σχέση με τον οικισμό, μετά από επαρκή τεκμηρίωση και επιστημονική μεθοδολογία. Υπάρχουν τα πολεοδομικά εργαλεία για να μπει τάξη στον χώρο», σημειώνει ο υφυπουργός ΠΕΝ σε συνέντευξή του στην «Απογευματινή της Κυριακής», όπως την δημοσιοποίησε το γραφείο Τύπου του υπουργείου. Συγκεκριμένα, ο υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας στη συνέντευξη του είπε τα ακόλουθα:–Πότε ξεκινά η εφαρμογή του νέου ΠΔ οριοθέτησης οικισμών που έχει προκαλέσει ποικίλες και σφοδρές αντιδράσεις;-Αρχικά, πρέπει να ξεκαθαρίσουμε ότι το νέο Προεδρικό Διάταγμα για τους οικισμούς θα εφαρμοστεί όταν εγκριθούν ή επανεγκριθούν ή επανακαθοριστούν τα όρια των οικισμών με Τοπικά ή Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ-ΕΠΣ) ή με αυτοτελή μελέτη οριοθέτησης οικισμού με ΠΔ, που ως γνωστόν εξελίσσουμε στο Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, μέσα από το Πρόγραμμα Πολεοδομικών Μεταρρυθμίσεων «Κωνσταντίνος Δοξιάδης». Αυτό σημαίνει ότι μέχρι να ολοκληρωθούν αυτοί οι σχεδιασμοί και να εκδοθούν τα σχετικά Προεδρικά Διατάγματα, ισχύει ό,τι ίσχυε μέχρι και σήμερα, πριν από την έκδοση του σχετικού Προεδρικού Διατάγματος.-Άρα οι αλλαγές στις οριοθετήσεις οικισμών δεν είναι άμεσες;-Ακριβώς. Μέχρι να ολοκληρωθεί ο σχεδιασμός και να εκδοθούν δηλαδή τα αντίστοιχα Προεδρικά Διατάγματα για κάθε Τοπικό ή Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο ή οικισμό ξεχωριστά, δεν αλλάζει τίποτε. Σημειώνω, ότι το εν λόγω Προεδρικό Διάταγμα ουσιαστικά δεν οριοθετεί τους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων, αλλά δίνει τις κατευθύνσεις στους μελετητές που εκπονούν τις πολεοδομικές μελέτες του Προγράμματος Πολεοδομικών Μεταρρυθμίσεων του ΥΠΕΝ για το πώς θα οριοθετήσουν αυτούς τους οικισμούς, με βάση τις απαιτήσεις και τα σχόλια του Συμβουλίου της Επικρατείας.-Οικοδομικές άδειες μπορούν να εκδίδουν σήμερα οι πολίτες ή «έγιναν τα οικόπεδά τους χωράφια σε μια νύχτα» όπως λένε ορισμένοι;-Μέχρι να ολοκληρωθεί η οριοθέτηση του κάθε οικισμού ξεχωριστά και να εκδοθεί το αντίστοιχο Προεδρικό Διάταγμα, οι οικοδομικές άδειες εκδίδονται κανονικά, με το υφιστάμενο καθεστώς, με τα σημερινά όρια. Αυτό σημαίνει ότι οι Υπηρεσίες Δόμησης, οι πρώην Πολεοδομίες, συνεχίζουν να εφαρμόζουν ό,τι εφάρμοζαν και πριν από την έκδοση του Προεδρικού Διατάγματος. Άρα, οι Υπηρεσίες Δόμησης εκδίδουν κανονικά άδειες σύμφωνα με τα παλαιά όρια των οικισμών βάσει των παλαιών αποφάσεων των Νομαρχών.-Τι λέει το ΣτΕ για τις οριοθετήσεις οικισμών με αποφάσεις Νομαρχών;-Το ΣτΕ με τις αποφάσεις του έχει κρίνει ότι οι Νομάρχες ήταν αναρμόδιοι για την οριοθέτηση οικισμών. Σύμφωνα με την 3661/2005 απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ, η οριοθέτηση οικισμών αποτελεί ρύθμιση γενικού πολεοδομικού σχεδιασμού και για τον λόγο αυτό, πρέπει να γίνεται με Προεδρικό Διάταγμα και όχι με αποφάσεις Νομαρχών.  Έτσι, με την 56/2017 απόφαση του ΣτΕ ακυρώθηκαν τα όρια οικισμών στο Δήμο Ρεθύμνου ενώ με την 1268/ 2019 απόφαση του ΣτΕ ακυρώθηκαν τα όρια οικισμών του Πηλίου (είχαν οριοθετηθεί με αποφάσεις Νομαρχών). Αποτέλεσμα: οι εν λόγω οικισμοί βρίσκονται σε πολεοδομική εκκρεμότητα και δεν μπορεί να εκδοθεί καμία οικοδομική άδεια.  Επίσης, ακολούθησε η απόφαση 164/2022 που ακύρωσε τις επεκτάσεις των οικισμών στην Πάρο με το σκεπτικό ότι δεν μπορούν να βασίζονται ούτε στις οικιστικές πιέσεις ούτε στη ζήτηση για παραθεριστική κατοικία, αλλά πρέπει να λαμβάνουν υπόψη τη φέρουσα ικανότητα του νησιού.-Εσείς, στο Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ποια πρόταση είχατε στείλει στο ΣτΕ;-Το Σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος που αρχικά είχε στείλει το ΥΠΕΝ στο ΣτΕ προς επεξεργασία, χώριζε την περιοχή ενός οικισμού όπως είχε οριοθετηθεί εδώ και 40 χρόνια με τις αποφάσεις των Νομαρχών, δηλαδή σε 4 ζώνες: Α, Β, Β1 και Γ (εξωτερική ζώνη). Το ΣτΕ ωστόσο, απέρριψε τη ζώνη Γ ως μη νόμιμη, με αποτέλεσμα να μην μπορεί να οριοθετηθεί από τους μελετητές. Κατόπιν τούτου, οφείλαμε να εναρμονιστούμε με τις παρατηρήσεις του ΣτΕ για λόγους ασφάλειας δικαίου και εκπονήσαμε τις προδιαγραφές οριοθέτησης των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, σύμφωνα με τη δεσμευτική γνωμοδότηση του ΣτΕ.-Ποιες Ζώνες εντός οικισμού προβλέπει το Προεδρικό Διάταγμα; Θίγονται οι πολίτες σε αυτές τις ζώνες;-Η Ζώνη Α αφορά στον προϋφιστάμενο οικισμό  προ του 1923 (ιστορικός πυρήνας), η Ζώνη Β  στο συνεκτικό τμήμα που δημιουργήθηκε μεταξύ 1923 –1983 και η Ζώνη Β1 στο διάσπαρτο τμήμα που δημιουργήθηκε από το 1923 έως το 1983. Οι πολίτες που έχουν ακίνητα σε αυτές τις 3 Ζώνες δεν επηρεάζονται καθόλου, καθώς δεν αλλάζει τίποτε. Και το λέμε αυτό κατηγορηματικά. Δεν αυξάνονται τα όρια αρτιότητας, αλλά παραμένουν ίδια με τα σημερινά. Όπως χτίζουν σήμερα, σύμφωνα με την κατά κανόνα και τις κατά παρέκκλιση αρτιότητες, έτσι θα συνεχίζουν να χτίζουν και με το νέο Προεδρικό Διάταγμα.-Για όσους όμως έχουν περιουσία στην εξωτερική ζώνη «Γ» τι θα κάνετε;-Ήδη επεξεργαζόμαστε νομοθετική ρύθμιση μέσα από την οποία θα προσπαθήσουμε να ενσωματώσουμε σημαντικό αριθμό αδόμητων ακινήτων της Γ΄ Ζώνης που έχουν γεωγραφική, πραγματική ή οικιστική σχέση με τον οικισμό, μετά από επαρκή τεκμηρίωση και επιστημονική μεθοδολογία. Υπάρχουν τα πολεοδομικά εργαλεία για να μπει τάξη στον χώρο. Πάντως, δεν έγιναν τα οικόπεδα χωράφια μέσα σε μια νύχτα, ειδικά από μια Κυβέρνηση που σέβεται και θωρακίζει την περιουσία των πολιτών. Το αντίθετο πράττουμε. Ερχόμαστε να κατοχυρώσουμε την ασφάλεια δικαίου σε μία ακόμη μεγάλη εκκρεμότητα. Στο Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας αντιμετωπίζουμε και επιλύουμε παθογένειες δεκαετιών, βάζοντας τάξη στον χώρο με ασφάλεια δικαίου, για πολίτες και Διοίκηση.

ΠΗΓΗ : TEE.GR - NEWSLETTERS

ΠΔ 194/2025: Τα κριτήρια για οριοθέτηση, όρους και περιορισμούς δόμησης, χρήσεις γης σε οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων

 Εκδόθηκε στο ΦΕΚ το ΠΔ 194 (ΦΕΚ 194/Δ/15.04.2025) με θέμα: Καθορισμός κριτηρίων, τρόπου και διαδικασιών οριοθέτησης των οικισμών της Χώρας με πληθυ- σμό κάτω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων, περιλαμβανομένων και των προϋφιστάμενων του 1923, καθώς και καθορισμός χρήσεων γης και γενικών όρων και περιορισμών δόμησης.

Αντικείμενο - Πεδίο Εφαρμογής
1. Το παρόν προεδρικό διάταγμα (π.δ.) αφορά στον καθορισμό των κριτηρίων, του τρόπου και των διαδικασι-
ών οριοθέτησης των οικισμών της χώρας που φέρονται απογεγραμμένοι ως αυτοτελείς οικισμοί, σε απογραφή
προ του έτους 1983 με πληθυσμό κάτω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων, και οι οποίοι εξακολουθούν, κατά
την εκάστοτε τελευταία απογραφή, να έχουν πληθυσμό κάτω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων, περιλαμβανο-
μένων και των προϋφιστάμενων του 1923 οικισμών. Οι οικισμοί αυτοί είτε δεν έχουν οριοθετηθεί είτε το όριό
τους επανεγκρίνεται βάσει των διατάξεων του παρόντος, λόγω καθορισμού του ορίου τους από αναρμόδια όρ-
γανα, είτε αναοριοθετείται, στις περιπτώσεις που αυτό κρίνεται αναγκαίο.

2. Με το παρόν καθορίζεται, επίσης, το πλαίσιο των γενικών όρων και περιορισμών δόμησης και επιτρεπό-
μενων χρήσεων γης των οικισμών ανάλογα με την κατηγορία του οικισμού, κατά το άρθρο 3, για την προστασία της φυσιογνωμίας του.

3. Οι διατάξεις του παρόντος θέτουν το πλαίσιο κανόνων για την οριοθέτηση του οικισμού και δεν εφαρμόζονται ευθέως από τις αρμόδιες Υπηρεσίες Δόμησης αν δεν έχει προηγηθεί η έκδοση του π.δ. οριοθέτησης του οικισμού.

4. Το παρόν δεν εφαρμόζεται σε οικισμούς: 

α) Με πληθυσμό άνω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων, ανεξαρτήτως του χρόνου δημιουργίας τους,

β) οι οποίοι δημιουργήθηκαν μετά την έναρξη εφαρμογής του ν. 1337/1983,

γ) οι οποίοι εμπίπτουν σε παραθεριστικές παραλιακές περιοχές, οι οποίες έχουν καθοριστεί μέσα σε Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ) των νομών Αττικής, Εύβοιας, Κορινθίας, Θεσσαλονίκης, Πιερίας και Χαλκιδικής.

Κατηγορίες οικισμών

1. Για την εφαρμογή του παρόντος, οι οικισμοί, αναλόγως της γεωγραφικής θέσης τους, των αρχιτεκτονικών, μορφολογικών ή πληθυσμιακών στοιχείων τους, της δυναμικής τους, της πυκνότητας των οικοδομών και του λειτουργικού ρόλου τους στον χώρο, διακρίνονται ως εξής:

α) Περιαστικοί: όσοι βρίσκονται σε επαφή ή πλησίον αστικών κέντρων και έχουν ή αναμένεται να αποκτήσουν άμεση λειτουργική εξάρτηση, ως τόποι προαστιακοί. Δεν θεωρούνται περιαστικοί οικισμοί όσοι αποτελούν ενιαίο οικιστικό σύνολο με τα αστικά ή ημιαστικά κέντρα και περιλαμβάνονται, μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος, εντός εγκεκριμένων ορίων Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΓΠΣ),

β) παραλιακοί: όσοι εμπίπτουν στο σύνολο ή κατά τμήμα τους σε ζώνη πεντακοσίων (500) μ. από τον αιγιαλό ή βρίσκονται έξω από τη ζώνη αυτή, αλλά η ανάπτυξή τους επηρεάζεται σημαντικά από τη θάλασσα. Δεν θεωρούνται παραλιακοί όσοι οικισμοί εμπίπτουν εντός της ζώνης των πεντακοσίων (500) μ. αλλά το συνεκτικό ή και διάσπαρτο τμήμα τους έχει υψόμετρο μεγαλύτερο ή ίσο των εκατό (100) μ., σύμφωνα με τα στοιχεία της Ελληνικής Στατιστικής Υπηρεσίας (ΕΛΣΤΑΤ),γ) ορεινοί: εκείνοι που κατά το μεγαλύτερο μέρος τους βρίσκονται σε υψόμετρο άνω των οκτακοσίων (800) μ.,

δ) ημιορεινοί: εκείνοι που κατά το μεγαλύτερο μέρος τους βρίσκονται σε υψόμετρο μεταξύ τριακοσίων έως και οκτακοσίων (300-800) μ.,

ε) πεδινοί: όσοι βρίσκονται σε πεδιάδες και σε υψόμετρο έως τριακόσια (300) μ. ή και μεγαλύτερο, σε περιοχή όμως που δεν παρουσιάζει κλίσεις (π.χ. οροπέδιο),

στ) τουριστικοί: όσοι λειτουργούν ως πόλοι τακτικών ή εποχιακών τουριστικών συγκεντρώσεων,

ζ) παραδοσιακοί: οικισμοί που έχουν χαρακτηριστεί ή χαρακτηρίζονται με π.δ., βάσει του άρθρου 6 του ν. 4067/2012 ή αντίστοιχων διατάξεων του ν.δ. 8/1973 (Α’ 124) ή του ν. 1577/1985 (Α’ 210),

η) αξιόλογοι: οικισμοί που τα μορφολογικά και πολεοδομικά χαρακτηριστικά τους συγκροτούν σύνολο σημαντικού αρχιτεκτονικού ενδιαφέροντος,

θ) ενδιαφέροντες: όσοι συγκροτούν σύνολο περιορισμένου αρχιτεκτονικού ενδιαφέροντος ή παρουσιάζουν ενδιαφέροντα πολιτιστικά, ιστορικά, λαογραφικά στοιχεία ή βρίσκονται εντός τοπίου ιδιαίτερου φυσικού κάλλους.

Ο χαρακτηρισμός ενός οικισμού ως (η) αξιόλογου ή (θ) ενδιαφέροντος τεκμηριώνεται με βάση το Δελτίο Αναγνώρισης, όπως ορίζεται στο άρθρο 19,

ι) απλοί: όσοι δεν παρουσιάζουν ιδιαίτερα μορφολογικά ή πολεοδομικά χαρακτηριστικά ή αρχιτεκτονικό ενδιαφέρον,

ια) συνεκτικοί: οικισμοί των οποίων τουλάχιστον το ενενήντα τοις εκατό (90%) των οικοδομών δεν απέχουν ανά δύο (2) μεταξύ τους απόσταση μεγαλύτερη των σαράντα (40) μ.,

ιβ) διάσπαρτοι: οικισμοί που δεν είναι συνεκτικοί,

ιγ) δυναμικοί: όσοι έχουν πληθυσμό ίσο ή μεγαλύτερο των διακοσίων (200) κατοίκων σύμφωνα με την τελευταία απογραφή πληθυσμού, κατά την απογραφική δεπερίοδο της τελευταίας δεκαετίας εμφανίζουν πληθυσμιακή αύξηση μόνιμου πληθυσμού μεγαλύτερη του δέκα τοις εκατό (10%) ή κατά την τελευταία τριετία εμφανίζουν αριθμό νέων οικοδομών και προσθηκών
κύριων χώρων σε ποσοστό μεγαλύτερο του δέκα τοις εκατό (10%) του συνολικού αριθμού των υφιστάμενων κτιρίων του οικισμού.

Σε περίπτωση οικισμού στον οποίο διαπιστώνεται πληθυσμιακή μόνο αύξηση, η οποία όμως προκύπτει από πληθυσμιακές μετακινήσεις, όπως π.χ. κτηνοτροφικός οικισμός, ο οικισμός δύναται να μη χαρακτηρίζεται δυναμικός,

ιδ) μικροί: όσοι, κατά την τελευταία απογραφή, είχαν πληθυσμό έως και διακόσιους (200) κατοίκους ή έως εκατό (100) οικοδομές,

ιε) μεσαίοι: όσοι, κατά την τελευταία απογραφή, είχαν πληθυσμό από διακόσιους έναν έως και χίλιους (201-1.000) κατοίκους ή έως πεντακόσιες (500) οικοδομές,

ιστ) μεγάλοι: όσοι, κατά την τελευταία απογραφή, είχαν πληθυσμό από χίλιους έναν έως δύο χιλιάδες (1.001-2.000) κατοίκους.

2. Η κατάταξη στις ως άνω κατηγορίες πραγματοποιείται με δεδομένα του χρόνου οριοθέτησης του οικισμού, μετά από συναξιολόγηση των χαρακτηριστικών και της φυσιογνωμίας του κατά τα οριζόμενα στην παρ. 1, λαμβάνοντας υπόψη και τα στοιχεία εκτίμησης για τον προσδιορισμό του ορίου του κατά το άρθρο 4. 

Στοιχεία εκτίμησης για τον προσδιορισμό ορίου και Ζωνών οικισμού Για τον προσδιορισμό της πολυγωνικής γραμμής του
ορίου του οικισμού και τον καθορισμό των εντός του ορίου του Ζωνών, συνεκτιμώνται τα παρακάτω στοιχεία:
α) Απογραφή: ο οικισμός πρέπει να καταγράφεται σε απογραφή προ του έτους 1983 με πληθυσμό μη υπερ-
βαίνοντα τους δύο χιλιάδες (2.000) κατοίκους και σε επόμενες απογραφές της ΕΛΣΤΑΤ και να μην έχει υπερβεί τους δύο χιλιάδες (2.000) κατοίκους κατά την τελευταία απογραφή πριν από την οριοθέτησή του. Επίσης, καταγράφονται στοιχεία της εξέλιξης του πληθυσμού του βάσει όλων των μεταγενεστέρων απογραφών, προκειμένου να συνεκτιμηθούν με τα υπόλοιπα στοιχεία.

β) Ειδικά για τη διαπίστωση ύπαρξης εντός του οικιστικού συνόλου οικισμού προϋφιστάμενου της 16.08.1923 και τον προσδιορισμό της πολυγωνικής γραμμής αυτού, εκτός από τα κατωτέρω, συνεκτιμώνται και τα εξής στοιχεία: αα) απογραφή του 1920, ββ) αεροφωτογραφίες κατά το δυνατόν εγγύτερες στο 1923, εφόσον υφίστανται, άλλως ιστορικοί ορθοφωτοχάρτες της περιόδου 1945-1960, γγ) τοπογραφικά διαγράμματα της Γεωγραφικής Υπηρεσίας του Στρατού (ΓΥΣ) σε κλίμακα 1:5.000
και οποιοδήποτε επίσημο χαρτογραφικό υλικό πλησιέστερο στο 1923, και δδ) επικουρικά, τίτλοι ιδιοκτησίας μαζί με τα λοιπά στοιχεία. Επίσης, λαμβάνονται υπόψη προγενέστερες πράξεις της Διοίκησης περί καθορισμού του ορίου του οικισμού σύμφωνα με τις εκάστοτε ισχύουσες διατάξεις, καταχωρισμένες στο αρχείο της αρμόδιας Υπηρεσίας Δόμησης (ΥΔΟΜ) ή άλλων συναρμοδίων Υπηρεσιών, καθώς και οποιαδήποτε διαπιστωτική πράξη σχετική με το όριο του οικισμού.

γ) Θέση: ταυτοποιείται η ύπαρξη του οικισμού στην εξεταζόμενη θέση και ερευνάται τυχόν μετονομασία του ή μεταφορά/μετακίνησή του από άλλη θέση/τοποθεσία.

δ) Μέγεθος/έκταση: συνεκτιμώνται μεταβολές του πληθυσμού, βάσει των καταγραφών και των απογραφών, και λοιπά χωρικά ή πολεοδομικά δεδομένα και στοιχεία που αφορούν στη μορφολογία του εδάφους, στη και στον τύπο της πληθυσμιακής πυκνότητας (χαμηλή, μεσαία ή υψηλή).

ε) Αεροφωτογραφίες κατά το δυνατόν εγγύτερες στην 14.03.1983 (ημερομηνία έναρξης ισχύος του ν. 1337/1983), χαρτογραφικό υλικό.

στ) Κάθε σχετική προγενέστερη διοικητική πράξη, γνωμοδοτήσεις και έγγραφα στοιχεία των αρμόδιων
Υπηρεσιών για περιοχές, οι οποίες εμπίπτουν σε ίδιο νομικό καθεστώς (δάση, αρχαιολογικοί χώροι, παραδο-
σιακοί οικισμοί κ.λπ.) ή περιοχές προστασίας φυσικού περιβάλλοντος (Natura κ.ά.).

ζ) Νομολογία σχετική με τον καθορισμό των ορίων οικισμού (δικαστικές αποφάσεις, γνωμοδοτήσεις του
Συμβουλίου της Επικρατείας).

--

ΟΡΟΙ ΚΑΙ ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΙ ΔΟΜΗΣΗΣ - ΕΠΙΤΡΕΠΟΜΕΝΕΣ ΧΡΗΣΕΙΣ ΓΗΣ
Άρθρο 9
Αρτιότητα
Α. Στη Ζώνη Α του οικισμού καθορίζεται αρτιότητα ως εξής:

1. α) Άρτια θεωρούνται τα οικόπεδα που έχουν ελάχιστο εμβαδόν δύο χιλιάδων (2.000) τ.μ. και ελάχιστο μήκος προσώπου δεκαπέντε (15) μ. σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο.

β) Κατ’ εξαίρεση, τα οικόπεδα μικρών οικισμών, απομακρυσμένων από αστικά κέντρα, όπως ορεινοί, ημιορεινοί, θεωρούνται άρτια εφόσον έχουν ελάχιστο εμβαδόν πεντακοσίων (500) τ.μ. και πρόσωπο ελάχιστου μήκους δέκα (10) μ. σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο.

2. Κατά παρέκκλιση των διατάξεων της προηγουμένης περίπτωσης, θεωρούνται άρτια τα οικόπεδα που έχουν:

α) Κατά τη δημοσίευση του παρόντος: ελάχιστο εμβαδόν δύο χιλιάδες (2.000) τ.μ. και πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο.

β) Κατά την 13.03.1981, ημερομηνία δημοσίευσης του από 02.03.1981 π.δ.: ελάχιστο εμβαδόν τριακόσια (300) τ.μ. και πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο.

γ) Κατά την 25.07.1979, ημερομηνία δημοσίευσης του από 19.07.1979 π.δ. (Δ’ 401): ελάχιστο εμβαδόν εκατόν πενήντα (150) τ.μ. και πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο.

δ) Στις ανωτέρω υποπερ. α, β και γ, με το π.δ. οριοθέτησης καθορίζεται και ελάχιστο μήκος προσώπου του οικοπέδου σε κοινόχρηστο χώρο, βάσει της φυσιογνωμίας, των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών και της μορφής των οικοπέδων του οικισμού, ως και της από μακρού χρόνου διαμορφωμένης κατάστασης, για την εξασφάλιση ακώλυτης πρόσβασης στο ακίνητο.

Β. Στις Ζώνες Β και Β1 του οικισμού καθορίζεται αρτιότητα ως εξής:

Άρτια θεωρούνται τα οικόπεδα με εμβαδόν αρτιότητας από τριακόσια (300) τ.μ. έως δύο χιλιάδες (2.000) τ.μ. και
πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο ελάχιστου μήκους δέκα (10) μ. Το εμβαδόν αρτιότητας και το πρόσωπο σε κοινό-
χρηστο χώρο εξειδικεύονται με το π.δ. οριοθέτησης του οικισμού, λαμβάνοντας υπόψη εκείνα που θεωρούνται
τα πλέον αντιπροσωπευτικά του χαρακτήρα του και του πολεοδομικού ιστού του.

Εντός του ως άνω εύρους αρτιότητας είναι δυνατόν να ορίζονται, κατά περίπτωση, τομείς με διαφορετική
αρτιότητα οικοπέδων, προκειμένου να διασφαλισθεί η προστασία του ιδιαίτερου πολεοδομικού χαρακτήρα του
εκάστοτε τομέα του οικισμού.

Για οικόπεδα που δημιουργήθηκαν μετά την 04.11.2011, ημερομηνία δημοσίευσης του από 04.11.2011 π.δ. (ΑΑΠ 289), ισχύει πρόσθετη προϋπόθεση ελάχιστου μήκους προσώπου δέκα (10) μ. για εμβαδόν οικοπέδου έως πεντακοσίων (500) τ.μ. και δεκαπέντε (15) μ. για εμβαδόν μεγαλύτερο των πεντακοσίων (500) τ.μ.

Γ. Διατάξεις για όλες τις Ζώνες

1. Οικόπεδα άρτια κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση, που απομειούνται συνεπεία απαλλοτριώσεων ή διάνοι-
ξης διεθνών, εθνικών ή επαρχιακών οδών, θεωρούνται άρτια, εφόσον, μετά την απομείωση, έχουν τουλάχιστον
τα μεγέθη της κατά παρέκκλιση αρτιότητας της Ζώνης στην οποία εμπίπτουν και δύναται να εγγραφεί σε αυτά
οικοδομή κάλυψης κατ’ ελάχιστον πενήντα (50) τ.μ. και πλευράς τουλάχιστον πέντε (5) μ.

2. Για την αρτιότητα και μόνο των οικοπέδων των Ζωνών Β και Β1 προσμετράται και η έκταση που παραχωρείται από τον ιδιοκτήτη για τη διαπλάτυνση του κοινόχρηστου χώρου στον οποίο έχουν πρόσωπο, κατ’ εφαρμογή του άρθρου 12 του παρόντος.

3. Οικόπεδα που, μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος, δημιουργήθηκαν ή κατατμήθηκαν νομίμως με βάση προϊσχύουσες διατάξεις ή με βάση τα ορισθέντα μεγέθη σε προγενέστερη πράξη οριοθέτησης του οικισμού, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση, εφόσον έχουν πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο.

Άρθρο 10
Μέγιστο ποσοστό κάλυψης και συντελεστής δόμησης

Α. Στη Ζώνη Α του οικισμού καθορίζεται μέγιστο ποσοστό κάλυψης των ακινήτων και συντελεστής δόμησης (ΣΔ) ως εξής:

1. Μέγιστο επιτρεπόμενο ποσοστό κάλυψης των οικοπέδων: εξήντα τοις εκατό (60%) της επιφάνειας αυτών.

2. Ο μέγιστος επιτρεπόμενος ΣΔ των οικοπέδων ορίζεται ως εξής:

α) Για τις χρήσεις των περ. β, γ, ε και η της παρ. Α του άρθρου 14:

αα. Για οικόπεδα εμβαδού έως και δύο χιλιάδες πεντακόσια (2.500) τ.μ., ΣΔ: οκτώ δέκατα (0,8),

ββ. για οικόπεδα εμβαδού μεγαλύτερου των δύο χιλιάδων πεντακοσίων (2.500) τ.μ., ΣΔ: οκτώ δέκατα (0,8) για τα πρώτα δύο χιλιάδες πεντακόσια (2.500) τ.μ. και για το επιπλέον των δύο χιλιάδων πεντακοσίων (2.500) τ.μ. εμβαδόν του οικοπέδου ΣΔ: τέσσερα δέκατα (0,4).

β) Για κτίρια αμιγούς χρήσεως των περ. θ, ι, ια, ιβ, ιγ και ιδ της παρ. Α του άρθρου 14:

αα. Για οικόπεδα εμβαδού έως και δύο χιλιάδες (2.000) τ.μ., ΣΔ: οκτώ δέκατα (0,8).

ββ. για οικόπεδα εμβαδού μεγαλύτερου των δύο χιλιάδων (2.000) τ.μ., ΣΔ: οκτώ δέκατα (0,8) για τα πρώτα δύο χιλιάδες (2.000) τ.μ. και για το επιπλέον των δύο χιλιάδων (2.000) τ.μ. εμβαδόν του οικοπέδου ΣΔ: τέσσερα
δέκατα (0,4).

γ) Για κατοικία και χρήσεις των λοιπών περιπτώσεων της παρ. Α του άρθρου 14:

αα. Για οικόπεδα εμβαδού έως και εκατό (100) τ.μ., ΣΔ: ένα και έξι δέκατα (1,6), με δυνατότητα το ποσοστό κάλυψης να υπερβαίνει το εξήντα τοις εκατό (60%) και να φθάνει έως και το ογδόντα τοις εκατό (80%),

ββ. για οικόπεδα εμβαδού άνω των εκατό (100) τ.μ. έως και διακόσια (200) τ.μ., ΣΔ: ένα και δύο δέκατα (1,2),
με δυνατότητα ελάχιστης συνολικής δόμησης εκατόν εξήντα (160) τ.μ. και δυνατότητα το ποσοστό κάλυψης
να υπερβαίνει το εξήντα τοις εκατό (60%) και να φθάνει έως και το ογδόντα τοις εκατό (80%),

γγ. για οικόπεδα εμβαδού άνω των διακοσίων (200) τ.μ. έως και τριακόσια (300) τ.μ., ΣΔ: ένα (1,0), με δυνατό-
τητα ελάχιστης συνολικής δόμησης διακόσια σαράντα (240) τ.μ.,

δδ. για οικόπεδα εμβαδού άνω των τριακοσίων (300) τ.μ. έως και δύο χιλιάδες (2.000) τ.μ., ΣΔ: οκτώ δέκατα (0,8), με δυνατότητα ελάχιστης συνολικής δόμησης τριακόσια (300) τ.μ. και μέγιστης επιτρεπόμενης δόμησης τετρακόσια (400) τ.μ.,
εε. για οικόπεδα εμβαδού άνω των δύο χιλιάδων (2.000) τ.μ., η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση υπολογίζεται βάσει του τύπου:
Επιτρεπόμενη Δόμηση = 400 τ.μ. + (εμβαδόν οικοπέδου - 2.000 τ.μ.) Χ 0,05.

Β. Στις Ζώνες Β και Β1 του οικισμού καθορίζεται μέγιστο ποσοστό κάλυψης των ακινήτων και ΣΔ ως εξής:

1. Μέγιστο ποσοστό κάλυψης των οικοπέδων: εξήντα τοις εκατό (60%) της επιφάνειας αυτών.

2. Ο μέγιστος ΣΔ ορίζεται ως εξής:

α) Για τις χρήσεις των περ. β, γ, ε και η της παρ. Β του άρθρου 14, ΣΔ: οκτώ δέκατα (0,8), ο οποίος δύναται, με
την έγκριση τοπικού ρυμοτομικού σχεδίου κατά τις ισχύουσες διατάξεις, να καθορίζεται μεγαλύτερος, ανάλογα
με τις ανάγκες του οικισμού, χωρίς να υπερβαίνει το ένα και οκτώ δέκατα (1,8),

β) για κτίρια αμιγούς χρήσεως των περ. θ, ι, ια, ιβ, ιγ και ιε της παρ. Β του άρθρου 14, ο ΣΔ ορίζεται κλιμακωτός,
ως εξής:

αα. Για τα πρώτα χίλια (1.000) τ.μ. του εμβαδού του
οικοπέδου: έξι δέκατα (0,6),
ββ. για τα επόμενα χίλια (1.000) τ.μ. του εμβαδού του
οικοπέδου: πέντε δέκατα (0,5),
γγ. για τα επόμενα χίλια (1.000) τ.μ. του εμβαδού του
οικοπέδου: τέσσερα δέκατα (0,4),
δδ. για τα επόμενα χίλια (1.000) τ.μ. του εμβαδού του
οικοπέδου: τρία δέκατα (0,3),
εε. για το άνω των τεσσάρων χιλιάδων (4.000) τ.μ. τμή-
μα του εμβαδού του οικοπέδου: δύο δέκατα (0,2).
γ) Για κατοικία και χρήσεις των λοιπών περιπτώσεων
της παρ. Β του άρθρου 14:
αα. Για οικόπεδα εμβαδού έως διακοσίων (200) τ.μ.,
ΣΔ: ένα (1,0),
ββ. για οικόπεδα εμβαδού από διακόσια (200) τ.μ. έως
επτακόσια (700) τ.μ., επιτρέπεται η ανέγερση κτιρίου μέ-
γιστης δόμησης διακοσίων σαράντα (240) τ.μ.,
γγ. για οικόπεδα εμβαδού ίσου ή μεγαλύτερου των
επτακοσίων (700) τ.μ. επιτρέπεται η ανέγερση κτιρίου
μέγιστης δόμησης τετρακοσίων (400) τ.μ.
Γ. Διατάξεις για όλες τις Ζώνες:
Στην περίπτωση ανέγερσης κτιρίου ή κτιρίων ή προ-
σθήκης εντός του ίδιου οικοπέδου, με περισσότερες
της μίας χρήσης από τις καθοριζόμενες στο άρθρο 14,
εφαρμόζονται οι δυσμενέστεροι, κατά περίπτωση, όροι
δόμησης.
Άρθρο 11
Μέγιστο ύψος κτιρίων -
μέγιστος αριθμός ορόφων
Α. Στη Ζώνη Α του οικισμού καθορίζεται μέγιστο ύψος
κτιρίων και μέγιστος αριθμός ορόφων ως εξής:
1. Ο μέγιστος αριθμός ορόφων των κτιρίων ορίζεται σε
δύο (2), με δυνατότητα κατασκευής και τρίτου (3ου) ορό-
φου λόγω κλίσεως του εδάφους, χωρίς υπέρβαση του ΣΔ.
2. Το μέγιστο ύψος των κτιρίων ορίζεται σε επτά και
μισό (7,50) μ.
3. Σε περίπτωση προσθήκης καθ’ ύψος ορόφου σε νό-
μιμα υφιστάμενο κτίριο κατά τη 13.03.1981, ημερομηνία
δημοσίευσης του από 02.03.1981 π.δ., επιτρέπεται υπέρ-
βαση του μέγιστου ύψους των επτά και μισό (7,50) μ.
μέχρι ένα (1,00) μ.
Β. Στις Ζώνες Β και Β1 του οικισμού καθορίζεται μέγι-
στο ύψος κτιρίων και μέγιστος αριθμός ορόφων ως εξής:
1. Ο μέγιστος αριθμός ορόφων των κτιρίων ορίζεται
σε δύο (2). Σε περίπτωση που από το κατ’ άρθρο 19 Δελ-
τίο Αναγνώρισης του οικισμού προκύπτουν τριώροφα
κτίρια ως κυρίαρχος τύπος των κτισμάτων του, λόγω
κλίσεως εδάφους, είναι δυνατή, με τη σύμφωνη γνώμη
του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής, η κατασκευή και τρίτου
ορόφου, χωρίς υπέρβαση του ΣΔ.
2. Το μέγιστο ύψος των κτιρίων ορίζεται επτά και μισό
(7,50) μ. Κατ’ εξαίρεση, για τους πεδινούς οικισμούς το μέ-
γιστο ύψος κτιρίου μπορεί να ορίζεται στα οκτώ (8,00) μ.
Γ. Διατάξεις για όλες τις Ζώνες:
1. Το μέγιστο ύψος του κτιρίου μετράται από το ψηλό-
τερο σημείο της τομής του περιγράμματος της κάτοψης
του κτιρίου με το φυσικό ή το οριστικά διαμορφωμένο
έδαφος. Τo κτίριο δεν επιτρέπεται, λόγω κλίσης του εδά-
φους, να υπερβαίνει το μέγιστο ύψος των δέκα (10) μ. σε
οποιοδήποτε σημείο αυτού.
2. Η στάθμη οροφής τυχόν υπόγειου ορόφου δεν
δύναται να υπερβαίνει σε οποιοδήποτε σημείο το ένα
μέτρο και είκοσι εκατοστά (1,20) μ. από το φυσικό ή το
οριστικά διαμορφωμένο έδαφος.
3. Για τη διαμόρφωση των ακάλυπτων χώρων των
οικοπέδων επιτρέπονται μόνο οι απολύτως αναγκαίες
εκσκαφές, επί κεκλιμένου δε εδάφους επιτρέπεται η δια-
μόρφωση του οικοπέδου σε επίπεδα ελάχιστου πλάτους
πέντε (5) μ. με αναλημματικά τοιχία ή πρανή μέγιστου
ύψους ενός και μισού (1,50) μ.
4. Το ύψος των προβολών των όψεων του κτιρίου, μη
συμπεριλαμβανομένης της υπάρχουσας στέγης, σε αντί-
στοιχα κατακόρυφα επίπεδα διερχόμενα από την τομή
του περιγράμματος αυτού με το έδαφος, δεν μπορεί να
υπερβαίνει τα ανωτέρω κατά περίπτωση οριζόμενα. Σε
περίπτωση μη εξάντλησης της επιτρεπόμενης δόμησης
κατά τα ως άνω, επιβάλλεται η διάσπαση του κτιρίου σε
ανεξάρτητα κτίρια εντός του οικοπέδου.
5. Όταν η κλίση του οικοπέδου, στο τμήμα που χωρο-
θετείται το υπό ανέγερση κτίριο, είναι μεγαλύτερη από
είκοσι τοις εκατό (20%) και βρίσκεται στην κατωφέρεια
(κατάντη) της οδού, η προβολή της όψης του κτιρίου
πάνω από τη στάθμη της οδού δεν δύναται να υπερβαίνει
τα τέσσερα και μισό (4,50) μ. Στην περίπτωση που η φυ-
σική στάθμη του οικοπέδου στο όριο της οδού βρίσκεται
χαμηλότερα των τριών (3,00) μ. από τη στάθμη της οδού,
η προβολή της όψης του κτιρίου πάνω από τη στάθμη της
οδού δε δύναται να υπερβαίνει τα τρία (3,00) μ.
6. Προκειμένου περί τουριστικών καταλυμάτων, σε
οικόπεδα μεγαλύτερα των χιλίων (1.000) τ.μ., η κάλυψη
με ισόγειους όγκους κτιρίων μέγιστου ύψους τεσσάρων
(4,00) μ. είναι κατ’ ελάχιστον το τριάντα τοις εκατό (30%)
της πραγματοποιούμενης κάλυψης.
7. Πάνω από το καθοριζόμενο, σύμφωνα με τις προη-
γούμενες διατάξεις, μέγιστο επιτρεπόμενο ή υλοποιού-
μενο ύψος των κτιρίων επιτρέπονται:

α) Η κατασκευή στέγης ύψους έως δύο (2,00) μ. Η υπο-
χρέωση ή μη κατασκευής στέγης εξειδικεύεται για κάθε
οικισμό με το π.δ οριοθέτησης, αναλόγως των χαρακτη-
ριστικών αυτού,
β) οι κατασκευές που προβλέπονται στις παρ. 2
περ. β, στ και η και 3 περ. α και β του άρθρου 19 του
ν. 4067/2012,
γ) κτιστή δεξαμενή αποθήκευσης νερού, ύψους έως
ένα (1,00) μ.,
δ) απολήξεις κλιμακοστασίων με στάση ή μη ανελ-
κυστήρα στο δώμα (φυτεμένο ή μη) και φρεατίων
ανελκυστήρων αντίστοιχα, με τις ελάχιστες αναγκαίες
διαστάσεις και μέγιστο εξωτερικό ύψος δύο και μισό
(2,50) μ. Επί των απολήξεων, απαγορεύεται η τοποθέτη-
ση οποιασδήποτε κατασκευής ή εγκατάστασης,
ε) Στηθαία και κιγκλιδώματα ασφαλείας. Στηθαία ή
τμήματα στηθαίων του δώματος ή και της εγκιβωτισμέ-
νης στέγης δύνανται να αποτελούν ανεστραμμένες δο-
κούς του φέροντος οργανισμού του κτιρίου,
στ) Κατασκευές αντιθορυβικής προστασίας (ηχοπετά-
σματα) για την απόσβεση θορύβου των μηχανημάτων
κλιματισμού. Τοποθετούνται σε απόσταση τουλάχιστον
μισού (0,50) μ. από κάθε όψη του κτιρίου και έχουν μέ-
γιστο ύψος τρία και μισό (3,50) μ. με τη βάση στήριξής
τους. Στη Ζώνη Α του οικισμού, οι εν λόγω κατασκευές
επιτρέπονται μόνο σε κοινωφελή ή δημόσια κτίρια και
στις Ζώνες Β και Β1 του οικισμού, επιπροσθέτως και σε
ειδικά κτίρια.
8. Όλες οι κατασκευές πάνω από το μέγιστο επιτρε-
πόμενο ή υλοποιούμενο ύψος των κτιρίων αποτελούν
ένα ενιαίο αισθητικό σύνολο, δύναται να συνδέονται ή
να περιφράσσονται με ελαφρά ή διάτρητα στοιχεία, οι
θέσεις τους δε αποτυπώνονται υποχρεωτικά στις μελέτες
που συνοδεύουν την οικοδομική άδεια.
9. Με το π.δ. οριοθέτησης του οικισμού και για λό-
γους προστασίας του αρχιτεκτονικού χαρακτήρα του,
δύνανται να επιβάλλονται περιορισμοί στις κατασκευές
που επιτρέπονται κατά τις περ. 7 και 8 της παρ. Γ του
παρόντος.

Άρθρο 12
Γραμμή δόμησης - Θέση κτιρίου στο οικόπεδο -
Οικοδομησιμότητα
Α. Γραμμή Δόμησης
1. Στη Ζώνη Α του οικισμού:
α. Για να είναι οικοδομήσιμο το οικόπεδο, πρέπει να
έχει πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο,
β. ως γραμμή δόμησης νοείται η εν τοις πράγμασι υφι-
στάμενη. Το κτίριο τοποθετείται επ’ αυτής ή και εσώτερα
αυτής,
γ. στις περιπτώσεις που δεν υφίσταται συμπαγής ανά-
πτυξη του πολεοδομικού μετώπου επί του προσώπου
των οικοπέδων προς τον κοινόχρηστο χώρο, σε οικόπε-
δα εμβαδού ίσου ή μεγαλύτερου των πεντακοσίων (500)
τ.μ. το κτίριο τοποθετείται σε υποχώρηση τουλάχιστον
τεσσάρων (4,00) μ. από το πρόσωπο αυτών.
2. Στις Ζώνες Β και Β1 του οικισμού:
α. Για να είναι οικοδομήσιμο το οικόπεδο, πρέπει να
έχει πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο πλά-
τους τουλάχιστον τεσσάρων (4,00) μ. Όπου το πλάτος
υπολείπεται των τεσσάρων (4,00) μ., προκειμένου να
καταστεί οικοδομήσιμο, τίθεται με συμβολαιογραφική
πράξη σε κοινή χρήση λωρίδα αυτού τόση ώστε, από
το πρόσωπο του εναπομένοντος οικοπέδου μέχρι τον
άξονα του κοινόχρηστου χώρου, να επιτυγχάνεται πλά-
τος τουλάχιστον δύο (2,00) μ. Αντίγραφο της ως άνω
συμβολαιογραφικής πράξης κοινοποιείται με απόδειξη
στον οικείο Δήμο, ο οποίος υποχρεούται να τηρεί σχετικό
αρχείο των παραχωρημένων λωρίδων, προς ενημέρωση
του δικτύου κοινόχρηστων χώρων του οικισμού. Από την
ανωτέρω ρύθμιση εξαιρούνται τμήματα του οικοπέδου
που καταλαμβάνονται από υφιστάμενες οικοδομές,
β. το κτίριο τοποθετείται κατά την κύρια όψη του, είτε
ολόκληρη, είτε κατά τμήμα της, επί της γραμμής δόμη-
σης, όπως αυτή διαμορφώνεται με την εφαρμογή των
διατάξεων της προηγουμένης παραγράφου ή και εσώ-
τερα αυτής,
γ. σε οικόπεδα ίσα ή μεγαλύτερα των πεντακοσίων
(500) τ.μ. εντός της Ζώνης Β και ειδικότερα στις περιπτώ-
σεις που δεν υφίσταται συμπαγής ανάπτυξη του πολε-
οδομικού μετώπου επί του προσώπου των οικοπέδων
προς τον κοινόχρηστο χώρο, το κτίριο τοποθετείται σε
υποχώρηση δύο και μισό (2,50) μ. τουλάχιστον από το
πρόσωπο αυτών,
δ. σε οικόπεδα ίσα ή μεγαλύτερα των πεντακοσίων
(500) τ.μ. εντός της Ζώνης Β1 και ειδικότερα στις περι-
πτώσεις που δεν υφίσταται συμπαγής ανάπτυξη του πο-
λεοδομικού μετώπου επί του προσώπου των οικοπέδων
προς τον κοινόχρηστο χώρο, το κτίριο τοποθετείται σε
υποχώρηση τεσσάρων (4,00) μ. τουλάχιστον από το πρό-
σωπο αυτών.
3. Διατάξεις για όλες τις Ζώνες:
α. Οι διατάξεις του παρόντος άρθρου δεν ισχύουν
στις περιπτώσεις τμημάτων του οικισμού που διαθέτουν
εγκεκριμένο σχέδιο,
β. διατάξεις περί ελάχιστων αποστάσεων δόμησης για
την ασφάλεια της υπεραστικής συγκοινωνίας δυσμενέ-
στερες από τις καθοριζόμενες στο παρόν άρθρο, κατι-
σχύουν των διατάξεών του,
γ. για λόγους κυκλοφοριακούς, μετά από σχετική
γνωμοδότηση του οικείου Δημοτικού Συμβουλίου,
γνωμοδότηση του οικείου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. και απόφαση του
Γραμματέα της Αποκεντρωμένης Διοίκησης, δύναται να
επιβάλλεται η τοποθέτηση του κτιρίου κατά την κύρια
όψη του σε υποχώρηση από την ως άνω γραμμή δόμη-
σης, στο σύνολο ή σε τμήμα του. Στην περίπτωση που
τμήμα του οικοπέδου, κατ’ εφαρμογή των ανωτέρω, απο-
δίδεται σε κοινή χρήση για διευκόλυνση της κυκλοφο-
ρίας, δεν επηρεάζονται η αρτιότητα και ο υπολογισμός
των πολεοδομικών μεγεθών αυτού, η δε αποδιδόμενη
έκταση συμπεριλαμβάνεται στο δίκτυο κοινόχρηστων
χώρων του οικισμού με ενημέρωση του αρχείου της
περ. α της παρ. 2 της ενότητας υπό στοιχείο Α του πα-
ρόντος άρθρου,
δ. κατά τη διαδικασία οριοθέτησης του οικισμού, μετά
από γνωμοδότηση του οικείου Δήμου και αιτιολογημένη
γνωμοδότηση του οικείου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α., είναι δυνατόν να
ορίζεται ελάχιστη απόσταση των κτιρίων από το όριο

των υφιστάμενων κοινόχρηστων χώρων ή από τον άξο-
να της οδού διαφορετική από εκείνη που ορίζεται στις
ανωτέρω περιπτώσεις του παρόντος άρθρου είτε για
ολόκληρο τον οικισμό είτε για τμήμα του είτε και για
μεμονωμένη περίπτωση, εφόσον κρίνεται αναγκαίο για
λόγους κυκλοφοριακούς, περιβαλλοντικούς, αρχιτεκτο-
νικούς και προστασίας εν γένει της φυσιογνωμίας του
οικισμού,
ε. κατά την οριοθέτηση του οικισμού και μόνο στις
Ζώνες Β και Β1, είναι δυνατό να καθορίζεται για την
εφαρμογή της περ. α της περ. 2 της παρ. Α του παρόντος
άρθρου, πλάτος κοινόχρηστου χώρου μεγαλύτερο των
τεσσάρων (4,00) μ. και έως οκτώ (8,00) μ., εφόσον αυτό
επιβάλλεται για λόγους κυκλοφοριακούς, περιβαλλο-
ντικούς, αρχιτεκτονικούς και προστασίας εν γένει της
φυσιογνωμίας του οικισμού. Η εφαρμογή της παρούσας
διάταξης είναι δυνατή και μετά την οριοθέτηση του οι-
κισμού, τηρουμένης της διαδικασίας της ως άνω περ. γ.
Β. Θέση κτιρίου στο οικόπεδο
Το κτίριο τοποθετείται ελεύθερα εντός του οικοπέδου,
τηρουμένων των ρυθμίσεων περί γραμμής δόμησης.
Όπου το κτίριο δεν εφάπτεται στα πλάγια ή και τα πίσω
όρια του οικοπέδου, επιβάλλεται υποχρεωτική από-
σταση τουλάχιστον δύο και μισό (2,5) μ. από αυτά. Η
απόσταση μεταξύ ανεξάρτητων κτιρίων εντός του ίδιου
οικοπέδου ορίζεται σε δύο και μισό (2,5) μ. τουλάχιστον.
Άρθρο 13
Γραμμή δόμησης παραλιακών οικισμών
Στους παραλιακούς οικισμούς και σε ό,τι αφορά στη
γραμμή δόμησης αυτών προς την θάλασσα, ως «διαμορ-
φωμένη γραμμή δόμησης» νοείται εκείνη που διαμορ-
φώθηκε από κτίσματα νομίμως υφιστάμενα ή ανεγερ-
θέντα με βάση οικοδομική άδεια, αλλά και κτίσματα και
κατασκευές τα οποία έχουν νομιμοποιηθεί ή εξαιρεθεί
της κατεδάφισης, σύμφωνα με τις οικείες κατά περίπτω-
ση διατάξεις, εξαιρουμένων των αυθαίρετων επεκτάσε-
ων με πέργκολες και άλλες συναφείς κατασκευές προς
τη θάλασσα. Ειδικότερα ισχύουν τα εξής:
1. Στα παραλιακά οικόπεδα, το κτίριο τοποθετείται σε
απόσταση τουλάχιστον δεκαπέντε (15,00) μ. από την
καθορισμένη, κατά τις ισχύουσες διατάξεις, γραμμή αιγι-
αλού και οπωσδήποτε μετά τη γραμμή παραλίας, εφόσον
έχει καθοριστεί. Στην περίπτωση που η γραμμή δόμησης
είναι διαμορφωμένη σε απόσταση μεγαλύτερη των δε-
καπέντε (15,00) μ. από τη γραμμή αιγιαλού, η οικοδομή
τοποθετείται επ’ αυτής ή και εσώτερα αυτής.
2. α) Όπου υφίσταται εν τοις πράγμασι διαμορφωμέ-
νη γραμμή δόμησης, η οποία εντοπίζεται σε απόσταση
μικρότερη των δεκαπέντε (15,00) μ. από τη γραμμή αιγι-
αλού και εκτός της ζώνης παραλίας, η οικοδομή δύναται
να τοποθετείται επί της γραμμής δόμησης που καθορί-
ζεται, κατόπιν σχετικής μελέτης, με το π.δ. της οριοθέ-
τησης του οικισμού ή με αυτοτελές π.δ., με πρόταση του
Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
β) Στην ως άνω περ. α, ο καθορισμός γραμμής δό-
μησης, περιλαμβάνει και τον καθορισμό και την απο-
τύπωση κοινόχρηστων διόδων, πλάτους τουλάχιστον
τεσσάρων (4,00) μ., που συνδέουν το εσωτερικό δίκτυο
κοινόχρηστων χώρων του οικισμού με τη ζώνη παρα-
λίας, σε αποστάσεις μεταξύ τους που προσδιορίζονται
κατά περίπτωση, αναλόγως του πολεοδομικού ιστού
του οικισμού. Οι αποδιδόμενες σε κοινή χρήση λωρί-
δες των οικοπέδων για τη δημιουργία των ανωτέρω δι-
όδων προσμετρούνται στο απομειούμενο εμβαδόν των
οικοπέδων για την αρτιότητα και τον υπολογισμό των
λοιπών πολεοδομικών τους μεγεθών. Για την απόδοση
σε κοινή χρήση λωρίδων των οικοπέδων κατά τα ανω-
τέρω, συντάσσεται σχετική συμβολαιογραφική πράξη
με επισπεύδοντα τον ενδιαφερόμενο ιδιοκτήτη ή τον
Δήμο, κατά περίπτωση, αντίγραφο της οποίας καταχω-
ρίζεται υποχρεωτικά σε σχετικό αρχείο παραχωρημένων
λωρίδων, προς ενημέρωση του δικτύου κοινόχρηστων
χώρων του οικισμού. Σε περίπτωση μη συναίνεσης ή
αγνώστου ιδιοκτήτη για την παραχώρηση της ως άνω
λωρίδας προς υλοποίηση των εν λόγω κοινόχρηστων
διόδων, ο επισπεύδων Δήμος μεριμνά για την κίνηση της
διαδικασίας αναγκαστικής απαλλοτρίωσης της έκτασης
της διόδου σύμφωνα με τις διατάξεις του κώδικα περί
αναγκαστικών απαλλοτριώσεων. Στην τελευταία περί-
πτωση, η λωρίδα που καταλαμβάνεται δεν προσμετράται
στον εμβαδόν του οικοπέδου από το οποίο αφαιρείται,
προκειμένου για την αρτιότητα και τον υπολογισμό των
λοιπών πολεοδομικών του μεγεθών. Από την ανωτέρω
ρύθμιση για τον καθορισμό κοινόχρηστων διόδων εξαι-
ρούνται τμήματα του οικοπέδου που καταλαμβάνονται
από νομίμως υφιστάμενες οικοδομές, κατά το πρώτο
εδάφιο του παρόντος. Η υλοποίηση των διόδων εκτε-
λείται με ευθύνη και δαπάνη του Δήμου.
3. Κατ’εξαίρεση της περ. 8 της παρ. Α του άρθρου 6,
στην περίπτωση που η διαμορφωμένη γραμμή δόμησης,
όπως ορίζεται ανωτέρω, ή τμήμα αυτής εμπίπτει εντός
της καθορισμένης ζώνης παραλίας, για την οποία δεν
έχει συντελεσθεί η σχετική απαλλοτρίωση, όπου απαι-
τείται, επανακαθορίζεται η γραμμή παραλίας και με βάση
αυτήν καθορίζεται η γραμμή δόμησης με π.δ., καθώς
και εφαρμόζονται τα οριζόμενα στην παρ. 2. Για την έκ-
δοση οικοδομικής άδειας ή έκδοση άλλης πράξης που
σχετίζεται με τη δόμηση των ακινήτων που εντοπίζονται
εντός της ζώνης παραλίας, απαιτείται προηγουμένως
ο επανακαθορισμός αυτής, προκειμένου η οριογραμ-
μή της παραλίας να μην υπερβαίνει τη διαμορφωμένη
γραμμή δόμησης κατά τα οριζόμενα στην παρ. 5 του
άρθρου 7 του ν. 2971/2001 σε συνδυασμό με την παρ. 1
του άρθρου 5 του ν. 5092/2024.
4. Στη Ζώνη Α όλων των παραλιακών οικισμών, ο ως
άνω καθορισμός κοινόχρηστων διόδων είναι δυνητικός
και εξετάζεται κατά περίπτωση, βάσει της πολεοδομικής
συγκρότησης του παράκτιου μετώπου του οικισμού.
5. Νομίμως υφιστάμενα κτίσματα που βρίσκονται
εντός της εδαφικής λωρίδας που ορίζεται από τη γραμ-
μή δόμησης και τη γραμμή παραλίας, επιτρέπεται να
επισκευάζονται μόνο για λόγους χρήσης, υγιεινής και
ασφάλειας.
6. Με έκδοση π.δ., μετά από γνωμοδότηση του Δή-
μου και σύμφωνη γνώμη του ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. ή του αρμόδιου
ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. στην περίπτωση παραδοσιακών οικισμών,
είναι δυνατόν να καθορίζεται γραμμή δόμησης διαφο-

ρετική από αυτήν που προκύπτει από την εφαρμογή
των ανωτέρω.

7. Η περίφραξη των οικοπέδων που έχουν πρόσωπο προς τη θάλασσα τοποθετείται επί της καθορισμένης γραμμής παραλίας.

Άρθρο 14
Χρήσεις γης

Με το π.δ. οριοθέτησης του οικισμού, εντός των Ζωνών του και μέχρι την πολεοδόμηση αυτού, επιτρέπεται να καθορίζονται οι κατωτέρω χρήσεις γης, οι οποίες δύνανται, ανά κατηγορία και περίπτωση οικισμού, να ορίζονται είτε στο σύνολό τους είτε σε μέρος αυτών, με βάση τη φυσιογνωμία του, τα ειδικότερα χαρακτηριστικά του, την προστασία του και τις προβλέψεις υπερκείμενου σχεδιασμού. Ειδικά στην περίπτωση παραδοσιακού οικισμού, για τον καθορισμό των χρήσεων γης απαιτείται
εξειδίκευση των κατά τα κατωτέρω επιτρεπόμενων χρήσεων γης και ειδική τεκμηρίωση στο πλαίσιο της μελέτης οριοθέτησης, με σκοπό την ανάδειξη της ιδιαίτερης ιστορικής, πολεοδομικής, αρχιτεκτονικής, λαογραφικής, κοινωνικής και αισθητικής φυσιογνωμίας του καθώς και την αποτροπή αλλοίωσής του. Ειδικότερα, επιτρέπεται να καθορίζονται οι εξής χρήσεις γης, σύμφωνα με το άρθρο 16 του π.δ. 59/2018:

Α. Στη Ζώνη Α του οικισμού:

α. (1) Κατοικία.

β. (2) Κοινωνική πρόνοια.

γ. (3) Εκπαίδευση: Επιτρέπονται μόνο Νηπιαγωγεία (3.1), Πρωτοβάθμια (3.2) Δευτεροβάθμια (3.3) και Ειδική
εκπαίδευση (3.5).

δ. (4.1) Μικρές αθλητικές εγκαταστάσεις (κατηγορίες Α1, Α2, Β1, Δ, Ε1).

ε. (5) Θρησκευτικοί χώροι.

στ. (6) Πολιτιστικές εγκαταστάσεις.

ζ. (7) Διοίκηση τοπικής κλίμακας.

η. (8.1) Πρωτοβάθμιες υπηρεσίες υγείας χωρίς νοσηλεία.

θ. (10.1) Εμπορικά καταστήματα και (10.2) Καταστήματα παροχής προσωπικών υπηρεσιών, συνολικής επιφάνειας δόμησης έως εκατόν πενήντα (150) τ.μ. ανά οικόπεδο.

ι. (11) Γραφεία, συνολικής επιφάνειας δόμησης έως διακόσια (200) τ.μ. ανά οικόπεδο.

ια. (12) Εστιατόρια, συνολικής επιφάνειας δόμησης έως διακόσια (200) τ.μ. ανά οικόπεδο.

ιβ. (13) Αναψυκτήρια, συνολικής επιφάνειας δόμησης έως εκατόν πενήντα (150) τ.μ. ανά οικόπεδο.

ιγ. (15) Τουριστικά καταλύματα μέχρι πενήντα (50) κλίνες.

ιδ. (22) Επαγγελματικά εργαστήρια χαμηλής όχλησης που συνδέονται με την άσκηση παραδοσιακών δραστηριοτήτων οικισμού και προϊόντων που εξάγονται, τα οποία δεν επιβαρύνουν τη λειτουργία του οικισμού.

ιε. (30) Γωνιές ανακύκλωσης και μικρά πράσινα σημεία.

ιστ. (48) Κατασκευές σε δημόσιους κοινόχρηστους χώρους κατά το άρθρο 20 του ν. 4067/2012, με την εξαίρεση της παρ. 5 αυτού.

Β. Στις Ζώνες Β και Β1 του οικισμού:

α. (1) Κατοικία.

β. (2) Κοινωνική πρόνοια.

γ. (3) Εκπαίδευση: Επιτρέπονται μόνο Νηπιαγωγεία (3.1), Πρωτοβάθμια (3.2) Δευτεροβάθμια (3.3) και Ειδική
εκπαίδευση (3.5).

δ. (4.1) Μικρές αθλητικές εγκαταστάσεις (κατηγορίες Α1, Α2, Β1, Δ, Ε1).
ε. (5) Θρησκευτικοί χώροι.
στ. (6) Πολιτιστικές εγκαταστάσεις.
ζ. (7) Διοίκηση τοπικής κλίμακας.
η. (8.1) Πρωτοβάθμιες υπηρεσίες υγείας χωρίς νοσηλεία.
θ. (10.1) Εμπορικά καταστήματα και (10.2) Καταστήματα παροχής προσωπικών υπηρεσιών μέχρι εκατόν πενήντα (150) τ.μ. συνολικής επιφάνειας δόμησης ανά οικόπεδο και (10.3) υπεραγορές μέχρι τριακόσια (300) τ.μ. συνολικής επιφάνειας δόμησης ανά οικόπεδο.

ι. (11) Γραφεία μέχρι τριακόσια (300) τ.μ. συνολικής επιφάνειας δόμησης ανά οικόπεδο.

ια. (12) Εστιατόρια μέχρι τριακόσια (300) τ.μ. συνολικής επιφάνειας δόμησης ανά οικόπεδο.

ιβ. (13) Αναψυκτήρια μέχρι εκατόν πενήντα (150) τ.μ. συνολικής επιφάνειας δόμησης ανά οικόπεδο.

ιγ. (15) Τουριστικά καταλύματα μέχρι εκατό (100) κλίνες.

ιδ. (20) Αποθήκες χαμηλής όχλησης, μέχρι τριακόσια (300) τ.μ. συνολικής επιφάνειας, εξαιρουμένων των αποθηκών με κωδικό (20.1).

ιε. (22) Επαγγελματικά εργαστήρια (άρθρο 17 του ν. 3982/2011, Α’143).
ιστ. (30) Γωνιές ανακύκλωσης και μικρά πράσινα ση-
μεία.
ιζ. (48) Κατασκευές σε δημόσιους κοινόχρηστους χώ-
ρους κατά το άρθρο 20 του ν. 4067/2012.
Γ. Με το π.δ. της οριοθέτησης μπορεί να καθορίζονται
εντός της Ζώνης Β1 του οικισμού, με βάση τα ειδικότε-
ρα χαρακτηριστικά και τη φυσιογνωμία του, πέραν των
επιτρεπόμενων χρήσεων, και οι εξής:
α. (16.1) Στάθμευση αυτοκινήτων μέχρι 3,5 τόνους κοι-
νής χρήσης, μοτοσικλετών και μοτοποδηλάτων.
β. (17) Πρατήρια παροχής καυσίμων και ενέργειας.
γ. (18) Πλυντήρια, λιπαντήρια αυτοκινήτων.
δ. (19.1) Συνεργεία επισκευής αυτοκινήτων συνήθων
οχημάτων (συμπεριλαμβάνονται μοτοσικλέτες και μο-
τοποδήλατα) μέχρι 3,5 τόνους μικτού φορτίου ή δυνα-
τότητα μεταφοράς μέχρι 9 ατόμων.
ε. (24.1) Γεωργικές, δασικές, κτηνοτροφικές, αλιευτικές
και λοιπές αγροτικές εκμεταλλεύσεις και (24.2) γεωργικές
αποθήκες και λοιπές εγκαταστάσεις αγροτικού τομέα.
στ. (26) Εγκαταστάσεις Μέσων Μαζικής Μεταφοράς.
ζ. (34) Εγκαταστάσεις Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας
(φωτοβολταϊκά).
η. (21.Α) Κέντρα Δεδομένων και τεχνολογικής υποστή-
ριξης επιχειρήσεων και λοιπές συνοδευτικές δραστηρι-
ότητες (Data Centres).
θ. (36.Α) Κέντρα Περίθαλψης Ειδών Άγριας Πανίδας
(ΚΕΠΕΑΠ).
ι. (41) Eγκαταστάσεις προσωρινής υποδοχής και φιλο-
ξενία προσφύγων μέχρι εκατό (100) ατόμων.
Για τις εν λόγω χρήσεις εφαρμόζονται οι όροι δόμησης
των περ. 1 και 2 υποπερ. γ της παρ. Β του άρθρου 10.

Δ. Διατάξεις για όλες τις Ζώνες
1. Εκτός του ορίου του οικισμού και σε απόσταση έως
και πεντακοσίων (500) μ. περιμετρικά αυτού, απαγορεύ-
εται η ανέγερση βιομηχανικών και βιοτεχνικών εγκα-
ταστάσεων κατηγορίας Α της παρ. 1 του άρθρου 1 του
ν. 4014/2011 (Α’ 209), όπως εξειδικεύεται με τις εκάστοτε
ισχύουσες σχετικές κανονιστικές ρυθμίσεις, και εν γένει
οχλουσών εγκαταστάσεων.
2. Με απόφαση του Γραμματέα Αποκεντρωμένης Δι-
οίκησης, που δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερ-
νήσεως, μετά από γνώμη του οικείου δημοτικού ή κοι-
νοτικού συμβουλίου, γνωμοδότηση του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.
και γνώμη της αρμόδιας Υπηρεσίας του Υπουργείου
Ανάπτυξης που πρέπει να διατυπωθεί σε προθεσμία
είκοσι (20) ημερών από την υποβολή του ερωτήματος,
είναι δυνατόν:
α) Για οικισμούς τουριστικούς ή αξιόλογους ή συνεκτι-
κούς ή περιαστικούς να καθορίζεται πλάτος ζώνης μεγα-
λύτερο από πεντακόσια (500) μ. και έως χίλια (1.000) μ.,
β) για τους μη δυναμικούς οικισμούς το πλάτος της
ζώνης να μειώνεται μέχρι τα διακόσια (200) μ. σε όλη την
περίμετρο του οικισμού ή σε τμήμα αυτής,
γ) για όλους τους οικισμούς να καθορίζεται γραφικά
ζώνη ποικίλου πλάτους, όταν η εφαρμογή των παραπάνω
αποστάσεων δεν είναι δυνατή (μικρή απόσταση μεταξύ
των οικισμών-απαγορευτικό ανάγλυφο κ.ά.) και επιβάλ-
λεται για τις ανάγκες χωροθέτησης της βιομηχανίας.
Για την εφαρμογή των υποπερ. β και γ, ελέγχεται υπο-
χρεωτικά και η απόσταση από τη Ζώνη Α του οικισμού, η
οποία δεν επιτρέπεται να είναι μικρότερη της οριζόμενης
στην περ. 1.

3. Σε κάθε περίπτωση ελέγχεται υποχρεωτικά η από-
σταση από τη Ζώνη Α του οικισμού, η οποία δεν επιτρέ-
πεται να είναι μικρότερη της οριζόμενης στην περ. 1.

4. Εντός των αποστάσεων της περ. 1, επιτρέπεται ο εκσυγχρονισμός και η επέκταση των υφιστάμενων κτιριακών και λοιπών εγκαταστάσεων δικτύων κοινής ωφέλειας. Επιτρέπεται, επίσης, ο εκσυγχρονισμός και η επέκταση των υφιστάμενων βιομηχανικών και βιοτεχνικών εγκαταστάσεων, οι οποίες ιδρύθηκαν και λειτουργούν σε εφαρμογή διατάξεων που ίσχυαν κατά τον χρόνο ίδρυσής τους, τηρουμένων των προϋποθέσεων και προδιαγραφών του σχετικού θεσμικού πλαισίου.

Άρθρο 15

Ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης

Οι ειδικοί όροι δόμησης των οικισμών καθορίζονται με το π.δ. οριοθέτησης οικισμού στο πλαίσιο ΤΠΣ, ΕΠΣ ή αυτοτελούς π.δ.

Α. Τρόπος καθορισμού ειδικών όρων.

1. Για τον καθορισμό των ειδικών όρων και περιορισμών δόμησης των οικισμών, απαιτείται η συμπλήρωση Δελτίου Αναγνώρισης του οικισμού, όπως περιγράφεται στο άρθρο 19. Κατά την αναγνώριση, καταγράφεται ο κυρίαρχος αρχιτεκτονικός τύπος των προϋφισταμένων του 1985 κτισμάτων του οικισμού, η πολεοδομική του διάρθρωση και εν γένει η φυσιογνωμία του, καθώς και λαογραφικά και πολιτιστικά στοιχεία που τον χαρακτηρίζουν.

2. Ως κυρίαρχος τύπος των κτισμάτων και των κατασκευών (π.χ. λιθόστρωτα, κρήνες κ.λπ.), θεωρείται ο πλέον διαδεδομένος ή αντιπροσωπευτικός τύπος στον οικισμό. Κτίριο μεμονωμένο, έστω και πολύ αξιόλογο, δεν εκφράζει τον κυρίαρχο τύπο.

Β. Περιεχόμενο των ειδικών όρων δόμησης.

Οι ειδικοί όροι δόμησης αφορούν, κατ’ αρχήν, όλες τις κατηγορίες οικισμών:

1. Απλοί οικισμοί: στην περίπτωση οικισμού, ο οποίος χαρακτηρίζεται ως απλός, με το π.δ. οριοθέτησης δύναται να καθορίζονται ειδικοί όροι δόμησης που αφορούν:

α) Στον τρόπο κάλυψης των κτιρίων και, σε περίπτωση στέγης, στην επικάλυψη κατά το υλικό και το χρώμα του
υλικού αυτού (π.χ. τύπος κεραμιδιού, χρώμα),

β) στο χρώμα των όψεων του κτιρίου,

γ) στους ανοιχτούς εξώστες ως προς τη θέση τους στις όψεις του κτιρίου, το πλάτος και το μήκος τους,

δ) στα στηθαία ή κιγκλιδώματα εξωστών, εξωτερικών κλιμάκων και δωμάτων ως προς το υλικό κατασκευής τους,

ε) στις αναλογίες των εξωτερικών ανοιγμάτων,

στ) στην αναλογία κενών και πλήρων των όψεων,

ζ) στον τύπο και τον χρωματισμό της περίφραξης του οικοπέδου.

2. Ενδιαφέροντες οικισμοί: με το π.δ. οριοθέτησης οικισμού, δύναται να καθορίζονται ειδικοί όροι δόμησης επιπροσθέτως των αναφερομένων στην παρ. 1 που αφορούν:

α) Στα εμφανή υλικά των όψεων του κτιρίου,

β) στη διαμόρφωση του υπέρθυρου (πρέκι) των εξωτερικών ανοιγμάτων,

γ) στο υλικό κατασκευής, τον τύπο και το χρώμα των εξωτερικών ανοιγμάτων.

3. Αξιόλογοι οικισμοί: οι ειδικοί όροι δόμησης επιβάλλουν την τήρηση όλων των επικρατούντων χαρακτηριστικών του κατ’ άρθρο 19 Δελτίου Αναγνώρισης του οικισμού.

Το π.δ. οριοθέτησης του οικισμού δύναται να προβλέψει ότι, κατά την έκδοση οικοδομικών αδειών, απόκλιση από τα ανωτέρω είναι δυνατή μόνο μετά από έγκριση του οικείου Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής, κατ’ εφαρμογή του άρθρου 7 παρ. 1 περ. ε του ν. 4495/2017 (Α’ 167).

ΠΗΓΗ : MICHANIKOS.GR