ΑΠΟΚΛΕΙΣΤΙΚΟ: Παράταση για αυθαίρετα, ημιυπαίθριους - Τι συζητείται;

 ΠΗΓΗ : ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΕΛΕΥΘΕΡΟΣ ΤΥΠΟΣ

Την επέκταση της προθεσμίας που εκπνέει στις 31 Μαρτίου 2026 έως τα τέλη του ίδιου έτους, για να εντάξουν σε ρύθμιση τα αυθαίρετα κατηγορίας 1-4, φαίνεται πως προσανατολίζεται να δώσει το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, σύμφωνα με ασφαλείς πληροφορίες του Ελεύθερου Τύπου της Κυριακής.

Στο διάστημα που μεσολαβεί, και με αυστηρό πλαίσιο, θα δοθεί μία τελευταία ευκαιρία σε όσους έχουν μεγάλα αυθαίρετα, δηλαδή κατηγορίας 5, για να μπουν εκ νέου σε διαδικασία υπαγωγής στη σχετική πλατφόρμα του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας. Οπως εξηγούν υψηλόβαθμες πηγές, ο λόγος της πίστωσης χρόνου είναι για να «κουμπώσει» χρονικά με τον έτερο σχεδιασμό του ΥΠΕΝ, που είναι σε πλήρη εξέλιξη και αφορά τον εντοπισμό των νέων αυθαιρεσιών μέσω drones.

Την επέκταση της προθεσμίας που εκπνέει στις 31 Μαρτίου 2026 έως τα τέλη του ίδιου έτους, για να εντάξουν σε ρύθμιση τα αυθαίρετα κατηγορίας 1-4, φαίνεται πως προσανατολίζεται να δώσει το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, σύμφωνα με ασφαλείς πληροφορίες του Ελεύθερου Τύπου της Κυριακής.

Στο διάστημα που μεσολαβεί, και με αυστηρό πλαίσιο, θα δοθεί μία τελευταία ευκαιρία σε όσους έχουν μεγάλα αυθαίρετα, δηλαδή κατηγορίας 5, για να μπουν εκ νέου σε διαδικασία υπαγωγής στη σχετική πλατφόρμα του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας. Οπως εξηγούν υψηλόβαθμες πηγές, ο λόγος της πίστωσης χρόνου είναι για να «κουμπώσει» χρονικά με τον έτερο σχεδιασμό του ΥΠΕΝ, που είναι σε πλήρη εξέλιξη και αφορά τον εντοπισμό των νέων αυθαιρεσιών μέσω drones.

Πάντως, η συμμετοχή των πολιτών είναι ήδη μεγάλη και ολοένα αυξάνεται, καθώς, όπως προκύπτει από στοιχεία που έχει στη διάθεσή του ο Ελεύθερος Τύπος της Κυριακής, έως τις 18 Σεπτεμβρίου είχαν μπει σε διαδικασία τακτοποίησης με τον νόμο 4495/17 συνολικά 1.705.052 αυθαίρετα, όταν τον Απρίλιο οι υπαγωγές ανέρχονταν στις 1.366.495, δηλαδή σε διάστημα λιγότερο των 5 μηνών 338.557 πολίτες έκαναν υπαγωγή των ακινήτων τους στη ρύθμιση. Σχετικά με τις παρεμβάσεις που φαίνεται να είναι οι πιο… συχνές, αυτές έχουν να κάνουν, κυρίως, με αλλαγές χρήσης και ημιυπαίθριους χώρους, ενώ μάλιστα αποτελούν μία από τις τρεις δηλώσεις που κατατίθενται στη σχετική πλατφόρμα του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας.

Το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, από το 2020 που εξέπνευσε η προθεσμία ένταξης αυθαιρέτων κατηγορίας 5, λαμβάνει αιτήματα για να ανοίξει εκ νέου η πλατφόρμα και, όπως αναφέρουν οι ίδιες πηγές, αυτό αναμένεται να συμβεί από τον Μάρτιο του 2026 έως και τα τέλη του ίδιου έτους, που θα δοθεί παράταση για τις κατηγορίες 1-4. Ωστόσο, όπως διευκρινίζουν, θα υπάρξει αυστηρό πλαίσιο για αυτές τις περιπτώσεις. Πιο συγκεκριμένα, οι εν λόγω ιδιοκτήτες θα έχουν μία τελευταία ευκαιρία να διατηρήσουν τα ακίνητά τους, με προσαυξημένα, όμως, πρόστιμα, αλλά και εντατικούς ελέγχους.

Στο διαδικαστικό κομμάτι, αρχικά θα υποβάλουν προσωρινή αίτηση στην οποία απαιτούνται η σχετική δήλωση και η πληρωμή του ενιαίου ειδικού προστίμου με τις προσαυξήσεις. Επειτα, για να οριστικοποιηθεί η υπαγωγή, οι ιδιοκτήτες με δικά τους έξοδα θα υποβάλουν ένα αίτημα μέσω μηχανικού, για να οριστεί ελεγκτής δόμησης, ο οποίος θα «τσεκάρει» την υπαγωγή που θα πρέπει να πληροί τις απαραίτητες προϋποθέσεις, δηλαδή (δεν βρίσκεται σε περιοχές Natura, δεν έχει χτιστεί μετά τις 28 Ιουλίου 2011 κ.λπ.) και όταν ολοκληρωθεί ο έλεγχος με τη σύνταξη της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, θα γίνεται η οριστική υπαγωγή και κατ’ επέκταση θα μπορούν να πραγματοποιούνται οι μεταβιβάσεις των συγκεκριμένων ακινήτων.

Μάλιστα, το ΥΠΕΝ, ειδικά για τις δηλώσεις αυθαιρέτων κατηγορίας 5, θα προχωρά σε έλεγχο όλων των αιτήσεων και όχι σε δειγματοληπτικό όπως προβλέπεται για τις υπόλοιπες τέσσερις κατηγορίες.

Οσον αφορά τα πρόστιμα, υπενθυμίζεται πως αυτά υπολογίζονται ανάλογα με το μέγεθος, την τιμή ζώνης της περιοχής, την παλαιότητα και άλλα πολεοδομικά μεγέθη. Υπάρχει η δυνατότητα εξόφλησης σε έως και 100 μηνιαίες δόσεις, με ελάχιστο ποσό δόσης τα 50 ευρώ, ενώ παράλληλα δίνεται η δυνατότητα έκπτωσης 20% στην εφάπαξ καταβολή ή 10% στην καταβολή του 30% του αναλογούντος προστίμου. Ειδικότερα: α) 250 ευρώ για αυθαίρετη κατασκευή/χρήση μέχρι 100 τ.μ., β) 500 ευρώ για κτίριο/χρήση άνω των 100 τ.μ. και μέχρι 500 τ.μ., γ) 1.000 ευρώ για κτίριο/χρήση άνω των 500 τ.μ. και μέχρι 2.000 τ.μ., δ) 4.000 ευρώ για κτίριο/χρήση άνω των 2.000 τ.μ. και μέχρι 5.000 τ.μ. και ε) 10.000 ευρώ για κτίριο/χρήση μεγαλύτερο των 5.000 τ.μ.

Σε κάθε περίπτωση, οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να γνωρίζουν πως για να θεωρείται η διαδικασία ολοκληρωμένη, απαιτείται ο ιδιοκτήτης του ακινήτου να έχει ολοκληρώσει την Ηλεκτρονική Ταυτότητα της ιδιοκτησίας του, δηλαδή η μη έκδοσή της θα ισοδυναμεί με μη τακτοποίηση της αυθαιρεσίας. Επομένως, για τη μεταβίβαση του ακινήτου, προϋπόθεση είναι η τακτοποίηση και η έκδοση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου. Αυτό, φυσικά, θα ισχύει και για την κατηγορία 5.

Αυθαίρετα: «Τρέχει» το έργο για τον εντοπισμό νέων

Στο μεταξύ, σε πλήρη εξέλιξη έχει το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας τον σχεδιασμό του έργου για τον εντοπισμό των νέων αυθαιρέτων, το οποίο αναμένεται μέχρι το επόμενο καλοκαίρι να έχει ολοκληρωθεί και έως τα τέλη του έτους να έχει μπει σε τροχιά υλοποίησης.

Στόχος του έργου είναι η δημιουργία ενός ολοκληρωμένου συστήματος που θα κάνει χρήση νέων τεχνολογιών GIS και ΑΙ σε συνδυασμό με νέες και επαναληπτικές λήψεις αεροφωτογραφιών υψηλής ανάλυσης με επανδρωμένα αεροσκάφη και UAV και τα δεδομένα του Ενιαίου Ψηφιακού Χάρτη, για τον αποτελεσματικό εντοπισμό και τον άμεσο έλεγχο περιπτώσεων αυθαίρετης δόμησης. Καθίσταται, έτσι, εφικτό σε τακτά χρονικά διαστήματα και ανάλογα με την κρισιμότητα των περιοχών να παρακολουθούνται σε συνδυασμό με τα συστήματα Ενιαίος Ψηφιακός Χάρτης, e-Αδειες, Δηλώσεις Αυθαιρέτων και Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου του ΤΕΕ και να εντοπίζεται αν κατασκευάζεται οποιαδήποτε αυθαίρετη κατασκευή.

Αφού το έργο μέσω δορυφόρων, drones και της Τεχνητής Νοημοσύνης ξεκινήσει, θα δοθεί έμφαση αρχικά σε κτίσματα που ανεγέρθηκαν μετά τον Ιούλιο του 2011, που αποτελεί την κόκκινη γραμμή και συγκεκριμένα στην περίοδο 2012-2019, αλλά και σε ευαίσθητες περιοχές όπου έχουν εντοπιστεί μεγάλα προβλήματα αυθαιρεσιών.

Πρακτικά, μέσω των απεικονίσεων αυτών και ενός ειδικού λογισμικού, θα αποκαλύπτονται αρχικά ποια κτίσματα επιχειρείται να ανεγερθούν και δεν διαθέτουν καν οικοδομική άδεια. Αν ένα κτίσμα έχει άδεια, αυτή θα ελέγχεται άμεσα από ελεγκτή δόμησης. Αν δεν έχει, αυτόματα θα ενεργοποιείται το σύστημα και η υπόθεση θα οδηγείται, χωρίς καθυστερήσεις, στην οικεία Υπηρεσία Δόμησης. Ετσι, θα εντοπίζονται νέα αυθαίρετα εν τη γενέσει τους από το σύστημα.

Αναλυτικότερα, μέσω του έργου, προβλέπεται, μεταξύ άλλων, ότι θα αναλυθούν και θα υποστούν επεξεργασία δεδομένα από το μητρώο συνολικά 2,5 εκατομμυρίων κτιρίων, ψηφιοποιημένες και γεωκωδικοποιημένες άδειες οικοδομών, καθώς και κάθε στοιχείο από τις πλατφόρμες για τις οικοδομικές άδειες, της υπαγωγής αυθαιρέτων, της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας και στοιχεία του Κτηματολογίου, των δασικών χαρτών, του αιγιαλού κ.λπ. για τον εντοπισμό και την αξιολόγηση των «εν δυνάμει» αυθαίρετων κατασκευών, με προτεραιότητα τη δόμηση της περιόδου 2012-2019.

Σημειώνεται πως το σύστημα θα διαλειτουργεί και με το Ενιαίο Ηλεκτρονικό Σύστημα Καταγγελιών (ΕΗΣΥΚΑ), που προβλέπεται να υλοποιηθεί, ενώ θα παρέχονται εφαρμογή και εργαλεία για την εξυπηρέτηση του έργου των ελεγκτών δόμησης και των κλιμακίων ελέγχων, καθώς και η λειτουργία Γραφείου Συντονισμού και Επιχειρήσεων.

Δουλεία διόδου: αυθαίρετα τα κτίρια με εδαφολωρίδες από παράνομη κατάτμηση

 Του Σωτήρη Μούρκα* Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός

sotirismourkas1@gmail.com

Στις περιπτώσεις που εδαφικές λωρίδες, δεν είναι νόμιμες δουλείες διόδου για να εξυπηρετούν πραγματικά την πρόσβαση σε ακίνητα που έχουν ανεγερθεί σε τυφλά οικόπεδα, σε εκτός σχεδίου περιοχές και εντός οικισμών – φαινόμενο που συναντάμε  σε χιλιάδες ιδιοκτησίες όλη τη χώρα, κυρίως  στα νησιά –  αλλά έχουν δημιουργηθεί από υπαίτια κατάτμηση, δηλαδή από ιδιωτική πολεοδόμηση, συνήθως για  επιπλέον από την επιτρεπόμενη δόμηση, τότε αυτές οι εδαφικές λωρίδες είναι παράνομες, οι οικοδομικές άδειες κρίνονται αυτοδικαίως άκυρες και τα κτίρια αυθαίρετα.  

→Παρουσιάζουμε πραγματικό παράδειγμα, που αφορά σε μακρόστενο οικόπεδο αρχικής έκτασης περίπου 10 στρεμμάτων εντός Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου, στο οποίο το τεχνικό γραφείο μας τεκμηρίωσε την παραβίαση της νομοθεσίας, εστιάζοντας ιδίως στα άρθρα  411 και 412  του Π.Δ 14-07-1999. Με βάση την νομοτεχνική έκθεση που καταθέσαμε, η ΥΔΟΜ ανακάλεσε τις οικοδομικές άδειες, κατήργησε την εδαφική λωρίδα και την υπαίτια κατάτμηση και μετά από έλεγχο κατέστησαν αυθαίρετα ακίνητα.

→Σημειώνεται ότι το Άρθρο 411 του Π.Δ 14-07-1999 το οποίο αφορά την απαγόρευση δημιουργίας κοινόχρηστων χώρων (άρθρο 20 του από 17-07-1923 Νομοθετικού Διατάγματος από 04-01-1924 Π.Δ.) με το οποίο «Πάσα μεταβίβαση με σκοπό τον σχηματισμό κοινοχρήστων χώρων καθίσταται αυτοδικαίως άκυρη». Οι απαγορεύσεις ισχύουν από 01-03-1924.

→Η ακυρότητα είναι απόλυτη σύμφωνα με το Άρθρο 412 του Π.Δ 14-07-1999 το οποίο αφορά την ακυρότητα πράξεων μεταβίβασης ακινήτων (άρθρο 1 παράγραφος 1 του Ν. 1448/1950).

 Το πραγματικό παράδειγμα παράνομης υπαίτιας κατάτμησης 

 Τα δεδομένα στο πραγματικό παράδειγμα που παρουσιάζουμε έχουν ως εξής:

◊ Ιδιώτης  με οικόπεδο (1982) σε δημόσιο δρόμο, προέβη σε σύσταση κάθετων ιδιοκτησιών (1984).

◊ Το οικόπεδο διαιρέθηκε κατά τέτοιο τρόπο, που το τμήμα του πρώτου ιδιώτη (Α) είχε πρόσωπο σε Δημόσιο δρόμο και το τμήμα του δεύτερου ιδιώτη (Β) είχε πρόσβαση από δρόμο δουλείας.

◊ Το συμβόλαιο μεταγράφηκε μόνο ως προς τη σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας και όχι ως προς τη δουλεία.

◊ Το έτος 1984 ο δεύτερος ιδιώτης πούλησε το τμήμα Β και έκανε εκ νέου σύσταση δουλείας διόδου υπέρ του τμήματος Β. (Μεταγράφηκε και ως προς τη δουλεία διόδου).

Με οικοδομική Άδεια ανεγέρθηκε διώροφη οικοδομή στο τμήμα Β.

◊ Το έτος 1997 οι ιδιοκτήτες των Α και Β τμημάτων καθέτων ιδιοκτησιών, με Τοπογραφικό Διάγραμμα (δείχνοντας εδαφολωρίδα σε σχήμα Γ), ζητούν από την Πολεοδομία την έγκριση παραχώρησης εδαφικής λωρίδας επί του οικοπέδου Α και την κατάτμηση της συνιδιοκτησίας.

◊ Σφάλλοντας η πολεοδομία ενέκρινε τη δημιουργία εδαφικής λωρίδας και την κατάτμηση. Η κατάτμηση είναι υπαιτίως δημιουργηθείσα. Η Πολεοδομία επί του θεωρημένου από αυτή Τοπογραφικού Διαγράμματος  έγραψε «Προϋπόθεση η μεταγραφή στο υποθηκοφυλακείο της παραχωρηθείσας λωρίδας στη μερίδα του Δήμου για να ισχύσει η κατάτμηση του μείζονος ακινήτου σε δυο αυτοτελείς ανεξάρτητες ιδιοκτησίες». Η  πράξη παραχώρησης ουδέποτε μεταγράφηκε.

 Στην ουσία ζήτησαν την εφαρμογή του άρθρου 6 Π.Δ. 25-4/1989. Το άρθρο έχει εφαρμογή για γήπεδα που δεν έχουν πρόσωπο σε διαμορφωμένο κοινόχρηστο χώρο ή σε δίοδο προσπέλασης.

◊ Το έτος 1999 το Δημοτικό Συμβούλιο ύστερα από την εισήγηση της Πολεοδομικής Επιτροπής με απόφαση αποδέχθηκε την εδαφική λωρίδα ως κοινόχρηστο χώρο και την χαρακτήρισε Δημοτική οδό.

◊ Το έτος 2004 με συμβόλαιο:

1. Καταργήθηκε η σύσταση καθέτου ιδιοκτησίας.

2. Έγινε διανομή ακινήτων σε τμήματα αποκλειστικής κυριότητας λόγω της υπαίτιας κατάτμησης και σχηματίστηκαν οικόπεδο Α και οικόπεδο Β.

◊ Στα δύο ανεξάρτητα οικόπεδα εκδόθηκαν οικοδομικές άδειες, έγινε συμβόλαιο αντιπαροχής κ.λ.π.

Με υλικό, από το βιβλίο με κεντρικό τίτλο «Υπαίτια  Κατάτμηση» των Σωτήριου Γ. Μούρκα και Κωνσταντίνου Σ. Μούρκα, το οποίο  αποτελεί έναν οδηγό γνώσης και παρουσίασης τεκμηριωμένων λύσεων σωστής αντιμετώπισης δύσκολων και πολύπλοκων ιδιοκτησιακών και πολεοδομικών θεμάτων.

Η νομοτεχνική τεκμηρίωση που οδήγησε στην αποκατάταση της νομιμότητας  

Επειδή έγιναν παράνομες πράξεις, εμείς ως εντεταλμένοι τεχνικοί σύμβουλοι, με έγγραφό μας προς την ΥΔΟΜ, τον κ.κ. Δήμαρχο και το κ.κ. Εισαγγελέα, αιτηθήκαμε την επαναφορά των πραγμάτων στη νομιμότητα.

Στο έγγραφο μας με θέμα: «Επαναφορά νομιμότητας πράξεων και ενεργειών Πολεοδομίας ……………. στο ακίνητο στην περιοχή     ……………… (ΚΑΕΚ ……………………)» στοιχειοθετήσαμε την ακόλουθη τεκμηρίωση:

♦ Περιγράψαμε αναλυτικά  το ιστορικό της υπόθεσης και πια άρθρα της Πολεοδομικής Νομοθεσίας παραβιάσθηκαν, με ανάλυση των απαγορεύσεων, της ακυρότητας σχηματισμού εδαφικής λωρίδας και κατάτμησης και τη δημιουργία ιδιωτικού σχεδίου ρυμοτομίας.

♦ Υπολογίσαμε και παρουσιάσαμε την μεγάλη οικονομική ζημία που προκλήθηκε  από τη δημιουργία και διατήρηση πραγμάτων ως αποτέλεσμα έκνομων πράξεων και ενεργειών.

Πλέον συγκεκριμένα επισημάναμε ότι:

♦ Παραβιάσθηκε το Άρθρο 411 του Π.Δ 14-07-1999 το οποίο αφορά την απαγόρευση δημιουργίας κοινόχρηστων χώρων (άρθρο 20 του από 17-07-1923 Νομοθετικού Διατάγματος από 04-01-1924 Π.Δ.) με το οποίο «Πάσα μεταβίβαση με σκοπό τον σχηματισμό κοινοχρήστων χώρων καθίσταται αυτοδικαίως άκυρη». Οι απαγορεύσεις ισχύουν από 01-03-1924.

♦ Η ακυρότητα είναι απόλυτη σύμφωνα με το Άρθρο 412 του Π.Δ 14-07-1999 το οποίο αφορά την ακυρότητα πράξεων μεταβίβασης ακινήτων (άρθρο 1 παράγραφος 1 του Ν. 1448/1950).

♦ Παραβιάσθηκε το Π.Δ. 25-4/3-5-1985 όπως τροποποιήθηκε με το Π.Δ. 25-4/1989 με την έγκριση της Πολεοδομίας ……………. «σχηματισμού εδαφικής λωρίδας και κατάτμησης του ακινήτου σε δύο αυτοτελείς ανεξάρτητες ιδιοκτησίες, ενώ η αρχική ιδιοκτησία δεν στερούνταν προσώπου και δυνατότητας δόμησης». Με μονομερή πράξη του ιδιοκτήτη δεν επέρχεται κατάτμηση του οικοπέδου αλλά διαιρείται κατά τρόπο πολεοδομικώς αδιάφορο.

♦ Εφόσον υπάρχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο η παραχώρηση εδαφικής λωρίδας πρόσβασης δεν είναι επιτρεπτή, αλλά αυτοδικαίως άκυρη.

♦ Επίσης η παραχώρηση εδαφικής λωρίδας πάσχει λόγω παντελούς έλλειψης νομοθετικής βάσεως και έτσι η πράξη της Πολεοδομίας συνιστά έκδοση διοικητικής πράξης ελλείψει νομικού εξουσιοδοτικού ερείσματος στις διατάξεις του άρθρου 6 Π.Δ. 25-4/3-5-1985 όπως τροποποιήθηκε με το Π.Δ. 25-4/1989. 

♦ Η Πολεοδομία επέτρεψε τη δημιουργία ιδιωτικών σχεδίων ρυμοτομίας (ΣτΕ 3142/2007 & ΣτΕ 1828/2008) με πράξη αυτοδίκαια άκυρη με ακυρότητα απόλυτη κατά το άρθρο 112/ Π.Δ 14-07-1999 και η πράξη δύναται να ανακληθεί.

♦ Η απόλυτη ακυρότητα δεν υπόκειται σε παραγραφή ούτε σε αποσβεστική προθεσμία (ΑΚ 180 Γεωργιάδης). Επέρχεται αυτοδικαίως δίχως να απαιτείται δικαστική απόφαση και εξετάζεται αυτεπαγγέλτως από τη διοικητική αρχή.

♦ Δεν δεσμεύει την Πολεοδομία η απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου περί δημιουργίας εδαφικής λωρίδας, διότι είναι πράξη μη εκτελεστή και δεν έχει νομική συνέπεια. Δεν ασκεί επιρροή στη νομιμότητα του σχηματισμού και στον κοινόχρηστο ή μη χαρακτήρα της εδαφολωρίδας. Δεν δεσμεύει την Πολεοδομία να ελέγξει τη νομιμότητα του σχηματισμού και να ενεργήσει αναλόγως.

→Η αναγνώριση με διοικητική πράξη δημοτικών οδών συνιστά άσκηση αρμοδιότητας πολεοδομικού σχεδιασμού και πρέπει να ασκείται με την έκδοση Προεδρικού Διατάγματος.

→Με τον αποδεδειγμένα παράνομο σχηματισμό εδαφολωρίδας δημιουργήθηκε κατάτμηση του ενιαίου ακινήτου και ακολούθησε διανομή, η οποία καταρτηθείσα ελλείψει νομίμου βάσεως, καθίσταται άκυρη.

♦ Η ανάκληση διοικητικής πράξης επιτρέπεται χωρίς χρονικό περιορισμό και πέραν του εύλογου χρόνου πενταετίας, όταν,  με αιτιολογημένη κρίση της πολεοδομίας γίνεται για λόγους δημοσίου συμφέροντος, ή όταν η έκδοση της παράνομης ανακαλούμενης πράξης προκλήθηκε από δόλια ενέργεια του διοικούμενου.

Συνεπώς οι οικοδομικές άδειες, επειδή εκδόθηκαν κατά παράβαση κανόνων δημοσίου συμφέροντος με ψευδή στοιχεία και βασιζόμενες σε λανθασμένα δεδομένα εν γνώσει και ευθύνη των ιδιοκτητών, ανακαλούνται έστω και μετά την πάροδο μακρού χρόνου. Ανακαλούνται, ακόμη και αν επιχειρήθηκε καλόπιστα η έκδοσής τους, οποτεδήποτε χωρίς να ασκεί επιρροή τυχόν υπαιτιότητα του ιδιοκτήτη ή της διοικήσεως και είναι αδιάφορες τυχόν δυσμενείς μεταβολές σε βάρος ιδιωτικών συμφερόντων.

♦ Η πολεοδομία, σε περίπτωση που προκύπτουν σοβαρά ζητήματα κυριότητας και αμφισβήτηση εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί του οικοπέδου που επηρεάζουν τη δόμηση, οφείλει να ασκήσει παρεμπίπτοντα έλεγχο και έχει τη δυνατότητα ανάκλησης των οικοδομικών αδειών.

♦ Αντί της δουλείας διόδου, που είναι νομίμως υφιστάμενη, εμφανίζεται στο Κτηματολογικό Διάγραμμα η παρανόμως εδαφική λωρίδα που πρέπει επίσης να εξαφανιστεί μετά την απαρέγκλιτη κατάργησή της.

♦ Στην περίπτωση συμπαραστατούμενου (άρθρο 1055ΑΚ) δεν τίθεται θέμα τακτικής ή έκτακτης χρησικτησίας. Σχετικά με τις αποφάσεις των αστικών δικαστηρίων και τα βουλεύματα του συμβουλίου Πλημμελειοδικών δεν παράγουν δεδικασμένο σε ζητήματα πολεοδομικής φύσεως επειδή ανήκει στην υλική αρμοδιότητα των διοικητικών δικαστηρίων

Μετά από αυτά, η ΥΔΟΜ ανακάλεσε τις οικοδομικές άδειες, κατήργησε την εδαφική λωρίδα και την υπαίτια κατάτμηση και μετά από έλεγχο κατέστησαν αυθαίρετα ακίνητα. Ακολουθείται πλέον η διαδικασία αναδιανομής και επαναφορά στη νομιμότητα.

Πολεοδομίες: Τι αλλάζει στις οικοδομικές άδειες και στον έλεγχο αυθαιρέτων από τη μεταφορά στο Κτηματολόγιο

 Πηγή: insider.gr

Οι πολεοδομίες, ένας μεγάλος ασθενής του ελληνικού δημοσίου ο οποίος καρκινοβατεί τα τελευταία χρόνια δυναμιτίζοντας την ορθή και έγκαιρη διεκπεραίωση των αιτημάτων των πολιτών αναμένεται να αλλάξουν «στέγη» και να μεταφερθούν από τους δήμους στο Κτηματολόγιο. Η μεταρρύθμιση αυτή εξαγγέλθηκε από τον πρωθυπουργό, Κυριάκο Μητσοτάκη, στο πλαίσιο της ΔΕΘ 2025 και παρά το γεγονός ότι η μεταφορά των ΥΔΟΜ βρίσκεται ακόμη στο στάδιο λήψης της πολιτικής απόφασης, προσδοκία της κυβέρνησης είναι να αυξηθεί η διαφάνεια και να μειωθεί ο χρόνος έκδοσης των οικοδομικών αδειών. Και αυτό καθώς, μέχρι στιγμής, οι Υπηρεσίες Δόμησης – Πολεοδομίες χρήζουν αναδιάρθρωσης για πλήθος λειτουργικών, οργανωτικών και επιχειρησιακών λόγων.

Μετά από 15 χρόνια από τον νόμο 3852/2010 («Καλλικράτης»), μόνο οι 185 από τους συνολικά 332 Δήμους (56%) διαθέτουν ΥΔΟΜ, ενώ το 44% αυτών δεν διαθέτουν ΥΔΟΜ, και εξυπηρετούνται από όμορους και μη Δήμους, πολύ συχνά αναποτελεσματικά. Ο μέσος χρόνος έκδοσης οικοδομικής άδειας κυμαίνεται στους 6-8 μήνες, ενώ έχουν υπάρξει ακόμα και περιπτώσεις μέγιστου χρόνου έκδοσης που υπερβαίνουν τα 5 έτη. Ταυτόχρονα, παρατηρούνται μεγάλες αποκλίσεις στην ταχύτητα εξυπηρέτησης από περιοχή σε περιοχή και επιβαρύνουν τους περιορισμένους πόρους, δημιουργώντας σοβαρά εμπόδια τόσο στην ανάπτυξη όσο και στην καθημερινότητα των πολιτών.

Η μεταρρύθμιση προβλέπει ότι στους Δήμους παραμένουν τα τμήματα του πολεοδομικού σχεδιασμού, ενώ στο Κτηματολόγιο μεταφέρονται μόνο τα τμήματα έκδοσης οικοδομικών αδειών και ελέγχων κατασκευών. Οι υπηρεσίες που θα ενσωματωθούν στο Κτηματολόγιο θα λειτουργούν ως αυτοτελείς μονάδες , δηλαδή ως Κέντρα Δόμησης με προσωπικό από τις υφιστάμενες ΥΔΟΜ, οι οποίες θα αναλάβουν τις αρμοδιότητες που έως σήμερα ασκούσαν οι Υπηρεσίες Δόμησης, των Τμημάτων Έκδοσης Οικοδομικών Αδειών και Ελέγχων Κατασκευών, ενώ οι διοικητικές υπηρεσίες του Κτηματολογίου θα παρέχουν υποστηρικτικό ρόλο για την ομαλή ένταξη και λειτουργία της νέας Διεύθυνσης.

Το σκεπτικό πίσω από την ένταξη των ΥΔΟΜ στο Ελληνικό Κτηματολόγιο είναι η λειτουργία των υπηρεσιών στη λογική της υπηρεσίας μιας στάσης (one–stop–shop) παρέχοντας τη δυνατότητα αξιοποίησης των εξελιγμένων ψηφιακών εργαλείων και των πρόσθετων πόρων και εμπειρίας που μπορεί να προσφέρει το νεοσυσταθέν Κτηματολόγιο ενώ στόχος είναι η ε μείωση της γραφειοκρατίας και η ταχύτερη εξυπηρέτηση των πολιτών.

Πώς θα στελεχωθούν τα Κέντρα Δόμησης του Κτηματολογίου

Τα Κέντρα Δόμησης του Κτηματολογίου θα βασιστούν στους υπάρχοντες υπαλλήλους-μηχανικούς των ΥΔΟΜ οι οποίοι θα μπορούν να μετακινηθούν οικειοθελώς από τους δήμους στο Ελληνικό Κτηματολόγιο. Ο σχεδιασμός προβλέπει ότι η μετάβαση θα γίνει σταδιακά και με προγραμματισμένο τρόπο, ώστε να εξασφαλιστεί η απρόσκοπτη λειτουργία των υπηρεσιών και η ομαλή ενσωμάτωση του προσωπικού που θα επιλέξει να ενταχθεί στην νέα οργανωτική δομή.

Η ένταξη θα πραγματοποιηθεί μέσω της δημιουργίας νέας αυτοτελούς οργανικής μονάδας – Διεύθυνσης, στο πλαίσιο του Ελληνικού Κτηματολογίου. Στο προσωπικό που θα επιλέξει να συμμετάσχει θα δοθούν κίνητρα για την ομαλή μετάβαση και την ενίσχυση της υπηρεσιακής τους πορείας. Έτσι, η νέα οργανωτική δομή θα στελεχωθεί μέσω της κινητικότητας από τις σημερινές ΥΔΟΜ, με την θέσπιση ισχυρών κινήτρων, τα οποία σε συνδυασμό με τα ψηφιακά εργαλεία που διαθέτει το Ελληνικό Κτηματολόγιο, τον ψηφιακό χάρτη, τον νέο χωροταξικό σχεδιασμό και το νέο Κώδικα Χωροταξίας & Πολεοδομίας που κυρώνεται άμεσα, θα λειτουργήσουν θελκτικά προς την κατεύθυνση αυτή.

Η μεταφορά των Υπηρεσιών Δόμησης από τους δήμους στο Κτηματολόγιο αναμένεται να υλοποιηθεί αφού ολοκληρωθεί ο διάλογος με τους υπηρεσιακούς παράγοντες, το Κτηματολόγιο με τους εκπρόσωπους της Τοπικής Αυτοδιοίκησης, ώστε να κατατεθούν προτάσεις και να ενσωματωθούν όπου χρειάζεται, για ομαλή μετάβαση. Αυτό σημαίνει ότι οι Έλληνες πολίτες ακόμη και εάν δεν δουν πολύ άμεσα να αλλάζει η καθημερινότητά τους όσον αφορά στις συναλλαγές τους με τις Πολεοδομίες, τουλάχιστον θα προσβλέπουν, έστω και σε βάθος χρόνου, σε μια ενδεχόμενη βελτίωση των χρόνων αναμονής και σε πιο δίκαιες διαδικασίες με κοινούς κανόνες και μεγαλύτερη ανεξαρτησία και διαφάνεια.

Οι 12.720 οικισμοί της χώρας που θα καταργηθεί ο ΕΝΦΙΑ

 Από το 2026 μειώνεται κατά 50% και από το 2027 καταργείται ο ΕΝΦΙΑ για κύριες κατοικίες σε οικισμούς με πληθυσμό έως 1.500 κατοίκους, όπως ανακοίνωσε ο Πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης στη ΔΕΘ. Σύμφωνα με την κυβέρνηση, το μέτρο αναμένεται να ενδυναμώσει την παρουσία των κατοίκων στις εν λόγω περιοχές. Σημειώνεται ότι η αποκέντρωση συνδέεται άμεσα με το στεγαστικό πρόβλημα.

Συγκεκριμένα, στο πλαίσιο της φορολογικής μεταρρύθμισης για το Δημογραφικό και τη μεσαία τάξη που παρουσιάστηκε αναλυτικά από το οικονομικό επιτελείο, από το 2026 μειώνεται ο φόρος κατά 50% και από το 2027 απαλλάσσονται από τον ΕΝΦΙΑ τα δικαιώματα στα ακίνητα που αφορούν κύρια κατοικία και ανήκουν σε φυσικά πρόσωπα, φορολογικούς κατοίκους Ελλάδας, των οποίων η κύρια κατοικία, όπως προκύπτει από τη δήλωση φορολογίας εισοδήματος ευρίσκεται σε οικισμούς με πληθυσμό μικρότερο των 1.500 κατοίκων, εξαιρουμένων των οικισμών που βρίσκονται στην Περιφέρεια Αττικής (πλην της Περιφερειακής Ενότητας Νήσων). Εξαιρούνται κατοικίες με συνολική φορολογητέα αξία άνω των 400.000 ευρώ.

Σύμφωνα με το υπουργείο Οικονομικών, το μέτρο εκτιμάται ότι αφορά περίπου 1 εκατομμύριο δικαιώματα επί κατοικιών στις εν λόγω περιοχές της επικράτειας. Αφορά 12.720 οικισμούς (σε σύνολο 13.586 οικισμών) της χώρας τόσο στην ηπειρωτική, όσο και νησιωτική Ελλάδα και το ετήσιο κόστος της πλήρους απαλλαγής εκτιμάται σε περίπου 75 εκατ. ευρώ.

Πίνακας-επιλέξιμων-οικισμών.xlsx

---

Πηγή: https://www.enikonomia.gr/economy/enfia-aftoi-einai-oi-12-720-oikismoi-pou-tha/642088/

OpenBusiness: τι ελέγχει ο μηχανικός για έναρξη λειτουργίας επιχείρησης

 Μια νέα ηλεκτρονική εφαρμογή έχει τεθεί σε λειτουργία για την γνωστοποίηση λειτουργίας ή μεταβολής δραστηριότητας μιας επιχείρησης, όπως είναι η νέα ονομασία της Άδειας Λειτουργίας, μέσα από την ιστοσελίδα OpenBusiness. Έτσι δεν περιμένει ο επιχειρηματίας να γίνει ο έλεγχος απο το υγειονομικό, την πυροσβεστική για να ανοίξει την επιχείρηση του, αλλά ο ίδιος γνωστοποιεί (γι’ αυτό και πλέον δεν υπάρχει ο όρος Άδεια Λειτουργίας, αλλά Γνωστοποίηση Λειτουργίας) την δραστηριότητα του στην Αδειοδοτούσα Αρχή (Τμήμα Εμπορίου, Τμήμα Ανάπτυξης κ.λπ.) και έχει την υποχρέωση να πληροί όλους τους όρους της κείμενης πολεοδομικής περιβαλλοντικής, υγειονομικής και πυροσβεστικής νομοθεσίας, ενώ ελέγχεται εκ των υστέρων για το αν όντως τους πληροί.

Με τη «γνωστοποίηση», μπορεί να έχει απλοποιηθεί η διαδικασία, αλλά τα πράγματα δεν είναι και τόσο άπλα, γιατί η ευθύνη ανήκει πλέον στον επιχειρηματία, ο οποίος, θα πρέπει να είναι βέβαιος ότι η επιχείρηση του πληροί τις πολεοδομικές, υγειονομικές, πυροσβεστικές και άλλες διατάξεις. Σε περίπτωση που η διαδικασία γίνει με λάθη ή με ελλείψεις, ή αν δεν υπάρχουν όλα τα νομιμοποιητικά έγγραφα και στοιχεία στην επιχείρηση, ο επιχειρηματίας θα κληθεί να πληρώσει πρόστιμα ή να αλλάξει το κατάστημα εν μέσω λειτουργίας του ή ακόμα και να το κλείσει.

Επομένως, ο επιχειρηματίας, για να είναι σίγουρος για τη νομιμότητα της επιχείρησης του, θα πρέπει πριν ξεκινήσει την ίδρυσή της , να απευθυνθεί σε μηχανικό , ο οποίος γνωρίζει την πολεοδομική νομοθεσία σχετικά με τις άδειες λειτουργίας των επιχειρήσεων και θα τον βοηθήσει να βρει τον κατάλληλο χώρο και «να στήσει» μια νόμιμη επιχείρηση, αποφεύγοντας μελλοντικά προβλήματα και μπλεξίματα με τις αρμόδιες υπηρεσίες.

♦ Ποιοι έχουν υποχρέωση γνωστοποίησης στο OpenBusiness ;

Υποχρέωση γνωστοποίησης στο OpenBusiness έχουν όσοι δραστηριοποιούνται σε τομείς που υπάγονται στο καθεστώς γνωστοποίησης του ν. 4442/2016. Οι φορείς αυτών των δραστηριοτήτων πρέπει να απογράψουν την επιχείρησή τους στην πλατφόρμα, εκτός αν έχουν ήδη υποβάλει γνωστοποίηση μέσω του NotifyBusiness.

Όσοι έχουν παλιές άδειες λειτουργίας θα πρέπει να κάνουν γνωστοποίηση μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2025, όπως ορίζει το άρθρο 95 του Ν. 5172/2025.

♦Ποιες δραστηριότητες αφορά η εφαρμογή;

1. Μεταποιητικές και συναφείς δραστηριότητες

2. Κέντρα αποθήκευσης και διανομής

3. Συστήματα περιβαλλοντικών υποδομών

4. Κέντρα δεδομένων

5. Εξορυκτικές δραστηριότητες

6. Καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος

7. Θέατρα & κινηματογράφοι

8. Τουριστικές επιχειρήσεις

9. Ψυχαγωγικές δραστηριότητες

10. Εγκαταστάσεις εξυπηρέτησης οχημάτων

11. Δραστηριότητες εκπαίδευσης – κατάρτισης

12. Δραστηριότητες διατροφής – ευεξίας

13. Δραστηριότητες κοινωνικής μέριμνας

♦Πως ξεκινάμε μια επιχείρηση;

Οι περισσότεροι επιχειρηματίες ξεκινούν ανάποδα. Πρώτα βρίσκουν το μαγαζί που τους αρέσει και μετά προσπαθούν να καλύψουν μέσα στο κτίριο τους απαιτούμενους χώρους για την δραστηριότητα της επιχείρησης. Πριν καταλήξει στο χώρο ο επιχειρηματίας όμως, θα πρέπει πρώτα να έχει αποφασίσει τι θα προσφέρει και να δώσει μια λίστα με τα προϊόντα και τον εξοπλισμό στο μηχανικό. Για παράδειγμα αν θέλει να ανοίξει μία καφετέρια, θα πρέπει να γνωρίζει αν θα διαθέτει εκτός από καφέ και άλλα προϊόντα όπως: οινοπνευματώδη ποτά, πίτσες, τυρόπιτες, σάντουιτς, κρύα πιάτα, γλυκά κ.λπ.;

Στη συνέχεια θα πρέπει να ξεκαθαρίσει από την αρχή αν τα προϊόντα που θα προσφέρει η επιχείρηση θα παρασκευάζονται εντός του καταστήματος ή θα τα προμηθεύεται από άλλες επιχειρήσεις. Σημειωτέον ότι οι προμηθευτές θα πρέπει να εκδίδουν τα νόμιμα παραστατικά.

Επίσης θα πρέπει να γνωρίσει στο μηχανικό, αν τα προϊόντα θα προσφέρονται σε πελάτες που θα κάθονται στο κατάστημα ή μόνο σε περαστικούς ή αν θα μεταπωλούνται σε άλλες επιχειρήσεις.

Έτσι ο μηχανικός θα γνωρίζει ακριβώς σε ποια κατηγορία επιχείρησης θα ανήκει το συγκεκριμένο κατάστημα και επομένως θα έχει μια καλή και σφαιρική εικόνα για το ποιος χώρος είναι κατάλληλος.

♦Τι ελέγχει ο μηχανικός; 

Καταρχήν ο μηχανικός θα κάνει έλεγχο στα έγγραφα νομιμότητας του κτιρίου και αν καλύπτονται οι πολεοδομικές, υγειονομικές, πυρασφάλειας κ.λπ. απαιτήσεις. Επίσης ο μηχανικός γνωρίζοντας τις ανάγκες της επιχείρησης, υπολογίζει τα απαιτούμενα τετραγωνικά μέτρα. Για παράδειγμα αν η υπό ίδρυση επιχείρηση είναι εστιατόρια, θα υπολογιστούν τα απαραίτητα τετραγωνικά για το παρασκευαστήριο, την κουζίνα, το λουτρό, τα αποδυτήρια, την αποθήκη και το χώρο τραπεζοκαθισμάτων. Μπορεί να έχουν καταργηθεί τα ελάχιστα τετραγωνικά του κάθε χώρου (παρασκευαστήριο, χώρος πλύσης, αίθουσα πελατών), υπάρχουν όμως, απαιτήσεις σύμφωνα με το υγειονομικό, την πολεοδομική νομοθεσία και τον κτιριοδομικό κανονισμό. Έτσι ο επιχειρηματίας σε συνεργασία με τον μηχανικό αναζητούν το κατάλληλο κτίριο για την συγκεκριμένη επιχείρηση.

♦Ποια είναι τα Βήματα για την ίδρυση Καταστήματος Υγειονομικού Ενδιαφέροντος; 

Τα βήματα είναι:

ΒΗΜΑ 1ο) Αίτηση βεβαίωσης χρήσεων γης από την Υπηρεσία Δόμησης (Πολεοδομία), με την οποία βεβαιώνεται ότι επιτρέπεται η συγκεκριμένη δραστηριότητα σύμφωνα με τη θέση της στο χώρο.

ΒΗΜΑ 2ο) Απάντηση από Αρχαιολογία και Υπηρεσία Νεωτέρων Μνημείων ότι συμφωνούν με την ίδρυση της επιχείρησης στην συγκεκριμένη θέση.

ΒΗΜΑ 3ο) Ηλεκτρονικό αίτημα στην ιστοσελίδα OpenBusiness για εγκατάσταση στο αρμόδιο τμήμα.

Ο ενδιαφερόμενος σε συνεργασία με τον μηχανικό του μπαίνει με τους κωδικούς του taxis στην ιστοσελίδα OpenBusiness και υποβάλει αίτημα στον αρμόδιο φορέα (π.χ. Δήμο για κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος ή στο Τμήμα Ανάπτυξης της Περιφέρειας για επιχείρηση μεταποίησης κ.λπ., υποβάλλοντας τα απαιτούμενα δικαιολογητικά κατά περίπτωση.

ΒΗΜΑ 4ο ) Γνωστοποίηση εγκατάστασης / λειτουργίας. Μετά την απάντηση του αρμόδιου φορέα εισέρχεται πάλι ο ιδιοκτήτης στην ιστοσελίδα OpenBusiness και γνωστοποιεί την δραστηριότητα του.

♦Γιατί είναι απαραίτητος ο μηχανικός στην διαδικασία της γνωστοποίησης ;

Είναι απαραίτητος ο μηχανικός στην όλη διαδικασία της γνωστοποίησης γιατί το σύστημα ζητά τη συμπλήρωση στοιχείων της επιχείρησης, όπως: την θέση, τους ΚΑΔ, την οικοδομική άδεια, το εμβαδόν, τον θεωρητικό πληθυσμό, τον συντελεστή μεγέθους αν θα αναπτύσσει τραπεζοκαθίσματα ή όχι αν θα κάνει χρήση μουσικής, τον αριθμό πρωτοκόλλου της ανωτέρω βεβαίωσης τον αριθμό παράβολου κ.τ.λ.

♦Ποια αρχεία τηρούμε σε φάκελο του καταστήματος ;

α) Το αποδεικτικό υποβολής της γνωστοποίησης

β) Κάτοψη του χώρου, στο οποίο θα αποτυπώνονται όλοι οι χώροι της επιχείρησης.

γ) Βεβαίωση μηχανικού ότι πληρούνται οι κτιριολογικές προϋποθέσεις και υποχρεώσεις του ισχύοντος θεσμικού πλαισίου για το κτήριο, ότι πληροί τις προϋποθέσεις χώρου κύριας χρήσης, ότι ο χώρος είναι κατάλληλος για τη συγκεκριμένη χρήση σύμφωνα με τον Οικοδομικό και τον Κτιριοδομικό Κανονισμό, τις προϋποθέσεις του Κανονισμού Πυροπροστασίας. Η κάτοψη θα συνοδεύεται από αντίγραφα των στοιχείων νομιμότητας του χώρου, στα οποία αναφέρεται (π.χ. άδεια δόμησης, δήλωση αυθαιρέτου με τις εκάστοτε περί αυθαιρέτων διατάξεις, απόφαση εξαίρεσης από κατεδάφιση, βεβαίωση παλαιότητας κλπ).

δ) Βεβαίωση της αρμόδιας για την οδό υπηρεσίας, ότι οι εργασίες κυκλοφοριακής σύνδεσης εκτελέσθηκαν πλήρως και σύμφωνα με τα εγκεκριμένα σχέδια ή έγκριση εισόδου – εξόδου, ανάλογα με την κατηγορία που ανήκει η εγκατάσταση και εφόσον απαιτείται.

ε) Πιστοποιητικό πυροπροστασίας, εφόσον απαιτείται. Σε περίπτωση μη απαίτησης πιστοποιητικού πυροπροστασίας από την Πυροσβεστική, θα υπάρχει φάκελος από το μηχανικό, με τα μέτρα και μέσα πυροπροστασίας που απαιτούνται.

στ) Υπεύθυνη Δήλωση του υπευθύνου του καταστήματος

ζ) Το αποδεικτικό πληρωμής του παράβολου

στ) Έκδοση Περιβαλλοντικών Όρων ή απαλλαγή από την υποχρέωση έκδοσης Περιβαλλοντικών Όρων (ΑΕΠΟ) αφορά συγκεκριμένες κατηγορίες δραστηριοτήτων που χαρακτηρίζονται ως χαμηλού περιβαλλοντικού κινδύνου, εφόσον απαιτείται.

η) Άδεια χρήσης κοινόχρηστου χώρου, εφόσον υπάρχει

θ) Άδεια χρήσης μουσικής, εφόσον υπάρχει

κ) Άδεια χρήσης φυσικού αερίου, εφόσον υπάρχει.

Προσοχή! Ανάλογα με το είδος της επιχείρησης (π.χ. κατάστημα τροφίμων, κομμωτήριο κ.ά.), θα πρέπει επιπρόσθετα να τηρούνται τα προβλεπόμενα αρχεία, σύμφωνα με τους όρους της εκάστοτε υγειονομικής διάταξης. Τα έγγραφα θα επιδεικνύονται κατά τον υγειονομικό έλεγχο της επιχείρησης.

“Ταχυδρόμος Μαγνησίας”

Στο Υπουργικό Συμβούλιο ο νέος Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας

 

---

Παρουσιάστηκε σήμερα στο Υπουργικό Συμβούλιο ο νέος Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας.

1. Τι είναι ο νέος Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας;

Η Ελλάδα αποκτά για πρώτη φορά έναν ενιαίο και ολοκληρωμένο «οδηγό κανόνων» για τον χωροταξικό και πολεοδομικό σχεδιασμό. Πρόκειται για μια ιστορική τομή, αφού όλες οι μέχρι σήμερα διάσπαρτες και συχνά παρωχημένες διατάξεις εκσυγχρονίζονται και συγκεντρώνονται σε έναν σύγχρονο Κώδικα.

Με τον τρόπο αυτό:

• οι μηχανικοί, οι νομικοί και όλοι οι πολίτες αποκτούν πλέον σαφείς κανόνες σχετικά με τη δόμηση, τα αυθαίρετα, τις χρήσεις γης, τις αστικές αναπλάσεις κ.λπ.,
• η δημόσια διοίκηση απλοποιεί τις διαδικασίες,
• ενισχύεται η ασφάλεια δικαίου και περιορίζεται η αυθαίρετη δόμηση.

Ο Κώδικας δεν φέρνει νέους κανόνες∙ οργανώνει με σαφήνεια αυτούς που ήδη υπήρχαν.

2. Ποιο πρόβλημα επιλύει ο Κώδικας;

Μέχρι σήμερα, οι κανόνες που ρύθμιζαν τον χωροταξικό και πολεοδομικό σχεδιασμό ήταν σκορπισμένοι σε δεκάδες νόμους και διατάξεις, συχνά ξεπερασμένους ή αντιφατικούς, άσχετους, πολλές φορές, ως προς το γενικό αντικείμενό τους, με τη χωροταξική και πολεοδομική νομοθεσία. Εξάλλου, πρόκειται για διατάξεις που έχουν ηλικία έως και ενός αιώνα, διατάξεις που περιείχαν παρωχημένη ορολογία ή μη δεκτικές εφαρμογής. Αυτό δημιουργούσε σύγχυση, καθυστερήσεις και γραφειοκρατία, δυσχέραινε την ορθή εφαρμογή της νομοθεσίας και οδηγούσε σε δικαστικές αμφισβητήσεις,

Ο νέος Κώδικας συγκεντρώνει όλη τη νομοθεσία σε ένα πλαίσιο, με ξεκάθαρη διατύπωση και απλή γλώσσα.

3. Ποιοι είναι οι επιδιωκόμενοι στόχοι;

• Να απλοποιηθεί η καθημερινότητα πολιτών και μηχανικών.
• Να ενισχυθεί η ασφάλεια δικαίου και η διαφάνεια.
• Να μειωθεί η γραφειοκρατία στη δόμηση.
• Να εφαρμοστούν ενιαίοι κανόνες σε όλη την Επικράτεια υπέρ της προστασίας του περιβάλλοντος και της βιώσιμης ανάπτυξης.

 

4. Τι αλλάζει με την κωδικοποίηση;

Όλοι οι παλιοί, διάσπαρτοι νόμοι καταργούνται και ενσωματώνονται πλέον στον Κώδικα. Έτσι, κάθε μελλοντική αλλαγή θα γίνεται αποκλειστικά σε αυτόν, εξασφαλίζοντας σαφήνεια και συνέχεια.

Για παράδειγμα, ο ΓΟΚ του 1985, που είχε δημιουργήσει πολλά ερμηνευτικά προβλήματα, καταργείται οριστικά και όσα άρθρα του διατηρούνταν έχουν πλέον περάσει στον νέο Κώδικα.

Συνεπώς, ο Κώδικας σηματοδοτεί το πέρασμα σε μια νέα εποχή νομοθετικής τάξης. Με την κατάργηση όλων των παλαιών και αποσπασματικών διατάξεων και τη συγκέντρωση της ισχύουσας νομοθεσίας σε ένα ενιαίο κείμενο, αποκαθίσταται η ασφάλεια δικαίου και θωρακίζεται η διαφάνεια. Κάθε νέα τροποποίηση θα εντάσσεται πλέον αποκλειστικά στον Κώδικα, διασφαλίζοντας τη συνέχεια και τη σαφήνεια του συστήματος. Με τον τρόπο αυτό, η Ελλάδα αποκτά ένα ζωντανό νομοθετικό εργαλείο, που εξελίσσεται χωρίς να χάνει τη συνοχή του.

5. Πώς είναι δομημένος ο νέος Κώδικας;

Ο Κώδικας αριθμεί 477 άρθρα και χωρίζεται σε 9 μέρη, που καλύπτουν:

• Χωρικό σχεδιασμό (χερσαίο και θαλάσσιο),
• Αστικές αναπλάσεις και μηχανισμούς πολεοδομίας,
• Εφαρμογή πολεοδομικών σχεδίων και απαλλοτριώσεις,
• Κανόνες δόμησης και χρήσης γης (εντός και εκτός σχεδίου),
• Πλαίσιο δόμησης με οικοδομικές άδειες και ελέγχους,
• Αυθαίρετη δόμηση,
• Επικίνδυνες οικοδομές,
• Αστική πολιτική και εθνικές στρατηγικές,
• Συλλογικά όργανα.

 

6. Πώς καταρτίστηκε ο Κώδικας;

Ο Κώδικας καταρτίστηκε από Ειδική Επιτροπή με μέλη εγνωσμένου κύρους στο αντικείμενο της πολεοδομικής και χωροταξικής νομοθεσίας, η οποία συστάθηκε το 2020.

Χρέη Προέδρου της Επιτροπής εκτέλεσε ο κ. Μενουδάκος, επίτιμος Πρόεδρος του ΣτΕ, ενώ στην Επιτροπή μετείχαν λειτουργοί του ΣτΕ και του ΝΣΚ, Καθηγητές ΑΕΙ, δικηγόροι, επιστήμονες εξειδικευμένοι σε θέματα χωρικού σχεδιασμού και προϊστάμενοι διευθύνσεων του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Το τελικό κείμενο κατατίθεται προς ψήφιση στη Βουλή εντός του Σεπτεμβρίου.

7. Τι μέριμνα έχει λάβει το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, προκειμένου κάθε πολίτης να έχει πρόσβαση στον νέο Κώδικα;

Παράλληλα με την ολοκλήρωση του τιτάνιου, σχεδόν πενταετούς, έργου της κωδικοποίησης, το ΥΠΕΝ, σε συνεργασία με το Πανεπιστήμιο Πατρών, δημιουργεί μια ηλεκτρονική βάση νομικών δεδομένων στην ιστοσελίδα του, η οποία θα φιλοξενήσει το νέο Κώδικα. Στη βάση αυτή, κάθε πολίτης θα μπορεί να αναζητά άμεσα και δωρεάν, χωρίς να ψάχνει σε δεκάδες ΦΕΚ, τις σχετικές διατάξεις. Ειδικότερα, με τη νέα ηλεκτρονική βάση θα δίνεται εφεξής η δυνατότητα σε κάθε πολίτη: (α) να έχει πρόσβαση στα περιεχόμενα του νόμου, με ιεραρχική διάρθρωση των μερών, των τμημάτων και των άρθρων του, όπως κάθε φορά ισχύουν, (β) να κάνει αναλυτική αναζήτηση χρησιμοποιώντας λέξεις – κλειδιά, (γ) να πλοηγείται στο προηγούμενο και στο επόμενο άρθρο και στα συνημμένα αρχεία.

Η ηλεκτρονική βάση αναμένεται να αποτελέσει ένα εύχρηστο διαδραστικό εργαλείο, που θα οργανώνει όλη τη νομοθεσία με έξυπνες λειτουργίες αναζήτησης και θα ενημερώνεται κάθε φορά που τροποποιείται η νομοθεσία.

8. Μπορεί η συγκέντρωση όλων των διατάξεων σε έναν Κώδικα να εγγυηθεί πράγματι ασφάλεια δικαίου, αξιοπιστία και διαφάνεια;

Η συγκέντρωση όλων των χωροταξικών και πολεοδομικών διατάξεων σε έναν ενιαίο Κώδικα αποτελεί απαραίτητο και καθοριστικό βήμα για να πετύχουμε ασφάλεια δικαίου στη δόμηση. Πρόκειται ουσιαστικά για μια θεσμική τομή που απαντά σε παθογένειες δεκαετιών και βάζει τις βάσεις για ένα μέλλον με σαφείς κανόνες, διαφάνεια και σεβασμό στο περιβάλλον και τον πολίτη. Ο Κώδικας αποτελεί ένα σύγχρονο θεσμικό εργαλείο, αντάξιο των αναγκών της κοινωνίας και των προκλήσεων της βιώσιμης ανάπτυξης, που απλοποιεί τις διαδικασίες για πολίτες, επαγγελματίες και δημόσια διοίκηση, και συμβάλλει αποφασιστικά στην καταπολέμηση της αυθαίρετης δόμησης και στη δίκαιη εφαρμογή ενιαίων κανόνων σε όλη την επικράτεια.

Με αυτό το νέο εργαλείο, η χώρα αποκτά επιτέλους ένα σταθερό και αξιόπιστο πλαίσιο χωρικού σχεδιασμού, που υπηρετεί την ανάπτυξη με κοινωνική δικαιοσύνη και περιβαλλοντική ευθύνη. Είναι ένα νέο νομοθέτημα-ορόσημο που θα απαλλάξει πολίτες και επενδυτές από τη γραφειοκρατία και την αβεβαιότητα του παρελθόντος.

Παρουσίαση Κώδικας Χωροταξίας_29.08.25 – ΜΜΕ

Δόμηση κοντά σε ρέμα, οριοθετήσεις ρεμάτων και ρυθμίσεις αυθαιρέτων

 α νέα δεδομένα της κλιματικής αλλαγής και των επιπτώσεών της, με τα έντονα πλημμυρικά φαινόμενα στη χώρα μας, έδειξαν ότι τα ποτάμια και τα ρέματα βρίσκουν την παλιά τους διαδρομή και μάλιστα διευρυμένα και θα πρέπει να επανεξεταστεί όλο το μοντέλο δόμησης και τακτοποίησης αυθαιρέτων κατασκευών πλησίον των ρεμάτων και ποταμών.

Για να αντιμετωπίσει τα μεγάλα ζητήματα που προκαλούνται, η πολιτεία έχει θέσει πολεοδομικούς κανόνες στην οριοθέτηση των ρεμάτων, στη δόμηση και τα αυθαίρετα πλησίον των ρεμάτων. Στόχος των νομοθετημάτων είναι η προστασία των υδατικών πόρων και η αντιπλημμυρική θωράκιση των κατασκευών των περιοχών απ’ όπου διέρχονται. Σημαντικό επίσης είναι ότι απαιτείται πλέον καθορισμός ζωνών προστασίας των ρεμάτων σε κάθε πολεοδομική μελέτη ένταξης ή επέκτασης περιοχών σε σχέδιο πόλης, ενώ για τις εκτός σχεδίου περιοχές, η δόμηση οποιασδήποτε κατασκευής πλησίον ρέματος επιτρέπεται σε απόσταση τουλάχιστον 20 μέτρων. Όμως, επιτρέπει το κράτος να συντηρεί κάποιος το σπίτι του ή ακόμα και να τακτοποιεί υπό προϋποθέσεις τυχόν αυθαιρεσίες σε κτίρια πλησίον των ρεμάτων.

Τι ισχύει με τη δόμηση κοντά σε ρέμα σύμφωνα με τον Κτιριοδομικό Κανονισμό ;

Με την υπ’ αριθμόν ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/66006/2360 (ΦΕΚ 3985Β/22-06-2023) Υπουργική Απόφαση τέθηκε σε ισχύ ο Κτιριοδομικός Κανονισμός, που μαζί με τον Οικοδομικό Κανονισμό καθορίζουν τον τρόπο ανέγερσης κτιρίων στη χώρα. Ο Κτιριοδομικός Κανονισμός τροποποίησε τον προηγούμενο που είχε εγκριθεί το 1989, όπως αυτός είχε αναθεωρηθεί με τον Οικοδομικό κανονισμό του 2012.

Ένα από τα βασικά άρθρα του ισχύοντος κτριοδομικού κανονισμού είναι το άρθρο 6 που αφορά τη δόμηση κτιρίου κοντά σε ρέμα.

Με διάταξη που προστέθηκε στον κανονισμό, δίνεται η δυνατότητα χωρίς απαίτηση οριοθέτησης, να γίνονται εργασίες σε παλιά υφιστάμενα κτίρια. Επίσης επιτρέπεται από τον νέο κανονισμό να εκδίδεται από την πολεοδομία άδεια αποπεράτωσης, άδεια αλλαγής χρήσης, καθώς και άδεια εργασιών πλήρης ανακαίνισης, και να επιδοτούνται οι κατοικίες από το « Εξ οικονομώ» .

Συγκεκριμένα ισχύουν τα εξής :

Α. Για τα ρέματα που έχουν οριοθέτηση

Στα ρέματα, των οποίων οι οριογραμμές έχουν καθορισθεί με οποιονδήποτε από τους προβλεπόμενους τρόπους, η ανέγερση κτιρίων, εγκαταστάσεων ή περιτοιχισμάτων και γενικά η δόμηση ρυθμίζεται ως εξής:

1.Απαγορεύεται απολύτως η δόμηση μέσα στην έκταση που περικλείεται από τις οριογραμμές του ρέματος.

2.Η δόμηση επιτρέπεται εκτός των οριογραμμών του ρέματος, όταν αυτές καθορίζονται με έργα, εφόσον έχουν κατασκευαστεί τα τυχόν προβλεπόμενα έργα διευθέτησης αυτού.

3.Η δόμηση επιτρέπεται εκτός των οριογραμμών του ρέματος, όταν αυτές καθορίζονται χωρίς έργα, στις περιπτώσεις όπου είτε η οριοθέτηση πραγματοποιήθηκε χωρίς πρόταση έργων διευθέτησης είτε αυτή πραγματοποιήθηκε με πρόταση έργων διευθέτησης αλλά τα προβλεπόμενα έργα διευθέτησης δεν έχουν κατασκευαστεί ακόμα.

Β. Για τα ρέματα που έχουν καταργηθεί

1.Στα ρέματα που διαπιστώνεται ότι έχουν καταργηθεί αλλά απεικονίζονται στα εγκεκριμένα ρυμοτομικά σχέδια, η δόμηση επιτρέπεται ύστερα από σχετική βεβαίωση της Δ/νσης Περιβάλλοντος και Υδάτων της οικείας Αποκεντρωμένης Διοίκησης για την κατάργηση του ρέματος.

2. Αν το ρέμα έχει αντικατασταθεί με άλλον αποδέκτη (αγωγό αποχέτευσης ή απορροής των νερών), η δόμηση επιτρέπεται μόνο εφ’ όσον διαπιστωθεί ότι δεν παραβλάπτονται οι κοινόχρηστοι αγωγοί, σύμφωνα με τις σχετικές οδηγίες της αρμόδιας για την κατασκευή του αποδέκτη υπηρεσίας (π.χ. ΕΥΔΑΠ).

Γ. Για έκδοση Άδειας Δόμησης κοντά σε ρέμα χωρίς απαίτηση Οριοθέτησης ρέματος

1. Σε κάθε περίπτωση είναι δυνατή, χωρίς απαίτηση οριοθέτησης, άδεια για εργασίες άρσης επικινδυνότητας σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια, άδεια αποπεράτωσης εργασιών σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια με ολοκληρωμένο φέροντα οργανισμό, άδεια αλλαγής χρήσης, εφόσον η νέα χρήση επιτρέπεται στην περιοχή, εργασιών συντήρησης, επισκευής, ενεργειακής αναβάθμισης, διαρρυθμίσεων (πλήρης ανακαίνιση), εκσυγχρονισμού (εγκαταστάσεων) και στατικής ενίσχυσης σε κτίρια που ανεγέρθηκαν με νόμιμη άδεια κι εφόσον οι εργασίες περιορίζονται στο κέλυφος του υφιστάμενου κτιρίου και σε επαφή με αυτό.
2. Επίσης, είναι δυνατή η έκδοση άδειας κατεδάφισης οποιασδήποτε κατασκευής, χωρίς απαίτηση οριοθέτησης.

Δ. Για Άδεια Προσθήκης

Για προσθήκες κατ’ επέκταση και ύψος σε κτίρια που η ανέγερσή τους είχε εγκριθεί από την αρμόδια για τα ρέματα υπηρεσία και σε αποστάσεις από τις οριογραμμές του ρέματος τουλάχιστον ίσες με αυτές των κτισμάτων που υπάρχουν, μπορεί να χορηγείται η οικοδομική άδεια χωρίς να απαιτείται οπωσδήποτε νέα έγκριση.

Σημειώνεται ότι: όλες οι προαναφερόμενες διατάξεις έχουν εφαρμογή για κάθε περίπτωση ρέματος, ανεξάρτητα αν αυτό βρίσκεται εντός σχεδίου ή οικισμού ή εκτός σχεδίου και οικισμού.

Τι θεωρείται υδατόρευμα και πρέπει να οριοθετηθεί;

Υδατορέματα ή υδατορεύματα ή ρέματα (μη πλεύσιμοι ποταμοί, χείμαρροι, ρέματα και ρυάκια) είναι οι φυσικές ή διευθετημένες διαμορφώσεις της επιφάνειας του εδάφους που είναι κύριοι αποδέκτες των υδάτων της επιφανειακής απορροής και διασφαλίζουν τη διόδευσή τους προς άλλους υδάτινους αποδέκτες σε χαμηλότερες στάθμες. Στην έννοια του υδατορέματος δεν περιλαμβάνονται τα εγγειοβελτιωτικά έργα, όπως αρδευτικές και αποστραγγιστικές τάφροι.

Πώς ορίζονται οι οριογραμμές ενός υδατορεύματος;

Οριογραμμές υδατορέματος είναι οι πολυγωνικές γραμμές και από τις δύο πλευρές της βαθιάς γραμμής του υδατορέματος, που περιβάλλουν σωρευτικά:

α) τις όχθες του υδατορέματος,

β) τις γραμμές πλημμύρας και

γ) οποιοδήποτε φυσικό ή τεχνητό στοιχείο, που αποτελεί αναπόσπαστο μέρος του υδατορέματος, το οποίο έχει περιβαλλοντική αξία και χρήζει προστασίας.

Ποια είναι η διαφορά μεταξύ οριοθέτησης και διευθέτησης ενός υδατορεύματος;

Η οριοθέτηση είναι μια διοικητική πράξη, με στόχο την εξασφάλιση της απρόσκοπτης απορροής των επιφανειακών νερών και την περιβαλλοντική προστασία του υδατορέματος.

Η διευθέτηση υδατορέματος είναι η επέμβαση στο υδατόρεμα, με την εκτέλεση των αναγκαίων έργων με σκοπό τη βελτίωση των συνθηκών ροής, τη μείωση των κινδύνων από πλημμύρες και τον έλεγχο των διαβρώσεων και των αποθέσεων φερτών υλικών.

Πως χτίζουμε κοντά σε ρέμα σήμερα ;

Στα ρέματα, των οποίων οι οριογραμμές έχουν καθοριστεί, η ανέγερση κτιρίων, ή εγκαταστάσεων ή περιτοιχισμάτων και γενικά η δόμηση ρυθμίζεται ως εξής:

α) Απαγορεύεται απολύτως η δόμηση μέσα στην έκταση που περικλείεται από τις οριογραμμές του ρέματος.

β) Καθορίζονται οι αποστάσεις δόμησης σε 10 μέτρα εκατέρωθεν των γραμμών πλημμύρας για τις εντός σχεδίου και εντός ορίων οικισμών περιοχές.

γ) Καθορίζονται οι αποστάσεις δόμησης σε 20 μέτρα εκατέρωθεν των γραμμών πλημμύρας για τις εκτός σχεδίου περιοχές.

Μπορεί να γίνει τακτοποίηση αυθαιρέτου κοντά σε ρέμα;

Ναι, υπό τις παρακάτω προϋποθέσεις:

Περίπτωση σε οριοθετημένο ρέμα

α) Στην περίπτωση οριοθετημένων ρεμάτων ή όπου υπάρχει προσωρινή οριογραμμή, απαγορεύεται η τακτοποίηση αυθαιρέτων που βρίσκονται εντός της περιοχής που περικλείεται από τις οριογραμμές του ρέματος.

β) Στην περίπτωση αυθαίρετης κατασκευής, η οποία βρίσκεται μεταξύ της οριογραμμής (οριοθέτησης του ρέματος) και της οικοδομικής γραμμής, επιτρέπεται η τακτοποίηση του αυθαιρέτου και εφαρμόζεται συντελεστής επιβάρυνσης ίσος με τον συντελεστή πρασιάς.

Περίπτωση σε μη οριοθετημένο ρέμα

Στην περίπτωση μη οριοθετημένων ρεμάτων, επιτρέπεται η τακτοποίηση αυθαιρέτων σύμφωνα με τις προϋποθέσεις που ορίζει ο νόμος, ανάλογα με το αν το αυθαίρετο συνορεύει με μικρό, μεσαίο ή μεγάλο ρέμα ως εξής:

α) στα μικρά ρέματα με έκταση λεκάνης απορροής μικρότερης ή ίσης του ενός (1) τετραγωνικού χιλιομέτρου (τ.χ.), όταν βρίσκονται εκτός ορίων οικισμών ή σχεδίων πόλεως, ή μικρότερης ή ίσης του μισού (0,50) τ.χ., όταν βρίσκονται εντός ορίων οικισμών ή σχεδίων πόλεως, οι οριογραμμές συμπίπτουν με τις γραμμές όχθης,

β) στα μεσαία ρέματα με έκταση λεκάνης απορροής μικρότερης ή ίσης των δέκα (10) τ.χ., όταν βρίσκονται εκτός ορίων οικισμών ή σχεδίων πόλεως, ή μικρότερης ή ίσης των πέντε (5) τ.χ., όταν βρίσκονται εντός ορίων οικισμών ή σχεδίων πόλεως, γραμμή είκοσι (20) μέτρων εκατέρωθεν της βαθιάς γραμμής του ρέματος,

γ) στα μεγάλα ρέματα με έκταση λεκάνης απορροής μεγαλύτερης των δέκα (10) τ.χ., όταν βρίσκονται εκτός ορίων οικισμών ή σχεδίων πόλεως, ή μεγαλύτερης των πέντε (5) τ.χ., όταν βρίσκονται εντός ορίων οικισμών ή σχεδίων πόλεως, γραμμή πενήντα (50) μέτρων εκατέρωθεν της βαθιάς γραμμής του ρέματος.

Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού, baklatsi@yahoo.gr

---

Πηγή: https://www.taxydromos.gr/real-estate/1230682/domisi-konta-se-rema-ti-prepei-na-gnorizete-gia-tin-adeia-tin-prosthiki-kai-ta-aythaireta/