Οι θέσεις στάθμευσης στις πιλοτές των πολυκατοικιών μετά τον νόμο 5005/2022:

 Με διατάξεις του νόμου 5005/2022 ρυθμίζεται το ζήτημα της κυριότητας ανοικτών θέσεων στάθμευσης στην πιλοτή πολυκατοικίας με μονομερή τροποποίηση της πράξης οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Ένα χρόνιο πρόβλημα που σχετίζεται με τα parking στην πιλοτή των πολυκατοικιών έρχεται να αντιμετωπίσει το άρθρο 46 του νόμου 5005/2022.

Με δεδομένο ότι πολλές θέσεις parking σε πιλοτές είχαν «χιλιοστά» δηλαδή αντιμετωπίζονταν ως οριζόντιες ιδιοκτησίες, κάτι που όμως κρίνεται παγίως ως «άκυρο» από τη νομολογία των δικαστηρίων, οι (φερόμενοι ως) ιδιοκτήτες αυτών αντιμετώπιζαν προβλήματα στη χρήση και τη μεταβίβασή τους.

Με το νέο νόμο 5005/2022, επέρχονται τρεις αλλαγές:

1. Αναγνωρίζονται τα εμπράγματα δικαιώματα επ’ αυτών και οι δικαιούχοι μπορούν να τα μετατρέψουν μονομερώς σε αποκλειστική χρήση.

2. Αναγνωρίζεται ότι αν τρίτος, μη ιδιοκτήτης διαμερίσματος, είχε δικαίωμα σε μια θέση στάθμευσης, τότε μπορεί να τα μεταβιβάσει μόνο σε ένοικο πολυκατοικίας.

3. Αναγνωρίζεται ότι αν κάποιος είχε αποκλειστική χρήση επ’ αυτών, χωρίς να έχει και διαμέρισμα σε πολυκατοικία, μπορεί να τη μεταβιβάσει μόνο σε δικαιούχο διαμερίσματος στην πολυκατοικία

Συγκεκριμένα οι σχετικές διατάξεις του νόμου 5005/2022 έχουν ως εξής:

Νόμος 5005/2022 – ΦΕΚ Τεύχος Α 236/21.12.2022
Ενίσχυση δημοσιότητας και διαφάνειας στον έντυπο και ηλεκτρονικό Τύπο – Σύσταση ηλεκτρονικών μητρώων εντύπου και ηλεκτρονικού Τύπου – Διατάξεις αρμοδιότητας της Γενικής Γραμματείας Επικοινωνίας και Ενημέρωσης και λοιπές επείγουσες ρυθμίσεις

Άρθρο 46
Κυριότητα ανοικτών θέσεων στάθμευσης στην πυλωτή – Προσθήκη παρ. 5Α στο άρθρο 1 του ν. 960/1979

Στο άρθρο 1 του ν. 960/1979 (Α’ 194), μετά την παρ. 5 προστίθεται νέα παρ. 5Α ως εξής:

«5Α. α) Ο ιδιοκτήτης οριζοντίου ιδιοκτησίας-χώρου κύριας χρήσης πολυκατοικίας που έχει εμπράγματο δικαίωμα σε ανοικτή θέση στάθμευσης στην πιλοτή της ίδιας πολυκατοικίας, που αποτελεί κατά τη σύσταση αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία, προβαίνει σε μονομερή τροποποίηση της πράξης οριζοντίου ιδιοκτησίας, προκειμένου να μετατρέψει τον ανοικτό χώρο στάθμευσης στην πιλοτή ως παρακολούθημα στην αποκλειστική χρήση της οριζοντίου ιδιοκτησίας του χώρου κύριας χρήσης και ταυτόχρονα να ενσωματώσει στην τελευταία ποσοστό συγκυριότητας στο οικόπεδο που είχε κατά τη σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών ο ανοιχτός χώρος στάθμευσης στην πιλοτή.

Στην περίπτωση αυτή, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.

β) Ανοικτή θέση στάθμευσης στην πιλοτή πολυκατοικίας που αποτελεί κατά τη σύσταση αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία και επί της οποίας δεν έχει εμπράγματο δικαίωμα ιδιοκτήτης επί οριζοντίου ιδιοκτησίας-χώρου κύριας χρήσης της αυτής πολυκατοικίας δύναται να μεταβιβαστεί κατ’ εξαίρεση και μόνο σε άλλον ιδιοκτήτη επί οριζοντίου ιδιοκτησίας-χώρου κύριας χρήσης της αυτής πολυκατοικίας.

Στην περίπτωση αυτή ο ιδιοκτήτης της οριζοντίου ιδιοκτησίας-χώρου κύριας χρήσης προβαίνει σε μονομερή τροποποίηση της πράξης οριζοντίου ιδιοκτησίας, προκειμένου να μετατρέψει τον ανοικτό χώρο στάθμευσης στην πιλοτή ως παρακολούθημα στην αποκλειστική χρήση της οριζοντίου ιδιοκτησίας του χώρου κύριας χρήσης και ταυτόχρονα να ενσωματώσει στην τελευταία το ποσοστό συγκυριότητας στο οικόπεδο που είχε κατά τη σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών ο ανοιχτός χώρος στάθμευσης στην πιλοτή.

Στην περίπτωση αυτή, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.

γ) Ο ιδιοκτήτης οριζοντίου ιδιοκτησίας-χώρου κύριας χρήσης πολυκατοικίας, στον οποίο μεταβιβάστηκε και το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης επί ανοικτής θέσης στάθμευσης στην πιλοτή ή θέσης στον ακάλυπτο χώρο της ίδιας πολυκατοικίας, στην οποία θέση, σύμφωνα με την πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας ή τον κανονισμό της πολυκατοικίας, έχει συσταθεί αυτοτελές δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης χωρίς να συνδέεται με συγκεκριμένη οριζόντια ιδιοκτησία-χώρο κύριας χρήσης της πολυκατοικίας, προβαίνει σε μονομερή τροποποίηση της πράξης οριζοντίου ιδιοκτησίας, προκειμένου να αντιστοιχήσει τον ανοικτό χώρο στάθμευσης της πιλοτής ή του ακάλυπτου χώρου ως παρακολούθημα στην αποκλειστική χρήση της οριζοντίου ιδιοκτησίας του χώρου κύριας χρήσης.

Στην περίπτωση αυτή, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται»

Σχετικά:

Ο νόμος 5005/2022 ρυθμίζει το θέμα της πιλοτής που έχει προκύψει με αποφάσεις δικαστηρίων που έκριναν ότι είναι άκυρη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας που καθορίζει θέσεις στάθμευσης στην πυλωτή

πηγή odigostoupoliti.eu

Το «πρόσωπο» στα ακίνητα ως προϋπόθεση της οικοδομησιμότητάς τους: Τι ισχύει

 Η συζήτηση για το «πρόσωπο» στα ακίνητα ως προϋπόθεσης για την οικοδομησιμότητά τους δεν είναι ασφαλώς καινούργια. Εντάθηκε ωστόσο τα τελευταία έτη εξαιτίας της έκδοσης αποφάσεων του ανωτάτου διοικητικού δικαστηρίου της χώρας με τις οποίες αποσαφηνίζονται τα σχετικά ζητήματα. Επισημαίνεται ότι οι κρίσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας είναι, κατ’ αρχήν, δεσμευτικές για τη Διοίκηση, αφού το Δικαστήριο επιλύει τελικά τα νομικά ζητήματα που ανακύπτουν. Άλλωστε, ποιος θα αναλάμβανε τον κίνδυνο να οικοδομήσει σε ακίνητο που το Σ.τ.Ε. κρίνει ότι δεν πληροί τις προϋποθέσεις της οικοδομησιμότητας, ακόμη και όταν η Διοίκηση (Υπηρεσίες Δόμησης των Δήμων) χορηγεί την οικοδομική άδεια, σε αντίθεση με όσα κρίνονται με τις αποφάσεις του; Πράγματι, ουδείς μπορεί να προεξοφλήσει ότι δεν θα προσβάλλει κάποιος τρίτος την οικοδομική άδεια ή, ακόμη, ότι η ίδια η Διοίκηση δεν θα προβεί στο μέλλον σε ανάκληση της οικοδομικής άδειας, με συνέπεια να καθίσταται το κτίριο αυθαίρετο και κατεδαφιστέο.

Όταν λέμε ότι ένα ακίνητο έχει «πρόσωπο» εννοείται ότι διαθέτει κοινό όριο σε δρόμο, που το καθιστά οικοδομήσιμο, εφόσον ο δρόμος αυτός, είναι αναγνωρισμένος ως εθνικός, επαρχιακός, δημοτικός ή κοινοτικός (πλην των αγροτικών, που αποτελούν ιδιαίτερη κατηγορία και δεν καθιστούν οικοδομήσιμα τα γήπεδα, παρά μόνο σε ειδικές περιπτώσεις). Ζήτημα υπάρξεως ή μη προσώπου δεν τίθεται, κατ’ αρχήν, για τα εντός σχεδίου ακίνητα, εφόσον οι δρόμοι προβλέπονται κατά τρόπο ειδικό και σαφή στα οικεία ρυμοτομικά σχέδια. Προβλέπεται μάλιστα ότι για να είναι οικοδομήσιμα τα εντός ορίων οικισμού ακίνητα πρέπει να έχουν πρόσωπο σε νομίμως υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο, πλάτους κατά κανόνα τουλάχιστον 4 μέτρων, ο οποίος εφάπτεται της μιας πλευράς των ορίων του ακινήτου καθ’ όλο της το μήκος.

Επομένως, για τα εντός σχεδίου ακίνητα, ως κοινόχρηστοι χώροι αναγνωρίζονται μόνον εκείνοι που προβλέπονται από το οικείο ρυμοτομικό σχέδιο. Κατ’ εξαίρεση, πάντως, από τον κανόνα αυτό, γίνεται δεκτή η διατήρηση κοινοχρήστων χώρων που δημιουργήθηκαν με ιδιωτική βούληση πριν την 01.06.1924, ενώ η Διοίκηση διαπιστώνει εάν η εδαφική λωρίδα έχει πράγματι αφεθεί στην κοινή χρήση, πριν την ως άνω ημερομηνία. Ακόμη όμως και στις περιπτώσεις αυτές, κατά τις οποίες υφίστατο κατά την 01.06.1924 ιδιωτική οδός η αναγνώρισή της είναι δυνατή μόνον αν η οδός αυτή δεν έχει καταργηθεί από το σχέδιο πόλης που ακολούθησε (βλ. Σ.τ.Ε. 546/2026).

Ουσιωδώς διαφορετικά είναι τα πράγματα στην περίπτωση των εκτός σχεδίου ακινήτων. Στην περίπτωση αυτή, προκειμένου να είναι οικοδομήσιμο το ακίνητο επιβάλλεται να έχει πρόσωπο σε δρόμο ο οποίος να υφίσταται νόμιμα και όχι να έχει προκύψει από ιδιωτική βούληση. Ως δρόμοι νοούνται εν προκειμένω διεθνείς, εθνικές, επαρχιακές, δημοτικές και κοινοτικές οδοί, αναγνωρισμένες με πολιτειακή πράξη στο πλαίσιο καθορισμού του οδικού δικτύου, σε επίπεδο τουλάχιστον Ο.Τ.Α. (Σ.τ.Ε. 176/2023 Ολομ., 1206/2023, 962/2018 7μ., 848/2018 7μ., 665/ 2018 7μ., 4046/2015 7μ., πρβλ. Σ.τ.Ε. 1295/2024 7μ, 629/2022, 2529/2020, 302/2017). Εξάλλου, ένα γήπεδο θεωρείται ότι έχει πρόσωπο, δηλαδή κοινό όριο σε δρόμο, που το καθιστά, σύμφωνα με τα προαναφερόμενα, οικοδομήσιμο, όταν ο δρόμος υφίσταται νομίμως και είναι ήδη διανοιγμένος, κατά τρόπον ώστε να είναι προσπελάσιμος και να παρέχει εν τοις πράγμασι επικοινωνία με το γήπεδο (Σ.τ.Ε. 1779/2025, 176/2023 Ολομ., 2709/2018 κ.ά.). Επομένως, ούτε η παραχώρηση εδαφικής λωρίδας από τον ιδιοκτήτη, ούτε ο καθορισμός ζώνης παραλίας αρκούν για να προσδώσουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) (Σ.τ.Ε. 1779/2025).

Περαιτέρω, όπως κρίθηκε προσφάτως από το Σ.τ.Ε. το ζήτημα της υπάρξεως ή μη δημοτικής ή κοινοτικής οδού δεν μπορεί να επιλύεται κατά περίπτωση, επ’ ευκαιρία συγκεκριμένης υποθέσεως, με κίνδυνο εκδόσεως αποσπασματικών και αντιφατικών αποφάσεων, αλλά πρέπει να επιλύεται με την έκδοση πολιτειακής πράξης ανεξαρτήτως του χαρακτήρα της οδού, ειδικότερα δε, είτε α) με την έκδοση προεδρικού διατάγματος καθορισμού του οδικού δικτύου επιπέδου τουλάχιστον Ο.Τ.Α., κατ’ αναλογία των ισχυόντων επί αναγνωρίσεως εθνικών και επαρχιακών οδών (βλ. άρθ. 2 παρ. 2 και 3 παρ. 2 του ν. 3155/1955, αντιστοίχως), εν συνεχεία δε, προκειμένου περί εντοπισμένων ρυθμίσεων, με πράξη του αρμόδιου για τον πολεοδομικό σχεδιασμό οργάνου, πλην αν πρόκειται περί προστατευόμενων περιοχών, οπότε απαιτείται π.δ., είτε β) με την ενσωμάτωσή της σε ευρύτερο σχεδιασμό, θεσπιζόμενο με πράξη του αρμόδιου κρατικού οργάνου. Πάντως, μέχρι την κατά τα ανωτέρω ολοκλήρωση του συνολικού σχεδιασμού του οδικού δικτύου, η οποία πρέπει να λάβει χώρα εντός ευλόγου χρόνου, είναι ανεκτή η κατά περίπτωση αναγνώριση δημοτικών κ.λ.π. οδών με πράξη του κατά περίπτωση αρμόδιου οργάνου πολεοδομικού σχεδιασμού (Σ.τ.Ε. 932/2025).

Τα βασικά ζητήματα που ανακύπτουν, ενόψει των ανωτέρω, ειδικώς για τα εκτός σχεδίου ακίνητα είναι εν προκειμένω δυο:

α) Εφόσον δεν έχουν εκδοθεί οι κανονιστικές πράξεις που θα καθορίζουν τη διαδικασία για τον χαρακτηρισμό οδού ως δημοτικής ή κοινοτικής, αλλά ούτε έχει εκδοθεί το προβλεπόμενο στο άρθρο 28 παρ. 19 του ν. 4280/2014 προεδρικό διάταγμα για τον καθορισμό της έννοιας «κοινόχρηστος δρόμος», μπορούν να εκδοθούν νόμιμες οικοδομικές άδειες για ακίνητα τα οποία διαθέτουν μεν πρόσωπο σε δρόμο, πλην όμως ο εν λόγω δρόμος δεν έχει αναγνωριστεί ακόμη ως δημοτικός ή ως κοινοτικός; Σημειωτέον δε ότι το Σ.τ.Ε. έκρινε ότι το Δημοτικό Συμβούλιο δεν είναι αρμόδιο να χαρακτηρίσει έναν δρόμο ως δημοτικό ή κοινοτικό, ούτε να βεβαιώσει απλώς περί τούτου (Σ.τ.Ε. 932/2025).

Κατά την ορθότερη άποψη, η παράλειψη επί σειρά ετών της Διοίκησης να εκδώσει τις πράξεις αυτές για την αναγνώριση των δρόμων είναι παράνομη, αφού προσκρούει στις συνταγματικές διατάξεις που κατοχυρώνουν τόσο τον ορθολογικό χωροταξικό σχεδιασμό (άρθρο 24 παρ. 2 Συντ.), όσο και το δικαίωμα στην ιδιοκτησία (άρθρο 17 Συντ.), δεδομένου ότι εξαιτίας της παράλειψης αυτής οι ιδιοκτήτες των ακινήτων δεν δύνανται να τα οικοδομήσουν με συνέπεια να τελούν, ανεπιτρέπτως, σε κατάσταση ιδιότυπης ομηρείας. Για τον λόγο αυτόν δύναται να προσβάλλουν ενώπιον του Συμβουλίου της Επικρατείας την παράνομη αυτή παράλειψη της Διοίκησης, διεκδικώντας παράλληλα αποζημιώσεις.

β) Επιπλέον, γεννάται ουσιώδες ζήτημα αναφορικά με την τύχη των οικοδομικών αδειών που έχουν ήδη εκδοθεί για ακίνητα τα οποία αποδεικνύεται εκ των υστέρων ότι δεν διαθέτουν πρόσωπο σε δρόμο και, συνεπώς, δεν είναι οικοδομήσιμα, με συνέπεια να γεννάται, κατ’ αρχήν, υποχρέωση της Διοικήσεως να τις ανακαλέσει. Στην περίπτωση αυτή, ο ιδιοκτήτης του ακινήτου για το οποίο ανακλήθηκε η οικοδομική άδεια διαθέτει εργαλεία άμυνας: α) Την -υπό όρους- επίκληση των αρχών της χρηστής διοικήσεως, της προστατευόμενης εμπιστοσύνης και της ασφάλειας δικαίου, οι οποίες αποκλείουν την ανατροπή πραγματικών καταστάσεων που δημιουργήθηκαν καλοπίστως υπέρ τους, με συνέπεια να καθίσταται μη νόμιμη η ανάκληση της οικοδομικής άδειας και β) η έγερση αγωγής αποζημιώσεως κατά των Δήμων που εξέδωσαν τις εν λόγω οικοδομικές άδειες, τις οποίες εν συνεχεία ανακάλεσαν.

Συνοψίζοντας, η πρόσφατη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας για το «πρόσωπο» των ακινήτων ως αναγκαίας προϋπόθεσης για την οικοδομησιμότητά τους, επαναφέρει μια ακόμη χρόνια παθογένεια της Διοικήσεως, που καθιστά τους ιδιοκτήτες τους δέσμιους των αντιφάσεων και των παλινωδιών της, με χαρακτηριστικότερη την (ευθέως παράνομη) παράλειψή της να εκδώσει τις αναγκαίες κανονιστικές ρυθμίσεις για την αναγνώριση των δρόμων ως δημοτικών ή κοινοτικών, με συνέπεια να προκαλείται ασάφεια και ανασφάλεια δικαίου τόσο στους ιδιοκτήτες, όσο και στις ίδιες τις Πολεοδομικές Αρχές, οι οποίες καλούνται να εξετάσουν αιτήματα για έκδοση (πλέον προέγκριση) οικοδομικών αδειών ή να χορηγήσουν βεβαιώσεις οικοδομησιμότητας των εν λόγω ακινήτων. Η ασάφεια αυτή υποχρεώνει τους ιδιοκτήτες να προβούν, έως την οριστική άρση της, σε δικαστικές ενέργειες για την προάσπιση των νομίμων συμφερόντων τους.

Πηγή: B2green.gr

Κτηματολόγιο: Πώς διορθώνονται λάθη σε τετραγωνικά και όρια ακινήτων με νέα πλατφόρμα

 Σε ψηφιακή τροχιά περνά η διόρθωση των γεωμετρικών σφαλμάτων στο Κτηματολόγιο από τις 18 Σεπτεμβρίου 2026, με την ενεργοποίηση της πλατφόρμας metavoles.ktimatologio.gr. Η νέα διαδικασία καταργεί τη φυσική παρουσία στις αρμόδιες υπηρεσίες και αφορά διορθώσεις που σχετίζονται με το μέγεθος, τη μετατόπιση ορίων ή τις επικαλύψεις οικοπέδων, οι οποίες μέχρι σήμερα προκαλούσαν ατελείωτη γραφειοκρατία και «πάγωμα» των μεταβιβάσεων.

Η υποβολή του αιτήματος πραγματοποιείται ηλεκτρονικά από τον ιδιοκτήτη ή τον εξουσιοδοτημένο μηχανικό του με τη χρήση κωδικών TaxisNet. Τα απαραίτητα δικαιολογητικά περιλαμβάνουν το συμβόλαιο του ακινήτου, το τυχόν παλαιό τοπογραφικό και ένα νέο Τοπογραφικό Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών, το οποίο συντάσσεται από μηχανικό και λαμβάνει μοναδικό ειδικό κωδικό. Τα πιστοποιητικά από το Κτηματολόγιο χορηγούνται δωρεάν, ενώ τα μόνα έξοδα αφορούν την αμοιβή του μηχανικού και το ειδικό τέλος σε περίπτωση παραπομπής σε πιστοποιημένο εκτιμητή.

Ποιο είναι το χρονοδιάγραμμα ειδοποιήσεων και ο ρόλος του Πιστοποιημένου Μηχανικού

Η νέα διαδικασία εισάγει αυστηρές προθεσμίες για την εμπλοκή των όμορων ιδιοκτητών:

• Ειδοποίηση εντός 20 ημερών: Ο αιτών υποχρεούται να ενημερώσει τον όμορο ιδιοκτήτη εντός 20 ημερών από την υποβολή της αίτησης (μέσω του Εθνικού Μητρώου Επικοινωνίας ή δικαστικού επιμελητή), διαφορετικά η αίτηση ακυρώνεται.

• Προθεσμία 30 ημερών για αντιρρήσεις: Ο γείτονας διαθέτει 30 ημέρες για να συναινέσει (μέσω συμβολαιογραφικής πράξης, υπεύθυνης δήλωσης ή ηλεκτρονικά στην πλατφόρμα) ή να υποβάλει ενστάσεις. Αν η προθεσμία παρέλθει άπρακτη, η συναίνεση θεωρείται αυτοδίκαια δοσμένη (σιωπηρή συναίνεση).

• Εμπλοκή Πιστοποιημένου Μηχανικού: Σε περίπτωση διαφωνίας ή υπέρβασης των θεσμοθετημένων ορίων απόκλισης, η υπόθεση ανατίθεται αυτόματα μέσω ηλεκτρονικής κληρωτίδας του ΤΕΕ σε Πιστοποιημένο Μηχανικό Κτηματολογίου για την έκδοση απόφασης.

• Δικαίωμα προσφυγής: Σε αρνητική έκβαση, ο αιτών μπορεί να προσφύγει εντός 30 ημερών σε δευτεροβάθμιο όργανο του Κτηματολογίου, διατηρώντας και τη δυνατότητα δικαστικής προσφυγής.

Προκλήσεις

Η αποτελεσματική εφαρμογή της νέας πλατφόρμας καλείται να αντιμετωπίσει συγκεκριμένες λειτουργικές προκλήσεις:

• Έγκυρη ειδοποίηση όμορων ιδιοκτητών: Η εξάρτηση από το Εθνικό Μητρώο Επικοινωνίας απαιτεί τα στοιχεία των γειτόνων να είναι επικαιροποιημένα, διαφορετικά αυξάνεται το κόστος και ο χρόνος λόγω ανάγκης επίδοσης μέσω δικαστικού επιμελητή.

• Όγκος ενστάσεων και επιβάρυνση μηχανικών: Η αυτόματη παραπομπή διαφωνιών σε Πιστοποιημένους Μηχανικούς μέσω ΤΕΕ μπορεί να δημιουργήσει νέες καθυστερήσεις, εάν ο αριθμός των αμφισβητούμενων υποθέσεων αποδειχθεί πολύ μεγάλος.

• Ψηφιακός αλφαβητισμός: Η εξάρτηση από ηλεκτρονικές ειδοποιήσεις εγκυμονεί τον κίνδυνο να παρέλθει η προθεσμία των 30 ημερών για ιδιοκτήτες που δεν παρακολουθούν τις ψηφιακές τους ειδοποιήσεις, οδηγώντας σε αυτόματη αποδοχή μεταβολών.

Η ουσία της είδησης

Από τις 18 Σεπτεμβρίου 2026, η διόρθωση ορίων και τετραγωνικών στο Κτηματολόγιο γίνεται αποκλειστικά ηλεκτρονικά μέσω του metavoles.ktimatologio.gr. Η διαδικασία θέτει αυστηρή προθεσμία 20 ημερών για την ειδοποίηση των γειτόνων και 30 ημερών για τυχόν ενστάσεις (μετά τις οποίες ισχύει σιωπηρή συναίνεση), ενώ οι διαφωνίες επιλύονται από Πιστοποιημένους Μηχανικούς που κληρώνονται μέσω ΤΕΕ.

πηγή b2green.gr

Μεταβιβάσεις ακινήτων χωρίς τοπογραφικό διάγραμμα, φορολογική ενημερότητα και άλλες αλλαγές. N.5293/2026

 Α) Ο συμβολαιογράφος καθιερώνεται ως υπηρεσία μιας στάσης (one-stop shop) για τη μεταβίβαση ακινήτων από επαχθή, χαριστική αιτία και αιτία θανάτου

Οι σχετικές διατάξεις του νόμου 5293/2026 έχουν ως εξής:

Νόμος 5293/2026 – ΦΕΚ Τεύχος Α 57/07.04.2026

---

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Ε΄
ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ ΓΙΑ ΤΗ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Άρθρο 15

1. Ο συμβολαιογράφος καθιερώνεται ως υπηρεσία μιας στάσης για τη μεταβίβαση ακινήτων από επαχθή, χαριστική αιτία και αιτία θανάτου.

2. Στο πλαίσιο της υπηρεσίας μιας στάσης, ο συμβολαιογράφος:

α) συντάσσει το σχέδιο του συμβολαίου σε συμφωνία με τους συμβαλλομένους,

β) συλλέγει με διαλειτουργικότητα τα δικαιολογητικά που απαιτούνται από τις δημόσιες υπηρεσίες, και ιδίως:

βα) αποδεικτικά φορολογικής και ασφαλιστικής ενημερότητας,

ββ) ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτου,

βγ) κτηματολογικό φύλλο και κτηματολογικό διάγραμμα του μεταβιβαζόμενου ακινήτου,

βδ) δικαιολογητικά που απαιτούνται για τη συμπλήρωση της δήλωσης φόρου μεταβίβασης ακινήτου, περιλαμβανομένων και των δικαιολογητικών που απαιτούνται για κάθε απαλλαγή από αυτόν ή μείωση αυτού, καθώς και της δήλωσης φόρου κληρονομίας, δωρεάς ή γονικής παροχής, περιλαμβανομένων και των δικαιολογητικών που απαιτούνται για κάθε απαλλαγή από αυτόν ή μείωση αυτού,

γ) δηλώνει, εισπράττει μετά από τον άμεσο προσδιορισμό και αποδίδει τον φόρο μεταβίβασης ακινήτου ή το οφειλόμενο ποσοστό του φόρου κληρονομίας, κατά περίπτωση,

δ) δηλώνει, εισπράττει μετά από τον άμεσο προσδιορισμό και αποδίδει τον φόρο κληρονομίας, δωρεάς ή γονικής παροχής για το μεταβιβαζόμενο ακίνητο, αν δεν έχει καταβληθεί,

ε) παρακρατεί από το τίμημα και καταβάλλει προς τη Φορολογική Διοίκηση το ποσό που έχει προσδιοριστεί με πράξη του Διοικητή της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων, προς εξόφληση των οφειλών προς το Δημόσιο και προς άρση της κατάσχεσης που τυχόν έχει επιβληθεί επί του μεταβιβαζόμενου ακινήτου στο πλαίσιο αναγκαστικής εκτέλεσης για οφειλή προς τη Φορολογική Διοίκηση,

στ) εισπράττει και αποδίδει τα τέλη εγγραφής του συμβολαίου στο Κτηματολόγιο,

ζ) εισπράττει και αποδίδει το τίμημα της συναλλαγής στον πωλητή,

η) υπογράφει τη συμβολαιογραφική πράξη μετά από τους συμβαλλομένους και την καταβολή των συνολικών χρηματικών ποσών που έχουν συμφωνηθεί και αυτών που αντιστοιχούν σε φόρους, τέλη, έξοδα, αμοιβή του συμβολαιογράφου και

θ) υποβάλλει τη συμβολαιογραφική πράξη στο Κτηματολόγιο με διαλειτουργικότητα προς εγγραφή.

3. Για τις ενέργειες της παρ. 2 οφείλεται αμοιβή σύμφωνα με το άρθρο 40 του Κώδικα Συμβολαιογράφων (ν. 2830/2000, Α΄ 96), περί δικαιωμάτων συμβολαιογράφων.

 

---

 Β) Καταργείται το τοπογραφικό διάγραμμα σε μεταβιβάσεις ακινήτων

Καταργείται η υποχρεωτική επισύναψη τοπογραφικού διαγράμματος σε συμβόλαια ακινήτων που βρίσκονται σε περιοχές που έχουν κτηματογραφηθεί

Άρθρο 16
Κατάργηση υποχρεωτικής επισύναψης τοπογραφικού διαγράμματος σε συμβόλαια ακινήτων που βρίσκονται σε περιοχές που έχουν κτηματογραφηθεί – Τροποποίηση παρ. 1 άρθρου 5 ν. 651/1977

Στην παρ. 1 του άρθρου 5 του ν. 651/1977 (Α’ 207), περί υποχρεωτικής επισύναψης τοπογραφικού διαγράμματος σε συμβόλαια μεταβίβασης ακινήτου, επέρχονται οι ακόλουθες τροποποιήσεις: α) το κείμενο μεταφέρεται από την καθαρεύουσα στη δημοτική γλώσσα, β) το τελευταίο εδάφιο αντικαθίσταται, και η παρ. 1 διαμορφώνεται ως εξής:

«1. Σε κάθε δικαιοπραξία που έχει ως αντικείμενο τη μεταβίβαση λόγω πώλησης οικοπέδου ή αγροτεμαχίου με ή χωρίς κτίσματα, επισυνάπτεται στο πωλητήριο συμβόλαιο τοπογραφικό διάγραμμα, το οποίο υπογράφεται από τους συμβαλλομένους και τον μηχανικό ή υπομηχανικό που το συνέταξε, στο οποίο αναγράφονται τα μήκη των πλευρών, τα όρια προς τις όμορες ιδιοκτησίες, τα ονόματα των γνωστών ιδιοκτητών τους, καθώς και το εμβαδόν του πωλούμενου ακινήτου.

Επί του διαγράμματος ο μηχανικός ή υπομηχανικός που το συντάσσει δηλώνει υπεύθυνα αν, επί του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, επιτρέπεται ή όχι η ανοικοδόμηση σύμφωνα με τις κείμενες πολεοδομικές διατάξεις.

Αν το μεταβιβαζόμενο ακίνητο αποτελεί τμήμα μεγαλύτερης έκτασης, βεβαιώνεται στο ίδιο σχεδιάγραμμα από τον μηχανικό ή υπομηχανικό αν και το μέρος που απομένει στον πωλητή πληροί ή όχι τους όρους δόμησης.

Εξαιρούνται από την υποχρέωση του προηγούμενου εδαφίου οι μεταβιβάσεις λόγω πώλησης αγροτεμαχίων που βρίσκονται σε καθαρά αγροτικές περιοχές, με ή χωρίς κτίσματα.

Δεν απαιτείται να επισυναφθεί το τοπογραφικό διάγραμμα της παρούσας σε δικαιοπραξίες με αντικείμενο τη μεταβίβαση ακινήτου που βρίσκεται σε περιοχή στην οποία υφίσταται λειτουργούν Κτηματολόγιο, εφόσον στην περιοχή αυτή έχει κυρωθεί και μεταγραφεί πράξη εφαρμογής και με τη δικαιοπραξία δεν μεταβάλλονται τα όρια του μεταβιβαζόμενου ακινήτου.».

---

 

Επιτρέπεται η σύνταξη και μεταγραφή συμβολαίου, με το οποίο μεταβιβάζεται με επαχθή αιτία η κυριότητα ακινήτου που αποκτήθηκε αιτία θανάτου, δωρεάς ή γονικής παροχής, χωρίς την υποβολή πιστοποιητικού της Φορολογικής Διοίκησης ότι υποβλήθηκε η κατά τον νόμο δήλωση ή εκδόθηκε πράξη προσδιορισμού φόρου, αν η δήλωση υποβάλλεται μαζί με τη δήλωση του φόρου μεταβίβασης ακινήτου και ο Συμβολαιογράφος παρακρατεί από το τίμημα και αποδίδει στη Φορολογική Διοίκηση τον προσδιοριζόμενο φόρο

Άρθρο 17
Καταβολή φόρου κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής κατά τη μεταβίβαση ακινήτου – Προσθήκη παρ. 1α στο άρθρο 103 του Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας

Στο άρθρο 103 του Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας (ν. 5219/2025, Α΄ 130), περί υποχρεώσεων δημόσιων αρχών σχετικά με το πιστοποιητικό, προστίθεται παρ. 1α ως εξής:

«1α. Κατ’ εξαίρεση της παρ. 1, επιτρέπεται η σύνταξη και μεταγραφή συμβολαίου, με το οποίο μεταβιβάζεται με επαχθή αιτία η κυριότητα ακινήτου που αποκτήθηκε αιτία θανάτου, δωρεάς ή γονικής παροχής, χωρίς την υποβολή πιστοποιητικού της Φορολογικής Διοίκησης ότι υποβλήθηκε η κατά τον νόμο δήλωση ή εκδόθηκε πράξη προσδιορισμού φόρου, αν η δήλωση υποβάλλεται μαζί με τη δήλωση του φόρου μεταβίβασης ακινήτου και ο Συμβολαιογράφος παρακρατεί από το τίμημα και αποδίδει στη Φορολογική Διοίκηση τον προσδιοριζόμενο φόρο.».

---

 

Ορίζονται οι όροι που πρέπει να συντρέχουν ώστε η Φορολογική Διοίκηση, μετά από αίτηση του οφειλέτη, εκδίδει απόφαση άρσης κατάσχεσης που έχει επιβάλει σε ακίνητό του για βεβαιωμένες οφειλές στο Δημόσιο, ενόψει μεταβίβασής του από επαχθή αιτία με τίμημα

Άρθρο 18
Άρση κατάσχεσης που έχει επιβληθεί από την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων – Προσθήκη άρθρου 47Α στον Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας

Στον Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ν. 5104/2024, Α΄ 58), περί αναγκαστικής εκτέλεσης, προστίθεται άρθρο 47Α ως εξής:

«Άρθρο 47Α
Άρση κατάσχεσης που έχει επιβληθεί από την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων σε ακίνητο εν όψει μεταβίβασής του

1. Η Φορολογική Διοίκηση, μετά από αίτηση του οφειλέτη, εκδίδει απόφαση άρσης κατάσχεσης που έχει επιβάλει σε ακίνητό του για βεβαιωμένες οφειλές στη Φορολογική Διοίκηση, ενόψει μεταβίβασής του από επαχθή αιτία με τίμημα, εφόσον συντρέχουν σωρευτικά οι κάτωθι όροι:

α) πληρούνται κατά τον χρόνο αποδέσμευσης, οι όροι χορήγησης αποδεικτικού ενημερότητας ή βεβαίωσης οφειλής κατά το άρθρο 12 του Κώδικα,

β) το τίμημα της μεταβίβασης δεν δύναται να υπολείπεται της εμπορικής αξίας του ακινήτου, όπως αυτή έχει προσδιορισθεί κατά τον χρόνο της κατάσχεσης. Όταν η εμπορική αξία του ακινήτου είναι κατώτερη της αντικειμενικής αξίας αυτού, λαμβάνεται υπόψη η αντικειμενική αξία. Σε περίπτωση που η κατάσχεση έχει επιβληθεί πέραν της πενταετίας πριν από την υποβολή της αίτησης της παρ. 1, ο οφειλέτης προσκομίζει έκθεση εκτίμησης της εμπορικής αξίας του υπό μεταβίβαση ακινήτου από ανεξάρτητο πιστοποιημένο εκτιμητή,

γ) από το τίμημα της μεταβίβασης, παρακρατείται και αποδίδεται από τον συμβολαιογράφο στη Φορολογική Διοίκηση, ποσό που αντιστοιχεί σε ποσοστό του συνόλου του τρέχοντος υπολοίπου της επιβληθείσας κατάσχεσης. Το ποσοστό παρακράτησης του προηγούμενου εδαφίου προσδιορίζεται με βάση κριτήρια φορολογικής συνέπειας του οφειλέτη και εισπραξιμότητας της εναπομένουσας οφειλής και σε κάθε περίπτωση δεν μπορεί να υπολείπεται του είκοσι πέντε τοις εκατό (25%). Εφόσον το ποσό που προκύπτει από την παρακράτηση της παρούσας περίπτωσης είναι μεγαλύτερο του ποσού παρακράτησης της περ. α), για την άρση της κατάσχεσης παρακρατείται και αποδίδεται το μεγαλύτερο αυτό ποσό. Σε περίπτωση που το ποσό της παρακράτησης, που προκύπτει από την εφαρμογή των προηγούμενων εδαφίων, υπερβαίνει το τίμημα, όπως αυτό καθορίστηκε με την περ. β) της παρ. 1, παρακρατείται και αποδίδεται το σύνολο του τιμήματος και η κατάσχεση αίρεται για το μεταβιβαζόμενο ακίνητο.

δ) κατά τον χρόνο της αποδέσμευσης, δεν υφίστανται βάρη υπέρ άλλων δανειστών επί του προς μεταβίβαση ακινήτου.

2. Εάν το σύνολο των βεβαιωμένων ληξιπρόθεσμων οφειλών έχει διασφαλιστεί πλήρως από εγγυήσεις ή εμπράγματες ασφάλειες, δεν απαιτείται η πλήρωση του όρου της περ. γ) της παρ. 1.

3. Με την πλήρωση των ανωτέρω όρων η Φορολογική Διοίκηση εκδίδει άμεσα απόφαση άρσης κατάσχεσης.

4. Με απόφαση του Διοικητή της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε.) καθορίζονται η διαδικασία, το έντυπο της απόφασης άρσης κατάσχεσης και η διάρκεια ισχύος αυτής, καθώς και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια για την εφαρμογή του παρόντος. Με όμοια απόφαση καθορίζονται τα κριτήρια φορολογικής συνέπειας του οφειλέτη και εισπραξιμότητας της εναπομένουσας οφειλής, καθώς και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια για την εφαρμογή του παρόντος».

---

Ε) Σε περιπτώσεις οικοπέδων ή γηπέδων, επί των οποίων έχουν συσταθεί οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες, μετρήσεις με απόκλιση εμβαδού έως δύο τοις εκατό (2%) από τις αναγραφόμενες στις πράξεις σύστασης μετρήσεις θεωρούνται αποδεκτές και δεν απαιτείται η τροποποίηση ή διόρθωση των πράξεων σύστασης και των τίτλων κτήσης, προκειμένου για τη μεταβίβαση των οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών ή για τη σύσταση εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί αυτών. Η παρούσα εφαρμόζεται και για τις αποκλίσεις οριζοντίων ιδιοκτησιών και τμημάτων αποκλειστικής χρήσης καθέτων ιδιοκτησιών που δεν υπερβαίνουν το ποσοστό του πρώτου εδαφίου.

Πηγή : ebuildingid.gr

Αλλαγές από 16 Σεπτεμβρίου για αγνώστου ιδιοκτήτη και έκτακτη χρησικτησία

 Χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων που εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» και διεκδικούν κυριότητα λόγω έκτακτης χρησικτησίας καλούνται να προετοιμαστούν για μια εντελώς νέα διαδικασία που τίθεται σε κανονική εφαρμογή από τις 16 Σεπτεμβρίου 2026.

 Παραθέτω

Δικηγόροι και μηχανικοί αποκτούν κρίσιμο ρόλο στην έγκαιρη συγκρότηση του φακέλου, καθώς απαιτούνται συγκεκριμένα αποδεικτικά 20ετούς νομής, Ε9 δεκαετίας, ένορκες βεβαιώσεις και, όπου υπάρχουν γεωμετρικές μεταβολές, ειδικά τοπογραφικά.

Η μεγαλύτερη αλλαγή είναι ότι η κτηματολογική διαμεσολάβηση γίνεται υποχρεωτική πριν από τη συζήτηση της αγωγής, με αυστηρές προθεσμίες και δυνατότητα, υπό προϋποθέσεις, διόρθωσης της εγγραφής χωρίς να ολοκληρωθεί η δικαστική αντιδικία.

Η σημασία των αλλαγών και ποιους αφορούν

Η νέα διαδικασία του άρθρου 61 του ν. 5326/2026 αλλάζει ουσιαστικά τον τρόπο με τον οποίο αντιμετωπίζονται οι υποθέσεις ακινήτων που έχουν καταχωριστεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» και για τα οποία ο ενδιαφερόμενος επικαλείται έκτακτη χρησικτησία. Δεν αλλάζουν οι ουσιαστικές προϋποθέσεις της χρησικτησίας, δηλαδή η ανάγκη απόδειξης 20ετούς νομής, αλλά δημιουργείται πλέον μια αυστηρά οργανωμένη διαδικαστική διαδρομή.

Η υποχρεωτική αρχική συνεδρία ενώπιον κτηματολογικού διαμεσολαβητή γίνεται προϋπόθεση για να συζητηθεί η αγωγή. Αν δεν προηγηθεί, η συζήτηση απορρίπτεται ως απαράδεκτη. Παράλληλα, ο ενδιαφερόμενος οφείλει να διαθέτει συγκεκριμένο αποδεικτικό υλικό, να τηρήσει το υποχρεωτικό 30ήμερο, να υποβάλει δήλωση φόρου χρησικτησίας και να έχει προετοιμάσει πλήρη τεχνικό φάκελο όπου απαιτούνται γεωμετρικές διορθώσεις.

Η αλλαγή αφορά κυρίως μακροχρόνιους νομείς ακινήτων χωρίς μεταγεγραμμένο τίτλο, ιδιοκτήτες που δεν δήλωσαν εγκαίρως ακίνητο στο Κτηματολόγιο, κληρονόμους και περιπτώσεις παλαιών άτυπων μεταβιβάσεων.

Οδηγός: τα 20 βήματα για τους ιδιοκτήτες

Με βάση τις οδηγίες της ΠΟΜΙΔΑ, που υπογραμμίζει ότι η νέα διαδικασία γίνεται ασφαλέστερη και πιο προβλέψιμη, αλλά ταυτόχρονα πολύ πιο απαιτητική ως προς την προετοιμασία, τι προβλέπει η νέα νομοθετική ρύθμιση και τα πρακτικά βήματα που πρέπει να ακολουθήσουν οι ενδιαφερόμενοι πολίτες σε 20 βήματα για τους ιδιοκτήτες

---

1. Ελέγξτε πρώτα την κτηματολογική εγγραφή

Το πρώτο βήμα είναι να εξακριβωθεί αν το ακίνητο εμφανίζεται πράγματι στο Κτηματολόγιο με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη». Ο έλεγχος μπορεί να γίνει μέσω δικηγόρου με πρόσβαση στα κτηματολογικά στοιχεία ή στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο.

Εφόσον υπάρχει η συγκεκριμένη ένδειξη και η αξίωση στηρίζεται σε έκτακτη χρησικτησία, η νέα διαδικασία εφαρμόζεται υποχρεωτικά.

2. Ελέγξτε αν έχει συμπληρωθεί 20ετής νομή

Η έκτακτη χρησικτησία εξακολουθεί να προϋποθέτει 20 χρόνια νομής, τα οποία πρέπει να έχουν ήδη συμπληρωθεί πριν από την προσφυγή στη διαμεσολάβηση.

Δεν αρκεί επομένως η κατοχή του ακινήτου κατά τον χρόνο έναρξης της διαδικασίας. Η 20ετία πρέπει να έχει ολοκληρωθεί και να μπορεί να αποδειχθεί.

3. Συγκεντρώστε τουλάχιστον δύο έγγραφα

Ο κτηματολογικός διαμεσολαβητής οφείλει να διαπιστώσει ότι υπάρχουν τουλάχιστον δύο συγκεκριμένα αποδεικτικά στοιχεία από όσα προβλέπει ο νόμος.

Σε αυτά περιλαμβάνονται λογαριασμοί ηλεκτρικού ρεύματος, τηλεφωνίας ή ύδρευσης, μισθωτήρια, αποδείξεις είσπραξης μισθωμάτων, δηλώσεις προς δημόσιες ή φορολογικές αρχές, οικοδομικές άδειες, παλαιά τοπογραφικά και συγκεκριμένα ιδιωτικά συμφωνητικά.

4. Αναζητήστε παλιούς λογαριασμούς κοινής ωφέλειας

Ιδιαίτερα χρήσιμα είναι στοιχεία ΔΕΗ, ΟΤΕ και ύδρευσης στο όνομα του νομέα.

Τα έγγραφα αυτά μπορούν να λειτουργήσουν ως αποδεικτικά της μακροχρόνιας πραγματικής σχέσης του ενδιαφερόμενου με το ακίνητο.

5. Ελέγξτε μισθώσεις και εισπράξεις μισθωμάτων

Εάν το ακίνητο είχε εκμισθωθεί, τα παλαιά μισθωτήρια στα οποία ο ενδιαφερόμενος εμφανίζεται ως εκμισθωτής αλλά και οι αποδείξεις είσπραξης μισθωμάτων αποτελούν αποδεικτικά στοιχεία που αναγνωρίζει ρητά η νέα διάταξη.

6. Εντοπίστε φορολογικές και διοικητικές δηλώσεις

Δηλώσεις που έχουν γίνει κατά το παρελθόν προς δημόσιες ή φορολογικές αρχές μπορούν επίσης να χρησιμοποιηθούν.

Το κρίσιμο είναι να συνδέονται με το συγκεκριμένο ακίνητο και να βοηθούν στην απόδειξη της πολυετούς άσκησης νομής.

7. Η οικοδομική άδεια μπορεί να αποδειχθεί καθοριστική

Εάν υπάρχει παλαιά οικοδομική άδεια ανέγερσης, προσθήκης ή επισκευής στο όνομα του ενδιαφερομένου, πρέπει να ενταχθεί στον φάκελο.

Η νέα διάταξη την αναγνωρίζει ρητά ως ένα από τα αποδεικτικά στοιχεία που μπορεί να ελέγξει ο διαμεσολαβητής.

8. Αναζητήστε παλιά τοπογραφικά

Τοπογραφικά διαγράμματα βεβαίας χρονολογίας, ιδίως όταν είναι προσαρτημένα σε παλαιούς τίτλους, οικοδομικές άδειες ή συμβολαιογραφικές πράξεις, μπορούν να χρησιμοποιηθούν ως αποδεικτικά.

Εδώ ο ρόλος του μηχανικού είναι ιδιαίτερα σημαντικός για την ταυτοποίηση της σημερινής ιδιοκτησίας με τα παλαιότερα στοιχεία.

9. Αξιοποιήστε παλιά ιδιωτικά συμφωνητικά

Ιδιωτικό συμφωνητικό πώλησης ή διανομής μπορεί να ληφθεί υπόψη εφόσον έχει συνταχθεί τουλάχιστον 20 χρόνια πριν από την προσφυγή στη διαμεσολάβηση και φέρει βεβαία χρονολογία.

10. Εξασφαλίστε δύο ένορκες βεβαιώσεις

Πέρα από τα δύο βασικά αποδεικτικά έγγραφα, απαιτούνται υποχρεωτικά τουλάχιστον δύο ένορκες βεβαιώσεις μαρτύρων.

Οι μάρτυρες πρέπει να αναφέρονται ρητά στην 20ετή νομή και να προσδιορίζουν το εμβαδόν, τη θέση και τα όρια του ακινήτου.

11. Ελέγξτε το Ε9 της τελευταίας δεκαετίας

Το ακίνητο πρέπει να έχει δηλωθεί στο Ε9 τουλάχιστον επί δέκα χρόνια πριν από την προσφυγή στη διαμεσολάβηση.

Η ΠΟΜΙΔΑ υπογραμμίζει ότι το Ε9 αποτελεί πλέον υποχρεωτικό κομμάτι του αποδεικτικού φακέλου και όχι απλώς συμπληρωματικό στοιχείο.

12. Βάλτε μηχανικό να ελέγξει όρια και εμβαδόν

Πριν ξεκινήσει η διαδικασία είναι σκόπιμο να ελεγχθεί αν η πραγματική κατάσταση του ακινήτου συμπίπτει με την κτηματολογική απεικόνιση.

Διαφορές σε όρια, εμβαδόν ή θέση μπορεί να απαιτήσουν γεωμετρική μεταβολή και πρόσθετη τεχνική προετοιμασία.

13. Για γεωμετρική μεταβολή χρειάζεται ειδικό τοπογραφικό

Εάν με τη διόρθωση ζητούνται και αλλαγές στα κτηματολογικά διαγράμματα, στο πρακτικό πρέπει να επισυναφθεί τοπογραφικό διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών μαζί με το αποδεικτικό ηλεκτρονικής υποβολής του στον Φορέα.

Η παράλειψη μπορεί να δημιουργήσει ακυρότητα της διαδικασίας.

14. Επιλέξτε κτηματολογικό διαμεσολαβητή

Ο ενδιαφερόμενος πρέπει να επιλέξει διαπιστευμένο κτηματολογικό διαμεσολαβητή, κάτοχο πτυχίου Νομικής, από το ειδικό μητρώο.

Η επιλογή μπορεί να γίνει από τον ίδιο τον ιδιοκτήτη ή μέσω του δικηγόρου του.

15. Καταχωρίστε το φύλλο βασικών στοιχείων

Ο διαμεσολαβητής συντάσσει το φύλλο βασικών στοιχείων, το οποίο καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο με καταβολή του προβλεπόμενου πάγιου τέλους.

Η καταχώριση πρέπει να ολοκληρώνεται έως την επόμενη εργάσιμη ημέρα από την υποβολή της αίτησης.

16. Προσοχή στο υποχρεωτικό 30ήμερο

Μετά την καταχώριση του φύλλου βασικών στοιχείων πρέπει να περάσουν τουλάχιστον 30 ημέρες πριν γίνει η πρόσκληση για την υποχρεωτική αρχική συνεδρία.

Εάν η προθεσμία δεν τηρηθεί, το πρακτικό διαμεσολάβησης είναι άκυρο. Πρόκειται για μία από τις αυστηρότερες διαδικαστικές προϋποθέσεις της νέας ρύθμισης.

17. Το Δημόσιο συμμετέχει πλέον υποχρεωτικά

Εφόσον εναγόμενο είναι το Ελληνικό Δημόσιο, η συμμετοχή του στην υποχρεωτική αρχική συνεδρία είναι υποχρεωτική.

Εκπροσωπείται από το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους ή από τους προβλεπόμενους νομικούς εκπροσώπους, ενώ η συμμετοχή μπορεί να γίνει και μέσω τηλεδιάσκεψης.

18. Η σιωπή των υπηρεσιών έχει πλέον συνέπειες

Οι αρμόδιες υπηρεσίες οφείλουν να γνωστοποιήσουν αν προβάλλουν δικαιώματα επί του ακινήτου.

Εάν δεν αποστείλουν εγκαίρως το σχετικό έγγραφο, ο νόμος δημιουργεί τεκμήριο μη προβολής δικαιωμάτων του Δημοσίου, ενώ η μη αποστολή ή η καθυστερημένη αποστολή συνιστά ειδικό πειθαρχικό παράπτωμα για τον αρμόδιο υπάλληλο.

19. Πριν από την καταχώριση πρέπει να δηλωθεί ο φόρος χρησικτησίας

Πριν καταχωριστεί το πρακτικό στο Κτηματολόγιο, ο ενδιαφερόμενος πρέπει να έχει υποβάλει στην ΑΑΔΕ δήλωση φόρου χρησικτησίας.

Σύμφωνα με το ενημερωτικό υλικό, η φορολογία εντάσσεται στο καθεστώς του φόρου μεταβίβασης, με συντελεστή 3% επί της φορολογητέας αξίας. Αντίγραφο της δήλωσης συνυποβάλλεται με το πρακτικό.

20. Συμφωνία σημαίνει διόρθωση – αλλιώς συνεχίζεται η δίκη

Εφόσον το Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα και επιτευχθεί συμφωνία, το πρακτικό διαμεσολάβησης κατατίθεται στη γραμματεία του αρμόδιου δικαστηρίου και στη συνέχεια καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο.

Στο κτηματολογικό φύλλο αναγράφεται ως αιτία κτήσης η «έκτακτη χρησικτησία» και η ανακριβής πρώτη εγγραφή μπορεί να διορθωθεί χωρίς να απαιτηθεί η ολοκλήρωση της αντιδικίας μέχρι την έκδοση δικαστικής απόφασης.

Εάν όμως το Δημόσιο προβάλλει δικαιώματα ή δεν επιτευχθεί συμφωνία, η υπόθεση συνεχίζει κανονικά στο δικαστήριο. Η διαμεσολάβηση είναι υποχρεωτική ως στάδιο, όχι ως προς το αποτέλεσμα.

---

Από 16 Σεπτεμβρίου το νέο καθεστώς

Η νέα διαδικασία τίθεται σε ισχύ στις 16 Σεπτεμβρίου 2026. Το πρακτικό συμπέρασμα για τους ενδιαφερόμενους είναι ότι η προετοιμασία δεν μπορεί πλέον να αρχίζει λίγο πριν από τη δικαστική συζήτηση.

Ο φάκελος πρέπει να οργανώνεται εξαρχής με συντονισμό δικηγόρου, μηχανικού και φοροτεχνικού, ώστε να ελεγχθούν έγκαιρα η κτηματολογική εγγραφή, η 20ετής νομή, το Ε9, τα όρια του ακινήτου, τα παλαιά αποδεικτικά, οι ένορκες βεβαιώσεις και τυχόν ανάγκη γεωμετρικής διόρθωσης.

Η μεγάλη αλλαγή είναι ότι η υπόθεση μεταφέρεται πλέον από ένα σχετικά ευρύ πεδίο δικαστικής απόδειξης σε μία προκαθορισμένη και αυστηρά τεκμηριωμένη διαδρομή, στην οποία κάθε έλλειψη φακέλου ή λάθος στην προθεσμία μπορεί να καθυστερήσει ή ακόμη και να ακυρώσει κρίσιμα στάδια της διαδικασίας.

πηγή ecopress.gr