Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης: Ξεκινά σήμερα η πιλοτική λειτουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης

 ΠΗΓΗ :Β2GREEN.GR

Με νέο ΦΕΚ που δόθηκε σήμερα στη δημοσιότητα, σηματοδοτείται η επανεκκίνηση ενός θεσμού που παρέμενε για χρόνια σε αδράνεια: της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ). Με την απόφαση ΥΠΕΝ/ΓΡΓΓΧΣΑΠ/28742/1901, το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας σε συνεργασία με το Ψηφιακής Διακυβέρνησης θέτουν σε τροχιά την πιλοτική λειτουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης. Ουσιαστικά, πρόκειται για το ψηφιακό εργαλείο που θα διαχειριστεί τους τίτλους των νόμων 880/1979, 2300/1995 και 3044/2002.

- Advertisement -

Η “πρεμιέρα” της πλατφόρμας

Η πιλοτική εφαρμογή ξεκινά στις 16 Μαρτίου 2026. Η διάρκεια της δοκιμαστικής περιόδου ορίζεται μέχρι την πλήρη ενεργοποίηση του συστήματος, με ανώτατο όριο τους τέσσερις μήνες. Στόχος είναι να ξεπαγώσουν τίτλοι που βρίσκονται σε ισχύ και διαθέτουν υπόλοιπο δόμησης, δίνοντας διέξοδο σε χιλιάδες εγκλωβισμένους ιδιοκτήτες.

Ποιοι έχουν πρόσβαση

- Advertisement -

Το σύστημα δεν είναι ανοιχτό προς όλους αδιάκριτα. Στην παρούσα φάση, η είσοδος επιτρέπεται σε:

• Φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν κωδικούς TAXISnet και είναι εγγεγραμμένα στο Εθνικό Μητρώο Επικοινωνίας (Ε.Μ.Επ.).
• Μηχανικούς, μέλη του ΤΕΕ (Πολιτικούς, Αρχιτέκτονες, Τοπογράφους, Χωροτάκτες).
• Εξουσιοδοτημένους υπαλλήλους του ΥΠΕΝ και του Τεχνικού Επιμελητηρίου.

Η διαδικασία βήμα-βήμα

Ο μηχανικός αναλαμβάνει τον κεντρικό ρόλο. Εισέρχεται στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης με τους κωδικούς του και υποβάλλει το αίτημα προσφοράς συντελεστή.

Προσοχή στα δικαιολογητικά: Απαιτείται η συμπλήρωση του ΚΑΕΚ του ακινήτου, των στοιχείων των συνιδιοκτητών, του αριθμού Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Ακινήτου και του Πιστοποιητικού Πληρότητας.

- Advertisement -

Ενδιαφέρομαι για ΘερμομόνωσηΕνδιαφέρομαι για Θερμομόνωση

Ένα κρίσιμο σημείο που λύνει πρακτικά προβλήματα: Αν κάποιος συνιδιοκτήτης έχει αποβιώσει, ο μηχανικός καταχωρίζει τον ΑΦΜ του και η διαδικασία προχωρά κανονικά για τους υπόλοιπους. Μόλις ολοκληρωθεί η καταχώριση, το σύστημα αποστέλλει ειδοποίηση στους ιδιοκτήτες μέσω του Ε.Μ.Επ. για να δώσουν την τελική τους συγκατάθεση με τους δικούς τους κωδικούς TAXISnet.

Υπολογισμός αξίας και διαλειτουργικότητα

Το σύστημα υπολογίζει αυτόματα την αξία του προσφερόμενου συντελεστή. Η αποτίμηση βασίζεται σε συγκεκριμένες παραμέτρους, όπως η τιμή ζώνης, ο συντελεστής εμπορικότητας και ο συντελεστής αξιοποίησης οικοπέδου κατά την ημέρα της καταχώρισης.

Για να αποφευχθεί η γραφειοκρατία, η Ψηφιακή Τράπεζα Γης “μιλάει” απευθείας με:

1. Το φορολογικό μητρώο της ΑΑΔΕ για ταυτοποίηση στοιχείων.
2. Το Ελληνικό Κτηματολόγιο για τα γεωχωρικά δεδομένα.
3. Το ΓΕΜΗ για την εκπροσώπηση νομικών προσώπων.

Μετά τη συγκατάθεση όλων των εμπλεκομένων, εκδίδεται ένας μοναδικός αριθμός αίτησης που κατοχυρώνει την προτεραιότητα του τίτλου.

Η κίνηση αυτή αποτελεί το πρώτο ουσιαστικό βήμα για τη δημιουργία μιας δευτερογενούς αγοράς δικαιωμάτων δόμησης, που θα μπορούσε να δώσει λύση σε χρόνια πολεοδομικά αδιέξοδα.

Τα απαραίτητα δικαιολογητικά

Σύμφωνα με το άρθρο 2 της απόφασης, τα στοιχεία και τα δικαιολογητικά που πρέπει να έχει στη διάθεσή του ο μηχανικός για την έγκυρη υποβολή του αιτήματος στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης είναι τα εξής:

Στοιχεία για την Ηλεκτρονική Αίτηση

• Αριθμός ΚΑΕΚ του ακινήτου που προσφέρει τον συντελεστή δόμησης.
• Στοιχεία συνιδιοκτητών και τα αντίστοιχα ποσοστά συνιδιοκτησίας τους.
• Αριθμός Φορολογικού Μητρώου (ΑΦΜ) για όλους τους ιδιοκτήτες, συμπεριλαμβανομένων των θανόντων (όπου απαιτείται η ένδειξη “Ιδιοκτήτης που έχει αποβιώσει”).
• Στοιχεία του Τίτλου ΜΣΔ, όπως ο αριθμός του τίτλου και η ημερομηνία έκδοσής του.
• Στοιχεία Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Ακινήτου και ο αριθμός του Πιστοποιητικού Πληρότητας.

Τεχνικά Δεδομένα Ακινήτου (για την αποτίμηση της αξίας)

• Τιμή ζώνης του ακινήτου.
• Συντελεστής εμπορικότητας και συντελεστής οικοπέδου.
• Συντελεστής δόμησης και συντελεστής εκμετάλλευσης ισογείου.
• Συντελεστής αξιοποίησης οικοπέδου.

Συνοδευτικά Έγγραφα & Νομιμοποίηση

• Έγγραφα τεκμηρίωσης: Ψηφιακά αντίγραφα των εγγράφων που αποδεικνύουν όλα τα παραπάνω στοιχεία.
• Για Δικαστικούς Συμπαραστάτες: Έγγραφο που τεκμηριώνει την ιδιότητά τους και υπεύθυνη δήλωση.
• Για Νομικά Πρόσωπα: Πρακτικό του οργάνου διοίκησης για τον ορισμό του νομίμου εκπροσώπου και υπεύθυνη δήλωση της ιδιότητας αυτής.

Στο κοινό δελτίο τύπου των συναρμόδιων Υπουργείων, αναφέρονται τα εξής:

“Σε πιλοτική λειτουργία τίθεται η Ψηφιακή Τράπεζα Γης, από σήμερα Δευτέρα 16 Μαρτίου 2026, ανοίγοντας το πρώτο επιχειρησιακό στάδιο για την ενεργοποίηση της διαδικασίας Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, μέσα από ένα σύγχρονο ψηφιακό σύστημα που διασφαλίζει διαφάνεια, ταχύτητα και αξιοπιστία.

Η ενεργοποίηση της Ψηφιακής Τράπεζας Γης συνιστά πολιτική επιλογή με ισχυρό θεσμικό και αναπτυξιακό αποτύπωμα. Για πρώτη φορά, ένα εργαλείο που για δεκαετίες παρέμενε εγκλωβισμένο ανάμεσα σε θεσμικές εκκρεμότητες και διοικητικές δυσλειτουργίες αποκτά σαφές πλαίσιο εφαρμογής και ψηφιακή υποστήριξη. Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας προχωρά στην αντιμετώπιση μιας μακράς θεσμικής εκκρεμότητας στην προστασία του δομημένου περιβάλλοντος.

Ειδικότερα, με την Κοινή Υπουργική Απόφαση (ΦΕΚ Β΄ 1451/13-3-2026) του Υπουργού Ψηφιακής Διακυβέρνησης και Τεχνητής Νοημοσύνης, Δημήτρη Παπαστεργίου και του Υφυπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Νίκου Ταγαρά, καθορίζεται η πιλοτική διαδικασία καταχώρισης στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης τίτλων Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης που βρίσκονται σε ισχύ, διαθέτουν υπόλοιπο δόμησης προς μεταφορά και έχουν εκδοθεί βάσει των νόμων 880/1979, 2300/1995 και 3044/2002.

Η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης αποτελεί ένα κρίσιμο πολεοδομικό εργαλείο που συμβάλλει στην προστασία διατηρητέων κτιρίων και κοινόχρηστων χώρων, καθώς και στην ορθολογική χωρική ανάπτυξη μέσω των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ), όπου δύναται να μεταφέρεται συντελεστής δόμησης. Σημειώνεται ότι η πιλοτική λειτουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης προβλέπεται να διαρκέσει έως τέσσερις (4) μήνες και αποτελεί μέρος του συνολικού ψηφιακού εκσυγχρονισμού των πολεοδομικών εργαλείων που υλοποιεί το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Παράλληλα, εντάσσεται στην εμβληματική μεταρρύθμιση χωρικού σχεδιασμού του ΥΠΕΝ Πρόγραμμα Πολεοδομικών Μεταρρυθμίσεων “Κωνσταντίνος Δοξιάδης”, στο πλαίσιο του οποίου εκπονούνται Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ και ΕΠΣ) που καλύπτουν περίπου το 80% της Επικράτειας, καθώς και μελέτες για τον καθορισμό Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ), διαμορφώνοντας ένα ολοκληρωμένο και συνεκτικό θεσμικό περιβάλλον χωρικού σχεδιασμού και βιώσιμης ανάπτυξης.

Η διαδικασία καταχώρισης τίτλων Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης πραγματοποιείται ηλεκτρονικά μέσω του gov.gr, με τη συμμετοχή εξουσιοδοτημένων μηχανικών και με την ηλεκτρονική επιβεβαίωση και συγκατάθεση των ιδιοκτητών ή νομίμων εκπροσώπων τους. Η εφαρμογή της διαδικασίας υλοποιείται με τη συνδρομή του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας (ΤΕΕ), ενώ η πλατφόρμα διασυνδέεται, μέσω του Κέντρου Διαλειτουργικότητας της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων και Ψηφιακής Διακυβέρνησης του Υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης και ΤΝ, με βασικά πληροφοριακά συστήματα της Δημόσιας Διοίκησης, όπως το φορολογικό μητρώο της ΑΑΔΕ, το Ελληνικό Κτηματολόγιο, το Εθνικό Μητρώο Επικοινωνίας (emep.gov.gr) και το ΓΕΜΗ, διασφαλίζοντας τη διαλειτουργικότητα των δεδομένων και την αξιοπιστία της διαδικασίας.

Ο Υπουργός Ψηφιακής Διακυβέρνησης και Τεχνητής Νοημοσύνης, Δημήτρης Παπαστεργίου δήλωσε: «Η πιλοτική λειτουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης αποτελεί ένα ακόμη ουσιαστικό βήμα για τον ψηφιακό εκσυγχρονισμό της Δημόσιας Διοίκησης και την αξιοποίηση σύγχρονων τεχνολογικών εργαλείων σε κρίσιμους τομείς δημόσιας πολιτικής. Μέσα από την ανάπτυξη της νέας πλατφόρμας διαμορφώνεται για πρώτη φορά ένα αξιόπιστο και διαφανές ψηφιακό περιβάλλον για τη διαχείριση της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης. Σε συνεργασία με το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας προχωρούμε σε μια κομβική θεσμική παρέμβαση που αποδεικνύει ότι ο ψηφιακός μετασχηματισμός μπορεί να αποτελέσει ουσιαστικό εργαλείο για την επίλυση χρόνιων εκκρεμοτήτων. Προχωρούμε με σταθερά βήματα στην ανάπτυξη ψηφιακών υπηρεσιών που ενισχύουν τη διαφάνεια, περιορίζουν τη γραφειοκρατία και βελτιώνουν την καθημερινότητα πολιτών και επαγγελματιών».

Ο Υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, αρμόδιος για τη Χωροταξία και την Πολεοδομία, Νίκος Ταγαράς δήλωσε: «Η πιλοτική λειτουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης εντάσσεται στον πυρήνα της μεγάλης θεσμικής μεταρρύθμισης που υλοποιεί το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας στον χωρικό και πολεοδομικό σχεδιασμό της χώρας. Πρόκειται για μια μεταρρύθμιση που δεν περιορίζεται στην ψηφιοποίηση διαδικασιών, αλλά ανασυγκροτεί συνολικά τους κανόνες με τους οποίους οργανώνεται ο χώρος, προστατεύεται το περιβάλλον, αξιοποιείται η ιδιωτική περιουσία και αποκαθίσταται η ασφάλεια δικαίου. Μέσα από το Πρόγραμμα Πολεοδομικών Μεταρρυθμίσεων “Κωνσταντίνος Δοξιάδης”, η χώρα αποκτά σταδιακά ένα συνεκτικό, λειτουργικό και σύγχρονο πλαίσιο χωρικής οργάνωσης, με σαφείς χρήσεις γης, όρους δόμησης, περιοχές προστασίας και Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή. Η σημασία της παρέμβασης είναι πολλαπλή: αντιμετωπίζει παθογένειες δεκαετιών, συμβάλλει στην αντιμετώπιση μιας μακράς θεσμικής εκκρεμότητας, ενισχύει την προστασία διατηρητέων κτιρίων και κοινόχρηστων χώρων και ταυτόχρονα εισάγει κανόνες διαφάνειας και ασφάλειας. Πρόκειται για μια θεσμική τομή που συνδέει την περιβαλλοντική προστασία, την πολεοδομική τάξη και τη δίκαιη αξιοποίηση της ιδιωτικής περιουσίας».”

Μπορείτε να κατεβάσετε το ΦΕΚ με την απόφαση από εδώ

Ποια αυθαίρετα και με τι πρόστιμα μπορούν να τακτοποιηθούν την επόμενη διετία

 Πηγή : Michanikosonline.gr

ΒασίληςΠαπακωνσταντόπουλος

Προσαυξημένο κατά 40% θα είναι το πρόστιμο που θα κληθούν να πληρώσουν όσοι ιδιοκτήτες θέλουν να τακτοποιήσουν πολεοδομικές αυθαιρεσίες στα κτίσματά τους μέχρι τις 31 Μαρτίου 2028. Τα πρόστιμα θα υπολογιστούν βάσει της τελευταίας προσαύξησης που ίσχυε από την 1η Οκτωβρίου 2024 και είναι 40%.

Η νέα προθεσμία αφορά στην υπαγωγή αυθαίρετων κατασκευών και αλλαγών χρήσεων των κατηγοριών 1 έως και 4, που είναι προγενέστερες της 28ης Ιουλίου 2011, με την καταβολή του προσαυξημένου ενιαίου ειδικού προστίμου. Πρόκειται διαμερίσματα με κλεισμένους ημιυπαίθριους ή μπαλκόνια, υπερβάσεις δόμησης εντός των επιτρεπόμενων ορίων, αλλαγές χρήσης εντός σχεδίου και άλλες παρόμοιες πολεοδομικές παραβάσεις. Εξαιρούνται δηλαδή τα μεγάλα αυθαίρετα (κατηγορία 5), για τα οποία η διαδικασία τακτοποίησης έχει σταματήσει από τον Οκτώβριο του 2020.

Σημειώνεται ότι τα προσαυξημένα πρόστιμα ξεκινούσαν από 20% (για όσους υπέβαλαν δήλωση υπαγωγής το διάστημα 1η Οκτωβρίου 2020 – 30 Σεπτεμβρίου 2021) και αυξάνονταν κατά 5% για κάθε επιπλέον έτος καθυστέρησης. Η τελευταία περίοδος, που προέβλεπε προσαύξηση ύψους 40%, εξέπνεε στις 31 Μαρτίου 2026, με το Υπουργείο να θεσμοθετεί πριν από λίγο καιρό διετή παράταση, ικανοποιώντας έτσι ένα αίτημα της αγοράς και των ιδιοκτητών ακινήτων.

Η παράταση για τα αυθαίρετα των κατηγοριών 1 έως 4 κρίθηκε αναγκαία προκειμένου να αποφευχθεί η αιφνίδια λήξη δυνατότητας υπαγωγών τους στον νόμο. Παράλληλα αποφεύγεται η αδυναμία εξεύρεσης μηχανικού για την ολοκλήρωση υπαγωγής και τη σύνταξη ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου, ενώ δίνεται ανάσα για τις μεταβιβάσεις ακινήτων με πολεοδομικές παραβάσεις.

Τα ποσά μπορούν εξοφληθούν σε έως και 100 μηνιαίες δόσεις με ελάχιστο ποσό δόσης τα 50 ευρώ, ενώ δίνεται η δυνατότητα έκπτωσης 20% στην εφάπαξ καταβολή ή 10% στην καταβολή του 30% του αναλογούν προστίμου. Ο υπολογισμός γίνεται με βάση το εμβαδόν της επί την τιμή ζώνης στην περιοχή του ακινήτου, σύμφωνα με το σύστημα αντικειμενικών αξιών του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, επί το συντελεστή 15% και επί τους συντελεστές των σχετικών ενδείξεων – τετραγωνιδίων, όπου απαιτούνται, ανάλογα με την κατηγορία και το είδος του αυθαιρέτου (τετραγωνικά μέτρα επί 15% επί τιμή ζώνης επί συντελεστές τετραγωνιδίων).

Όσον αφορά στο παράβολο, που καταβάλλεται για την υπαγωγή στη ρύθμιση, διαμορφώνεται στα 250 ευρώ για αυθαιρεσίες έως 100 τ.μ., 500 ευρώ για αυθαιρεσίες 100-500 τ.μ., 1.000 ευρώ για αυθαιρεσίες 500-2.000 τ.μ., 4.000 ευρώ για αυθαιρεσίες 2.000-5.000 τ.μ., ενώ φθάνει τις 10.000 ευρώ για αυθαιρεσίες άνω των 5.000 τ.μ. Οι πολύ μικρές παραβάσεις τακτοποιούνται μόνο με την πληρωμή του παραβόλου. Σημειώνεται ότι το παράβολο δεν επιστρέφεται σε καμία περίπτωση.

Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να απευθυνθούν σε μηχανικό, ώστε να ελεγχθεί αν η παράβαση υπάγεται στις επιλέξιμες κατηγορίες, να γίνει αυτοψία και να υποβληθεί η δήλωση στο ηλεκτρονικό σύστημα. Επίσης, για να θεωρείται η διαδικασία ολοκληρωμένη, απαιτείται ο ιδιοκτήτης του ακινήτου να έχει ολοκληρώσει την Ηλεκτρονική Ταυτότητα της ιδιοκτησίας του, δηλαδή η μη έκδοσή της θα ισοδυναμεί με μη τακτοποίηση της αυθαιρεσίας. Επομένως, για τη μεταβίβαση του ακινήτου, προϋπόθεση είναι η τακτοποίηση και η έκδοση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.

Νέα Εγκύκλιος ΔΑΟΚΑ με οδηγίες για την εφαρμογή διατάξεων του ΝΟΚ μετά την ισχύ του ν. 5197/2025

 ΠΗΓΗ : B2GREEN.GR

Η Διεύθυνση Αρχιτεκτονικής, Οικοδομικών Κανονισμών και Αδειοδοτήσεων του ΥΟΕΝ εξέδωσε νέα εγκύκλιο η οποία αφορά σε οδηγίες για την εφαρμογή διατάξεων του ΝΟΚ μετά την ισχύ του ν. 5197/2025.

- Advertisement -

Αναλυτικά, στην εγκύκλιο που υπογράφεται από το Γενικό Γραμματέα Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος του ΥΠΕΝ, κ. Μπακογιάννη, αναφέρονται τα ακόλουθα:

ΘΕΜΑ: Οδηγία για την εφαρμογή διατάξεων του ΝΟΚ μετά την ισχύ του ν. 5197/2025

Σχετ.:

1. Οι διατάξεις του ν. 4067/2012 «Νέος Οικοδομικός Κανονισμός.» (Α’ 79)

2. Οι διατάξεις των άρθρων 66 έως 71 του ν. 5197/2025 (Α’ 76)

3. H υπό στοιχεία ΥΠΕΝ/ΔΝΕΠ/28916/1094/24-03-2022 απόφαση «Μεταβίβαση αρμοδιοτήτων του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας Κωνσταντίνου Σκρέκα και του Υφυπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας Νικόλαου Ταγαρά στον Γενικό Γραμματέα Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος Ευθύμιο Μπακογιάννη» (Β ́1701).

Με αφορμή ερωτήματα υπηρεσιών και φορέων και με σκοπό την ενιαία εφαρμογή των διατάξεων του ν.4067/12 (Α’ 79) «Νέος Οικοδομικός Κανονισμός» όπως τροποποιήθηκε και συμπληρώθηκε με τις διατάξεις του ν.5197/25 (Α’ 76) σε συμμόρφωση με τις αποφάσεις της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ 146-149/2025), διευκρινίζονται τα εξής:

- Advertisement -

Αναφορικά με την εφαρμογή της παρ.8 του άρθρου 15 και λαμβάνοντας υπόψη την παρ. 6 του άρθρου 1 του ν. 4067/2012, όπως προστέθηκε με το άρθρο 66 του ν. 5197/2025 σύμφωνα με την οποία «6. Τα κίνητρα και οι προσαυξήσεις του άρθρου 10, των περ. γ) και δ) της παρ. 8 του άρθρου 15 και των παρ. 1 και 2 του άρθρου 25, δύναται να εφαρμόζονται, εφόσον ενσωματώνονται στα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, μέσω καθορισμού ζωνών κινήτρων. Για τον καθορισμό ζωνών κινήτρων, τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια λαμβάνουν υπόψη τη θέση, τον βαθμό της οικιστικής ανάπτυξης του κάθε οικισμού, τις ιδιαιτερότητες, τα χαρακτηριστικά και την εν γένει φυσιογνωμία του, τη φέρουσα ικανότητα, τη συνολική επιβάρυνση της περιοχής και την οικιστική πυκνότητά της.», συνάγεται ότι εφαρμογή των κινήτρων των περ. γ και δ της παρ. 8 του άρθρου 15 του ν. 4067/2017 χωρεί μόνο μετά από ενσωμάτωση αυτών σε ΤΠΣ ή ΕΠΣ. Οι περ. α και β της ιδίας παραγράφου δεν περιλαμβάνονται στην ανωτέρω πρόβλεψη ούτε στις καταργούμενες διατάξεις που αναφέρονται στο άρθρο 71 του ν.5197/2025 ούτε σε άλλη καταργητική διάταξη και ως εκ τούτου εξακολουθούν να ισχύουν.

Αναφορικά με τους εσωτερικούς εξώστες (πατάρια), με την παρ.α του άρθρου 71 του ν.5197/25 καταργήθηκε η περ. ιε της παρ.6 του άρθρου 11 του ν.4067/12 περί μη προσμέτρησής τους στον συντελεστή δόμησης, αλλά όχι η δυνατότητα κατασκευής τους. Ως εκ τούτου είναι δυνατή η κατασκευή εσωτερικών εξωστών, σύμφωνα με τις οριζόμενες προϋποθέσεις της παρ.28 του άρθρου 2 του ΝΟΚ, ήτοι ως παραρτημάτων χώρων κύριας χρήσης, με συνολικό καθαρό εμβαδόν μικρότερο του 70% της μικτής επιφάνειας του υποκείμενου χώρου, οι οποίοι δεν αποτελούν ανεξάρτητη ιδιοκτησία και -λόγω των προαναφερόμενων προϋποθέσεων- εξακολουθούν να μην θεωρούνται όροφοι και να μην υπολογίζονται στον αριθμό των πραγματοποιούμενων ορόφων, όπου τυχόν υφίσταται σχετικός περιορισμός.

Ο ΓΕΝΙΚΟΣ ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ ΧΩΡΙΚΟΥ ΣΧΕΔΙΑΣΜΟΥ ΚΑΙ ΑΣΤΙΚΟΎ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΟΣ

ΥΠΕΝ: απάντηση στη Βουλή για επαναφορά τακτοποίησης αυθαιρέτων κατηγορίας 5

 Του Αργύρη Δεμερτζή/

«Μας απασχολεί εντονότατα το θέμα», τόνισε ο υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Νίκος Ταγαράς απαντώντας σε επίκαιρη ερώτηση στη Βουλή για την επαναφορά δυνατότητας τακτοποίησης αυθαίρετων της κατηγορίας 5. Και περιέγραψε πως θα αντιμετωπιστεί το θέμα άμεσα για δημοτικά ακίνητα, και συνολικά σε νέα βάση για τα ιδιωτικά ακινήτα, όπως τόνισε «για να μην έχουμε άλλα προβλήματα, που αφορούν στην ασφάλεια δικαίου».

-«Αντιλαμβάνομαι πάρα πολύ καλά αυτά τα οποία είπατε. Και γνωρίζω πάρα πολύ καλά την ιδιαιτερότητα του προβλήματος στο οποίο αναφερθήκατε» απάντησε ο υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Νίκος Ταγαράς προς τον Γιώργο Βλάχο  βουλευτή της ΝΔ.

Ο κος Βλάχος αναπτύσσοντας επίκαιρη ερώτηση στη Βουλή, τόνισε ότι η πολιτεία έδωσε  λύση τακτοποίησης σε αυθαίρετα κατηγορίας 5 και εν συνεχεία έκλεισε τη δυνατότητα αυτή από το 2020, αναφέροντας ότι δημιουργείται μεγάλη αδικία για χιλιάδες ιδιοκτήτες που δεν πρόλαβαν ή για οικονομικούς και άλλους λόγους δεν μπόρεσαν να ενταχθούν στη ρύθμιση. Και σημείωσε ότι αυτά τα ακίνητα δεν μπορούν πλέον να μεταβιβαστούν και να αξιοποιηθούν και μένουν εκτός συναλλαγών και κτηματαγοράς.

Νομοθετική λύση κατά προτεραιότητα για αυθαίρετα κατηγορίας 5 των Δήμων

Ο Νίκος Ταγαράς ανακοίνωσε στη Βουλή, πως θα προωθηθεί κατά προτεραιότητα νομοθετική λύση για την επαναφορά δυνατότητας υπαγωγής σε τακτοποίηση αυθαιρέτων κατηγορίας 5 που ανήκουν σε δήμους.

-«Εκείνο στο οποίο θα μπορούσα σήμερα να αναφερθώ, σε ότι αφορά την εξέλιξη για την κατηγορία 5, είναι αυτό που ανακοινώθηκε και στο συνέδριο της ΚΕΔΕ στην Αλεξανδρούπολη, για τη δυνατότητα τακτοποίησης ακινήτων κατηγορίας 5, τα οποία είναι δημοτικά. Κτίρια που ανήκουν στους Δήμους, σχολεία, νηπιαγωγεία, πρωτοβάθμιας δευτεροβάθμιας εκπαίδευσης, αθλητικές εγκαταστάσεις, ιδιοκτησίας του Δήμου», είπε ο κος Ταγαράς και εξήγησε ότι προωθείται λύση διότι οι Δήμοι δεν μπορούν να εφαρμόσουν προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης, λειτουργικής ανακαίνισης και στατικής ενίσχυσης των κτιρίων τους.

Ανέφερε σχετικά ως παράδειγμα ότι υπάρχει δήμος στη Βόρεια Ελλάδα, που έστειλε μέιλ στο ΥΠΕΝ, στο οποίο σημείωσε ότι  ήθελε να προχωρήσει στην ενεργειακή αναβάθμιση 14 κτιρίων και από τα 14 κτίρια τα 12 ήταν σχολεία, και δεν είχε τη δυνατότητα να το κάνει επειδή τα κτίρια αυτά κατατάσσονται στην κατηγορία αυθαιρέτων 5.

Οι απαντήσεις του ΥΠΕΝ για τη συνολική επαναφορά της κατηγορίας 5 

-«Είναι ένα πολύ σοβαρό πρόβλημα η δυνατότητα ή το δικαίωμα υπαγωγής σε τακτοποίηση αυθαιρέτων κατηγορίας 5. Είναι αυτά τα οποία έχουν υπερβάσεις πάνω από 40% στην κάλυψη και στη δόμηση ή στο ύψος. Σίγουρα όμως είναι ένα πρόβλημα, που δημιουργεί θέματα και στις μεταβιβάσεις και σε όλα αυτά που αναφερθήκατε. Επειδή είναι ένα πολύ ευαίσθητο θέμα μετά την κατάργηση το 2020, της δυνατότητας τακτοποίησης αυθαιρέτων κτισμάτων ή αυθαίρετης αλλαγής χρήσης», είπε ο υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας στη Βουλή, μιλώντας για την συνολική αντιμετώπιση της δυνατότητας υπαγωγής αυθαιρέτων κατηγορίας 5.

Επισημαίνοντας παράλληλα ότι αποτελεί μεγάλο και ανοιχτό θέμα για χιλιάδες ιδιοκτησίες πολιτών αλλά πλέον και για τα ακίνητα που είχαν δυνατότητα κατ εξαίρεση τακτοποίησης.

-«Σε ότι αφορά τα funds και τις τράπεζες έληξε η προθεσμία  στις 31/12/2025 και δεν ανανεώθηκε, άρα ούτε για αυτούς θα επιτρέπεται.  Βεβαίως είχαν 5 χρόνια να μπορούν και τους είχε δοθεί η δυνατότητα και το δικαίωμα να το κάνουν», είπε χαρακτηριστικά ο υφυπουργός ΠΕΝ.

Λύση με νέο πολεοδομικό σχεδιασμό και ενεργοποίηση του μηχανισμού καταστολής αυθαιρέτων 

Ο υφυπουργός ΠΕΝ αναπτύσσοντας την ομιλία του στη Βουλή προχώρησε σε αναφορές που δίνουν το μήνυμα ότι η συνολική λύση για τα αυθαίρετα κατηγορίας 5 θα συνδυαστεί με την ολοκλήρωση του νέου πολεοδομικού σχεδιασμού το 2026-27, αφού στο μεταξύ και παράλληλα θα γίνει η ενεργοποίηση του νέου συστήματος αυτόματου εντοπισμού νέων αυθαιρέτων και εφαρμογής των νέων μέτρων καταστολής της αυθαίρετης δόμησης, που έχει θεσμοθετηθεί.  

-«Αυτά που μπορώ να πω σήμερα, σεβόμενος και αντιλαμβανόμενος απόλυτα το θέμα το οποίο θίξατε γιατί πράγματι έχει ιδιαιτερότητες πολλές και θα πρέπει να ληφθούν όλα αυτά υπόψη, για να μην έχουμε άλλα προβλήματα που αφορούν στην ασφάλεια δικαίου», είπε χαρακτηριστικά ο κος Ταγαράς προς τον επερωτώντα βουλευτή, δίνοντας το μήνυμα ότι η νέα λύση θα είναι συμβατή με τη νομολογία του ΣτΕ.

-«Το θέμα αυθαίρετα εξελίσσεται αυτή τη στιγμή σε μία άλλη βάση που δεν έχει υπάρξει ποτέ. Αναφέρομαι στα νέα αυθαίρετα, στην ταχύτητα και τη δυνατότητα να μπορείς να βρεις αυτό το οποίο πάει να ξεφυτρώσει ως αυθαίρετο την ώρα που πάει να ξεκινήσει, και όχι όταν τελειώσει και από εκεί αρχίζουν τα προβλήματα των νομιμοποιήσεων και των τακτοποιήσεων», είπε χαρακτηριστικά ο Ν. Ταγαράς και πρόσθεσε ότι:

-«Εξελίσσονται μηχανισμοί αυτόματου και γρήγορου ελέγχου και παρέμβασεις, με το νομοσχέδιο που ήδη έχει ψηφιστεί, αλλά και με τις μελέτες καταγραφής και των μηχανισμών που δημιουργούμε, για να σταματήσουμε γενιές αυθαιρέτων, που όλοι λέγαμε ότι θα είναι η τελευταία φορά αλλά δυστυχώς όμως τελειωμό δεν είχε. Αυτό είναι και το μεγάλο στοίχημα αν θέλετε, ένα από τα μεγάλα στοιχήματα του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας».

-«Τρέχουν οι ηλεκτρονικές ταυτότητες. Έχουμε το νέο τρόπο έκδοσης οικοδομικών αδειών, το νέο τρόπο ελέγχου αυθαιρέτων. Δώσαμε μια παράταση δυνατότητας τακτοποίησης για τις κατηγορίες 1 έως 4 που έληξαν, που λήγουν τον Μάρτιο του ’26 μέχρι τον Μάρτιο του ’28. Μέσα σε αυτό το διάστημα, γιατί δεν μου αρέσει να μιλώ ούτε να απαντώ με παρατάσεις, σε αυτό το διάστημα όμως εξελίσσονται πολλά που πιστεύω θα είναι χρήσιμα και αναγκαία σε όλους μας να καταλάβουμε στην πράξη, όχι γιατί δεν είναι κατανοητό σήμερα, το τι χρειάζεται επιπλέον να κάνουμε», είπε ακόμη ο υφυπουργός ΠΕΝ. Και σημείωσε ακόμη ότι:

-«Έχουμε πολλές παραμέτρους που πρέπει να ληφθούν υπόψη στην απόφαση. Αυτά μπορούσα να σας πω σήμερα αλλά γνωρίζοντας το τι εξελίσσεται όμως σε όλα αυτά τα θέματα, τα τοπικά και ειδικά πολεοδομικά σχέδια, καταγραφές δρόμων, οριοθετήσεις οικισμών, αλλά και σε ότι αφορά το θέμα των μηχανισμών ελέγχου όπως είπα της δόμησης σε ένα άλλο πλαίσιο θεσμικό, καμία σχέση με τα προηγούμενα θα τα δείτε γιατί γρήγορα θα έρθει και ο νόμος εδώ και για τις υπηρεσίες δόμησης. Όλα αυτά διασυνδέονται μεταξύ τους. Οπότε όταν όλα αυτά τα βάλουμε στον ίδιο φάκελο και για το ίδιο θέμα έχουμε όλη την εικόνα τότε μπορούμε να συζητήσουμε σε πιο ολοκληρωμένη βάση».

Τέλος ο υφυπουργός ΠΕΝ είπε προς τον βουλευτή ότι: «Θέλω να σας ευχαριστήσω και πάλι για το ότι επισημαίνετε ένα πρόβλημα το οποίο έχει τις ιδιαιτερότητές του και τις δυσκολίες του. Και πολλές παραμέτρους που πρέπει να ληφθούν υπόψη στην απόφαση. Για αυτό και είπα σήμερα αυτά που μπορώ να αναφέρω και θέλω να μην δημιουργηθούν εντυπώσεις ούτε προς τη μια πλευρά ούτε προς την άλλη. Και είμαστε εδώ, τίποτα δεν είναι στατικό, όλα δυναμικά είναι».

Ολόκληρη η συζήτηση για τα αυθαίρετα κατηγορίας 5 στη Βουλή.

Ολόκληρος ο διάλογος μεταξύ του βουλευτή που ανέπτυξε την επίκαιρη ερώτηση και του αμόδιου υφυπουργού που έδωσε απαντήσεις, σύμφωνα με τα πρακτικά της Βουλής, έχει ως εξής:

ΠΡΟΕΔΡΕΥΩΝ (Γεώργιος Γεωργαντάς): Ακολουθεί η πρώτη επίκαιρη ερώτηση με αριθμό 464/28-1-2026 του πρώτου κύκλου του Βουλευτή Α’ Ανατολικής Αττικής της Κοινοβουλευτικής Ομάδας της Νέας Δημοκρατίας, κ. Γεωργίου Βλάχου, προς τον Υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας με θέμα: «Τακτοποίηση αυθαιρέτων κατηγορίας 5».

Θα απαντήσει ο Υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, κ. Νικόλαος Ταγαράς.

Κύριε συνάδελφε, παρακαλώ, έχετε τον λόγο για την πρωτολογία σας.

Παρακαλώ, κύριε συνάδελφε, κύριε Υπουργέ.

ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΒΛΑΧΟΣ: Ευχαριστώ πολύ, κύριε Πρόεδρε.

Κύριε Υπουργέ, με αφορμή την παράταση που δόθηκε στις τακτοποίησης αυθαιρέτων της κατηγορίας από 1 έως 4, φέρνω σήμερα ενώπιον σας και πάλι την εκκρεμότητα που υπάρχει της κατηγορίας 5 του νόμου 4495/17.

Η κατηγορία αυτή, για όσους μας ακούνε και δεν καταλαβαίνουν ακριβώς τι είναι, περιλαμβάνει αυτά που λέμε «βαριά αυθαίρετα», που όμως μπορεί να είναι από λίγα τετραγωνικά μέχρι κτίσματα χωρίς άδεια. Σε κάθε περίπτωση και κατηγορίες, που έχουν υπερβάσεις πάνω από 40%.

Θα μπορούσε να πει κανείς «και γιατί πρέπει να τακτοποιηθούν όλα αυτά, αφού κι εσείς μας λέτε ότι είναι τα «βαριά αυθαίρετα»; Γιατί, πολύ απλά, η πολιτεία έκανε την επιλογή, τα προηγούμενα χρόνια, να τα τακτοποιήσει. Μόνο που έβαλε ημερομηνία λήξεως των τακτοποιήσεων.

Αυτή η ημερομηνία λήξεως είναι που συντηρεί το πρόβλημα. Γι’ αυτό, λοιπόν, σήμερα αναδεικνύω την αναγκαιότητα. Την αναγκαιότητα, γιατί αυτοί που δεν πρόλαβαν την προθεσμία -πιθανόν να μην είχαν χρήματα εκείνη τη στιγμή, ήταν περίοδος ακόμη και σε μνημόνια- πιθανόν να μην είχε ξεκαθαρίσει η χρήση της περιοχής, αφού δεν υπήρχαν δασικοί χάρτες, πιθανόν να μην είχε ξεκαθαρίσει το ιδιοκτησιακό καθεστώς, αφού εκκρεμούν αποφάσεις δικαστηρίων για πολλά χρόνια,  πιθανόν και λόγω πολυπλοκότητος για αποτυπώσεις σε σχετικές μελέτες στατικής επάρκειας, που και αυτές -πραγματικά- χρειάζονται πάρα, πάρα πολύ χρόνο.

Άρα, λοιπόν, σήμερα μιλάμε για κάποια «στοιχειωμένα» κτίρια, τα οποία υπάρχουν, τα οποία η πολιτεία δεν θέλει να τα βλέπει, όμως, είναι υπαρκτά, όμως, είναι πρόβλημα. Και θα μου πείτε: Τι προβλήματα δημιουργεί αυτή η εκκρεμότητα; Δεν μπορούν να γίνουν γονικές παροχές. Δεν μπορούν να γίνουν κληρονομιές. Δεν μπορούν να γίνουν μεταβιβάσεις γενικότερα. Δεν μπορούν να υπάρξουν αγοραπωλησίες. Δεν μπορούν να εκδώσουν ηλεκτρονική ταυτότητα. Δεν μπορούν να ενταχθούν σε προγράμματα για να ανακαινίσουν το συγκεκριμένο κτίσμα.

Άρα το κάθε ακίνητο από αυτά που περιλαμβάνονται στην κατηγορία αυτή είναι εκτός οικονομικής συναλλαγής και ουσιαστικά χάνει την αξία του. Όμως, τα ακίνητα, όπως είπα και νωρίτερα, υπάρχουν. Αυτή είναι η πραγματικότητα. Και οι κάτοχοί τους νιώθουν, κύριε Υπουργέ, ότι βρίσκονται σε μια ιδιότυπη ιδιοκτησιακή ομηρία.

ΠΡΟΕΔΡΕΥΩΝ (Γεώργιος Γεωργαντάς): Παρακαλώ, κύριε Υπουργέ, έχετε τον λόγο για την πρωτολογία σας.

ΝΙΚΟΛΑΟΣ ΤΑΓΑΡΑΣ (Υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας): Ευχαριστώ, κύριε Πρόεδρε.

Αγαπητέ κύριε συνάδελφε, επειδή γνωρίζω την ευαισθησία σας, αλλά και την προσπάθειά σας, γιατί έχετε αναδείξει πολλές φορές αυτό το θέμα εδώ στον χώρο της Ολομέλειας, είναι ένα πολύ σοβαρό πρόβλημα η δυνατότητα ή το δικαίωμα υπαγωγής τακτοποίησης αυθαιρέτων κατηγορίας 5. Είναι αυτά τα οποία έχουν υπερβάσεις πάνω από 40% στην κάλυψη και στη δόμηση ή στο ύψος. Σίγουρα, όμως, είναι ένα πρόβλημα που δημιουργεί θέματα και στις μεταβιβάσεις και σε όλα αυτά που αναφερθήκατε.

Επειδή είναι ένα πολύ ευαίσθητο θέμα μετά την κατάργηση το 2020 της δυνατότητας τακτοποίησης ακινήτων κτισμάτων αυθαιρέτων ή αυθαίρετης αλλαγής χρήσης κι επειδή το θέμα «αυθαίρετα» εξελίσσεται αυτή τη στιγμή σε μια άλλη βάση που δεν έχει υπάρξει ποτέ -αναφέρομαι στα νέα αυθαίρετα, στην ταχύτητα και τη δυνατότητα να μπορείς να βρεις αυτό το οποίο πάει να ξεφυτρώσει ως αυθαίρετο την ώρα που πάει να ξεκινήσει και όχι όταν έχει τελειώσει και μένουμε όλοι μέσα και από εκεί αρχίζουν τα προβλήματα των νομιμοποιήσουν και των κακοποιήσεων-, σε αυτή τη βάση, λοιπόν, θέλω να σας πω ότι και εμάς μας απασχολεί εντονότατα το θέμα γιατί πράγματι έχει όλα τα χαρακτηριστικά που αναφέρατε.

Εκείνο στο οποίο θα μπορούσα σήμερα να αναφερθώ σε ό,τι αφορά την εξέλιξη για την κατηγορία 5 είναι αυτό που ανακοινώθηκε και στο συνέδριο της ΚΕΔΕ στην Αλεξανδρούπολη, για την δυνατότητα τακτοποίησης ακινήτων κατηγορίας 5, δημοτικά κτίρια που αφορούν στους δήμους: σχολεία, νηπιαγωγεία, πρωτοβάθμια και δευτεροβάθμια εκπαίδευση, αθλητικές εγκαταστάσεις ιδιοκτησίας του δήμου.

Θέλω να σας πω ότι ως προς αυτό το σημείο πριν από τρία χρόνια είχα λάβει ένα email από έναν Δήμαρχο στη Βόρεια Ελλάδα και μου έκανε τα παράπονα δικαιολογημένα. Ήθελε να προχωρήσει στην ενεργειακή αναβάθμιση 14 κτιρίων. Από τα 14 κτίρια, τα 12 ήταν σχολεία.

Το λέω για να ενισχύσω αυτό το οποίο αναφέρετε ως ανάγκη, για να μπορέσουμε να βρούμε την ισορροπία ανάμεσα στα αυθαίρετα τα οποία είναι ιστορικά μέχρι σήμερα διαχρονικά, αλλά που δεν πρέπει να εξελιχθεί, όμως, αυτό και το μήνυμα είναι αυτό που θέλουμε να δώσουμε, ότι εξελίσσονται οι μηχανισμοί αυτόματου και γρήγορου ελέγχου και παρέμβασης με το νομοσχέδιο που ήδη έχει ψηφιστεί, αλλά και με τις μελέτες καταγραφής και των μηχανισμών που δημιουργούμε για να σταματήσουμε γενιές αυθαιρέτων που όλοι λέγαμε ότι θα είναι η τελευταία φορά, αλλά δυστυχώς, όμως, τελειωμό δεν είχε. Αυτό είναι κι ένα από τα μεγάλα στοιχήματα του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας.

Δεν θέλω να συνεχίσω, γιατί βλέπω ότι ο χρόνος πέρασε. Στην δευτερολογία μου, όμως, θα σας πω και δυο τρία άλλα σημεία που είναι κρίσιμα στο ερώτημά σας.

Ευχαριστώ, κύριε Πρόεδρε.

ΠΡΟΕΔΡΕΥΩΝ (Γεώργιος Γεωργαντάς): Κύριε συνάδελφε, παρακαλώ.

ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΒΛΑΧΟΣ: Κύριε Υπουργέ, πολύ καλέ μου συνάδελφε, μακάρι να είχατε διαφορετική άποψη και να μπορούσα να αντιδικήσω μαζί σας, γιατί είμαι σίγουρος ότι στο τέλος θα τα βρίσκαμε και θα συμφωνούσαμε.

Ξέρω την άποψή σας, τη σέβομαι, όμως, η πραγματικότητα παραμένει σκληρή, γιατί υπάρχουν κάποια εμπόδια τα οποία δεν έχουν όνομα. Γι’ αυτό απευθύνομαι σε σας. Δεν ξέρω σε ποιον να απευθυνθώ. Ξέρω ότι λέμε σωστά πράγματα. Ξέρουμε ότι αυτό που λέμε απηχεί σε ένα μεγάλο κομμάτι της κοινωνίας, αλλά έχω την απορία που έχει όλος ο κόσμος: Γιατί να μην μπορεί να τακτοποιήσει ένας πολίτης, την ίδια ώρα μάλιστα που μια τράπεζα κι ένα fund μπορεί, αν έχει στην κατοχή του ένα τέτοιο ακίνητο, να το τακτοποιεί.

Αυτή είναι η ουσία, αυτό είναι το πρόβλημα. Και ξέρετε, ακούγοντας με κανείς μην νομίζει ότι είμαι υπέρ της αυθαιρεσίας. Είμαι και εγώ κατά, όμως υπάρχει μια πραγματικότητα, υπάρχει ο χρόνος σταθμός, το 2011, όμως έχει αφήσει πίσω του πολλές εκκρεμότητες. Αυτά τα κτίσματα δεν μπορούμε να πούμε ότι δεν υπάρχουν.

Είναι μια πραγματικότητα, -όπως τα είπα- είναι τα στοιχειωμένα κτίρια, τα οποία δημιουργούν όλα αυτά τα απόνερα στην κοινωνία. Εάν δεν κλείσουμε κάθε πτυχή αυτού του προβλήματος, δεν θα εξαφανιστεί η αυθαιρεσία, δεν θα σταματήσουμε να συζητάμε ξανά και ξανά. Για να χαθεί αυτή η επιχειρηματολογία πρέπει να κλείσουμε κάπου και να κλείσουμε σωστά και δίκαια.

Είπα και πριν, δεν λέω να τακτοποιηθεί τίποτε εάν δεν είχε ανοίξει το θέμα.  Μα η ίδια η πολιτεία έχει έρθει διαχρονικά και ταυτοποιεί την αυθαιρεσία. Δεν το ζητάω εγώ, δεν το ζητάνε οι πολίτες, η ίδια η πολιτεία παίρνει την πρωτοβουλία κατά καιρούς. Πείτε μου ειλικρινά, τι νόημα έχει να υπάρχει προθεσμία; Δηλαδή, όποιος πρόλαβε, όποιος είχε χρήματα το τακτοποίησε, εκτός αν είναι τράπεζα που μπορεί να το τακτοποιήσει και σήμερα. Δηλαδή οι πολίτες γιατί να χάνουν αυτήν τη δυνατότητα; Τι θα γίνει, θα εξαφανιστεί το κτίριο; Πολύ δε περισσότερο όταν έχω εδώ κτίσματα του ’85, του ’75 -δεν θέλω να σας κουράσω- που υπήχθησαν στην κατηγορία 5, γιατί το τοιχίο της περίφραξης -τριάντα πόντους μπετό συν την περίφραξη- πάει στην κατηγορία 5. Είναι τόσο απλά πράγματα, είναι τόσο αυτονόητα για τον πολύ κόσμο.

Επειδή -όπως είπα- γνωρίζω την άποψή σας, θέλω να σας παρακαλέσω ειλικρινά σήμερα -και για μένα είναι κουραστικό να επανέρχομαι και να λέω τα ίδια πράγματα, αλλά τα λέω ξανά και ξανά γιατί δεν παίρνω απαντήσεις- να ρωτήσετε αυτούς τους φωστήρες που νομοθετούν και έχουν την πρωτοβουλία και που ισχυρίζονται πολλές φορές ότι νομοθετούν για τους πολλούς και όχι για τους λίγους: Τι θέλουν να κάνουν; Πώς θα το λύσουν το πρόβλημα; Η σιωπή και η απουσία από τον δημόσιο διάλογο αντίλογου δεν είναι πολιτική θέση. Βγαίνουμε όλοι στην κοινωνία και μιλάμε. Τι θα πούμε εμείς σαν Βουλευτές, πολύ περισσότερο όταν σήμερα κάποιοι με ακούσουν και συμφωνήσουν ότι έχουμε δίκιο; Αυτό το δίκιο πού χάνεται ακριβώς; Ποιος έρχεται και το αρπάζει αυτό το δίκαιο, από τους πολλούς, ενώ -όπως είπα- το αφήνει στους λίγους, στις τράπεζες και στα funds; Γι’ αυτό θα μιλήσει κανείς;

Αυτό θέλω, λοιπόν, κλείνοντας να σας παρακαλέσω πραγματικά να μεταφέρετε αυτήν την αγωνία -ξέρετε εσείς πού-, μήπως μπορέσουμε κάποια στιγμή και εσείς και εγώ και όλοι οι πολίτες και εισπράξουμε κάποια απάντηση.

ΠΡΟΕΔΡΕΥΩΝ (Γεώργιος Γεωργαντάς):Κύριε Υπουργέ, έχετε τον λόγο.

ΝΙΚΟΛΑΟΣ ΤΑΓΑΡΑΣ (Υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας): Κύριε Πρόεδρε, αγαπητέ κύριε συνάδελφε, αντιλαμβάνομαι πάρα, πάρα, πάρα πολύ καλά αυτά τα οποία είπατε και γνωρίζω πάρα πολύ καλά την ιδιαιτερότητα του προβλήματος στο οποίο αναφερθήκατε και σήμερα. Είμαστε σε μια μετάβαση από μια παλιά εποχή σε μια εποχή που θέλουμε να βάλουμε κανόνες αλλά και ελέγχους, για να μην ζούμε αυτά τα οποία συζητάμε σήμερα.

Σε ό,τι αφορά τα funds και τις τράπεζες, σωστά είπατε, έληξε όμως η προθεσμία 31 Δεκεμβρίου του ‘25 και δεν ανανεώθηκε, άρα ούτε γι’ αυτούς θα επιτρέπεται. Αυτό δεν απαντάει στον προβληματισμό σας, απλώς το αναφέρω.

ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΒΛΑΧΟΣ: Είχαν πέντε χρόνια.

ΝΙΚΟΛΑΟΣ ΤΑΓΑΡΑΣ (Υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας): Βεβαίως, είχαν πέντε χρόνια να μπορούν και τους είχε δοθεί η δυνατότητα και το δικαίωμα να το κάνουν.

Τρέχουν οι ηλεκτρονικές ταυτότητες, οικοδομικές άδειες. Έχουμε τον νέο τρόπο έκδοσης οικοδομικών αδειών, τον νέο τρόπο ελέγχου αυθαιρέτων. Δώσαμε μια παράταση δυνατότητας τακτοποίησης για τις κατηγορίες 1 έως 4 που λήγουν τον Μάρτη του ‘26 μέχρι τον Μάρτιο του ‘28. Μέσα σε αυτό το διάστημα -γιατί δεν μου αρέσει να μιλώ ούτε να απαντώ με παρατάσεις- όμως εξελίσσονται πολλά που πιστεύω θα είναι χρήσιμα και αναγκαία σε όλους μας να καταλάβουμε στην πράξη -όχι γιατί δεν είναι κατανοητό σήμερα- το τι χρειάζεται επιπλέον να κάνουμε. Αυτά είναι που μπορώ να πω σήμερα, σεβόμενος και αντιλαμβανόμενος απόλυτα το θέμα το οποίο θίξατε, γιατί πράγματι έχει ιδιαιτερότητες πολλές και θα πρέπει να ληφθούν όλα αυτά υπόψη για να μην έχουμε άλλα προβλήματα που αφορούν στην ασφάλεια δικαίου.

Και επειδή τελευταία έχουν προκύψει πολλά και προσπαθούμε να ελαχιστοποιήσουμε ή να μηδενίσουμε πράγματα τα οποία εξελίσσονται να ξαναγυρνούν πίσω και στο μηδέν, γι’ αυτόν τον λόγο -κλείνοντας- εγώ θέλω να σας ευχαριστήσω και πάλι για το ότι επισημαίνετε ένα πρόβλημα το οποίο έχει τις ιδιαιτερότητές του και τις δυσκολίες του και πολλές παραμέτρους που πρέπει να ληφθούν υπόψη στην απόφαση. Αυτά μπορούσα να σας πω σήμερα.

Αλλά γνωρίζοντας το τι εξελίσσεται σε όλα αυτά τα θέματα με τις καταγραφές, τα τοπικά και ειδικά πολεοδομικά σχέδια, οριοθετήσεις οικισμών, καταγραφές δρόμων, σε ό,τι αφορά το θέμα των οριοθετήσεων οικισμών, σε ό,τι αφορά το θέμα των μηχανισμών ελέγχου -όπως είπα- της δόμησης, σε ένα άλλο πλαίσιο θεσμικό, καμία σχέση με τα προηγούμενα -θα τα δείτε, γιατί γρήγορα θα έρθει και ο νόμος εδώ και για τις υπηρεσίες δόμησης-, όλα αυτά διασυνδέονται μεταξύ τους. Όταν όλα αυτά τα βάλουμε μέσα στον ίδιο φάκελο και για το ίδιο θέμα έχουμε όλη την εικόνα, τότε μπορούμε να συζητήσουμε σε πιο ολοκληρωμένη βάση. Γι’ αυτό και είπα ότι σήμερα αυτό είναι που μπορώ να αναφέρω και θέλω να μην δημιουργηθούν ούτε εντυπώσεις ούτε προς τη μια πλευρά ούτε προς την άλλη. Είμαστε εδώ -τίποτα δεν είναι στατικό όλα δυναμικά είναι- να τα πούμε.

Νέα εγκύκλιος της ΑΑΔΕ ξεκαθαρίζει πότε επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης σε κοινόχρηστους χώρους και πότε όχι

 

• Οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία

• Πότε επιβάλλεται φόρος

• Πότε δεν επιβάλλεται ο ΦΜΑ

• Επέκταση σε κοινόχρηστο χώρο

Να ξεκαθαρίσει το τοπίο γύρω από κοινόχρηστους χώρους επιχειρεί η ΑΑΔΕ, καθώς σε αρκετές περιπτώσεις δημιουργούνταν σύγχυση, όπως οι αποκλειστικές χρήσεις, οι επεκτάσεις ιδιοκτησιών και οι τακτοποιήσεις χώρων.

Νέα εγκύκλιος του Διοικητή της ΑΑΔΕ Γιώργου Πιτσιλή δίνει διευκρινίσεις για το πότε επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ) κατά τη σύσταση ή τροποποίηση οριζοντίων και καθέτων ιδιοκτησιών, όταν προκύπτουν αλλαγές σε κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους, όπως πυλωτές, ταράτσες, parking, έως και επεκτάσεις διαμερισμάτων σε κοινόχρηστους χώρους με τη σύμφωνη γνώμη των υπολοίπων ιδιοκτητών.

Η εγκύκλιος καθιερώνει έναν σαφή πρακτικό κανόνα: για να επιβληθεί φόρος πρέπει να υπάρχουν κτίσματα και να προκύπτει πραγματική μεταβίβαση ή αύξηση δικαιώματος υπέρ κάποιου ιδιοκτήτη. Αντίθετα, όταν δεν υπάρχει κτίσμα, όταν καταργούνται δικαιώματα ή όταν μειώνεται επιφάνεια, δεν προκύπτει φορολογική επιβάρυνση. Με τον τρόπο αυτό επιδιώκεται ενιαία εφαρμογή της νομοθεσίας και αποφυγή άδικων χρεώσεων.

Οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία

Στην οριζόντια ιδιοκτησία, κάθε ιδιοκτήτης έχει πλήρη κυριότητα στο διαμέρισμά του και ταυτόχρονα ποσοστό συγκυριότητας στα κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής, όπως το οικόπεδο, τα θεμέλια, η στέγη ή το κλιμακοστάσιο.

Αντίστοιχα, στην κάθετη ιδιοκτησία, διαφορετικά κτίσματα ανεγείρονται στο ίδιο οικόπεδο ο κάθε ιδιοκτήτης έχει αποκλειστική κυριότητα στο κτίσμα του, αλλά συγκυριότητα στο οικόπεδο. Οτιδήποτε δεν έχει οριστεί ρητά ως αποκλειστική ιδιοκτησία θεωρείται κοινόκτητο και κοινόχρηστο.

Η εγκύκλιος δίνει ιδιαίτερη έμφαση στο δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης. Πρόκειται για τη δυνατότητα που δίνεται, με συμβολαιογραφική πράξη, σε έναν ιδιοκτήτη να χρησιμοποιεί αποκλειστικά έναν κοινό χώρο, όπως μια θέση στάθμευσης ή τμήμα ταράτσας. Το δικαίωμα αυτό δεν αποτελεί πλήρη κυριότητα και δεν μεταβιβάζεται αυτοτελώς.

Πότε επιβάλλεται φόρος

Ως προς τη φορολογία, βασικός κανόνας είναι ότι φόρος μεταβίβασης επιβάλλεται όταν υπάρχει μεταβίβαση εμπράγματου δικαιώματος με αντάλλαγμα. Δηλαδή όταν κάποιος αποκτά δικαίωμα που πριν ανήκε σε άλλους συνιδιοκτήτες.

Έτσι, όταν με τροποποίηση σύστασης παραχωρείται δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης σε κοινόχρηστο χώρο, θεωρείται ότι μεταβιβάζεται δικαίωμα και επιβάλλεται ΦΜΑ — υπό την προϋπόθεση ότι στο οικόπεδο υπάρχουν ήδη κτίσματα.

Πότε δεν επιβάλλεται ο ΦΜΑ

Αντίθετα, όταν η σύσταση ή τροποποίηση γίνεται σε άκτιστο οικόπεδο, δεν επιβάλλεται φόρος. Ο λόγος είναι ότι δεν υπάρχει πραγματική μεταβίβαση δικαιωμάτων, αλλά μόνο προσδοκία μελλοντικής ιδιοκτησίας, η οποία θα αποκτηθεί μετά την ανέγερση των κτισμάτων.

Δεν επιβάλλεται επίσης φόρος όταν καταργείται δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης και ο χώρος επανέρχεται σε κοινή χρήση. Στην περίπτωση αυτή δεν αποκτάται νέο δικαίωμα από κάποιον, αλλά αντίθετα χάνεται ένα προνόμιο, άρα δεν υπάρχει φορολογητέα μεταβίβαση.

Επέκταση σε κοινόχρηστο χώρο

Ιδιαίτερη σημασία έχει η επέκταση ιδιοκτησίας σε κοινόχρηστο χώρο. Αν, για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα επεκταθεί καταλαμβάνοντας τμήμα διαδρόμου ή ταράτσας, τότε ο ιδιοκτήτης αποκτά πρόσθετη επιφάνεια που ανήκε σε όλους.

Αυτό θεωρείται μεταβίβαση δικαιώματος από τους λοιπούς συνιδιοκτήτες και επιβάλλεται φόρος στην αξία της έκτασης που καταλήφθηκε. Το ίδιο ισχύει ακόμη και σε μονομερείς τροποποιήσεις, όπως σε περιπτώσεις τακτοποίησης αυθαιρέτων, όπου ο νόμος τεκμαίρει τη συναίνεση των λοιπών.

Αν όμως υπάρξει ταυτόχρονα επέκταση σε κοινόχρηστο χώρο και παραχώρηση τμήματος της ιδιοκτησίας σε κοινή χρήση, με τελικό αποτέλεσμα τη μείωση της συνολικής επιφάνειας της ιδιοκτησίας, τότε δεν επιβάλλεται φόρος. Η μεταβολή αυτή θεωρείται απώλεια και όχι απόκτηση εμπράγματου δικαιώματος.

πηγή mononews.gr

Οι διατάξεις για τα διατηρητέα κτίρια και ο χάρτης με τα διατηρητέα και τους παραδοσιακούς οικισμούς

 Με τις διατάξεις του άρθρου 24 του Συντάγματος καθιερώνεται ιδιαίτερη κρατική προστασία του πολιτιστικού περιβάλλοντος και των μνημείων της αρχιτεκτονικής μας κληρονομιάς, όπως είναι τα διατηρητέα κτίρια, υπό την έννοια ότι το κράτος έχει την υποχρέωση να λαμβάνει ειδικά νομοθετικά μέτρα με τα οποία να εξασφαλίζεται η διαρκής προστασία τους.

Mεμονωμένα κτίρια – τμήματα κτιρίων – μέτωπο κτιρίων –συγκρότημα κτιρίων & στοιχεία του περιβάλλοντος χώρου αυτών, οικιστικά σύνολα, μπορούν να χαρακτηριστούν ως διατηρητέα λόγω των ιδιαίτερων μορφολογικών και αρχιτεκτονικών στοιχείων τους καθώς επίσης λόγω της ιστορικής τους αξίας είτε ως δείγματα επώνυμης αρχιτεκτονικής.

Η αποκατάσταση και ανάδειξη των διατηρητέων κτιρίων συμβάλλει στην αναβάθμιση του πολιτιστικού περιβάλλοντος και της ποιότητας ζωής κατοίκων και επισκεπτών.

Αρμοδιότητες

α) Χαρακτηρισμός κτιρίου/συνόλου/στοιχείου ως διατηρητέου

Ο χαρακτηρισμός ως διατηρητέου ή νεώτερου μνημείου γίνεται από διάφορους φορείς (ΥΠΕΝ, ΥΠΠΟΑ, καθώς και Υπ. Ναυτιλίας και Νησιωτικής Πολιτικής / Γεν. Γραμματεία Αιγαίου και Νησιωτικής Πολιτικής και Υπ. Εσωτερικών / Υφυπ. Μακεδονίας-Θράκης). Ο χαρακτηρισμός για ένα κτίριο μπορεί να είναι διπλός. Εκδίδονται δύο ξεχωριστές Υ.Α ή ένα κοινό Π.Δ. με πρόταση των δύο Υπουργών.

Το ΥΠΕΝ κηρύσσει διατηρητέα κτίρια και σύνολα βάσει του άρθρου 6 του ΝΟΚ (Ν.4067/2012) «περί προστασίας Αρχιτεκτονικής και Φυσικής κληρονομιάς»:

• το κτίριο στο σύνολό του ή τμήμα κτιρίου

• μόνο το κέλυφος ή και μόνο όψεις του κτιρίου

• στοιχεία του περιβάλλοντος χώρου του κτιρίου, εντός του οικοπέδου π.χ. αυλές, κρήνες κλπ.

• συγκρότημα κτιρίων

• στοιχεία πολεοδομικού δικτύου όπως πλατείες, γέφυρες, λιθόστρωτα κλπ.

Τα κριτήρια χαρακτηρισμού είναι:

• Αρχιτεκτονική θεώρηση (αρχιτεκτονική αξία- αξιόλογα μορφολογικά και αρχιτεκτονικά στοιχεία, θέση- σημείο αναφοράς για την περιοχή, ενιαίο σύνολο μαζί με άλλα (μέτωπο κ.λπ.)

• Ιστορική θεώρηση (μνήμη, σχέση με ιστορικό πρόσωπο, με αρχιτεκτονική/ τεχνολογική εξέλιξη)

• Χρηστική θεώρηση (χρήσεις που χαρακτηρίζουν συγκεκριμένη ιστορική περίοδο, το κτίριο ως ιστορικό τεκμήριο για χρήσεις που χάνονται κλπ.)

• Περιβαλλοντική και Πολεοδομική θεώρηση (ιστορία πολεοδομικής εξέλιξης, εξέλιξης τυπολογίας κτισμάτων κ.λπ.)

β) Επισκευή και αποκατάσταση διατηρητέων κτιρίων

Για κάθε οικοδομική εργασία στο εξωτερικό και εσωτερικό του διατηρητέου κτιρίου απαιτείται η έγκριση του αρμόδιου Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής. Όταν οι εργασίες (επισκευή,  εκσυγχρονισμός των εγκαταστάσεων, ενίσχυση του φέροντος οργανισμού,  εσωτερική διαρρύθμιση, καθώς και επεμβάσεις για λόγους στατικούς ή λειτουργικούς του διατηρητέου κτιρίου) συνάδουν με τους όρους της απόφασης χαρακτηρισμού και δεν αλλοιώνουν τον αρχιτεκτονικό χαρακτήρα και τα προστατευόμενα στοιχεία του διατηρητέου, μετά τη θετική γνωμοδότηση του αρμοδίου Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής, εκδίδεται η οικοδομική άδεια από την οικεία Υπηρεσία Δόμησης.

γ) Καθορισμός συμπληρωματικών ειδικών όρων και περιορισμών δόμησης σε διατηρητέα κτίρια (ειδική ρύθμιση)

Το άρθρο 6 παρ.3α και 3γ του ΝΟΚ καθορίζει και τη δυνατότητα καθορισμού συμπληρωματικών ειδικών όρων και περιορισμών δόμησης σε διατηρητέα κτίρια (Ειδική ρύθμιση) κατά παρέκκλιση από κάθε γενική ή ειδική διάταξη εφόσον δεν αλλοιώνονται τα στοιχεία συνέτειναν στον χαρακτηρισμό τους, για την προσθήκη ή την αλλαγή χρήσης, καθώς και για την ανέγερση νέου κτιρίου επί ακινήτου στο οποίο βρίσκεται διατηρητέο κτίριο. Η διαδικασία προβλέπει έκδοση Απόφασης Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, που εκδίδεται ύστερα από αιτιολογημένη έκθεση της ΔΑΟΚΑ (αιτιολογική έκθεση της αρμόδιας υπηρεσίας, η οποία αποστέλλεται στην ΥΔΟΜ και στον οικείο Δήμο για τήρηση δημοσιοποίησης της αιτιολογικής έκθεσης κ.λ.π.) και γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής.

Τα στοιχεία πληρότητας φακέλων είναι:

• Εγκρίσεις άλλων οργάνων

• Γνωμοδότηση Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής Γνωμοδότηση αρμόδιας Υπηρεσίας ΥΠΠΟΑ (αν απαιτείται) – Ν. 3028/2002 Αρχαιολογικός Νόμος

• Φωτογραφική αποτύπωση (εξωτερική, εσωτερική, λεπτομέρειες, ευρύτερο περιβάλλον)

• Τεχνική – αιτιολογική έκθεση που περιλαμβάνει:

• ιστορικό κτιρίου – τεκμηρίωση οικοδομικών φάσεων

• περιγραφή υφιστάμενης κατάστασης (σύνολο του κτιρίου και περιβάλλων χώρος)

• παθολογία δομικών προβλημάτων – διακόσμου – υλικών

• τεκμηρίωση μεθοδολογίας επεμβάσεων αποκατάστασης διατηρητέου

• τεκμηρίωση πρότασης προσθήκης νέου κτιρίου, ώστε να μην θίγεται το διατηρητέο κτίριο και ο περιβάλλων χώρος του

• Τοπογραφικό διάγραμμα (ΕΓΣΑ/87)

• Διάγραμμα δόμησης

• όροι δόμησης – επιτρεπόμενες χρήσεις

• Βεβαίωση περί μη έκδοσης τίτλου μεταφοράς Σ.Δ. από το Τμήμα Γ’ της Δ/νσης Εφαρμογής Σχεδιασμού και Ελέγχου Δομημένου Περιβάλλοντος)

• Σχεδιαστική αποτύπωση υφιστάμενης κατάστασης (με σημείωση τυχόν φθορών, βλαβών κλπ.)

• Σχεδιαστική πρόταση αρχιτεκτονικής μελέτης αποκατάστασης του διατηρητέου κτιρίου (και αντίστοιχα σημείωση της μεθοδολογίας και τρόπου αποκατάστασης), καθώς και της προσθήκης κατ’ έκταση ή καθ΄ ύψος ή νέου κτιρίου στο ακίνητο με σχετικό υπόμνημα των υλικών

• Μελέτη συντήρησης αξιόλογων διακοσμητικών στοιχείων και υλικών του διατηρητέου, τόσο στο εξωτερικό, όσο και στο εσωτερικό του (από εξειδικευμένο συντηρητή)

• Χρωματική απόδοση όψεων

δ) Υπαγωγή ή μη αυθαιρέτων κατασκευών σε διατηρητέα κτίρια

Με τον ν.4495/17, άρθρο 117, προβλέπεται η υπαγωγή, υπό προϋποθέσεις, στις διατάξεις αναστολής επιβολής κυρώσεων, αυθαίρετων κατασκευών σε διατηρητέα κτίρια ή σε ακίνητα με διατηρητέα κτίρια. Μετά την κατάθεση φακέλου και αρχείων σε ηλεκτρονική μορφή, η ΔΑΟΚΑ εισηγείται στο ΚΕΣΑ για την έγκριση της υπαγωγής ή μη των αυθαίρετων κατασκευών και παραβάσεων που έχουν πραγματοποιηθεί σε διατηρητέα κτίρια  (άρθρο 117, παρ.1 του νόμου) ή  και σε κτίρια τα οποία έχουν χαρακτηριστεί διατηρητέα από τον Υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας ή άλλον αρμόδιο Υπουργό όσο και ως νεότερων μνημείων από το Υπουργείο Πολιτισμού (άρθρο 117, παρ. 10). Μετά τη γνωμοδότηση του συμβουλίου γίνεται η επιστροφή του φακέλου προκειμένου να περαιωθεί η διαδικασία της υπαγωγής. Στις περιπτώσεις που προτείνονται εργασίες για την προσαρμογή των αυθαίρετων κατασκευών, ακολουθείται η διαδικασία της παρ. 2 του άρθρου 117 του ν.4495/2017.  

https://estia.minenv.gr/