Διέξοδο σε αρκετούς ιδιοκτήτες οικοπέδων εντός σχεδίου, ιδίως σε καλές περιοχές, δίνει η τροπολογία που ψηφίστηκε εντός της εβδομάδας και η οποία χαλαρώνει τους όρους που ίσχυαν μέχρι πρότινος, αναφορικά με τη δυνατότητα απόκτησης οικοπέδων από τις εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία (ΑΕΕΑΠ). Πλέον, οι εν λόγω εταιρείες, οι οποίες, άλλωστε, συγκαταλέγονται μεταξύ των ελάχιστων θεσμικών επενδυτών στην αγορά ακινήτων σήμερα, θα έχουν τη δυνατότητα να αποκτήσουν οικόπεδα χωρίς την υποχρέωση αυτά να συνοδεύονται από οικοδομική άδεια και χωρίς να πρέπει να τα αναπτύξουν εντός διετίας.
Με τον τρόπο αυτό, ανοίγει επί της ουσίας και ο δρόμος στις εταιρείες του κλάδου να επωφεληθούν από την όψιμη και επείγουσα ανάγκη χιλιάδων ιδιοκτητών οικοπέδων να τα πουλήσουν, προκειμένου να αποφύγουν την υπέρμετρη φορολόγησή τους, όπως αυτή προκύπτει από το σχέδιο νόμου για τον νέο Ενιαίο Φόρο Ακινήτων (ΕΝΦΑ). Δεδομένου ότι το φορολογικό κόστος για τα εντός σχεδίου οικόπεδα που βρίσκονται σε περιοχές «φιλέτα», όπως η Εκάλη, η Βουλιαγμένη, η Βούλα και το Παλαιό Ψυχικό, κρίνεται υπερβολικό και ελάχιστοι θα είναι σε θέση ή θα επιθυμούν να το επωμιστούν, οι ΑΕΕΑΠ αναμένεται να αποτελέσουν την πρώτη στάση των οικοπεδούχων στην προσπάθειά τους να τα ξεφορτωθούν.
Προϋπόθεση για κάτι τέτοιο θα είναι η αγοραπωλησία να γίνει μέσω νομικών προσώπων. Δηλαδή, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να συστήσει μια εταιρεία στην οποία να εισφέρει το οικόπεδό του και στη συνέχεια να το πουλήσει στην ΑΕΕΑΠ. Αυτό γιατί οι εταιρείες του κλάδου δεν έχουν τη δυνατότητα να αγοράζουν ακίνητα από φυσικά πρόσωπα. Τα πλεονεκτήματα μιας τέτοιας κίνησης είναι δεδομένα, καθώς οι ΑΕΕΑΠ απολαμβάνουν σημαντικών φορολογικών ελαφρύνσεων, καθώς φορολογούνται μόνο στην υπεραξία που αποκομίζουν από τις πωλήσεις ακινήτων τους. Αυτός άλλωστε είναι και ο λόγος που σύσσωμοι οι επαγγελματίες του κλάδου θεωρούν πως τους επόμενους μήνες, οι ΑΕΕΑΠ θα πολλαπλασιαστούν.
Επιπλέον, οι οικοπεδούχοι μπορούν, πέραν της απευθείας πώλησης, να επιλέξουν την εναλλακτική οδό που έχει αρχίσει να κάνει την εμφάνισή της τους τελευταίους μήνες. Αυτή αφορά την εισφορά του ακινήτου στην ΑΕΕΑΠ, η οποία προχωρά για τον σκοπό αυτό σε αύξηση μετοχικού κεφαλαίου, προκειμένου να αποπληρώσει τον ιδιοκτήτη με μετοχές της. Ο τελευταίος αποκτά έτσι ένα μικρό ποσοστό στην εταιρεία και πρόσβαση στα μερίσματα που αυτή προσφέρει.
Οπως αντιλαμβάνεται κανείς, η τροπολογία αυτή συνιστά καθοριστική αλλαγή στην αγορά, την οποία ζητούσαν μετ’ επιτάσεως τους τελευταίους μήνες τα στελέχη των ΑΕΕΑΠ, που έβλεπαν ότι η διεύρυνση του θεσμικού πλαισίου που διέπει τη λειτουργία τους, ώστε να συμπεριληφθούν και άλλα ακίνητα (όπως κατοικίες, ξενοδοχεία και οικόπεδα), αποτελούσε «κενό γράμμα» σε ό,τι αφορούσε την αγορά οικοπέδων. Οπως σημειώνει στην «Κ», επικεφαλής μεγάλης ΑΕΕΑΠ, «η αρχική ρύθμιση για τη δυνατότητα των εταιρειών να αποκτούν οικόπεδα, ήταν επί της ουσίας άνευ αντικειμένου, καθότι έπρεπε υποχρεωτικά να προχωρούμε σε ανάπτυξη των ακινήτων εντός διετίας. Ετσι, δεν λαμβανόταν υπόψη η κυκλικότητα της αγοράς ακινήτων, δεδομένου ότι αν π.χ. είχαμε αποκτήσει ένα οικόπεδο πριν από την κρίση, θα καλούμασταν να το οικοδομήσουμε σε περίοδο κρίσης».
Ο ίδιος σημειώνει επίσης ότι η υποχρεωτική απόκτηση οικοπέδων μόνο εφόσον αυτά συνοδεύονται από οικοδομική άδεια, λειτουργούσε επίσης ως αντικίνητρο, δεδομένου ότι σήμερα πωλούνται ελάχιστα τέτοια ακίνητα και ασφαλώς σε τιμές υψηλότερες του μέσου όρου. «Ο νόμος μας υποχρέωνε να καταβάλουμε επί της ουσίας την υπεραξία (premium), προτού καν προχωρήσουμε στην εκμετάλλευση του ακινήτου» αναφέρει χαρακτηριστικά.
Με την τροποποίηση του νόμου, πλέον η ασφαλιστική δικλίδα για τους μετόχους των ΑΕΕΑΠ είναι το γεγονός ότι οι εταιρείες δεν μπορούν να επενδύουν περισσότερο από το 20% του ενεργητικού τους σε οικόπεδα. Με τον τρόπο αυτό περιορίζεται το ρίσκο, καθώς το υπόλοιπο 80% θα πρέπει να επενδύεται σε ακίνητα εισοδήματος. Επιπλέον, η ΑΕΕΑΠ οφείλει να καταθέσει αίτηση για λήψη οικοδομικής άδειας εντός περιόδου πέντε ετών από την απόκτηση του οικοπέδου, γεγονός που προσφέρει πλέον σημαντικά περιθώρια κι επιτρέπει την πραγματοποίηση τέτοιου είδους πράξεων χωρίς ιδιαίτερο προβληματισμό αναφορικά με την ανάληψη υπέρμετρου ρίσκου.
Πηγή: kathimerini.gr
Με τον τρόπο αυτό, ανοίγει επί της ουσίας και ο δρόμος στις εταιρείες του κλάδου να επωφεληθούν από την όψιμη και επείγουσα ανάγκη χιλιάδων ιδιοκτητών οικοπέδων να τα πουλήσουν, προκειμένου να αποφύγουν την υπέρμετρη φορολόγησή τους, όπως αυτή προκύπτει από το σχέδιο νόμου για τον νέο Ενιαίο Φόρο Ακινήτων (ΕΝΦΑ). Δεδομένου ότι το φορολογικό κόστος για τα εντός σχεδίου οικόπεδα που βρίσκονται σε περιοχές «φιλέτα», όπως η Εκάλη, η Βουλιαγμένη, η Βούλα και το Παλαιό Ψυχικό, κρίνεται υπερβολικό και ελάχιστοι θα είναι σε θέση ή θα επιθυμούν να το επωμιστούν, οι ΑΕΕΑΠ αναμένεται να αποτελέσουν την πρώτη στάση των οικοπεδούχων στην προσπάθειά τους να τα ξεφορτωθούν.
Προϋπόθεση για κάτι τέτοιο θα είναι η αγοραπωλησία να γίνει μέσω νομικών προσώπων. Δηλαδή, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να συστήσει μια εταιρεία στην οποία να εισφέρει το οικόπεδό του και στη συνέχεια να το πουλήσει στην ΑΕΕΑΠ. Αυτό γιατί οι εταιρείες του κλάδου δεν έχουν τη δυνατότητα να αγοράζουν ακίνητα από φυσικά πρόσωπα. Τα πλεονεκτήματα μιας τέτοιας κίνησης είναι δεδομένα, καθώς οι ΑΕΕΑΠ απολαμβάνουν σημαντικών φορολογικών ελαφρύνσεων, καθώς φορολογούνται μόνο στην υπεραξία που αποκομίζουν από τις πωλήσεις ακινήτων τους. Αυτός άλλωστε είναι και ο λόγος που σύσσωμοι οι επαγγελματίες του κλάδου θεωρούν πως τους επόμενους μήνες, οι ΑΕΕΑΠ θα πολλαπλασιαστούν.
Επιπλέον, οι οικοπεδούχοι μπορούν, πέραν της απευθείας πώλησης, να επιλέξουν την εναλλακτική οδό που έχει αρχίσει να κάνει την εμφάνισή της τους τελευταίους μήνες. Αυτή αφορά την εισφορά του ακινήτου στην ΑΕΕΑΠ, η οποία προχωρά για τον σκοπό αυτό σε αύξηση μετοχικού κεφαλαίου, προκειμένου να αποπληρώσει τον ιδιοκτήτη με μετοχές της. Ο τελευταίος αποκτά έτσι ένα μικρό ποσοστό στην εταιρεία και πρόσβαση στα μερίσματα που αυτή προσφέρει.
Οπως αντιλαμβάνεται κανείς, η τροπολογία αυτή συνιστά καθοριστική αλλαγή στην αγορά, την οποία ζητούσαν μετ’ επιτάσεως τους τελευταίους μήνες τα στελέχη των ΑΕΕΑΠ, που έβλεπαν ότι η διεύρυνση του θεσμικού πλαισίου που διέπει τη λειτουργία τους, ώστε να συμπεριληφθούν και άλλα ακίνητα (όπως κατοικίες, ξενοδοχεία και οικόπεδα), αποτελούσε «κενό γράμμα» σε ό,τι αφορούσε την αγορά οικοπέδων. Οπως σημειώνει στην «Κ», επικεφαλής μεγάλης ΑΕΕΑΠ, «η αρχική ρύθμιση για τη δυνατότητα των εταιρειών να αποκτούν οικόπεδα, ήταν επί της ουσίας άνευ αντικειμένου, καθότι έπρεπε υποχρεωτικά να προχωρούμε σε ανάπτυξη των ακινήτων εντός διετίας. Ετσι, δεν λαμβανόταν υπόψη η κυκλικότητα της αγοράς ακινήτων, δεδομένου ότι αν π.χ. είχαμε αποκτήσει ένα οικόπεδο πριν από την κρίση, θα καλούμασταν να το οικοδομήσουμε σε περίοδο κρίσης».
Ο ίδιος σημειώνει επίσης ότι η υποχρεωτική απόκτηση οικοπέδων μόνο εφόσον αυτά συνοδεύονται από οικοδομική άδεια, λειτουργούσε επίσης ως αντικίνητρο, δεδομένου ότι σήμερα πωλούνται ελάχιστα τέτοια ακίνητα και ασφαλώς σε τιμές υψηλότερες του μέσου όρου. «Ο νόμος μας υποχρέωνε να καταβάλουμε επί της ουσίας την υπεραξία (premium), προτού καν προχωρήσουμε στην εκμετάλλευση του ακινήτου» αναφέρει χαρακτηριστικά.
Με την τροποποίηση του νόμου, πλέον η ασφαλιστική δικλίδα για τους μετόχους των ΑΕΕΑΠ είναι το γεγονός ότι οι εταιρείες δεν μπορούν να επενδύουν περισσότερο από το 20% του ενεργητικού τους σε οικόπεδα. Με τον τρόπο αυτό περιορίζεται το ρίσκο, καθώς το υπόλοιπο 80% θα πρέπει να επενδύεται σε ακίνητα εισοδήματος. Επιπλέον, η ΑΕΕΑΠ οφείλει να καταθέσει αίτηση για λήψη οικοδομικής άδειας εντός περιόδου πέντε ετών από την απόκτηση του οικοπέδου, γεγονός που προσφέρει πλέον σημαντικά περιθώρια κι επιτρέπει την πραγματοποίηση τέτοιου είδους πράξεων χωρίς ιδιαίτερο προβληματισμό αναφορικά με την ανάληψη υπέρμετρου ρίσκου.
Πηγή: kathimerini.gr
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου