Πρέπει να τακτοποιήσουμε τα αυθαίρετα πριν από το Κτηματολόγιο; Όλες οι απαντήσεις

Βρισκόμαστε σε περίοδο, που το Κτηματολόγιο βρίσκεται σε εξέλιξη σε πολλές περιοχές της Ελλάδας και ανακύπτουν πολλά προβλήματα σχετικά με τη δήλωση της περιουσία μας, προκειμένου να μην παρουσιαστούν προβλήματα στο μέλλον. Ενα από τα σημαντικότερα ζητήματα, που πρέπει να διευθετήσουμε, είναι αν πρέπει ή όχι να δηλώσουμε τα αυθαίρετά μας στο Κτηματολόγιο. Αυτό μάλιστα αποτελεί και τον «γρίφο» του Κτηματολογίου, αφού δεν υπάρχει σαφές πεδίο αναγραφής μεταξύ των νόμιμων και αυθαίρετων κτισμάτων στο έντυπο της δήλωσης, που θα πρέπει να συμπληρωθεί από κάθε ιδιοκτήτη. Επίσης, πολλοί είναι αυτοί που συμπληρώνουν εσφαλμένα τη δήλωσή τους, αντιγράφοντας τα στοιχεία από το Ε9, τα οποία όμως πολλές φορές δεν ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα.

Από την άλλη πλευρά, το κράτος έχει δώσει προθεσμία να τακτοποιηθούν όλα τα αυθαίρετα έως τις 8 Νοεμβρίου του 2019. Σε διαφορετική περίπτωση θα κρίνονται κατεδαφιστέα άμεσα.

Στη συνέχεια θα ακολουθήσει η ηλεκτρονική διασταύρωση κτηματολογικών εγγραφών, δασικών χαρτών και δηλώσεων αυθαιρέτων και επομένως θα εντοπιστούν όσα κτίσματα δεν δηλώθηκαν ή δηλώθηκαν ψευδώς στο Κτηματολόγιο. Για αυτούς τους λόγους θα πρέπει οι ιδιοκτήτες να απευθυνθούν σε μηχανικό, έτσι ώστε να βρεθεί λύση με τα αυθαίρετά τους και να αποφευχθούν σε δεύτερο χρόνο τα χειρότε

• Τι καταγράφει το Κτηματολόγιο;

Το Κτηματολόγιο επικεντρώνεται σε ιδιοκτησιακά ζητήματα και εμπράγματα δικαιώματα επί της γης ή και των κτισμάτων σε περίπτωση σύστασης διηρημένης ιδιοκτησίας (π.χ. διαμέρισμα σε πολυκατοικία) ανεξαρτήτως τυχόν πολεοδομικών ή άλλων παραβάσεων. Δηλαδή στο Κτηματολόγιο δηλώνουμε τα συνολικά τετραγωνικά των κτισμάτων (νομίμων και αυθαιρέτων).

• Εγώ θα δηλώσω στο Κτηματολόγιο το συνολικό εμβαδό των κτισμάτων. Πώς θα μάθει το Κτηματολόγιο ποια είναι τα νόμιμα και ποια τα αυθαίρετα;

Καταρχήν στο Κτηματολόγιο αναγράφονται τα στοιχεία που διακρίνουν ένα ακίνητο (εμβαδό, χρήση, έτος κατασκευής). Τα στοιχεία αυτά βρίσκονται στα συμβόλαια αγοράς, οικοδομικές άδειες, δηλώσεις αποδοχής κληρονομίας και Ε9. Επίσης κατά τη δήλωση γίνεται υποχρεωτικά εντοπισμός του ακινήτου σε χάρτη του έτους 2016. Από τα παραπάνω, προκύπτει ποιο είναι το συνολικό νόμιμο εμβαδό ενός κτίσματος και ποιο είναι το εμβαδό αυθαίρετων κατασκευών. Εξάλλου ο Οργανισμός Κτηματολογίου, για τη διασφάλιση της ορθότητας των κτηματολογικών εγγραφών, έχει το δικαίωμα να ζητεί την παροχή πληροφοριών από άλλες υπηρεσίες του δημοσίου (π.χ. Εφορία, Πολεοδομία, Δήμο, ΔΕΗ κ.ά.). Επομένως από τη διασταύρωση όλων των διαθέσιμων στοιχείων είναι εφικτός ο εντοπισμός τυχών αυθαίρετων κατασκευών.

• Γιατί συμφέρει να δηλώσω τώρα το αυθαίρετό μου;

1. Δίνεται επιπλέον μείωση του προστίμου κατά 10%, για όσους  δηλώσουν το αυθαίρετό τους μέχρι τις 8/4/2019.

2. Δυνατότητα εξόφλησης των προστίμων σε πολλές δόσεις.

3. Επιπλέον μείωση του προστίμου κατά 20%, για την εφάπαξ εξόφληση του.

4. Παράταση επιπλέον δύο ετών στην τακτοποίηση αυθαίρετων σε όσους αδυνατούν οικονομικά να πληρώσουν τα πρόστιμα.

5. Μείωση σε όσους έχουν μία και μοναδική κατοικία.

6. Μειώσεις από 15% έως και 30% σε πολλές ευπαθείς ομάδες πληθυσμού, όπως ΑμεΑ, πολύτεκνοι, τρίτεκνοι, άνεργοι, δικαιούχοι επιδόματος κοινωνικής αλληλεγγύης, παλιννοστούντες.

7. Μείωση κατά 40% του προστίμου για κτίσματα που  κτίστηκαν από το 1983 έως το 1993.

9. Μείωση έως 65% για τα κτίσματα, για τα οποία θα γίνει  ταυτόχρονα δύο από τις τρεις επεμβάσεις:

α) στατική ενίσχυση
β) ενεργειακή αναβάθμιση και
γ) εργασίες προσαρμογής του κτιρίου σε παραδοσιακό οικισμό.

10. Τα αυθαίρετα που δεν θα δηλωθούν μέχρι τις 8/11/2019 και  εντοπίζονται θα κρίνονται άμεσα κατεδαφιστέα.

• Ποια στοιχεία για τα κτίσματα ζητά το Κτηματολόγιο;

Ανάλογα με το αν υπάρχει ή όχι διηρημένη ιδιοκτησία, ζητούνται τα παρακάτω:

α) Για τα κτίρια για τα οποία δεν έχει συσταθεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, δηλαδή δεν έχουν ποσοστό συγκυριότητας στο γεωτεµάχιο («χιλιοστά»).

• Το έτος κατασκευής
• Ο συνολικός αριθμός των ορόφων
• Το συνολικό εμβαδόν ορόφων
• Η χρήση του κτιρίου
• Ο συνολικός αριθμός υπογείων
• Το συνολικό εμβαδόν υπογείων
• Χρήση υπογείων

β) Για τα κτίρια για τα οποία έχει συσταθεί οριζόντια ιδιοκτησία, απλή κάθετη ή σύνθετη κάθετη ιδιοκτησία µε συμβολαιογραφική πράξη, δηλαδή έχουν ποσοστό συγκυριότητας στο γεωτεµάχιο («χιλιοστά»).

• Η χρήση του κτιρίου (Διαμέρισμα/Επαγγελματική Στέγη/Θέση Στάθμευσης/Αποθήκη/Δικαίωμα Υψούν (ο αέρας)/Αλλη χρήση
• Ο αριθμός του κτιρίου στον τίτλο
• Ο αριθμός ορόφου
• Ο αριθμός ιδιοκτησίας στον τίτλο
• Το εμβαδό σε τετραγωνικά μέτρα
• Το έτος κατασκευής

γ) Για τους βοηθητικούς χώρους, οι οποίοι συνοδεύουν την διηρηµένη ιδιοκτησία σύµφωνα µε τον τίτλο κτήσης. Συνήθως είναι οι αποθήκες και οι θέσεις στάθµευσης που δεν διαθέτουν ποσοστό συγκυριότητας στο γεωτεµάχιο.

• Η χρήση του κτιρίου (Αποθήκη/Θέση Στάθμευσης/Αλλος χώρος)
• Ο όροφος
• Ο αριθμός χώρου
• Το εμβαδό σε τετραγωνικά μέτρα
• Η χρήση του κτιρίου

• Καταθέτω οικοδομική άδεια στο Κτηματολόγιο;

Η δήλωση του εμβαδού ενός κτιρίου στο κτηματολόγιο, γίνεται κατά δήλωση των πολιτών, χωρίς την υποχρεωτική προσκόμιση του εντύπου της οικοδομικής άδειας της οικοδομής. Είναι όμως, απαραίτητη η υποβολή του τοπογραφικού διαγράμματος.

• Εγώ έκλεισα έναν ημιυπαίθριο χώρο και μεγάλωσα το διαμέρισμα. Πώς δηλώνω τα επιπλέον τετραγωνικά;

Αυτό το πρόβλημα υπάρχει όταν έχουμε διηρημένη ιδιοκτησία, όπου βάση της συμβολαιογραφικής σύστασης τα τετραγωνικά του διαμερίσματος αντιστοιχούν σε συγκεκριμένο ποσοστό συνιδιοκησίας. Στην περίπτωση αυτή οι παράνομα κλεισμένοι χώροι όπως: μπαλκόνια ή αρχικά στέγαστρα ή πέργκολες που έκλεισαν περιμετρικά κ.ά., θα δηλωθούν στη στήλη Β3 του εντύπου και στην ένδειξη «άλλοι χώροι» χωρίς χιλιοστά επί του ακινήτου. Δεν θα πρέπει όμως να ξεχάσετε να νομιμοποιήσετε το αυθαίρετο.

• Εγώ έχω άδεια για διώροφη κατοικία με υπόγεια αποθήκη και αυτό δηλώνω στον Δήμο, στη ΔΕΗ και στο Ε9. Εχω όμως ξεμπαζώσει το υπόγειο και το έκανα ισόγεια κατοικία. Πώς το δηλώνω;

Από τη στιγμή που ξεμπαζώθηκε το υπόγειο περιμετρικά, θεωρείται ισόγειο χώρος. Ανάλογα τώρα με τη χρήση του δηλώνεται ως κατοικία ή χώρος βοηθητικός π.χ. αποθήκη, γκαράζ κ.λπ. Στη συγκεκριμένη περίπτωση, θα δηλώσετε την οικοδομή σας ως τριώροφη κατοικία, σημειώνοντας στο πίσω μέρος του εντύπου στις παρατηρήσεις, ότι η οικοδομική άδεια αφορά διώροφο με υπόγειο, το οποίο μετατράπηκε σε κατοικία. Και σε αυτή την περίπτωση θα πρέπει να γίνει η τακτοποίηση του αυθαίρετου ισογείου.

• Μπορώ να δηλώσω τα αυθαίρετα στο Κτηματολόγιο και να διορθώσω το Ε9, χωρίς να τα νομιμοποιήσω;

Στο Κτηματολόγιο όπως είπαμε, μπορούμε να δηλώσουμε και τα νόμιμα και τα αυθαίρετα. Το Ε9 όμως, δεν είναι δυνατόν να τροποποιηθεί όσο αφορά το εμβαδό του κτίσματος, χωρίς αιτιολογία. Μόνον με την τακτοποίηση του αυθαιρέτου από το μηχανικό, γίνεται η διόρθωση του Ε9. Επομένως πρώτα θα τακτοποιήσετε τα αυθαίρετα, για να μην δημιουργηθεί πρόβλημα κατά την διασταύρωση των ηλεκτρονικών στοιχείων Κτηματολογίου και Ε9.

• Εγώ έκανα τη δήλωση στο Κτηματολόγιο, χωρίς να συμπεριλάβω το αυθαίρετο κτίσμα, που στη συνέχεια νομιμοποίησα. Μπορώ να αλλάξω τώρα τη δήλωση του Κτηματολογίου;

Ναι, γίνεται η διόρθωση στοιχείων της δήλωσής σας, συμπληρώνοντας στο Γραφείο Κτηματογράφησης ένα συγκεκριμένο έντυπο «Αίτηση Διόρθωσης Στοιχείων Δήλωσης», με τα στοιχεία που θέλετε να διορθώσετε και επισυνάπτοντας και το έντυπο της τακτοποίησης του αυθαιρέτου από τον μηχανικό σας.

• Τα αυθαίρετα στέγαστρα, μπάρμπεκιου και πέργκολες δηλώνονται στο Κτηματολόγιο;

Στο Κτηματολόγιο δηλώνουμε τις κατασκευές που αποτελούν στεγασμένο χώρο για την μόνιμη (π.χ. κατοικία, γραφείο, κατάστημα κλπ) ή προσωρινή (π.χ. αποθήκη, λεβητοστάσιο) διαμονή των ανθρώπων. Δεν δηλώνουμε κατασκευές όπως κοτέτσια, υπόστεγα, στέγαστρα, μπάρμπεκιου, πρόχειρες με νάιλον κατασκευές και λοιπές μικροκατασκευές.