Το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων, το γνωστό πλέον ΜΙΔΑ, περνά από τη θεωρία στην πράξη. Η πρώτη εφαρμογή του αναμένεται να ξεκινήσει από τα αγροτικά ακίνητα, ώστε να διασταυρωθούν οι δηλωμένες εκτάσεις με το Ε9, το Κτηματολόγιο και τα στοιχεία των αγροτικών ενισχύσεων. Στη συνέχεια το σύστημα θα επεκταθεί σταδιακά σε κατοικίες, επαγγελματικούς χώρους, οικόπεδα και κάθε άλλη μορφή ακίνητης περιουσίας.
Με βάση τις μέχρι στιγμής πληροφορίες, η ενεργοποίηση της πρώτης φάσης της πλατφόρμας τοποθετείται στα τέλη Ιουλίου. Ωστόσο, κατά τον χρόνο σύνταξης του άρθρου δεν είχε δημοσιευθεί ακόμη η αναλυτική απόφαση της ΑΑΔΕ που θα καθορίσει την ακριβή ημερομηνία έναρξης, τη διαδικασία επιβεβαίωσης και τις τεχνικές λεπτομέρειες λειτουργίας.
– Τι είναι τελικά το ΜΙΔΑ;
Το ΜΙΔΑ είναι το επίσημο Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων της ΑΑΔΕ. Θεσπίστηκε με το άρθρο 217 του ν. 5222/2025 και σκοπός του είναι να συγκεντρώνει πληροφορίες για την περιγραφή του ακινήτου, τα εμπράγματα δικαιώματα, την πραγματική χρήση και τη διαχείρισή του.
Το ΜΙΔΑ μπορεί επίσης να συνδέεται με το Ενιαίο Μητρώο Ακινήτων – E-Registries του Ελληνικού Κτηματολογίου, καθώς και με άλλα πληροφοριακά συστήματα του Δημοσίου ή του ιδιωτικού τομέα. Επομένως, δεν μιλάμε απλώς για έναν νέο κωδικό, αλλά για έναν ενιαίο ψηφιακό φάκελο που θα συνδέει τα διάσπαρτα στοιχεία κάθε ακινήτου.
– Γιατί η εφαρμογή ξεκινά από τα αγροτεμάχια;
Στα αγροτικά ακίνητα εμφανίζονται συχνά μεγάλες αποκλίσεις: άλλη έκταση αναγράφεται στο συμβόλαιο, άλλη στο Ε9, άλλη έχει αποτυπωθεί στο Κτηματολόγιο και διαφορετικό γεωμετρικό περίγραμμα δηλώνεται για καλλιέργεια ή επιδότηση.
Το πρόβλημα δεν είναι μόνο φορολογικό. Είναι πρωτίστως χωρικό και τεχνικό. Ένα αγροτεμάχιο μπορεί να έχει σωστό συνολικό εμβαδόν αλλά λανθασμένη θέση, να επικαλύπτεται με γειτονική ιδιοκτησία, να τέμνεται από δασική έκταση ή να δηλώνεται προς χρήση από περισσότερα του ενός πρόσωπα.
Η διασύνδεση με το ΟΣΔΕ και το Κτηματολόγιο αποσκοπεί στον έλεγχο της πραγματικής έκτασης και χρήσης πριν από τις πληρωμές των αγροτικών ενισχύσεων. Αυτό σημαίνει ότι το «περίπου τόσα στρέμματα» δεν θα επαρκεί πλέον. Θα απαιτείται σαφής ταυτοποίηση του γεωτεμαχίου και αντιστοίχιση του ιδιοκτήτη, του χρήστη και της δηλωμένης καλλιέργειας.
– Ποια στοιχεία θα συγκρίνονται;
Η βάση θα τροφοδοτείται καταρχάς από τα πληροφοριακά συστήματα της ΑΑΔΕ και από στοιχεία που παρέχουν τρίτοι φορείς. Στην πράξη, ο ιδιοκτήτης πρέπει να περιμένει αντιπαραβολή του ΑΤΑΚ και του Ε9 με τον ΚΑΕΚ, τους τίτλους ιδιοκτησίας, τη δηλωμένη χρήση, τα μισθωτήρια και, στα κτίρια, τα στοιχεία της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.
Οι ακριβείς κατηγορίες δεδομένων, ο τρόπος συλλογής τους και οι υποχρεώσεις των πολιτών θα εξειδικευθούν με αποφάσεις της διοίκησης.
Οι μέχρι σήμερα πληροφορίες αναφέρουν ότι ο φορολογούμενος θα μπορεί να βλέπει χωριστά τα στοιχεία που προέρχονται από την ΑΑΔΕ, το Κτηματολόγιο και άλλους φορείς, ώστε να εντοπίζει ασυμφωνίες. Κρίσιμο σημείο είναι η σύνδεση ΑΤΑΚ και ΚΑΕΚ, διότι ο πρώτος αποτελεί φορολογική αναφορά, ενώ ο δεύτερος προσδιορίζει χωρικά και κτηματολογικά το ακίνητο.
– Τι πρέπει να προσέξει ο ιδιοκτήτης πριν από οποιαδήποτε διόρθωση;
Να μη γίνει καμία βιαστική αλλαγή στο Ε9 μόνο και μόνο για να «συμφωνήσουν οι αριθμοί». Πρώτα πρέπει να διαπιστωθεί ποιο στοιχείο είναι πραγματικά σωστό.
Ο τίτλος μπορεί να περιγράφει παλαιό ή κατά προσέγγιση εμβαδόν. Η κτηματολογική εγγραφή μπορεί να εμφανίζει γεωμετρική απόκλιση. Ένα νεότερο τοπογραφικό μπορεί να είναι ακριβέστερο, αλλά πρέπει να ελεγχθεί αν έχει συνταχθεί στο σωστό σύστημα συντεταγμένων και αν εφαρμόζει στους τίτλους και στα πραγματικά όρια της ιδιοκτησίας.
Για ένα κτίριο απαιτείται έλεγχος:
της οικοδομικής άδειας και των εγκεκριμένων σχεδίων,
τυχόν δηλώσεων αυθαιρέτων,
της σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας,
της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.
Για ένα ακίνητο χρειάζεται σύγκριση τίτλου, τοπογραφικού, κτηματολογίου, δασικού χάρτη, αιγιαλού για παραθαλάσσια, ρυμοτομικού σχεδίου για εντός σχεδίου και πραγματικής κατάστασης. Μόνο μετά τον τεχνικό έλεγχο πρέπει να ακολουθήσει η φορολογική ή κτηματολογική διόρθωση.
– Τι γίνεται όταν διαφέρουν τα τετραγωνικά;
Από το 2027, η νομοθεσία προβλέπει ότι για τη δήλωση ακινήτων και τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ λαμβάνεται υπόψη η πραγματική κατάσταση.
Αν η πραγματική επιφάνεια είναι μεγαλύτερη από εκείνη που αναφέρεται στην κτηματολογική εγγραφή, στον τίτλο ή στην οικοδομική άδεια, λαμβάνονται υπόψη η πραγματική επιφάνεια και η πραγματική χρήση. Αντίστοιχα, όταν υπάρχει Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και αποδεικνύεται μικρότερη πραγματική επιφάνεια, μπορεί να ληφθεί υπόψη αυτή η επιφάνεια
Η διάταξη δεν σημαίνει ότι κάθε διαφορά διορθώνεται αυτόματα ούτε ότι η φορολογική καταγραφή νομιμοποιεί μια πολεοδομική παράβαση. Άλλο είναι η πραγματική αποτύπωση, άλλο η νομιμότητα της κατασκευής και άλλο το ιδιοκτησιακό δικαίωμα.
Αν, για παράδειγμα, έχει κλειστεί ένας ημιυπαίθριος χωρίς ρύθμιση, η εμφάνισή του στο Ε9 δεν τον καθιστά νόμιμο. Προηγείται ο έλεγχος του μηχανικού και, όπου επιτρέπεται, η υπαγωγή στην κατάλληλη διαδικασία τακτοποίησης.
– Θα εντοπίζονται πλέον ευκολότερα τα αυθαίρετα;
Ναι, διότι όσο περισσότερα συστήματα διασυνδέονται τόσο ευκολότερα εμφανίζονται οι αντιφάσεις. Όταν το Ε9 δηλώνει 80 τ.μ., η Ηλεκτρονική Ταυτότητα 105 τ.μ., η οικοδομική άδεια 75 τ.μ., η παροχή αφορά διαφορετική χρήση και δεν έχει γίνει δήλωση αυθαιρέτων, τότε δημιουργείται σαφής ένδειξη προς έλεγχο.
Ήδη γίνεται συνδυασμός ψηφιακών χαρτών, οικοδομικών αδειών, δηλώσεων αυθαιρέτων και γεωχωρικών δεδομένων και εντοπίζονται οι αποκλίσεις.
Ωστόσο, μια απόκλιση δεν αποδεικνύει από μόνη της αυθαιρεσία. Μπορεί να οφείλεται σε διαφορετικό τρόπο μέτρησης, σε κοινόχρηστους χώρους, σε λάθος καταχώριση ή σε τροποποίηση της σύστασης. Γι’ αυτό απαιτείται τεχνική τεκμηρίωση και όχι αυτόματη αποδοχή του πρώτου αριθμού που εμφανίζει η πλατφόρμα.
– Χρειάζονται όλοι νέο τοπογραφικό ή νέα Ταυτότητα Κτιρίου;
Όχι. Το ΜΙΔΑ δεν δημιουργεί από μόνο του γενική υποχρέωση έκδοσης νέου τοπογραφικού για κάθε ακίνητο ή Ηλεκτρονικής Ταυτότητας για κάθε κτίριο. Ο τεχνικός έλεγχος πρέπει να είναι ανάλογος με το πρόβλημα.
Αν ένα αγροτεμάχιο διαθέτει πρόσφατο εξαρτημένο τοπογραφικό, ορθό ΚΑΕΚ και συμφωνία τίτλου, Ε9 και πραγματικών ορίων, ενδέχεται να μη χρειάζεται νέα αποτύπωση. Αν όμως υπάρχουν ασαφή όρια, μεγάλη απόκλιση εμβαδού, επικάλυψη ή διαφορετική θέση, η νέα αποτύπωση είναι ουσιαστικά αναγκαία.
Αντίστοιχα, σε ένα διαμέρισμα με σαφή σύσταση και χωρίς μεταβολές μπορεί να αρκεί ο έλεγχος των υφιστάμενων εγγράφων. Σε μονοκατοικία με προσθήκες, κλεισμένους χώρους ή αλλαγή χρήσης απαιτείται πληρέστερος πολεοδομικός έλεγχος.
Επιπλέον, πριν από τη δήλωση της χρήσης στο ΜΙΔΑ πρέπει να έχει υποβληθεί η αντίστοιχη δήλωση στοιχείων ακινήτου στο Ε9. Η σωστή σειρά είναι: ταυτοποίηση του ακινήτου, τεχνική τεκμηρίωση, ενημέρωση της πραγματικής χρήσης.
– Ποιες είναι οι νέες προθεσμίες και τα πρόστιμα;
Σε περίπτωση μίσθωσης ή δωρεάν παραχώρησης, η δήλωση χρήσης για την ενημέρωση του ΜΙΔΑ πρέπει να υποβάλλεται έως το τέλος του τρίτου μήνα από την έναρξή της.
Για τις περιπτώσεις που συνδέονται με την Ενιαία Αίτηση Ενίσχυσης, η προθεσμία είναι έως το τέλος του δεύτερου μήνα από την έναρξη της σχετικής περιόδου υποβολής.
Η μη υποβολή επισύρει πρόστιμο 500 ευρώ. Ανακριβής δήλωση μισθωτή ή παραχωρησιούχου που χρησιμοποιείται για επίδομα, ενίσχυση ή επιδότηση τιμωρείται με 1.000 ευρώ. Αν τα εσφαλμένα στοιχεία δεν αξιοποιηθούν για οικονομική ενίσχυση, το πρόστιμο είναι 100 ευρώ.
Τα πρόστιμα αφορούν χρήσεις ακινήτων με ημερομηνία έναρξης από την 1η Νοεμβρίου 2026 και μετά. Η ημερομηνία αυτή μπορεί να μετατεθεί με απόφαση του Διοικητή της ΑΑΔΕ.
– Τι πρέπει να κάνει σήμερα ο ιδιοκτήτης;
Να δημιουργήσει έναν πραγματικό φάκελο για κάθε ακίνητο, ο οποίος να περιλαμβάνει συμβόλαιο, πιστοποιητικό μεταγραφής ή κτηματολογική εγγραφή, Ε9, ΑΤΑΚ, ΚΑΕΚ, τοπογραφικό, οικοδομική άδεια και σχέδια, δηλώσεις αυθαιρέτων, Ηλεκτρονική Ταυτότητα, μισθωτήριο και αριθμό παροχής.
Στη συνέχεια πρέπει να ελεγχθούν τέσσερα βασικά στοιχεία: θέση, επιφάνεια, δικαίωμα και χρήση.
Η συμβουλή είναι απλή: πρώτα τεχνικός έλεγχος και έπειτα συνεννόηση μεταξύ μηχανικού και λογιστή και, όπου υπάρχει ιδιοκτησιακό ζήτημα, συμβολαιογράφου ή δικηγόρου.
Το ΜΙΔΑ δεν πρέπει να αντιμετωπιστεί ως ακόμη μία πλατφόρμα στην οποία πατάμε απλώς «επιβεβαίωση». Είναι η αρχή μιας μόνιμης ψηφιακής αντιστοίχισης του ακινήτου με την πραγματική, φορολογική και νομική του κατάσταση.
Όποιος οργανώσει εγκαίρως τον φάκελό του θα αποφύγει καθυστερήσεις σε επιδοτήσεις, μισθώσεις και μεταβιβάσεις. Όποιος περιμένει να εμφανιστεί η ασυμφωνία την ημέρα μιας συναλλαγής, πιθανότατα θα χρειαστεί περισσότερο χρόνο, περισσότερα δικαιολογητικά και ακριβότερες διορθώσεις.
Πηγή: B2green.gr
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου