Αλλαγές στις πωλήσεις ακινήτων

Νέα δήλωση με αναλυτικά στοιχεία για τα ακίνητα θα πρέπει να υποβάλλουν οι πωλητές πριν από την σύνταξη των συμβολαίων και να υπολογίζουν τον φόρο υπεραξίας σύμφωνα με υπουργική απόφαση που εκδόθηκε τη Δευτέρα. Μάλιστα η δήλωση υποβάλλεται ακόμη κι αν δεν προκύπτει υπεραξία ή όταν αυτή θεωρείται μηδενική, όπως ισχύει για όσους έχουν αποκτήσει ακίνητο πριν από το το 1995.

Η δήλωση υπογεγραμμένη από τον συμβολαιογράφο υποβάλλεται σε τρία αντίτυπα εκ των οποίων το ένα παραμένει στην Εφορία , ενώ τα δύο υπόλοιπα επιστρέφονται θεωρημένα για να συμπεριληφθούν στην συμβολαιογραφική πράξη μεταβίβασης. Ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να ελέγχει και να βεβαιώνει την ακρίβεια των στοιχείων, να θεωρεί την δήλωση και να αποδίδει τον φόρο υπεραξίας που προκύπτει με τραπεζική επιταγή εντός πέντε ημερών από την υπογραφή του συμβολαίου.

Πιο αναλυτικά η δήλωση περιλαμβάνει τα στοιχεία του πωλητή, του συμβολαιογράφουπου καταρτίζει την συμβολαιογραφική πράξη και θα διενεργήσει την παρακράτηση και την απόδοση του φόρου, τα στοιχεία του αγοραστή, το χρόνο και την αξία κτήσης και μεταβίβασης, το είδος της ακίνητης περιουσίας ή των ιδανικών μεριδίων αυτής ή του εμπράγματου δικαιώματος, τα έτη διακράτησης, τους συντελεστές και τον υπολογισμό του φόρου. Ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να ελέγχει και να βεβαιώνει την ακρίβεια των ανωτέρω στοιχείων καθώς και να θεωρεί τη δήλωση, δεν έχει, όμως, ευθύνη για όσα στοιχεία δεν έχουν περιέλθει σε γνώση του και δεν περιλαμβάνονται στο συμβόλαιο που συντάσσει. Αν με το ίδιο συμβόλαιο μεταβιβάζονται περισσότερα εμπράγματα δικαιώματα, ο φορολογούμενος (πωλητής) υποβάλλει μία δήλωση στην οποία θα περιγράφονται τα ανωτέρω στοιχεία που αφορούν το κάθε δικαίωμα.

Αν με το ίδιο συμβόλαιο περισσότερα πρόσωπα (πωλητές) μεταβιβάζουν, υποβάλλεται από το καθένα χωριστή δήλωση. Η δήλωση παραλαμβάνεται από υπάλληλο της Δ.Ο.Υ. (ή του Γ.Ε.Φ.) της έδρας του συμβολαιογράφου.

Με την ίδια απόφαση και όσον αφορά τον προσδιορισμό της τιμής κτήσης διευκρινίζονται τα ακόλουθα :

• Σε περιπτώσεις πράξεων σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας χωρίς μεταβολή του δικαιώματος που αντιστοιχεί στο μεταβιβάζοντα πριν από τις πράξεις αυτές, ως χρόνος κτήσης θεωρείται αντίστοιχα ο χρόνος απόκτησης του αρχικού δικαιώματος.

• Σε περιπτώσεις που μετά την κύρωση των οικείων πράξεων εφαρμογής μεταβιβάζονταιοικόπεδα, τα οποία έχουν αποκτηθεί είτε ως οικόπεδα, είτε ως αγροτεμάχια με οποιοδήποτε τίτλο κτήσης, ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος κύρωσης της πράξης εφαρμογής.

• Σε περιπτώσεις που μετά την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης ή την έκδοση της αντίστοιχης διοικητικής πράξης καθορισμού των ορίων οικισμού μεταβιβάζονται οικόπεδα, τα οποία έχουν αποκτηθεί είτε ως οικόπεδα, είτε ως αγροτεμάχια με οποιοδήποτε τίτλο κτήσης, ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος έγκρισης της πολεοδομικής μελέτης ή έκδοσης της αντίστοιχης διοικητικής πράξης καθορισμού των ορίων οικισμού.

• Σε περιπτώσεις κτήσης ακινήτου αιτία θανάτου ή δωρεάς εν ζωή–γονικής παροχής, ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος επαγωγής της κληρονομίας ή ο χρόνος κατάρτισης του συμβολαίου δωρεάς εν ζωή – γονικής παροχής, ακόμη και στις περιπτώσεις που συνέτρεχε νόμιμος λόγος μετάθεσης του χρόνου γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης.

Πηγή: imerisia.gr

Aλλαγές για αυθαίρετα και τα καταπατημένα ακίνητα του δημοσίου

Στην προσπάθειά της η κυβέρνηση να εξασφαλίσει χρήματα, θέτει σε εφαρμογή σχέδιο σκούπα για τα αυθαίρετα και τα καταπατημένα με στόχο να μπουν στα ταμεία του Κράτους από 250 ως 300 εκατομμύρια ευρώ. Έτσι με το νέο νόμο όσοι έχουν στην κατοχή τους καταπατημένες εκτάσεις, είτε αυτές περιέχουν κτίσμα είτε όχι, αλλά και όσοι έχουν στην κατοχή τους αυθαίρετο στα όρια του αιγιαλού μπορούν πλέον να εξαγοράσουν το ακίνητο και να το νομιμοποιήσουν.

Τι ισχύει για όσους έχουν καταπατημένο ακίνητο που ανήκει στο δημόσιο

Για όσους έχουν καταπατημένο ακίνητο που ανήκει στο δημόσιο, το τίμημα για την εξαγορά του θα ανέρχεται στη χαμηλότερη αντικειμενική αξία του δημοτικού διαμερίσματος που βρίσκεται το ακίνητο. Σύμφωνα με τους μέχρι τώρα υπολογισμούς περίπου 28.000 άτομα έχουν καταπατήσει κάποια δημόσια έκταση. Για παράδειγμα εάν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή με αντικειμενική αξία τα 1.000 ευρώ το τετραγωνικό και η χαμηλότερη τιμή ζώνης της περιοχής είναι στα 600 ευρώ τότε η εξαγορά θα γίνει στη δεύτερη και χαμηλότερη τιμή, δηλαδή στα 600 ευρώ.

Ποια είναι η διαδικασία για την εξαγορά του ακινήτου από το Δημόσιο

Όσοι θέλουν να εξαγοράσουν το ακίνητο θα πρέπει να υποβάλουν αίτηση εντός ενός έτους από τη δημοσίευση του νόμου. Απαραίτητη προϋπόθεση είναι οι καταπατητές να έχουν στην κατοχή τους το ακίνητο τουλάχιστον 20 χρόνια χωρίς διακοπή και μέχρι την 31-12-2013. Για όσους δεν υποβάλουν αίτηση ο νόμος προβλέπει από διοικητική αποβολή μέχρι πρόστιμο για την αυθαίρετη χρήση του ακινήτου.

Ποια ακίνητα μπορούν να εξαγορασθούν

• Αστικά ακίνητα

Για οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων, έκταση μέχρι πέντε στρέμματα. Για περιοχές που βρίσκονται μέσα σε σχέδιο πόλης ή για οικισμούς που προϋφίστανται του έτους 1923, έκταση ίση με το ελάχιστο εμβαδόν αρτίου, κατά κανόνα ή παρέκκλιση, και οικοδομήσιμου οικοπέδου κατά το οικείο σχέδιο πόλεως. Κατ’ εξαίρεση, επιτρέπεται η εξαγορά συνεχόμενης έκτασης, εφόσον αυτή καλύπτεται από μόνιμα κτίσματα.

• Αγροτικά ακίνητα

Είναι δυνατή η εξαγορά περισσότερων του ενός ακινήτου από τον ίδιο κάτοχο, φυσικό ή νομικό πρόσωπο, υπό την προϋπόθεση ότι το σύνολο των εξαγοραζομένων εκτάσεων δεν υπερβαίνει τα είκοσι στρέμματα. Ωστόσο χρειάζεται προσοχή καθώς η αγορά του οικοπέδου από μόνο του δεν νομιμοποιεί το αυθαίρετο κτίσμα που βρίσκεται μέσα σε αυτό. Ο ιδιοκτήτης εντός προθεσμίας 12 μηνών από την έκδοση της απόφασης εξαγοράς, ο αιτών οφείλει να υποβάλει αίτηση νομιμοποίησης ή τακτοποίησης των κτισμάτων, επί ποινή ανάκλησης της απόφασης εξαγοράς. Η πληρωμή θα γίνεται σε διμηνιαίες δόσεις των τουλάχιστον 800 ευρώ ή εφάπαξ.

Ως τίμημα εξαγοράς ορίζεται για τις εκτός σχεδίου περιοχές, η αντικειμενική αξία που έχει το ακίνητο κατά τον χρόνο υποβολής της σχετικής αίτησης εξαγοράς. Για τις εντός σχεδίου περιοχές λαμβάνεται υπόψη η χαμηλότερη αντικειμενική αξία του οικείου Διαμερίσματος. Εφόσον στα ακίνητα υπάρχει κτίσμα η αντικειμενική αξία που προκύπτει προσαυξάνεται κατά ποσοστό 20%. Βέβαια οι καταπατητές εν συνεχεία θα πρέπει να νομιμοποιήσουν και το αυθαίρετο κτίσμα.

Θα υπάρχουν και εκπτώσεις

Έκπτωση 10% μέχρι 100.000 ευρώ εφόσον υφίσταται κτίσμα έως 120 τ.μ., ή 140 τ.μ., σε περίπτωση πολυτέκνου, το οποίο αποτελεί την πρώτη και μόνη κατοικία του αιτούντος ή ο ίδιος ο αιτών ή προστατευόμενο μέλος της οικογενείας του είναι ανάπηρος σε ποσοστό 80% και άνω.

Πως θα γίνεται η εξωδικαστική επίλυση ιδιοκτησιακών διαφορών μεταξύ Δημοσίου και ιδιωτών

Προβλέπεται η συμβιβαστική επίλυση ιδιοκτησιακών διαφορών μεταξύ ιδιωτών και ελληνικού Δημοσίου. Απαραίτητη προϋπόθεση να έχει ασκηθεί αγωγή εναντίον του ελληνικού Δημοσίου, χωρίς να έχει εκδοθεί πρωτόδικη απόφαση.

Αφορά σε διεκδικούμενες εκτάσεις για τις οποίες ο ιδιώτης έχει συνεχόμενους τίτλουςπου ανάγονται από το 1926 και πριν και έχουν εμβαδόν τουλάχιστον 50 στρέμματα, για ακίνητα εκτός σχεδίου πόλης και 20 στρέμματα, για ακίνητα εντός σχεδίου πόλης. Η δικαστική διαφορά τερματίζεται είτε με την αυτούσια διανομή του επίδικου ακινήτου, κατά 50% μεταξύ των διαδίκων, είτε με την καταβολή σε χρήμα της εμπορικής αξίας του 50% του ακινήτου από τον ιδιώτη στο δημόσιο.

Με δήλωσή του ο υπουργός Οικονομικών Γιάννης Στουρνάρας εξέφρασε την ικανοποίησή του για τη συστηματική δουλειά που έγινε από τη Γενική Γραμματεία Δημόσιας Περιουσίας, τα συναρμόδια Υπουργεία για τα ζητήματα Αιγιαλού: Περιβάλλοντος Ενέργειας & Κλιματικής Αλλαγής, Τουρισμού και Ναυτιλίας & Αιγαίου, που συνεργάστηκαν εποικοδομητικά καθώς και την εταιρία Κτηματολόγιο ΑΕ, η ηλεκτρονική υποδομή της οποίας, αξιοποιείται επωφελώς για όλη την χώρα.

Πηγή: iefimerida.gr

Φόρος Υπεραξίας: έτοιμες οι αποφάσεις, δαιδαλώδης όμως η διαδικασία...

Νεύρωση θα προκαλέσει σει χιλιάδες φορολογούμενους και συμβολαιογράφους η δυσχερέστατη διαδικασία υποβολής της δήλωσης και πληρωμής του φόρου υπεραξίας ακινήτων.

Η ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών με νέα απόφαση καθορίζει μια άκρως πολύπλοκη διαδικασία υποβολής δήλωσης και απόδοσης του φόρου υπεραξίας ακινήτων.

Πρωταγωνιστές πωλητές, αγοραστές και συμβολαιογράφοι.
-Ο φορολογούμενος που μεταβιβάζει ακίνητη περιουσία, δηλαδή ο πωλητής, υποχρεούται, πριν τη σύνταξη του συμβολαίου, να δηλώνει το σύνολο των στοιχείων που αφορούν τον προσδιορισμό του φόρου υπεραξίας. Η δήλωση περιλαμβάνει τα στοιχεία του ίδιου του πωλητή, του συμβολαιογράφου που καταρτίζει την συμβολαιογραφική πράξη και θα διενεργήσει την παρακράτηση και την απόδοση του φόρου, τα στοιχεία του αγοραστή, τον χρόνο και την αξία κτήσης και μεταβίβασης, το είδος της ακίνητης περιουσίας, τα έτη διακράτησης, τους συντελεστές και τον υπολογισμό του φόρου.
-Ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να ελέγχει και να βεβαιώνει την ακρίβεια των ανωτέρω στοιχείων καθώς και να θεωρεί τη δήλωση, δεν έχει, όμως, ευθύνη για όσα στοιχεία δεν έχουν περιέλθει σε γνώση του και δεν περιλαμβάνονται στο συμβόλαιο που συντάσσει.
-Η δήλωση, υπογεγραμμένη από τον συμβολαιογράφο και τον πωλητή υποβάλλεται σε 3 αντίτυπα, από τα οποία το πρώτο παραμένει στη Δ.Ο.Υ., και τα υπόλοιπα αντίτυπα επιστρέφονται θεωρημένα.
-Την ίδια ημέρα ή το αργότερο την επόμενη ημέρα της σύνταξης του συμβολαίου ο συμβολαιογράφος πρέπει να καταχωρεί σε ανεξάρτητη ηλεκτρονική εφαρμογή του συστήματος TAXISnet τον ΑΦΜ του πωλητή, τον αριθμό και την ημερομηνία σύνταξης του συμβολαίου, το ποσό της υπεραξίας επί του οποίου υπολογίζεται ο φόρος, τη Δ.Ο.Υ. παραλαβής της δήλωσης, τον αριθμό της δήλωσης και το φορολογικό έτος που αφορά.
-Θεωρημένο αντίγραφο της δήλωσης πρέπει να επισυνάπτεται στο συμβόλαιο.

-Ο φόρος που παρακρατείται από το συμβολαιογράφο με τη σύνταξη του συμβολαίου πρέπει να αποδίδεται από αυτόν με τραπεζική επιταγή που οφείλει να έχει ήδη εκδώσει κατά το χρόνο σύνταξης του συμβολαίου ο πωλητής σε διαταγή του Ελληνικού Δημοσίου, εντός πέντε εργάσιμων ημερών από την υπογραφή του συμβολαίου, η οποία κατατίθεται αποκλειστικά στην τράπεζα έκδοσης της τραπεζικής επιταγής.

Ηλεκτρονική Ταυτότητα σε όλα τα ακίνητα της χώρας

Αυθαίρετα χαρακτηρίζονται όσα δεν δηλωθούν

Aνοίγει ο δρόμος για το ηλεκτρονικό "φακέλωμα" όλων των κτιρίων της χώρας, το οποίο θα βρίσκεται σε μόνιμη διασύνδεση με το Kτηματολόγιο, τη ΔEH και τη Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων του υπουργείου Oικονομικών, προκειμένου να γίνονται και ανάλογοι φορολογικοί έλεγχοι.

Σύμφωνα με τις νέες ρυθμίσεις που προωθεί το υπουργείο Περιβάλλοντος, μετά την αποστολή του Προεδρικού Διατάγματος στο Συμβούλιο της Eπικρατείας, εντός της επόμενης δεκαετίας θα πρέπει όλα τα κτίρια της χώρας να αποκτήσουν ψηφιακή ταυτότητα, καταγράφοντας σε ένα ηλεκτρονικό σύστημα τα δεδομένα των ακινήτων, από την άδεια έως όλες τις μεταβολές που έχουν συντελεστεί.
Mάλιστα, όσα κτίρια δεν δηλωθούν, θα θεωρούνται και θα χαρακτηρίζονται αυθαίρετα και θα επιβάλλονται στους ιδιοκτήτες οι σχετικές κυρώσεις που ισχύουν και σήμερα, ενώ προβλέπονται ποινικές και οικονομικές κυρώσεις για όσους μηχανικούς συμπληρώσουν ψευδή στοιχεία στην ταυτότητα κτιρίου.

 Kάθε νέο κτίριο θα πρέπει απαραιτήτως να διαθέτει ηλεκτρονική ταυτότητα. Σε ό,τι αφορά στα υφιστάμενα, όσα κτίρια ή ιδιοκτησίες ενταχθούν στον νέο νόμο για τα αυθαίρετα (4178/2013 ή έχουν ενταχθεί στους νόμους 4014/2011 και 3843/2010) οφείλουν να ολοκληρώσουν την ταυτότητα του κτιρίου μέσα σε πέντε χρόνια. Όλα τα στοιχεία που υποβάλλονται στο πληροφοριακό σύστημα των αυθαιρέτων τροφοδοτούν αυτομάτως το πληροφοριακό σύστημα της ταυτότητας του κτιρίου και δεν χρειάζεται επανυποβολή.Στη ρύθμιση εντάσσονται όλα τα δημόσια και ιδιωτικά κτίρια, πλην των τακτοποιημένων αυθαιρέτων, προβλέποντας την υποχρεωτική συμπλήρωση της ταυτότητας ύστερα από κάθε μεταβίβαση και περιοδικούς ελέγχους.
Eπίσης, θα ενημερώνεται από τον αρμόδιο μηχανικό για οποιαδήποτε εργασία στο κτίριο η οποία απαιτεί άδεια δόμησης ή έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας. Mε τη λειτουργία του πληροφοριακού συστήματος, η βεβαίωση μηχανικού και το Πιστοποιητικό Eνεργειακής Aπόδοσης αντικαθίστανται από το Πιστοποιητικό Πληρότητας Kτιρίου ή Iδιοκτησίας, καθώς θα αποτελούν μέρος του.
Στις πολυκατοικίες μπορούν μαζί όλοι οι ιδιοκτήτες να φτιάξουν την ταυτότητα του κτιρίου και όχι μόνο ανά ιδιοκτησία. Ωστόσο, εάν δεν συμφωνεί η πλειονότητα των ενοίκων, τότε μπορεί ο κάθε ιδιοκτήτης να προχωρήσει μόνος του τη διαδικασία της Hλεκτρονικής Tαυτότητας Kτιρίου για το διαμέρισμά του.
Περιοδικοί έλεγχοιKρίσιμο θέμα στην εξέλιξη υλοποίησης του έργου αποτελούν οι έλεγχοι. Σύμφωνα με το Προεδρικό Διάταγμα, προβλέπονται περιοδικοί έλεγχοι από μηχανικό, κάθε οκτώ χρόνια για κτίρια συνάθροισης κοινού, βιομηχανίες - βιοτεχνίες, πρατήρια υγρών καυσίμων και συνεργεία αυτοκινήτων, εμπορικά κέντρα, αγορές και υπεραγορές και κάθε δέκα χρόνια για τις κατοικίες, τα ξενοδοχεία, τα εμπορικά καταστήματα, τους γραφειακούς χώρους, τα κτίρια εκπαίδευσης και υγείας και τα σωφρονιστικά καταστήματα.
Eνώ κάθε 15 χρόνια θα γίνεται έλεγχος για χώρους αποθήκευσης, στάθμευσης αυτοκινήτων και λοιπές χρήσεις. H ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου αποτελεί αίτημα 25 χρόνων του τεχνικού κόσμου, το οποίο υλοποιεί το YΠEKA σε συνεργασία με το TEE. Δεν αφορά τα σχέδια της μελέτης, αλλά την πραγματική, σε κάθε χρονική στιγμή, αποτύπωση της υπάρχουσας κατάστασης του ακινήτου. Mάλιστα, μόλις τεθεί σε λειτουργία, θα αποτελέσει βασικό, συστατικό στοιχείο της αγοράς ακινήτων.
Ποιοι έχουν υποχρέωση συμπλήρωσης της Tαυτότητας των Kτιρίων
-Iδιωτικά Kτίρια εντός 10ετίας
-Δημόσια Kτίρια εντός 10ετίας
-Kτίρια που έχουν υπαχθεί στο ν. 3843/2010, στο ν. 4014/2011και στο ν. 4178/2013 εντός πενταετίας
H ενημέρωση της ταυτότητας κτιρίου πραγματοποιείται υποχρεωτικώς
-Mετά από την εκτέλεση οποιασδήποτε εργασίας για την οποία απαιτείται άδεια δόμησης ή έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας από δημόσια αρχή
-Mετά από κάθε περιοδικό έλεγχο
Πώς ορίζεται η περιοδικότητα των ελέγχωνMετά την έκδοση των Πιστοποιητικών Πληρότητας (μετά την πρώτη συμπλήρωση) για την τήρηση της ταυτότητας κτιρίου θεσπίζονται περιοδικοί έλεγχοι. H περιοδικότητα των ελέγχων της ταυτότητας του κτιρίου ή της διηρημένης ιδιοκτησίας γίνεται από μηχανικό υποχρεωτικά και σύμφωνα με την κατηγορία χρήσης του κτιρίου ως εξής:
Kάθε 8 έτη
A. Kτίρια συνάθροισης κοινού
B. Bιομηχανία, Bιοτεχνία
Γ. Πρατήρια υγρών καυσίμων και συνεργεία αυτοκινήτων
Δ. Eμπορικά κέντρα, αγορές και υπεραγορές
Kάθε 15 έτη
A. Aποθήκευση
B. Στάθμευση αυτοκινήτων
Γ. Λοιπές χρήσεις
Kάθε 10 έτη
A. Kτίρια με χρήση κατοικίας. Στην κατηγορία αυτή ανήκουν μεταξύ άλλων τα ξενοδοχεία, οι ξενώνες, τα ενοικιαζόμενα δωμάτια και διαμερίσματα
B. Eμπόριο
Γ. Γραφεία
Δ. Eκπαίδευση
E. Yγεία και κοινωνική πρόνοια
ΣT. Σωφρονισμός
Eλεγχος Kατασκευών
H υποχρέωση συμπλήρωσης της Tαυτότητας του Kτιρίου σε κάθε μεταβίβαση, ο περιοδικός έλεγχος και η ενημέρωση αυτής αποτελούν τον μόνιμο και διαρκή τρόπο παρακολούθησης των κατασκευών.

Mε ηλεκτρονική διαδικασία αυτομάτως από σχετικούς ελέγχους διασύνδεσης των βάσεων δεδομένων της EKXA A.E., της ΔEH A.E. και του υπουργείου Oικονομικών, θα διαπιστώνεται η παράλειψη αρχικής συμπλήρωσης, ενημέρωσης ή περιοδικής συμπλήρωσης της Tαυτότητας του Kτιρίου. Tότε θα επιβάλλονται κυρώσεις έως την έκδοση των σχετικών πιστοποιητικών που θα αποδεικνύουν ότι δεν έχουν πραγματοποιηθεί αυθαίρετες κατασκευές σε αυτά.

Πηγή: Απόσπασμα άρθρου από imerisia.gr

Ν.4178/13: η αμοιβή στατικής επάρκειας περιέχει έλεγχο σε στατικά και δυναμικά φορτία

Μια πολύ χρήσιμη διευκρίνιση για το προσδόκιμο ύψος της αμοιβής:

Οι δηλώσεις του Ν.4014/11 που μεταπήδησαν στον Ν.4178/13, αλλά και οι νέες-του τελευταίου νόμου "Καλαφάτη"- οι οποίες χρήζουν ελέγχου επάρκειας (ειδικά κτίρια κλπ) υπόκεινται σε προσδιορισμό του ύψους της αμοιβής με την-γνωστή και μη εξαιρετέα- "ελεύθερη διαπραγμάτευση".

Παρόλα αυτά ένας "μπούσουλας" υπάρχει και πρέπει να υπάρχει για τον καθορισμό της ελάχιστης νόμιμης αμοιβής μελέτης. Είναι απαραίτητο, αν και η έκπτωση είναι αναπόφευκτη , να ξέρουμε πώς υπολογίζεται η αμοιβή του ελέγχου.

Το θέμα είναι εξειδικευμένο για όσους κατέχουν από φορολογικά αδειών, αλλά να τονίσουμε ότι απαιτείται αμοιβή για έλεγχο υπάρχοντος σε στατικά και σε δυναμικά φορτία. Πάνω σε αυτή την αμοιβή θα υπολογιστεί άλλωστε και το ΤΣΜΕΔΕ που κρατείται και πληρώνεται επί της νόμιμης αμοιβής υπέρ του ταμείου. Επειδή αυτά τα φορολογικά τα συντάσσει συνήθως ο Μηχανικός που έχει χρεωμένη τη δήλωση και ενδεχομένως ο στατικός να συμπληρώνει την ομάδα, επειδή δε τα φορολογικά αυτά δεν ελέγχονται ως προς την ορθότητά τους από φοροτεχνικό υπάλληλο ΥΔΟΜ, θέλει προσοχή η πρώτη προσέγγιση.




Η παρατήρηση γίνεται για τους συναδέλφους στατικούς που οφείλουν να ολοκληρώσουν στατικά ελέγχων για υποθέσεις αυθαιρέτων. Το γεγονός ότι για μια υπέρβαση περιορισμένη ενδέχεται να ελέγξουν όλο το κτίριο ενδέχεται να δώσει μια σοβαρή (νόμιμη) αμοιβή, ακόμη και κατά πολύ μεγαλύτερη αυτής του...διαχειριστή της δήλωσης!

ΘΕΡΜΕΣ ΕΥΧΕΣ ΓΙΑ ΚΑΛΟ ΠΑΣΧΑ ΚΑΙ ΚΑΛΗ ΑΝΑΣΤΑΣΗ

Το γραφείο μας σας εύχεται ΧΡΟΝΙΑ ΠΟΛΛΑ , ΚΑΛΟ ΠΑΣΧΑ ΚΑΙ ΚΑΛΗ ΑΝΑΣΤΑΣΗ!!

Το σήριαλ του φόρου υπεραξίας ακινήτων

Ο φόρος υπεραξίας στα ακίνητα, η διαφορά δηλαδή του τιμήματος κτήσης με το τίμημα πώλησης, θεσμοθετήθηκε τέλη του 2013 με το τότε φορολογικό νομοσχέδιο.Χρειάστηκαν περίπου δυόμιση μήνες μέχρι να υπάρξουν διευκρινίσεις για τη νέα αυτή επιβάρυνση, οι οποίες ενσωματώθηκαν στο πολυνομοσχέδιο που ψηφίστηκε στη Βουλή στις 29 Μαρτίου.

Στις 7 Απριλίου δημοσιεύθηκε στο φύλλο εφημερίδας της κυβέρνησης το πολυνομοσχέδιο το οποίο περιελάμβανε και τις διατάξεις για τη «διόρθωση» του τρόπου υπολογισμού του φόρου υπεραξίας καθώς και για τη διευθέτηση πολλών ειδικών περιπτώσεων όπως είναι η πώληση ακινήτων που αποκτήθηκαν με χρησικτησία, αντιπαροχή ή αποκτήθηκαν μετά από οικοδόμηση με αυτεπιστασία του ιδιοκτήτη.

Το σήριαλ όμως, δεν τελείωσε, καθώς εκκρεμεί η εγκύκλιος με τις εφαρμοστικές οδηγίες του νομοθετικού πλαισίου για το φόρο υπεραξίας. Φαίνεται, όμως να φτάνει στο τέλος του, ύστερα από περισσότερες από 100 ημέρες υπομονής. Όπως αναφέρουν οι πληροφορίες, η σύνταξη της εγκυκλίου έχει σχεδόν ολοκληρωθεί και απαιτείται η υπογραφή του αρμόδιου υπουργού για να δημοσιευθεί, κάτι που τοποθετείται μέσα στις επόμενες ημέρες. Οι συμβολαιογράφοι εξακολουθούν να δηλώνουν αδυναμία πραγματοποίησης μεταβιβάσεων, καθώς χωρίς τη διευθέτηση κρίσιμων λεπτομερειών αναφορικά με τον τρόπο υπολογισμού του φόρου υπεραξίας οι σχετικές δηλώσεις δεν μπορούν να συμπληρωθούν ενώ δεν μπορεί να υπολογιστεί και ο ακριβής φόρος. Η έκδοση της απαιτούμενης εγκυκλίου αναμένεται να οδηγήσει στην πραγματοποίηση αγοραπωλησιών, καθώς τους τελευταίους μήνες οι συμβολαιογράφοι απέχουν από τη σύνταξη των συμβολαίων μεταβίβασης. Και αυτό επειδή δεν αναλαμβάνουν την ευθύνη μιας πράξης πώλησης που θα μπορούσε μεταγενέστερα να δημιουργήσει σοβαρά προβλήματαστους ίδιους αλλά και στους πωλητές, μιας και αμφότεροι θα μπορούσαν να είναιεκτεθειμένοι στις… διαθέσεις του εκάστοτε εφόρου που θα θεωρήσει ότι το Δημόσιο δεν έχει εισπράξει τον φόρο υπεραξίας.

Η εγκύκλιος, που περιμένει η κτηματαγορά, προβλέπει ποιος θα πληρώνει το φόρο, ποιες περιπτώσεις αγοραπωλησιών υπάγονται σε φόρο υπεραξίας και ποιες εξαιρούνται. Θα περιλαμβάνει, επίσης, αλγόριθμο για τον υπολογισμό του χρόνου και της τιμής κτήσης σε περιπτώσεις ανέγερσης ακινήτων. Παράγοντες της αγοράς εκτιμούν ότι η επιβάρυνση λόγω του φόρου υπεραξίας για τους ιδιοκτήτες, εν τέλει, δεν θα είναι μεγάλη, επειδή θα λαμβάνεται υπόψη η τιμή πώλησης και όχι η αντικειμενική αξία του ακινήτου.

Να σημειωθεί ωστόσο ότι το αποτέλεσμα είναι να μην έχει πραγματοποιηθεί καμία μεταβίβαση όχι μόνο για τους πρώτους τέσσερις μήνες του 2014 που τέθηκε σε ισχύ ο φόρος υπεραξίας στα ακίνητα, αλλά τουλάχιστον από τον Νοέμβριο του 2013. Και αυτό διότι οι αγοραστές πάγωσαν τις αγορές ακινήτων περιμένοντας τα τεθεί σε ισχύ ο μειωμένος συντελεστής υπολογισμού του φόρου μεταβίβασης (μειώθηκε από 8-10% σε 3%).

Το επόμενο στάδιο
Η έκδοση της εφαρμοστικής εγκυκλίου αποτελεί το τελευταίο προαπαιτούμενο πριν η-στατική το τελευταίο διάστημα- κτηματαγορά περάσει στην επόμενη φάση. Η ανυπαρξία αγοραπωλησιών έχει διαλύσει το σύστημα αξιών των ακινήτων, δεδομένου ότι, χωρίς «deals», δεν είναι δυνατό να προσδιοριστεί πόσο πωλούνται και πόσο αγοράζονται οι ιδιοκτησίες. Αφότου ξεπεράσει το σκόπελο της ανυπαρξίας deals λόγω του φόρου υπεραξίας, το εγχώριο real estate εκτιμάται ότι θα μπορούσε να προσβλέπει σε καλύτερες ημέρες ύστερα από ένα ενάμιση -δύο χρόνια, σύμφωνα με τις συγκλίνουσες εκτιμήσεις των ειδικών.

Σύμφωνα με μελέτη της Eurobank Property Services, εάν η κτηματαγορά ακολουθήσει την βελτίωση της οικονομίας από το 2014 και ύστερα, τότε αναμένεται να παρατηρηθείπεραιτέρω μείωση αξιών το 2014, σταθεροποίηση το 2015 και αύξηση από το 2016 και ύστερα, ακολουθώντας την πορεία της οικονομίας με μια καθυστέρηση ενός έτους περίπου. Παράλληλα, σύμφωνα με έρευνα της Eurobank Global Markets Research, οι αξίες προβλέπεται ότι θα ενισχυθούν κατά 1% το 2015 και κατά 2,9% του 2016. Η εκτιμώμενη ανοδική τάση είναι συνάρτηση του προβλεπόμενου ρυθμού ανάπτυξης του ΑΕΠ, όπως και της αναμενόμενης μείωσης της ανεργίας και δημόσιου χρέους ως ποσοστό του ΑΕΠ (165% το 2017).

Οι αναλυτές της Alpha Bank εκτιμούν ότι η σταδιακή επιστροφή στην ανάκαμψη θα οδηγήσει τις αξίες σε σταθεροποίηση για τα επόμενα ένα-δύο χρόνια και θα ακολουθήσουν οι θετικοί ρυθμοί ανάπτυξης του real estate. Προβλέπουν όμως, περαιτέρω, αλλά μικρού μεγέθους πτώση των τιμών.

Πηγή: capital.gr