Οι νέοι κανόνες για τη χωροθέτηση Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης
Του Αργύρη Δεμερτζή/
Στο ΥΠΕΝ ετοιμάζουν τους νέους κανόνες χωροθέτησης των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ), ώστε τον Οκτώβριο να είναι έτοιμο το νομοσχέδιο για τη λειτουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης και την ενεργοποίηση του θεσμού της μεταφοράς συντελεστή δόμησης.
Πέντε κατηγορίες ακινήτων ανάμεσα τους μεγάλα αυθαίρετα της κατηγορίας 5 ορίζονται ως ακίνητα υποδοχής συντελεστή δόμησης και παράλληλα έντεκα κατηγορίες ακινήτων, μεταξύ των οποίων οικοδομικοί συνεταιρισμοί και στρατόπεδα ορίζονται ως ακίνητα προσφοράς συντελεστή δόμησης, στο πλαίσιο της διαδικασίας της Ψηφιακής Τράπεζας Γης.
Oι ρυθμίσεις για την Ψηφιακή Τράπεζα Γης, τη χωροθέτηση των ΖΥΣ και την ενεργοποίηση της μεταφοράς συντελεστή δόμησης, αποτελούν πρόταση του ΤΕΕ και του προέδρου του Γιώργου Στασινού. Έχουν ήδη υιοθετηθεί από την κυβέρνηση, σε επίπεδο Μεγάρου Μαξίμου και Υπουργικού Συμβουλίου. Διαχωρίστηκαν από το πολυνομοσχέδιο του υπουργείου Ανάπτυξης και ο νέος κυβερνητικός σχεδιασμός προβλέπει να προωθηθούν με ξεχωριστό νομοσχέδιο του ΥΠΕΝ, το οποίο θα δοθεί άμεσα στη δημοσιότητα και θα τεθεί σε δημόσια διαβούλευση.
Μέσω ΤΧΣ με ΠΔ
Σύμφωνα με τις πληροφορίες του ecopress οι Ζ.Υ.Σ. θα καθορίζονται στο πλαίσιο εκπόνησης Τοπικών Χωρικών Σχεδίων (Τ.Χ.Σ.) και θα εγκρίνονται με προεδρικό διάταγμα, που εκδίδεται μετά από πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
«Τόσο η διαδικασία όσο τα κριτήρια καθορισμού ζωνών υποδοχής συντελεστή (Ζ.Υ.Σ.), για τις ανάγκες εφαρμογής της «Ψηφιακής Τράπεζας Γης» θεσπίζονται κατά τρόπο, ώστε να λαμβάνεται ιδιαίτερη μέριμνα προκειμένου να εξασφαλίζονται όλα τα αναγκαία εχέγγυα, προκειμένου η μεταφορά συντελεστή δόμησης να είναι σύμφωνη με τις αυστηρότερες απαιτήσεις περιβαλλοντικής προστασίας και να συμβαδίζει με τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας. Τούτο επιτυγχάνεται μέσω της σωρευτικής πρόβλεψης πολλαπλών προϋποθέσεων, διαδικαστικών και ουσιαστικών, για τη μεταφορά συντελεστή δόμησης’ αναφέρουν αρμόδιες πηγές.
Προϋποθέσεις των περιοχών
Ειδικότερα προβλέπεται ότι οι Ζ.Υ.Σ. χωροθετούνται αποκλειστικά σε περιοχές με περιορισμένη περιβαλλοντική επιβάρυνση και υπό την προϋπόθεση της επάρκειας ή της δυνατότητας επάρκειας κυκλοφοριακών υποδομών και της ύπαρξης ή της δυνατότητας δημιουργίας ελεύθερου περιβάλλοντος χώρου και υποδομών στάθμευσης, ενώ κατά περίπτωση είναι δυνατόν να τίθενται και επιπρόσθετοι όροι για την προστασία του φυσικού περιβάλλοντος.
Πάντως οι Ζ.Υ.Σ. μπορούν να χωροθετούνται σε περιοχές για τις οποίες συντρέχουν σωρευτικά τουλάχιστον οι εξής τέσσερις προϋποθέσεις:
- Βρίσκονται εντός Εγκεκριμένων Ρυμοτομικών Σχεδίων ή εντός περιοχών όπου έχει ξεκινήσει η διαδικασία πολεοδόμησης με κανονιστική πράξη ή εντός εγκεκριμένων ορίων οικισμών, που υφίστανται πριν από την έναρξη ισχύος του ν.δ. της 17.7.1923 ή έχουν πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων.
- Βρίσκονται εκτός των ορίων ιστορικών τόπων, παραδοσιακών οικισμών, αρχαιολογικών χώρων, περιοχών στις οποίες έχουν επιβληθεί ειδικοί όροι δόμησης για την προστασία παραδοσιακών ή αρχιτεκτονικών συνόλων, αρχαιολογικών χώρων ή άλλων πολιτιστικών ή περιβαλλοντικά αξιόλογων στοιχείων.
- Βρίσκονται εκτός ιστορικών κέντρων πόλεων, με εξαίρεση τα τμήματα που αναπλάθονται σύμφωνα με τα άρθρα 8 έως και 17 του ν. 2506/1997 (Α’ 124).
- Βρίσκονται εκτός καθορισμένων ορίων περιοχών, οι οποίες έχουν χαρακτηρισθεί ζώνες προστασίας χώρων ή κτιρίων που έχουν κηρυχθεί για οποιονδήποτε λόγο προστατευόμενοι, σύμφωνα με τις οικείες διατάξεις.
Κίνητρα στους Δήμους
Στο νέο νομοσχέδιο αναμένεται να προβλέπεται ότι με κοινή απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Οικονομικών, καθορίζονται τα κίνητρα και η αρωγή που παρέχονται στους δήμους για την κίνηση της διαδικασίας και την έγκαιρη εκπόνηση των μελετών για την έγκριση Ζ.Υ.Σ., καθώς και ο τρόπος χρηματοδότησής τους. Επίσης ότι με απόφαση του υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας καθορίζονται οι ειδικότερες προδιαγραφές, το περιεχόμενο και οι διαδικασίες εκπόνησης των μελετών για την έγκριση Ζ.Υ.Σ. και κάθε άλλο σχετικό με τις μελέτες αυτές θέμα.
Με τις ειδικές πολεοδομικές μελέτες Ζ.Υ.Σ., προσδιορίζονται μέσα στην περιοχή του δήμου ή των όμορων δήμων ή της οικείας περιφερειακής ενότητας ή περιφέρειας, για την οποία συντρέχουν οι παραπάνω τέσσερις προϋποθέσεις, η Ζ.Υ.Σ. και, σε ποσοστό επί του συνολικού εμβαδού των δομήσιμων επιφανειών της ζώνης, όπως το ποσοστό αυτό προκύπτει από τον υπολογισμό των συντελεστών δόμησης που ισχύουν στην περιοχή, το ανώτατο συνολικό εμβαδόν δομήσιμων επιφανειών που επιτρέπεται να μεταφερθεί μέσα σε αυτήν, αφού αξιολογηθούν:
- Ο βαθμός οικιστικής ανάπτυξης, η θέση, φυσιογνωμία και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της περιοχής,
- Η μεταβολή της οικιστικής φυσιογνωμίας που θα προκαλέσει η χωροθέτηση Ζ.Υ.Σ., λαμβανομένων υπόψη των παραμέτρων του αστικού περιβάλλοντος,
- Η επάρκεια, μετά και την πραγματοποίηση της Μ.Σ.Δ., των κοινόχρηστων χώρων και χώρων κοινωφελών χρήσεων, που προβλέπονται από το Εγκεκριμένο Ρυμοτομικό Σχέδιο, για την κάλυψη των αναγκών των κατοίκων της περιοχής,
- Η φέρουσα ικανότητα της περιοχής και το τοπίο.
Διαδικασία
Οι Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (Ζ.Υ.Σ.), θα εγκρίνονται με προεδρικό διάταγμα, το οποίο θα εκδίδεται μετά από πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ενώ προβλέπεται η τήρηση της ακόλουθης διαδικασίας:
- Κίνηση της διαδικασίας επίσπευσης για την έγκρισή τους με έκδοση απόφασης από τον οικείο δήμο ή σύνολο δήμων ή την περιφέρεια ή οποιοδήποτε Υπουργείο που δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.
- Εκπόνηση Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (Σ.Μ.Π.Ε.) με τήρηση των διαδικασιών δημοσιότητας, σύμφωνα με την κ.υ.α. 107017/2006 (Β 1225) που δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.
- Εκπόνηση ειδικής πολεοδομικής μελέτης Ζ.Υ.Σ. με τήρηση των διαδικασιών δημοσιότητας αυτής.
- Γνωμοδότηση των οικείων δημοτικών ή περιφερειακών συμβουλίων. Ειδικά στις μητροπολιτικές περιοχές Αθήνας και Θεσσαλονίκης, αρμόδιο όργανο για τη γνωμοδότηση του προηγούμενου εδαφίου είναι η Διεύθυνση Μητροπολιτικού Σχεδιασμού.
- Εισήγηση της Διεύθυνσης Πολεoδομικού Σχεδιασμού (Δ.Π.Σ.) του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
- Γνωμοδότηση του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.
Οι Ζ.Υ.Σ θα καθορίζονται, επίσης, στο πλαίσιο εκπόνησης Τοπικών Χωρικών Σχεδίων (Τ.Χ.Σ.), ενώ το χωρικό πεδίο της ειδικής πολεοδομικής μελέτης Ζ.Υ.Σ. καθορίζεται ως το σύνολο της έκτασης κάθε δήμου ή και των όμορων δήμων ή και της οικείας περιφερειακής ενότητας ή περιφέρειας, βάσει πολεοδομικών κριτηρίων.
Πως θα λειτουργεί η Ψηφιακή Τράπεζα Γης
Η Ψηφιακή Τράπεζα Γης νομοθετείται να λειτουργήσει ως πλατφόρμα ηλεκτρονικής και απρόσωπης αγοράς και πώλησης δικαιωμάτων δόμησης με συγκεκριμένη χρηματική αξία.
Ακίνητα προσφοράς συντελεστή δόμησης
Στο νέο νομοσχέδιο απαριθμούνται τα «ακίνητα προσφοράς συντελεστή δόμησης» στο πλαίσιο της διαδικασίας της «Ψηφιακής Τράπεζας Γης», οι κύριοι των οποίων χαρακτηρίζονται ως «πωλητές συντελεστή δόμησης». Η διατύπωση της διάταξης έχει λάβει υπόψη και ενσωματώσει στοιχεία από τις προϋφιστάμενες διατάξεις τόσο του ν. 4178/2013, όσο και του ν. 4495/2017, στο πλαίσιο της προσπάθειας για την πρόβλεψη κατά το δυνατόν περισσότερων κατηγοριών ακινήτων προσφοράς συντελεστή δόμησης, που θα διευκολύνει τη μεγιστοποίηση της αποτελεσματικότητας της «Ψηφιακής Τράπεζας Γης».
Συγκεκριμένα ως ακίνητα προσφοράς συντελεστή δόμησης ορίζονται έτσι οι εξής έντεκα κατηγορίες ακινήτων:
1.Οι εγκεκριμένοι / δεσμευμένοι κοινόχρηστοι χώροι του άρθρου 32 του ν. 4067/2012 σε περιοχές Εγκεκριμένων Ρυμοτομικών Σχεδίων, για την κάλυψη της δαπάνης της προσήκουσας αποζημίωσης.
2.Τα ακίνητα που έχουν χαρακτηρισθεί, τα ίδια ή η χρήση τους, διατηρητέα (π.χ. σύμφωνα με το άρθρο 6 του ν. 4067/2012 ή το άρθρο 4 του 1577/1985, ή την παρ. 6 του άρθρου 79 του ν.δ. 8/1973), καθώς και αυτά στα οποία έχουν επιβληθεί όροι και περιορισμοί για την προστασία και ανάδειξη των διατηρητέων κτιρίων (π.χ. σύμφωνα με την περίπτωση β’ της παρ. 5 του άρθρου 6 του ν. 4067/2012 ή την περίπτωση β’ της παρ. 4 του άρθρου 4 του ν. 1577/1985).
3.Τα ακίνητα ή οι εγκεκριμένοι / δεσμευμένοι χώροι κοινωφελών χρήσεων (Κ.Φ.Χ.) με οικοδομήματα, τα οποία έχουν χαρακτηριστεί μνημεία (σύμφωνα με τις διατάξεις των ν. 3028/2002 και 4495/2017).
4.Τα ακίνητα εντός σχεδίου πόλης ή εντός ορίων οικισμού, τα οποία χαρακτηρίζονται, σύμφωνα με τις διατάξεις της νομοθεσίας για την προστασία των αρχαιοτήτων και γενικώς της πολιτιστικής κληρονομιάς, αρχαιολογικοί χώροι ή ιστορικοί τόποι και για τα οποία έχουν τεθεί περιορισμοί στην εξάντληση του συντελεστή δόμησης ή στα οποία απαγορεύεται τελείως η δόμηση.
5.Πρώην στρατόπεδα τα οποία αποδίδονται σε κοινή χρήση.
6.Κτίρια ιδιοκτησίας του Δημοσίου που πρόκειται να αποσυρθούν.
7.Δημόσιες εκτάσεις ή παλιές υποδομές που συνορεύουν με εγκεκριμένα σχέδια πόλης και παραμένουν εκτός σχεδίου προκειμένου να περιορισθεί η δόμηση.
8.Παλαιές ή εγκαταλελειμμένες τουριστικές και βιομηχανικές μονάδες σε εκτός σχεδίου περιοχές.
9.Περιοχές υλοποιημένης ή θεσμοθετημένης δόμησης όπου υπάρχει περιβαλλοντική υστέρηση και χρειάζεται ανάσχεση της δόμησης.
10.Ακίνητα για τα οποία ισχύουν απαγορεύσεις δόμησης από δημόσιες παρεμβάσεις στον τομέα γης και
11.Ακίνητα οικοδομικών συνεταιρισμών ή ενώσεων οικοδομικών συνεταιρισμών, τα οποία βρίσκονται εν όλω ή εν μέρει εντός ιδιωτικών δασικών εκτάσεων.
Προβλέπεται, τέλος, εξουσιοδοτική διάταξη, προκειμένου με απόφαση Περιβάλλοντος και Ενέργειας, εφόσον κρίνεται αναγκαίο, να εξειδικεύονται οι αναγκαίες προϋποθέσεις που πρέπει να πληρούν τα ακίνητα προσφοράς συντελεστή δόμησης του παρόντος άρθρου.
Προβλέπεται, τέλος, εξουσιοδοτική διάταξη, προκειμένου με απόφαση Περιβάλλοντος και Ενέργειας, εφόσον κρίνεται αναγκαίο, να εξειδικεύονται οι αναγκαίες προϋποθέσεις που πρέπει να πληρούν τα ακίνητα προσφοράς συντελεστή δόμησης του παρόντος άρθρου.
Αντίστοιχα, απαριθμούνται τα ακίνητα που μπορούν να ορίζονται, στο πλαίσιο της διαδικασίας της «Ψηφιακής Τράπεζας Γης», ως «ακίνητα υποδοχής συντελεστή δόμησης», οπότε οι κύριοι τους χαρακτηρίζονται ως «αγοραστές συντελεστή δόμησης».
Ακίνητα υποδοχής συντελεστή δόμησης
Ως ακίνητα υποδοχής συντελεστή δόμησης ορίζονται ειδικότερα οι εξής πέντε κατηγορίες ακινήτων:
1. Τα ακίνητα τα οποία βρίσκονται εντός περιοχών σχεδίου πόλεως ή εντός οικισμού ή εντός γενικού πολεοδομικού σχεδιασμού ή ρυθμιστικών σχεδίων οι οποίες χαρακτηρίζονται ως Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (Ζ.Υ.Σ.), τηρουμένης της διαδικασίας και των προϋποθέσεων του παρόντος και υπό την προϋπόθεση ο προβλεπόμενος από τις οικείες διατάξεις συντελεστής δόμησης να είναι μικρότερος του μέσου συντελεστή της οικείας περιφερειακής ενότητας·
2. Τα ακίνητα στα οποία έχουν συντελεσθεί αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης της κατηγορίας 5 του άρθρου 9 του ν. 4178/2013 και της κατηγορίας 5 του άρθρου 96 του ν. 4495/2017, υπό την προϋπόθεση ότι αυτά έχουν καταγραφεί εντός ειδικών ορίων σχεδίων·
3. Τα ακίνητα που έχουν ενταχθεί ή εντάσσονται μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος στις διατάξεις του άρθρου 10 του ν. 4067/2012, με τις οποίες παρέχονται κίνητρα για την περιβαλλοντική αναβάθμιση και βελτίωση της ποιότητας ζωής σε πυκνοδομημένες και αστικές περιοχές·
4. Τα οικόπεδα ή γήπεδα με αποκλίσεις του εμβαδού, όπως αυτό καταμετρήθηκε σε τοπογραφικό διάγραμμα με εξάρτηση από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων (Ε.Γ.Σ.Α. 1987) σε σχέση με το αναγραφόμενο στο τοπογραφικό διάγραμμα βάσει του οποίου εκδόθηκε οικοδομική άδεια ή καταρτίστηκε συμβολαιογραφική πράξη, μεγαλύτερες των προβλεπόμενων στην παρ. 2 του άρθρου 4 του ν. 4178/2013 ή στις υποπεριπτώσεις αα και ββ της περίπτωσης β της παραγράφου 2 του άρθρου 39 του ν. 4495/2017 και έως ποσοστού ± είκοσι τοις εκατό (±20%).
5. Τα ακίνητα που ανήκουν στο Δημόσιο και για τα οποία μετά από την έναρξη ισχύος του παρόντος υποβάλλεται αίτηση για έγκριση Ειδικών Σχεδίων Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίων Ακινήτων (Ε.Σ.Χ.Α.Δ.Α.), σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 3986/2011.
Ειδικά στην ανωτέρω περίπτωση 2 των ακινήτων δηλαδή στα οποία έχουν συντελεσθεί αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης της κατηγορίας 5 του άρθρου 9 του ν. 4178/2013 και της κατηγορίας 5 του άρθρου 96 του ν. 4495/2017, μετά από την ολοκλήρωση της μεταφοράς συντελεστή δόμησης στο πλαίσιο της «Ψηφιακής Τράπεζας Γης» λαμβάνεται ειδική μέριμνα για την ολοκλήρωση του χωρικού σχεδιασμού και της πολεοδόμησης, μέσω της εξασφάλισης, δημιουργίας και διαμόρφωσης κοινόχρηστων χώρων ενώ η οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση των ανωτέρω αυθαίρετων κατασκευών και αλλαγών χρήσης είναι δυνατή μόνο μετά από τις ανωτέρω ενέργειες. Διασφαλίζεται έτσι η συμβατότητα της «Ψηφιακής Τράπεζας Γης» με τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας ως προς τις προϋποθέσεις της νομιμοποίησης αυθαίρετων κατασκευών ή αλλαγών χρήσης που γίνεται μόνο υπό την προϋπόθεση της τήρησης αυστηρών περιβαλλοντικών και πολεοδομικών κριτηρίω
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου