ΔΕΛΤΙΟ ΤΥΠΟΥ - Πως «κλειδώνουν» οι αγοραπωλησίες ακινήτων με προσύμφωνα

 Τη δυνατότητα να «κλειδώσουν» αγοραπωλησίες ακινήτων με προσύμφωνα έχουν οι πολίτες προκειμένου να απαλλαγούν από τις περιπέτειες που προκαλεί η αποχή των συμβολαιογράφων, η οποία συνεχίζεται μέχρι τις 8 Ιανουαρίου, οπότε και αναμένεται να επανεκτιμήσουν τη στάση τους.

Μέσω των προσυμφώνων, οι πολίτες μπορούν να προχωρήσουν τη διαδικασία αγοράς ή πώλησης ενός ακινήτου και να υπογράψουν  το οριστικό συμβόλαιο όταν θα λήξει η αποχή των συμβολαιογράφων. Οι συμβολαιογράφοι Αθηνών – Πειραιώς αποφάσισαν να συνεχίσουν επ’ αόριστον την αποχή από όλα τα μεταβιβαστικά συμβόλαια από οποιαδήποτε αιτία, καθώς και από την υποβολή των αντίστοιχων σχετικών δηλώσεων φόρου, είτε μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας myPROPERTY είτε μέσω οποιασδήποτε άλλης διαδικασίας. Ωστόσο, για να ξεμπλοκάρουν αγοραπωλησίες ακινήτων αποφασίστηκε να εξαιρεθεί από την αποχή η σύνταξη προσυμφώνων συμβολαίων ασχέτως καταβολής ή όχι αρραβώνα, δηλαδή προκαταβολής.

Μεταβιβάσεις

Το προσύμφωνο αγοραπωλησίας ακινήτου είναι το έγγραφο που καταρτίζεται μεταξύ δύο μερών, παρουσία συμβολαιογράφου, τα οποία δεσμεύει να προβούν στη μεταβίβαση ακινήτου. Ο πωλητής δεσμεύεται να μεταβιβάσει το ακίνητο στον αγοραστή και ο αγοραστής να καταβάλει το συμφωνημένο τίμημα στον πωλητή. Ως προς τη διάρκεια ισχύος του προσυμφώνου, μπορεί να καταρτιστεί είτε για μια συγκεκριμένη χρονική περίοδο, μετά την οποία ενεργοποιείται η υπογραφή του οριστικού συμβολαίου, είτε με την προϋπόθεση να εκπληρωθούν συγκεκριμένοι όροι από τα συμβαλλόμενα μέρη. Συνήθως, κατά τη σύναψη του προσυμφώνου, ο αγοραστής δίνει μια προκαταβολή στον πωλητή για να εξασφαλίσει τη συμφωνία και να ενισχύσει ακόμα περισσότερο τη θέση του.

Μετρητά

Επίσης, όσοι αγοραστές ακινήτων έχουν υπογράψει προσύμφωνο ή ακόμα και ιδιωτικό έγγραφο μέχρι τις 11 Δεκεμβρίου 2023, ημερομηνία δημοσίευσης του νέου φορολογικού νόμου στο ΦΕΚ, έχουν τη δυνατότητα να εξοφλήσουν το τίμημα με μετρητά ανεξάρτητα από τον χρόνο υπογραφής του οριστικού συμβολαίου. Για παράδειγμα, αν κάποιος υπέγραψε προσύμφωνο αγοράς ακινήτου στις 5 Δεκεμβρίου 2023, θα μπορεί να ολοκληρώσει την αγοραπωλησία του ακινήτου καταβάλλοντας μέρος του τιμήματος ή ακόμα και ολόκληρο το τίμημα σε μετρητά, παρά το γεγονός ότι έχει ενεργοποιηθεί το μέτρο που απαγορεύει τις αγοραπωλησίες ακινήτων με μετρητά. Οι υπόλοιποι φορολογούμενοι είναι υποχρεωμένοι πλέον να εξοφλούν ολόκληρο το τίμημα των ακινήτων με τραπεζικά μέσα πληρωμής. Σε διαφορετική περίπτωση το συμβόλαιο θεωρείται άκυρο και απαγορεύεται η μεταγραφή του, ενώ στους παραβάτες επιβάλλονται τσουχτερά πρόστιμα που φθάνουν έως τις 500.000 ευρώ.

Με τη νέα διάταξη η οποία ισχύει από τις 11 Δεκεμβρίου 2023 καταργείται η χρήση μετρητών ως τρόπος εξόφλησης του τιμήματος κατά τη σύνταξη συμβολαιογραφικών πράξεων μεταβίβασης ακινήτων με επαχθή αιτία και καθίσταται υποχρεωτική η χρήση τραπεζικών μέσων πληρωμής για την εξόφληση του τιμήματος, για την οποία η φορολογική διοίκηση ενημερώνεται από τον συμβολαιογράφο που συντάσσει την πράξη μεταβίβασης μέσω της εφαρμογής «myPROPERTY».

Ακύρωση συμβολαίου

Συμβολαιογραφικό ή ιδιωτικό έγγραφο στο οποίο καταγράφεται προκαταβολή ή μερική ή ολική εξόφληση του τιμήματος με μετρητά ή στο οποίο δεν καταγράφεται η εξόφληση του τιμήματος με τη χρήση τραπεζικού μέσου πληρωμής είναι αυτοδικαίως άκυρο, απαγορεύεται να μεταγραφεί στα οικεία βιβλία και δεν παράγει κανένα έννομο αποτέλεσμα έναντι των συμβαλλομένων, του Δημοσίου και οποιουδήποτε τρίτου. Οι υποχρεώσεις και απαγορεύσεις δεν ισχύουν για συμβόλαια που συνάπτονται μετά την εφαρμογή ισχύος του παρόντος σε εκτέλεση προσυμφώνων τα οποία έχουν συνταχθεί πριν από την έναρξη ισχύος του παρόντος.

Σύμφωνα με τη νέα διάταξη:

• Ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να αναγράψει στο συμβόλαιο τον τρόπο εξόφλησης του τιμήματος αποκλειστικά με τη χρήση τραπεζικών μέσων πληρωμής.
• Απαγορεύεται η μεταγραφή συμβολαιογραφικού εγγράφου που έχει συνταχθεί χωρίς ο συμβολαιογράφος να έχει αναγράψει στο συμβόλαιο τον τρόπο εξόφλησης του τιμήματος αποκλειστικά με τη χρήση τραπεζικών μέσων πληρωμής.
• Στους συμβολαιογράφους καθώς και στους υποθηκοφύλακες/προϊσταμένους Κτηματολογικών Γραφείων που παραβαίνουν τις υποχρεώσεις τους επιβάλλεται αυτοτελές πρόστιμο ίσο με το 10% του τιμήματος που δεν προκύπτει ότι καταβλήθηκε με χρήση τραπεζικού μέσου πληρωμής, το οποίο δεν μπορεί να είναι μικρότερο των 10.000 ευρώ και να υπερβαίνει τις 500.000 ευρώ για κάθε παράβαση.

ΠΗΓΗ : ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ''ΤΑ ΝΕΑ''

Ψηφιακή Τράπεζα Γης: οι λύσεις για δόμηση, αποζημιώσεις και μεγάλα αυθαίρετα

 Εντάχθηκε στο Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας το έργο Ψηφιακή Τράπεζα Γης. Mε την ολοκλήρωση του εντός διετίας ενεργοποιείται η μεταφορά συντελεστή δόμησης, με στόχο οι διαχρονικές παθογένειες της πολεοδομικής αυθαιρεσίας να μετατραπούν σε αναπτυξιακό εργαλείο, μίας νέας αγοράς δικαιωμάτων δόμησης, μέσω της οποίας θα δοθούν λύσεις για ρυμοτομούμενα, διατηρητέα, αυθαίρετα και οικοδομικούς συνεταιρισμούς.

Με την ενεργοποίηση της μεταφοράς συντελεστή δόμησης:

-Χτίζουν περισσότερα τετραγωνικά οικοδομές σε ζώνες υποδοχής συντελεστή.

-Αποζημιώνονται χιλιάδες ιδιοκτήτες για διατηρητέα, ρυμοτομούμενα ακίνητα και εκτάσεις οικοδομικών συνεταιρισμών, που δεν μπορούν να χτίσουν.

-Οδηγούνται σε οριστική τακτοποίηση – ως επόμενο βήμα της εξαίρεσης από την κατεδάφιση για 30 χρόνια-  περί το μισό εκατομμύριο δηλωμένα αυθαίρετα κατηγορίας 5. Και

-Ανοίγει ο δρόμος επαναφοράς της υπαγωγής σε τακτοποίηση αυθαιρέτων της κατηγορίας 5, με νέους κανόνες.

Την απόφαση με την οποία εντάσσεται στο Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας το έργο «Ψηφιακή Τράπεζα Γης», μέσω της οποίας θα πραγματοποιείται αποκλειστικά η διαχείριση και αξιοποίηση τίτλων μεταφοράς συντελεστή δόμησης σύμφωνα με το νέο χωροταξικό και πολεοδομικό θεσμικό πλαίσιο (Ν. 4759/2020), υπέγραψε ο αναπληρωτής υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών Νίκος Παπαθανάσης.

Φορέας υλοποίησης το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος

Η δημιουργία και λειτουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης, μέσω της οποίας ενεργοποιείται η μεταφορά συντελεστή δόμησης έχει ανατεθεί από το Υπουργείο Περιβάλλοντος στο Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας,  με απόφαση του υφυπουργού ΠΕΝ Νίκου Ταγαρά. Στη σχετική απόφαση του ΥΠΕΝ, που καθορίζει τους κανόνες, τις τεχνικές προδιαγραφές, τα δικαιώματα πρόσβασης στη νέα ψηφιακή πλατφόρμα του ΤΕΕ σημειώνεται ότι η  διαχείριση και αξιοποίηση τίτλων μεταφοράς συντελεστή δόμησης γίνεται αποκλειστικά σύμφωνα με το άρθρο 67 του ν. 4495/2017 ως ισχύει μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης. Δείτε εδώ στο ecopress

Οι 42 περιοχές για Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ)

Παράλληλα το ΥΠΕΝ έχει ήδη εγκρίνει 42 περιοχές της χώρας, όπου εγκαθίστανται Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ), στο πλαίσιο του νέου προγράμματος πολεοδομικού σχεδιασμού, με την ονομασία  «Κωνσταντίνος Δοξιάδης», που χρηματοδοτείται από το ταμείο ανάκαμψης και ανθεκτικότητας, με συνολικό προϋπολογισμό 401,05 εκατ. ευρώ.

Οι Ζ.Υ.Σ. χωροθετούνται αποκλειστικά σε περιοχές με περιορισμένη περιβαλλοντική επιβάρυνση και υπό την προϋπόθεση της επάρκειας ή της δυνατότητας επάρκειας κυκλοφοριακών υποδομών και της ύπαρξης ή της δυνατότητας δημιουργίας ελεύθερου περιβάλλοντος χώρου και υποδομών στάθμευσης, ενώ κατά περίπτωση  είναι δυνατόν να τίθενται και επιπρόσθετοι όροι για την προστασία του φυσικού περιβάλλοντος.

Στις 42 περιοχές όπου εγκαθίστανται  Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή, μέσω της Τράπεζας Γης ενεργοποιείται η μεταφορά συντελεστή δόμησης και θα μπορούν να μεταφέρονται και να χτίζονται περισσότερα τετραγωνικά μέτρα δόμησης σε υφιστάμενες και νέες οικοδομές, τα οποία θα αντιστοιχούν σε αξίες των επιφανειών δόμησης από ακίνητα προσφοράς συντελεστή δόμησης.δείτε εδώ στο ecopress

 Ακίνητα προσφοράς και υποδοχής συντελεστή

Πέντε κατηγορίες ακινήτων, ανάμεσα τους μεγάλα αυθαίρετα της κατηγορίας 5 ορίζονται ως ακίνητα υποδοχής συντελεστή δόμησης και παράλληλα έντεκα κατηγορίες ακινήτων, μεταξύ των οποίων οικοδομικοί συνεταιρισμοί και στρατόπεδα ορίζονται ως ακίνητα προσφοράς συντελεστή δόμησης, στο πλαίσιο της διαδικασίας της Ψηφιακής Τράπεζας Γης. Δείτε εδώ στο ecopress

 Αντικείμενο του έργου

Σύμφωνα με την απόφαση ένταξης του έργου «Ψηφιακή Τράπεζα Γης» στο Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας, αντικείμενο του έργου, συνολικού προϋπολογισμού 18.274.230 ευρώ, είναι η ανάπτυξη και λειτουργία μίας πλατφόρμας ηλεκτρονικής- απρόσωπης αγοράς και πώλησης δικαιωμάτων δόμησης, η οποία θα λειτουργεί και ως μηχανισμός αποζημίωσης δικαιούχων, χωρίς κόστος για το Δημόσιο, και ταυτόχρονα θα δημιουργεί πόρους για έργα φιλικά προς το περιβάλλον.

Πωλητές και αγοραστές συντελεστή δόμησης θα έχουν τη δυνατότητα να καταχωρήσουν ηλεκτρονικά τα αιτήματα τους στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης (ΨΤΓ), μέσω της οποίας η μεταφορά συντελεστή δόμησης θα διεκπεραιώνεται ηλεκτρονικά.

Μεταφορά του συντελεστή δόμησης στη νομιμοποίηση ακινήτων

Όπως ανακοινώνεται από το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών «στόχος είναι να ενεργοποιηθούν οι εκκρεμείς τίτλοι, με τον καθορισμό των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή και με τη λειτουργία της ΨΤΓ. Στοχεύεται, επίσης, να χρησιμοποιηθεί το πολεοδομικό «εργαλείο» της μεταφοράς του συντελεστή δόμησης στη νομιμοποίηση ακινήτων.

Υπουργείο ευθύνης είναι το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας και φορέας υλοποίησης το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος (ΤΕΕ).

Το έργο εντάσσεται στη Δράση «Έξυπνες περιβαλλοντικές και πολιτιστικές υποδομές», στον Άξονα «Εκσυγχρονισμός και βελτίωση της ανθεκτικότητας κύριων κλάδων της οικονομίας της χώρας και στον Πυλώνα «Ιδιωτικές επενδύσεις και μετασχηματισμός της οικονομίας».

Μηχανισμός αποζημίωσης

Η Ψηφιακή Τράπεζα Γης νομοθετείται να λειτουργήσει ως πλατφόρμα ηλεκτρονικής και απρόσωπης αγοράς και πώλησης δικαιωμάτων δόμησης με συγκεκριμένη χρηματική αξία.

Δημιουργεί έναν μηχανισμό αποζημίωσης δικαιούχων χωρίς κόστος για το Δημόσιο, ενώ ταυτόχρονα δημιουργεί πόρους για «πράσινα έργα». Διαμορφώνει έναν απλό και αποτελεσματικό μηχανισμό, προκειμένου να καταστεί δυνατή η μεταφορά συντελεστή δόμησης από ακίνητα προσφοράς σε ακίνητα υποδοχής συντελεστή δόμησης.

Όλοι οι δήμοι της χώρας, στο πλαίσιο των νέων Τοπικών Χωρικών Σχεδίων που υποχρεωτικά θα εκπονηθούν την επόμενη τριετία και θα καλύπτουν ολόκληρη την έκταση του Δήμου, ορίζουν τουλάχιστον μία ή δύο περιοχές ή όσες κρίνονται απαραίτητες, ως Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ) από την Ψηφιακή Τράπεζα Γης, λαμβάνοντας υπόψη την πραγματική κατάσταση που επικρατεί με βάση τις δηλώσεις αυθαιρέτων και τα στοιχεία υπαρχόντων κτιρίων και σχεδιασμού. Στις ΖΥΣ θα επιτρέπεται η μεταφορά συντελεστή και θα υπάρχουν προβλέψεις για μειωμένη κάλυψη και αύξηση ύψους και συντελεστή δόμησης.

Οριστική νομιμοποίηση αυθαιρέτων κατηγορίας 5 

Η Ψηφιακή Τράπεζα Γης μέσω του μηχανισμού της μεταφοράς συντελεστή δόμησης δίνει λύσεις για τα αυθαίρετα µε μεγάλες παραβάσεις που υπερβαίνουν το 40% και στερούνται οικοδομικής άδειας. Από τα στατιστικά των δηλώσεων που διατηρεί το ΤΕΕ, τέτοια αυθαίρετα αφορά σταθερά το 35% περίπου των δηλώσεων τακτοποίησης. Ανέρχονται σε περίπου μισό εκατομμύριο ακίνητα και η ανάγκη για διαθέσιμο συντελεστή εκτιμάται σε 5 – 10 εκ. τ.μ. συνολικά. Πιο συγκεκριμένα, πρόκειται για την 5η κατηγορία αυθαιρέτων που έχουν εξαιρεθεί από την κατεδάφιση για 30 χρόνια και έχουν υποχρέωση αγοράς συντελεστή για τη νομιμοποίησή τους, εφόσον ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός.

Τα αυθαίρετα κατηγορίας 5 θα μπορούν να εξαιρεθούν οριστικά από την κατεδάφιση με την εξαγορά ίσου με την υπέρβαση συντελεστή δόμησης (Σ.Δ.) από την Τράπεζα Δικαιωμάτων Δόμησης και Κοινόχρηστων Χώρων, «Τράπεζα Γης».

Λύση για τα διατηρητέα

Λύση για περισσότερα από 20.000 διατηρητέα ακίνητα, τα οποία έχουν εγκαταλειφτεί και διαρκώς ρημάζουν και απαξιώνονται  έρχεται μέσα από τις διατάξεις για τη δημιουργία και ενεργοποίηση της Ψηφιακής Τράπεζας Γης.

Σημειώνεται ότι τα χαρακτηρισμένα από τα υπουργεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού διατηρητέα, μεταξύ άλλων, έχουν θεωρητικά την δυνατότητα  μεταφοράς του συντελεστή δόμησης, κάτι που ωστόσο είναι στον «πάγο» έως ότου λειτουργήσει η Τράπεζα γης και ενεργοποιηθεί η μεταφορά συντελεστή δόμησης σε καθορισμένες ΖΥΣ.

Οικοδομικοί Συνεταιρισμοί

Το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο έχει επιβάλλει στο κράτος να αποζημιώσει οικοδομικούς συνεταιρισμούς,  που έχουν χάσει το δικαίωμα δόμησης σε δασικές εκτάσεις μετά το 1975, χωρίς το κράτος να διαθέτει χρήματα για να εκπληρώσει τη δυσβάστακτη αυτή υποχρέωση του.

Η δημιουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης, ως πλατφόρμα απρόσωπης αγορά και πώλησης δικαιωμάτων δόμησης με συγκεκριμένη χρηματική αξία παρέχει μέσω της μεταφοράς συντελεστή δόμησης τον μηχανισμό αποζημίωσης για τις εκτάσεις οικοδομικών συνεταιρισμών στο σύνολο τους ή κατά ένα τμήμα τους, εφόσον στη θέση που βρίσκονται δεν μπορούν να πολεοδομηθούν,  ενώ ταυτόχρονα δημιουργεί πόρους για «πράσινα έργα». Παράλληλα προωθείται η ολοκλήρωση του χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού σύμφωνα με τις συνταγματικές επιταγές.

Οι οικοδομικοί συνεταιρισμοί περιλαμβάνονται στις κατηγορίες ακινήτων προσφοράς συντελεστή δόμησης, στο πλαίσιο της διαδικασίας της Ψηφιακής Τράπεζας Γης.

Εκκρεμότητα για 1.100.000 τ.µ.

Η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης υφίσταται από το 1979 αλλά στην ουσία δεν λειτούργησε ποτέ μέχρι τώρα. Αποτέλεσμα αυτού ήταν να εκδίδονται τίτλοι, χωρίς όμως να δίνεται στην πράξη η δυνατότητα στους ιδιοκτήτες να αποζημιωθούν. Συνολικά έχουν εκδοθεί τίτλοι μεταφοράς συντελεστή από διατηρητέα, μνημεία και ρυμοτομούμενα ακίνητα που αντιστοιχούν σε πάνω από 1.100.000 τ.µ., με την αξία των οποίων να εκτιµάται ότι υπερβαίνει τα 185 εκατ. ευρώ. Κατά τελευταία στοιχεία του υπουργείου Περιβάλλοντος, έχουν εκδοθεί συγκεκριμένα 244.000 τίτλοι από διατηρητέα και 184.000 τίτλοι από ρυμοτομούμενα ακίνητα.

Από 1/1/2024 πιλοτικά ο ψηφιακός φάκελος μεταβίβασης ακινήτου

 Από 1/1/2024 το σύνολο των συμβολαιογράφων της χώρας θα χρησιμοποιούν πιλοτικά τον ψηφιακό φάκελο μεταβίβασης ακινήτου προκειμένου να εκκινούν κάθε αγοραπωλησία που μπορεί να υπαχθεί σε αυτόν, να συγκεντρώνουν σε ένα σημείο το σύνολο των απαιτούμενων δικαιολογητικών, αλλά και να υποβάλλουν ψηφιακά τα αντίγραφα των συμβολαίων που καταρτίζουν προς το Ελληνικό Κτηματολόγιο.

Αυτό αποφασίστηκε έπειτα από διαβουλεύσεις των υπουργείων Ψηφιακής Διακυβέρνησης και Δικαιοσύνης με την συντονιστική επιτροπή συμβολαιογραφικών συλλόγων Ελλάδος, ενόψει της ενεργοποίησης της μεταρρύθμισης του ψηφιακού φακέλου μεταβίβασης ακινήτων.

Η συγκεκριμένη ρύθμιση δεν τροποποιεί τον τρόπο κατάρτισης των συμβολαιογραφικών πράξεων, τις διατάξεις ουσιαστικού δικαίου που αφορούν στον τρόπο κτήσης των εμπραγμάτων δικαιωμάτων τόσο του Δημοσίου όσο και των ιδιωτών, όπως αυτές ορίζονται στο κείμενο του Αστικού Κώδικα και στους ειδικούς νόμους.

Η νέα διαδικασία θα περιλαμβάνει τα εξής στάδια:

Εκκίνηση συναλλαγής αποκλειστικά από τον συμβολαιογράφο: Η συναλλαγή εκκινεί με την καταχώρηση στον ψηφιακό φάκελο μεταβίβασης των προς συναλλαγή ΚΑΕΚ και της πρόσκλησης σε συμβαλλόμενα μέρη, μέσω gov.gr. Κατά την εκκίνηση της συναλλαγής τα ΚΑΕΚ «κλειδώνουν» ώστε να μην μπορεί να πραγματοποιηθεί παράλληλα καμία άλλη συναλλαγή για τα ίδια ακίνητα μέχρι την ολοκλήρωσή της παρούσας.

Άντληση Δικαιολογητικών με διαλειτουργικότητα: Μετά τη λήψη των απαραίτητων εξουσιοδοτήσεων, ο συμβολαιογράφος αντλεί μέσω του ψηφιακού φακέλου μεταβίβασης, τα απαραίτητα δικαιολογητικά από ΑΑΔΕ, ΕΦΚΑ, ΤΕΕ, Κτηματολόγιο.

Υπογραφή Συμβολαίου: Ο συμβολαιογράφος αναρτά το επικυρωμένο αντίγραφο του συμβολαίου του σε ψηφιακή μορφή στην εφαρμογή, υπογεγραμμένο με δική του ηλεκτρονική υπογραφή.

Ο τρόπος που τηρεί το αρχείο του ο συμβολαιογράφος καθώς και ο έλεγχος της δικαιοπρακτικής ικανότητας των συμβαλλομένων είναι ζητήματα στα οποία δεν επεμβαίνει το υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης και εξακολουθούν να ρυθμίζονται από την υπάρχουσα νομοθεσία.

Οι τρόποι ψηφιακής ανάρτησης είναι οι ακόλουθοι:

α) Μεταφόρτωση ανοικτού (αναγνώσιμου) αρχείου pdf, συνοδευόμενου με αρχείο τύπου json ή xml που περιέχει τα στοιχεία της συναλλαγής. Δεν γίνονται αποδεκτά αρχεία με χειρόγραφες παραπομπές και σαρωμένα αρχεία.

β) Χρήση εξωτερικής εφαρμογής που ο συμβολαιογράφος χρησιμοποιεί ήδη. Το υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης για αυτό το σκοπό έχει αναπτύξει και παρέχει δωρεάν υποστήριξη σε εταιρείες λογισμικού, οδηγό διασύνδεσης και ειδική διεπαφή (API).

Ψηφιακή υποβολή και πληρωμή τελών στο Κτηματολόγιο

Η υποβολή του φακέλου προς μεταγραφή στο Κτηματολόγιο πραγματοποιείται αποκλειστικά μέσω της εφαρμογής στο τελευταίο βήμα της διαδικασίας, όπου παρέχεται η δυνατότητα πληρωμής τελών από τον αγοραστή με χρήση κάρτας ή μέσω κωδικού τραπέζης. Το υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης δεσμεύεται για την πραγματοποίηση της μεταγραφής σε μια ημέρα, εφόσον χρησιμοποιείται η εφαρμογή του ψηφιακού φακέλου μεταβίβασης ακινήτων. Στην περίπτωση που προκύπτουν ζητήματα ακυρότητας, δεσμεύεται για απάντηση στον αγοραστή εντός αντίστοιχου χρονικού διαστήματος.

Έναρξη ψηφιακού φακέλου μεταβίβασης

Ως χρόνος έναρξης της εφαρμογής ορίζεται η 1/1/2024. Το υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης και το Κτηματολόγιο δεσμεύονται να εξετάσουν και να εντάξουν παρατηρήσεις και βελτιώσεις που θα προταθούν από τους συμβολαιογραφικούς συλλόγους της χώρας ώστε η λειτουργία της εφαρμογής να είναι εύρυθμη για τους επαγγελματίες αλλά και για τη μείωση της ταλαιπωρίας των πολιτών.

Μελλοντικά ψηφιακά εργαλεία ή εφαρμογές

Όποιο ψηφιακό εργαλείο ή εφαρμογή πρόκειται να δημιουργηθεί στο μέλλον, ακόμα και αν αποτελεί υλοποίηση προβλεπομένου σε ήδη προκηρυχθέντα διαγωνισμό και αφορά τον τρόπο ή τον τόπο σύνταξης συμβολαιογραφικής πράξης, θα δημιουργηθεί με επιμέλεια της συντονιστικής επιτροπής συμβολαιογραφικών συλλόγων Ελλάδος, στην οποία και θα ανήκει, όπως και η αποκλειστική αρμοδιότητα της λειτουργίας, συντήρησης και φιλοξενίας του σχετικού ψηφιακού εργαλείου ή εφαρμογής.

---

Πηγή: https://ered.gr/real-estate-news/apo-1-1-2024-pilotika-o-pshfiakos-fakelos-metabibashs-akinhtoy

Οδηγίες προστασίας ιδιοκτητών ακινήτων από καταπατήσεις

 Ένα από τα προβλήματα, που συχνά αντιμετωπίζουν οι ιδιοκτήτες κυρίως αγροτικών ακινήτων, είναι η καταπάτηση των ιδιοκτησιών τους από άλλους ιδιοκτήτες συνήθως γειτονικών ακινήτων, που αξιώνουν δικαιώματα κυριότητας και σε αυτά.

Τα προβλήματα αυτά γίνονται περισσότερο εμφανή τώρα, κατά τη σύνταξη του κτηματολογίου, όπου πολλοί ιδιοκτήτες κατά την διαδικασία υποβολής δήλωσης ιδιοκτησίας και τον εντοπισμό του ακινήτου τους, διαπιστώνουν ότι το ακίνητο ή τμήμα αυτού, δηλώθηκε από τρίτο πρόσωπο ως δική του ιδιοκτησία.

Επίσης, συχνή είναι η περίπτωση προσώπων, που πιστεύουν ότι τα ακίνητά τους τα διαχειρίζονται και τα φροντίζουν διάφοροι γνωστοί τους στην περιοχή ή συγγενείς τους, ενώ ταυτόχρονα έχουν ασκηθεί από αυτούς αξιώσεις εις βάρος των ακινήτων τους, καταλήγοντας έτσι στην απώλεια τους.

Με ποιο τρόπο μπορεί να διεκδικήσει ο καταπατητής ένα ακίνητο;

Βάσει του ελληνικού δικαίου, η απόκτηση ενός ακινήτου γίνεται με Συμβολαιογραφική Πράξη (Συμβόλαια Αγοραπωλησίας, Δήλωση Αποδοχής Κληρονομιάς, Συμβόλαιο Δωρεάς, κλπ…), νόμιμα μεταγεγραμμένου στα αρχεία του υποθηκοφυλακείου, αλλά και μέσω χρησικτησίας.

Προκειμένου να αποκτήσει δικαιώματα μέσω έκτακτης χρησικτησίας, ο καταπατητής πρέπει να ισχυριστεί ότι είναι κάτοχος της ιδιοκτησίας, ασκώντας δικαιώματα κυριότητας σε αυτήν, αδιάκοπα για χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των 20 ετών. Επομένως ο στερούμενος νόμιμου τίτλου ιδιοκτησίας ενός ακινήτου, μπορεί να αναγνωριστεί ως κύριος του ακινήτου, εφόσον το έχει στην κατοχή του, για χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των 20 ετών.

Επίσης ένα πρόσωπο μπορεί να αξιώσει και το δικαίωμα της τακτικής χρησικτησίας, όταν κατέχει ένα ακίνητο για περίοδο μεγαλύτερη των δέκα ετών, ασκώντας τα δικαιώματα κυριότητας του καλόπιστα δυνάμει ενός νόμιμου τίτλου ιδιοκτησίας.

Μετά την πάροδο δέκα ετών άσκησης δικαιωμάτων κατοχής ως κύριος της ιδιοκτησίας, στο πρόσωπο απονέμεται νόμιμα η κυριότητα της ιδιοκτησίας μέσω «τακτικής» χρησικτησίας.

Δηλαδή μπορεί κάποιος να καταπατήσει ένα ακίνητο και να δικαιωθεί λόγω χρησικτησίας;

Γενικά, όλα τα ακίνητα υπόκεινται σε χρησικτησία. Ωστόσο, ο νόμος προβλέπει ορισμένες εξαιρέσεις όπως τα ακίνητα που προορίζονται για δημόσιες, δημοτικές ή θρησκευτικές ανάγκες. Επιπλέον, δικαιώματα χρησικτησίας δεν μπορούν να ασκηθούν σε ακίνητα των οποίων ιδιοκτήτης είναι το Ελληνικό Κράτος, μοναστήρια και εκκλησίες, όπως και στα συστατικά της κύριας ιδιοκτησίας, πριν χωριστούν από αυτήν. Ακόμα, ένας συγκύριος από κληρονομιά, δωρεά κ.α., δε μπορεί να αξιώσει δικαιώματα χρησικτησίας, κατά των άλλων συγκυρίων, αν δεν τους έχει ειδικά ενημερώσει ως προς την πρόθεσή του να κατέχει την ιδιοκτησία ως ο μόνος ιδιοκτήτης.

Πως προστατεύομαι απέναντι σε κάθε επίδοξο καταπατητή;

Για να προστατεύσετε την περιουσία σας από κάθε έναν που μπορεί να αξιώσει δικαιώματα χρησικτησίας, θα πρέπει:

α) να συντάξετε τοπογραφικό διάγραμμα,

β) να περιφράξετε το ακίνητο,

γ) να επισκέπτεστε το ακίνητο κατά τακτά χρονικά διαστήματα.

Σε περίπτωση που διαπιστωθεί ότι έχει γίνει καταπάτηση θα πρέπει να κινηθείτε δικαστικά άμεσα. Καλό είναι στην αρχή να κάνετε μια εξώδικη πρόσκληση στον καταπατητή και να απαιτήσετε την διακοπή της παράνομης κατοχής και νομής του ακινήτου κι εάν ο καταπατητής δεν αναγνωρίσει το λάθος του ή αν επιμένει ότι το ακίνητο είναι δικό του, τότε θα πρέπει να προσφύγετε στα δικαστήρια, ασκώντας τη σχετική αγωγή. Το Δικαστήριο, μετά την εξέταση των απαιτούμενων εγγράφων, θα αποφασίσει ως προς τον πραγματικό νόμιμο κύριο της ιδιοκτησίας και ως προς το αν ο καταπατητής έχει εκπληρώσει τις αναγκαίες προϋποθέσεις για την αξίωση της χρησικτησίας.

Εμένα στο χωράφι μου ο γείτονας μετακίνησε τα όρια και καταπάτησε τμήμα της ιδιοκτησίας μου. Τι να κάνω;

Αυτό είναι συχνό φαινόμενο στις αγροτικές περιοχές και είναι θέμα πολλών προστριβών μεταξύ όμορων ιδιοκτητών, που οδηγεί σε μακροχρόνιες δικαστικές διαμάχες. Η καταπάτηση και η αφαίρεση τμήματος ενός ξένου ακινήτου αποτελεί παράνομη πράξη και μπορεί να γίνει με διάφορους τρόπους, όπως με την μεταφορά του κοινού ορίου (π.χ. συρματόπλεγμα, μάνδρα), με την απόρριψη μπαζών, με την στάθμευση αυτοκινήτου, με την δενδροφύτευση κ. άλ.. Έτσι τμήμα του ξένου ακινήτου, φαίνεται ότι ανήκει στον γείτονα, σύμφωνα με τα συμβόλαια, τα τοπογραφικά και άλλα αποδεικτικά μέσα.

Στην περίπτωση αυτή ο θιγόμενος ιδιοκτήτης του ακινήτου, θα πρέπει να προσφύγει στα δικαστήρια με αγωγή και με άλλες νομικές ενέργειες, όπως αναφέρθηκαν παραπάνω. Προϋπόθεση όμως, για την άσκηση αγωγής είναι η σύνταξη τοπογραφικού, που θα αποτυπώνει με ακρίβεια την συνολική έκταση του ακινήτου καθώς και το τμήμα αυτού που καταπατήθηκε και θεωρείται επίδικη έκταση, ώστε το δικαστήριο να γνωρίσει με σαφήνεια το αντικείμενο της διαφωνίας και να εκδώσει σχετική απόφαση.

Στις περιπτώσεις αυτές είναι δυνατόν να διοριστεί μηχανικός, ως πραγματογνώμονας από το δικαστήριο και επομένως όσα περισσότερα στοιχεία διαθέτετε για την ακριβή έκταση του ακινήτου, τόσο πιο εύκολη και ευνοϊκή γι εσάς θα είναι η δικαστική κρίση.

Τι γίνεται όταν το κτίσμα του γείτονα «μπει» από λάθος σε ξένη ιδιοκτησία;

Η κατάληψη τμήματος γειτονικού ακινήτου μπορεί να γίνει και με την ανέγερση οικοδομής που εκ λάθους καταλαμβάνει τμήμα ομόρου οικοπέδου. Αυτή η περίπτωση είναι αρκετά δύσκολη, γιατί η κατεδάφιση ενός κτίσματος αποτελεί μεγάλη ζημιά για τον ιδιοκτήτη του. Γι αυτό το λόγο ο νόμος προβλέπει ότι, κατ’ εξαίρεση, αντί να επιστραφεί το τμήμα του καταπατημένου γηπέδου στον ιδιοκτήτη του, μπορεί να επιλεγεί από το δικαστήριο η λύση να να καταβληθεί αποζημίωση για το εκ λάθους καταπατημένο τμήμα του ιδιοκτήτη του ομόρου οικοπέδου, για την απώλεια της ιδιοκτησίας του. Για να ισχύει η εξαιρετική αυτή διάταξη και όχι ο κανόνας της επιστροφής του καταπατημένου τμήματος στον ιδιοκτήτη του, οι προϋποθέσεις είναι:

α) Εκείνος που οικοδομεί να είναι καλόπιστος, δηλαδή να πίστευε, από λάθος του, ότι εκεί που έχτιζε το οικόπεδο ήταν ολόκληρο δικό του και

β) Να μην υπήρξε έγκαιρη διαμαρτυρία και ειδοποίηση από τον γείτονα, που να υποδεικνύει ότι συντελείται παράνομη κατάληψη του γειτονικού οικοπέδου.

Σε αυτήν την περίπτωση το δικαστήριο, πέρα από την αποζημίωση της έκτασης που κατέλαβε ο ιδιοκτήτης του κτίσματος, μπορεί να επιδικάσει και πρόσθετη αποζημίωση, λόγω ειδικών συνθηκών. Αυτό εξαρτάται από το πόσο μειώθηκε η αξία του γειτονικού ακινήτου από την αφαίρεση του τμήματος και ειδικότερα το ποσοστό κάλυψης και δόμησης, που έχει χαθεί. Στην περίπτωση που η εναπομείνασα έκταση είναι μη άρτια και οικοδομήσιμη, τότε θα πρέπει να αποζημιωθεί στο σύνολό της, διότι έχασε την συνολική της αξία.

Για αυτό το λόγω η οριοθέτηση του οικοπέδου καθώς και η χάραξη της οικοδομής που θα ανεγερθεί, θα πρέπει να γίνεται από μηχανικό για να μην έχετε δυσάρεστες εμπλοκές με τον γείτονά σας.

Μου έβγαλαν την περίφραξη. Τι κάνω για να βρω το δίκιο μου;

Στην περίπτωση που διαπιστώσετε ότι κάποιος καταπατά ή αμφισβητεί την κυριότητα σας σε ένα ακίνητο, θα πρέπει να προσφύγετε στην δικαιοσύνη για την προάσπιση των δικαιωμάτων σας. Για να ευοδωθούν οι δικαστικές ενέργειες απαιτείται σωρεία προϋποθέσεων. Μία βασική προϋπόθεση για να κερδίσετε την υπόθεση είναι η σύνταξη τοπογραφικού, προκειμένου να καταλάβει το δικαστήριο το δίκαιο της προσφυγής σας. Γι ΄ αυτό πριν ξεκινήσετε τις νομικές ενέργειες, θα πρέπει να απευθυνθείτε σε τοπογράφο μηχανικό, ο οποίος θα συντάξει τοπογραφικό διάγραμμα, με τον ακριβή προσδιορισμό του ακινήτου ή του τμήματος του ακινήτου, ώστε να μην υπάρχει αμφιβολία περί της ταυτότητος του ακινήτου, ως προς την θέση του, το εμβαδόν της, τα όρια, τον προσανατολισμό του, αλλά και το είδος αυτού, αν δηλαδή είναι αστικό (οικόπεδο), ή αγροτεμάχιο, αν υπάρχει κτίσμα ή όχι κλπ.

---

Πηγή: https://www.taxydromos.gr/real-estate/1016432/pos-prostateyoyme-to-akinito-mas-apo-toys-katapatites/

ΥΠΕΝ: ξαναγράφεται η μεταβατική νομοθετική ρύθμιση για εκτός σχεδίου δόμηση

 Ξαναγράφεται στο ΥΠΕΝ η μεταβατική νομοθετική ρύθμιση για την εκτός σχεδίου δόμηση, για να καλυφθούν οι απαιτήσεις, που επιτάσσει η νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας με σειρά ακυρωτικών αποφάσεων που εκδόθηκαν εντός του 2023. Η νέα ρύθμιση του ΥΠΕΝ μέχρι το τέλος του έτους θα κατατεθεί για ψήφιση στη Βουλή.

Δόμηση σε εκτός σχεδίου οικόπεδα άνω των τεσσάρων στρεμμάτων, υπό  πολεοδομικές προϋποθέσεις και με την καταβολή τέλους «περιβαλλοντικού ισοδύναμου» προβλέπει η μεταβατική νομοθετική ρύθμιση του ΥΠΕΝ.

Ανακοινώσεις για την εκτός σχεδίου δόμηση έκανε στη Βουλή ο αρμόδιος υφυπουργός ΠΕΝ Νίκος Ταγαράς, υπογραμμίζοντας την ανάγκη άμεσης νομοθετικής αντιμετώπισης της εκκρεμότητας που έχει προκύψει για χιλιάδες ιδιοκτησίες. «Σε μία περίοδο», που όπως είπε «η πατρίδα μας από πλευράς επενδύσεων και ανάπτυξης έχει απόλυτη ανάγκη». Και ανέλαβε νέα δέσμευση «με χρονικό ορίζοντα μέχρι το τέλος του έτους να ολοκληρώσουμε τη μεταβατική νομοθετική ρύθμιση, γιατί απαιτείται να γίνει νομοθετική ρύθμιση».

Ξαναγράφεται η μεταβατική νομοθετική ρύθμιση

Όπως είναι γνωστό η πολιτική ηγεσία του ΥΠΕΝ έχει διαμορφώσει νομοθετική ρύθμιση από την περασμένη άνοιξη, η οποία δεν ψηφίστηκε πριν τις εθνικές εκλογές στη Βουλή, προκειμένου να επανεξεταστεί με βάση τις αποφάσεις του ΣτΕ.

Ο κος Ταγαράς είπε στη Βουλή, αναφερόμενος στην αρχική νομοθετική ρύθμιση που έχει ετοιμάσει το ΥΠΕΝ  ότι «έχουμε μία βάση αυτή τη στιγμή» και έδωσε το μήνυμα ότι γίνεται περαιτέρω επεξεργασία της, προσθέτοντας ότι  «πολύ σύντομα ολοκληρώνοντας την τελική επεξεργασία της θα  φέρουμε τη νομοθετική ρύθμιση στη Βουλή, που είναι απαίτηση άμεσης λύσης και διεξόδου».

Οι αποφάσεις του ΣτΕ που ορίζουν τις εξελίξεις 

Ο αρμόδιος υφυπουργός ΠΕΝ συνέδεσε τη νομοθετική ρύθμιση που ξαναγράφεται στο ΥΠΕΝ με σειρά αποφάσεων του Συμβουλίου της Επικρατείας που εκδόθηκαν για την εκτός σχεδίου δόμηση εντός του 2023, λέγοντας ότι: «είναι πράγματι ένα πολύ σημαντικό ζήτημα το θέμα της οικοδομησιμότητας  στα εκτός σχεδίου και εκτός οικισμού γήπεδα μετά μάλιστα σειρά αποφάσεων αποφάσεις του 2023  του Συμβουλίου της Επικρατείας. Και ειδικότερα της απόφασης ΣτΕ 176 /2023, που αφορά την οικοδομησιμότητα ενός γηπέδου στην Πάτμο και ακολούθησαν και άλλες αποφάσεις οι 992/2023 ΣτΕ  και 1206/2023 ΣτΕ,  οι οποίες αποφάσεις θέτουν ένα ζήτημα που αφορά στην οικοδομησιμότητα, δηλαδή  στο αν υπάρχει απαίτηση για πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο για να μπορεί να είναι πέρα από την αρτιότητα και οικοδομησιμότητα»

Σημειώνεται ότι οι επίμαχες αποφάσεις του ΣτΕ, που ορίζουν τις εξελίξεις και οδηγούν το ΥΠΕΝ σε αναζήτηση συμβατής με τη νομολογία του ανώτατου ακυρωτικού δικαστηρίου νέας μεταβατική νομοθετικής ρύθμισης είναι:

-H  ΣτΕ 176 /2023 απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας, που ακύρωσε την οικοδομική άδεια σε μεγαλύτερο των 4 στρεμμάτων, εκτός σχεδίου και εντός Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ) γήπεδο στην Πάτμο, η οποία βάζει φραγμό στην εκτός σχεδίου δόμηση, τόσο σε μικρά, όσο και σε μεγαλύτερα οικόπεδα «πρόσωπο» σε κοινόχρηστο δρόμο. Οι δρόμοι όμως της εκτός σχεδίου, στην συντριπτική πλειοψηφία τους δεν είναι νομίμως χαρακτηρισμένοι. Δείτε εδώ στο ecopress

-Η ΣτΕ 1206/2023 απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου, που αποκλείει προκαταβολικά τις νομοθετικές διεξόδους στη ρύθμιση, που είχε προαναγγέλλει ότι θα προωθήσει το ΥΠΕΝ για γήπεδα άνω των 4 στρεμμάτων στην εκτός σχεδίου δόμηση. Επισφραγίζει τους λόγους της ακυρωτικής απόφασης για οικοδομική άδεια στην Πάτμο και βάζει στο κάδρο της απαγόρευσης «το σύνολο των εκτός σχεδίου περιοχών της χώρας», σε οικισμούς που δημιουργήθηκαν αυθαίρετα αλλά και για ακίνητα, που έχουν ήδη χτιστεί με νόμιμη άδεια. Δείτε εδώ στο ecopress

-Η ΣτΕ 992/2023 απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας, που βάζει τέλος στην έκδοση οικοδομικών αδειών και την ανέγερση αγροτικών κτιρίων, με τους κατά παρέκκλιση όρους δόμησης του Προεδρικού Διατάγματος του 1985. Ταυτοχρόνως, η νέα απόφαση επιβεβαιώνοντας την πάγια νομολογία του ΣτΕ ρίχνει χαριστική βολή στις παρεκκλίσεις δόμησης στις εκτός σχεδίου περιοχές. Δείτε εδώ στο ecopress

-«Η  απάντησή μου, ως προς το πρόβλημα που έχει δημιουργηθεί για την οικοδομησιμότητα περιοχών εκτός σχεδίου πόλης είναι ότι για τις ρυθμίσεις που χρειάζονται έχουμε μία βάση αυτή τη στιγμή, θέλουμε περαιτέρω να τις επεξεργαστούμε,  και πολύ σύντομα ολοκληρώνοντας  την τελική επεξεργασία τους να τις φέρουμε στη Βουλή» τόνισε ο υφυπουργός ΠΕΝ Νίκος Ταγαράς.

Γήπεδα που έχουν δημιουργηθεί στην περίοδο 1985 – 2003.

-«Μάλιστα οι αποφάσεις αυτές του ΣτΕ αφορούν σε γήπεδα τα οποία έχουν δημιουργηθεί στην περίοδο 1985 – 2003. Δεν θέλω να αναφερθώ στο θεσμικό πλαίσιο, διότι είναι μεγάλο και οι αλλαγές είναι πολλές και έχουν εξελιχθεί. Αλλά αναφέρεται σε δουλειές διόδου και σε απαίτηση προσώπου για τα γήπεδα που έχουν δημιουργηθεί από το 1985, που  ισχύει το προεδρικό διάταγμα για τους όρους δόμησης στην  εκτός σχεδίου περιοχή και μέχρι την ισχύ του νόμου 3212 του 2003,  όπου ήρθε να συμπληρώσει βάζοντας και αριθμητικά το πρόσωπο αλλά και την απαίτηση για κοινόχρηστη οδό» είπε στη Βουλή ο Νίκος Ταγαράς, επισημαίνοντας παράλληλα ότι:

-«Και είναι πράγματι οι αποφάσεις που αναφέρθηκα του Συμβουλίου της Επικρατείας που μας έχουν οδηγήσει στην διαμόρφωση της μεταβατικής νομοθετικής ρύθμισης», τονίζοντας ότι  η ρύθμιση θα έρθει να καλύψει τη μεταβατική περίοδο έως το 2026, όταν θα έχει ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός.

Οριστική λύση από το 2026

Ο υφυπουργός ΠΕΝ αναφέρθηκε στον εν εξελίξει πολεοδομικό σχεδιασμό σημειώνοντας ότι: «Ερχόμαστε μέσα από τους συνολικούς σχεδιασμούς, τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια που είναι σε εξέλιξη σήμερα,  αξιοποιώντας μία χρηματοδότηση πάνω από 400 εκατομμύρια από το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας,  για να ορίσουμε παντού με ποιους κανόνες , με ποιες αρτιότητες, με ποιες προδιαγραφές και το τι μπορεί να χτιστεί και πόσο μπορεί να χτιστεί. Και αυτό θα γίνει με  Προεδρικά Διατάγματα, για να υπάρχει ασφάλεια δικαίου. Για να καλύψουμε θεσμικά και  ιστορικά ένα διαχρονικό κενό, που είναι ένα εθνικό στοίχημα,  που είναι ευθύνη όλων  μας και  δική μας να βάλουμε επιτέλους τάξη και κανόνες,  και να μη στερούμε  δικαιώματα, τώρα που υπάρχει μεγάλη ή ανάγκη και αίτημα για επενδύσεις μικρές ή μεγάλες,  τις οποίες έχει απόλυτη ανάγκη ο τόπος μας, μέχρι να σταθούμε καλά στα πόδια μας και να δημιουργήσουμε προοπτική με ασφάλεια».

Εκρεμμότητες ενός αιώνα

-«Είναι αλήθεια ότι από το 1923, ακριβώς 100 χρόνια πριν για πρώτη φορά μπήκαν κανόνες για το τι χρειάζεται και με ποιους κανόνες θα μπορεί κανείς να οικοδομήσει στα εντός σχεδίου ή εντός ορίων οικισμού  και για την εκτός σχεδίου περιοχή. Όμως κανόνες ασφαλείς για το μεγαλύτερο μέρος της  επικρατείας δεν μπήκαν ποτέ» είπε ακόμη ο κος Ταγαράς και τόνισε ότι:

-«Η μεταβατική ρύθμιση για την εκτός σχερδίου δόμηση θα ισχύσει μέχρι να ολοκληρωθούν οι σχεδιασμοί που είπα πριν και όταν ολοκληρωθούν δεν θα συζητάμε πλέον για εκκρεμότητες για παρεκκλίσεις για παρατάσεις. Αυτό γίνεται για πρώτη φορά ιστορικά . Μέχρι τότε όμως οφείλουμε να είμαστε ζωντανοί και να κινείται η αγορά. Βεβαίως με ασφάλεια και με προστασία αλλά να κινείται όμως και η αγορά. Αυτήν την ισορροπία ανάμεσα στην προστασία αλλά και στην δυνατότητα να εξελίσσεται η αγορά και οι επενδύσεις».

Επερώτηση ΠΑΣΟΚ ΚΙΝΑΛ

Ο κος Ταγαράς μίλησε για τους σχεδιασμούς του υπουργείου για την εκτός σχεδίου δόμηση απαντώντας σε επίκαιρη ερώτηση του βουλευτή του ΠΑΣΟΚ/Κίνημα Αλλαγης Τάσου Νικολαΐδη, ο οποίος τόνισε ότι «πρόκειται για ένα σημαντικό ζήτημα, τόσο για τον Νομό Δράμας όσο και για τις υπόλοιπες περιοχές της χώρας, καθώς προκαλούνται σημαντικές καθυστερήσεις σε επενδυτικές προσπάθειες και στην αξιοποίηση της ιδιωτικής περιουσίας» ζητώντας παράλληλα δεσμευτικό χρονοδιάγραμμα για τη νέα μεταβατική νομοθετική ρύθμιση του ΥΠΕΝ.

Πράσινο φως από το Μαξίμου

Όπως  έχει γράψει το ecopress η ρύθμιση για την εκτός σχεδίου δόμηση, που θα  προβλέπει μεταβατική λύση  δόμησης σε γήπεδα άνω των τεσσάρων στρεμμάτων, χωρίς πρόσωπο σε πολεοδομικά αναγνωρισμένη οδό θα ενταχθεί στο νέο πολεοδομικό, χωροταξικό νομοσχέδιο  του ΥΠΕΝ για τις αναπλάσεις, που θα κατατεθεί μέχρι το τέλος του έτους και ότι υπάρχει , θετική τελική συνεννόηση, σε κυβερνητικό επίπεδο και με το Μέγαρο Μαξίμου για νομοθετική επίλυση. Δεν εντάχθηκε στο ερανιστικό νομοσχέδιο, το οποίο εγκρίθηκε από το υπουργικό συμβούλιο τέλος του καλοκαιριού και αφού ολοκληρώθηκε η διαβούλευση του κατατίθεται στη Βουλή, σύμφωνα με  το νομοθετικό προγραμματισμός του υπουργείου ΠΕΝ

Λύση δόμηση υπό πολεοδομικές προϋποθέσεις και με την καταβολή τέλους

Η νέα νομοθετική ρύθμιση  θα ορίζει σε περιοχές χωρίς εγκεκριμένο πολεοδομικό σχέδιο, θα αναγνωρίζεται ως κοινόχρηστο το οδικό δίκτυο που υπήρχε το έτος 1977 και θα πιστοποιείται μέσω αεροφωτογραφιών εκείνης της χρονιάς.

Θα πρέπει επίσης να πιστοποιείται ότι οι συγκεκριμένοι δρόμοι έχουν κατασκευαστεί ή συντηρηθεί από κάποια επίσημη αρχή και όχι από ιδιώτη, αλλά και να έχουν συγκεκριμένα γεωμετρικά χαρακτηριστικά.

Παράλληλα θα ισχύσει ένα  «ειδικό περιβαλλοντικό τέλος» για όσους ζητούν την αναγνώριση των οδών προκειμένου να οικοδομήσουν στα ακίνητά τους.

Το ποσόν αυτό θα λάβει τη μορφή «περιβαλλοντικού ισοδύναμου» το οποίο θα καταβάλλεται υπέρ του Πράσινου Ταμείου μέσω του οποίου χρηματοδοτούνται άλλες περιβαλλοντικές δράσεις.

Παράταση για μικρά οικόπεδα 

Τέλος σημειώνεται ότι στο μεταξύ ψηφίστηκε ήδη στη Βουλή νομοθετική ρύθμιση που έδωσε εξάμηνη παράταση της προθεσμίας που έληξε στις 30 Σεπτεμβρίου 2023 για την κατοχύρωση του δικαιώματος δόμησης στα κατά παρέκκλιση άρτια γήπεδα  εκτός σχεδίου κάτω των τεσσάρων στρεμμάτων.

Ποια είναι τα απαραίτητα έγγραφα που πρέπει να έχει στο αρχείο του κάθε ιδιοκτήτης ακινήτου;

 Η καταγραφή και αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας είναι ένα πολύ σημαντικό ζήτημα για κάθε ιδιοκτήτη. Όμως, πολλοί είναι οι πολίτες που πιστεύουν ότι όλα είναι «τακτοποιημένα» και δεν έχουν κανένα πρόβλημα, αφού έχουν το συμβόλαιο του ακινήτου τους, το οποίο έχουν δηλώσει στο Ε9 και στο Κτηματολόγιο και πληρώνουν τον αντίστοιχο ΕΝΦΙΑ. Ωστόσο, όταν ξεκινούν μια διαδικασία που αφορά την αξιοποίηση της ιδιοκτησίας τους όπως είναι: ένα δάνειο από τράπεζα, η μεταβίβαση/γονική παροχή, η επιδότηση από το πρόγραμμα «Εξ΄ Οικονομώ», η σύνδεση με το Φυσικό Αέριο, η έκδοση ΤΑΠ από το Δήμο κ.α., διαπιστώνουν ότι υπάρχουν προβλήματα που πρέπει να επιλυθούν.

Μάλιστα τα περισσότερα προβλήματα νομιμότητας των κτιρίων αποκαλύπτονται τελευταία στιγμή, όταν ο ιδιοκτήτης απευθύνεται στο μηχανικό για την έκδοση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας του Κτιρίου, η οποία είναι υποχρεωτική από 1η Απριλίου του 2022 για κάθε δικαιοπραξία, καθώς και κατά τον έλεγχο του κτιρίου για την επιδότηση του από το «Εξ΄ Οικονομώ». Η συγκέντρωση των στοιχείων από το αρχείο της πολεοδομίας, τον ΕΦΚΑ, το κτηματολόγιο κλπ και η τακτοποίηση πιθανών αυθαιρεσιών είναι μία διαδικασία που απαιτεί χρόνο και πολλά έγγραφα.

Eτσι, πολλές φορές οι ιδιοκτήτες, λόγω της μη έγκαιρης συγκέντρωσης των δικαιολογητικών – εγγράφων, χάνουν τους πιθανούς αγοραστές ή μένουν εκτός των επιδοτούμενων προγραμμάτων.

Για αυτό το λόγο, θα πρέπει κάθε ιδιοκτήτης ακίνητης περιουσίας να έχει έναν οργανωμένο φάκελο με τα απαραίτητα έγγραφα και σχέδια που αφορά την ιδιοκτησία του, για να έχει τη σωστή εικόνα του και σε κάθε περίπτωση να τακτοποιήσει έγκαιρα και με μικρότερο κόστος τυχόν εκκρεμότητες.

• Ποια είναι τα απαραίτητα έγγραφα που πρέπει να έχει κάθε ιδιοκτήτης ακινήτου;

1. Συμβόλαιο ιδιοκτησίας (αγορά/δωρεά/αποδοχή κληρονομιάς κλπ) μαζί με το Τοπογραφικό Διάγραμμα που το συνοδεύει (αν υπάρχει).
2. Πιστοποιητικό ότι το ακίνητο έχει μετεγγραφεί στο υποθηκοφυλακείο κατά τον χρόνο αγοράς του από τον ιδιοκτήτη.
3. Αποδεικτικό Δήλωση ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο.
4. Κτηματογραφικό απόσπασμα (διάγραμμα και φύλλο) από την υπηρεσία του Κτηματολογίου, αν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή ενταγμένη στο Κτηματολόγιο.
5. Δήλωση Περιουσιακής Κατάστασης (Ε9).
6. Σύγχρονο Τοπογραφικό Διάγραμμα.
7. Σε περίπτωση που υπάρχει οικοδομή το έντυπο της Οικοδομικής Άδειας ή άλλα στοιχεία που αποδεικνύουν τη νομιμότητα του κτίσματος.
8. Τα επικυρωμένα σχέδια από την πολεοδομία που βρίσκονται στον φάκελο της Οικοδομικής Άδειας ή Νομιμοποίησης του κτίσματος Δηλαδή: Τοπογραφικό, Διάγραμμα κάλυψης, Κατόψεις, Όψεις και Τομές.
9. Σε περίπτωση που είναι οριζόντια ιδιοκτησία (διαμέρισμα, γραφείο, κατάστημα) θα πρέπει να υπάρχει στο φάκελο εκτός του συμβολαίου, η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας της οικοδομής και ο πίνακας χιλιοστών.
10. Η δήλωση περαίωσης τακτοποίησης, σε περίπτωση ύπαρξης αυθαιρέτων.

• Πώς νοείται η νομιμότητα ενός κτίσματος;

Νόμιμη γενικά είναι κάθε κατασκευή ή εγκατάσταση που εκτελείται:

Σύμφωνα µε τις πολεοδοµικές διατάξεις και κανονισµούς που ισχύουν κατά τον χρόνο κατασκευής της, και εφόσον κατασκευάσθηκε σύµφωνα µε τους όρους νόµιµης οικοδοµικής άδειας η έγκρισης, εκτός αν εµπίπτουν στις περιπτώσεις που µε σχετικές διατάξεις εξαιρούνται από την υποχρέωση έκδοσης οικοδοµικής άδειας.

Σε κάθε περίπτωση που δεν υπάρχει συγκεκριμένη διάταξη που να ορίζει κάποια εξαίρεση, απαιτείται οπωσδήποτε η έκδοση οικοδοµικής άδειας ή έγκρισης, και επομένως οι κατασκευές που δεν καλύπτονται από απαιτούµενη άδεια ή έγκριση είναι αυθαίρετες. Εξαίρεση από την υποχρέωση έκδοσης οικοδοµικής άδειας, γίνεται µόνο µε σχετική νοµοθετική πρόβλεψη.

Στην περίπτωση που ο ιδιοκτήτης της κατοικίας δεν διαθέτει οικοδομική άδεια ή αυτή δεν ανταποκρίνεται στην τρέχουσα κατάσταση της κατοικίας, θα πρέπει να διαθέτει κάποιο έγγραφο νομιμότητας (όπως για παράδειγμα υπαγωγή της δηλούμενης κατασκευής ή χρήσης σε νόμο τακτοποίησης αυθαίρετων κατασκευών ή εξαίρεσης από κατεδάφιση με το νόμο 1337/83).

• Πώς αποδεικνύεται η νομιμότητα ενός κτιρίου;

Η νομιμότητα του κτιρίου αποδεικνύεται με τα παρακάτω έγγραφα:

• Έντυπο οικοδομικής άδειας. Σημειώνεται ότι θα πρέπει το σύνολο των τετραγωνικών μέτρων του χώρου να έχουν οικοδομική άδεια και να έχουν την προβλεπόμενη χρήση.
• Τυχόν αυθαίρετες κατασκευές να έχουν τακτοποιηθεί σύμφωνα με κάποιο νόμο αυθαιρέτων.
• Βεβαίωση από δήμο/μηχανικό για κτίσμα προϋφιστάμενο του 1955.
• Κτίρια που έχουν κατασκευαστεί πριν το 1955 θεωρούνται νομίμως υφιστάμενα. Στην περίπτωση αυτή απαιτείται σχετική βεβαίωση από μηχανικό.
• Βεβαίωση ένταξης της αυθαίρετης κατασκευής σε κάποιο νόμο αυθαιρέτων.
• Αν η κατοικία (ή τμήμα αυτής) έχει κατασκευαστεί χωρίς άδεια μετά το 1955 θα πρέπει να έχει τακτοποιηθεί.
• Βεβαίωση οριστικής εξαίρεσης από κατεδάφιση από Πολεοδομία.

• Πως τακτοποιούνται τυχόν αυθαιρεσίες που υπάρχουν;

Για τα κτίσματα με τις μικρότερες σχετικά παραβάσεις, δίνεται η δυνατότητα στους ιδιοκτήτες τους να τα τακτοποιήσουν μέχρι τις 31 Μαρτίου 2026, καταβάλλοντας -ωστόσο- προσαυξημένα πρόστιμα. Τα εξ ολοκλήρου αυθαίρετα καθώς και αυτά που έχουν μεγάλες πολεοδομικές παραβάσεις αυτή τη στιγμή δεν τακτοποιούνται, εκτός κάποιων εξαιρέσεων (αυθαίρετα τραπεζών, από κληρονομιά, σε πληγείσες περιοχές κλπ). Με πρόσφατη ανακοίνωση το Υπουργείο Περιβάλλοντος ανακοίνωσε ότι θα επιτρέψει ξανά την τακτοποίηση και αυτών των μεγάλων αυθαιρέτων (κατηγορίας 5). Υπογραμμίζεται ότι η τακτοποίηση αυθαιρέτων δεν αφορά σε κατασκευές ή αλλαγές χρήσης μεταγενέστερες της 28ης Ιουλίου 2011.

• Τι γίνεται με τις άδειες των κτισμάτων που χάθηκαν;

Το θέμα έχει απασχολήσει πολλούς πολίτες και μηχανικούς, που βρίσκουν μεν το στέλεχος της αδείας αλλά δε βρίσκουν τον φάκελο με τα αρχιτεκτονικά σχέδια στην Πολεοδομία που εξέδωσε την άδεια. Σε αυτήν την περίπτωση, θα πρέπει να απευθυνθείτε σε μηχανικό ο οποίος θα κάνει ανασύσταση φακέλου.

• Τι γίνεται με τα κτίσματα που χτίστηκαν προ του έτους 1955 και δεν έχουν άδεια;

Τα κτίρια που κτίστηκαν προ τις 30-11-1955, είναι νόμιμα και δεν απαιτείται η προσκόμιση οικοδομικής άδειας. Όμως θα πρέπει να εκδοθεί σχετική βεβαίωση από μηχανικό.

Αποδεικτικά παλαιότητας προ του 1955 κτίσματος αποτελούν τα εξής:

1. Συμβολαιογραφικά έγγραφα
2. Αεροφωτογραφίες (με φωτοερμηνεία)
3. Τρόπος και υλικά κατασκευής (τεχνικός έλεγχος ακινήτου)

Συμπληρωματικά στοιχεία απόδειξης μπορεί να αποτελέσουν Δημόσια έγγραφα όπως ηλεκτροδότηση/ υδροδότηση, δηλώσεις σε Εφορεία του ακινήτου, φωτογραφίες, ιστορικά ντοκουμέντα κλπ.

• Τι γίνεται με τα σπίτια που κτίστηκαν μετά το 1955 και δεν έχουν οικοδομική άδεια, ούτε έχουν δηλωθεί σε νόμο τακτοποίησης αυθαίρετων κατασκευών, αλλά μεταβιβάστηκαν κανονικά και δηλώνονται στη φορολογική δήλωση;

Η ύπαρξη συμβολαίου και η δήλωση της κατοικίας στη φορολογική δήλωση δεν συνεπάγεται ότι το κτίριο υφίσταται νόμιμα. Πρέπει να υπάρχει οικοδομική άδεια ή αντίστοιχο σχετικό νομιμοποιητικό έγγραφο (π.χ. εξαίρεση από κατεδάφιση) που να αποδεικνύει ότι το κτίριο υφίσταται πλέον νόμιμα. Επίσης, εκτός από το έγγραφο θα πρέπει να υπάρχουν και τα αντίστοιχα/πρόσθετα της οικοδομικής άδειας νομιμοποιητικά έγγραφα (κατόψεις, όψεις, τομές) του κτιρίου. Αν δεν υπάρχουν τα ανωτέρω δικαιολογητικά τότε θα πρέπει να γίνει νομιμοποίηση.

Κτίριο κατοικίας, που έχει υπαχθεί στο νόμο 1337/1983 (νόμος «Τρίτση»), είναι νόμιμο;

Ναι, εφόσον έχουν ολοκληρωθεί η α’ και β’ φάση του Ν.1337/1983, έχει αποπληρωθεί το σύνολο του προστίμου και δεν έχει απορριφθεί με απόφαση του αρμοδίου κατά περίπτωση οργάνου η αίτηση για την εξαίρεση από την κατεδάφιση του κτιρίου.

Ποια είναι τα δικαιολογητικά που περιλαμβάνονται στο φάκελο της ΗΤΚ

• Ποια είναι τα απαιτούμενα στοιχεία για την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου;

1. Το στέλεχος της οικοδομικής άδειας του κτιρίου, με τις αναθεωρήσεις της.
2. Τα σχέδια που συνοδεύουν την οικοδομική άδεια.
3. Το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης του κτιρίου ή τμημάτων αυτού,το πιστοποιητικό ελέγχου κατασκευής, εφόσον έχει εκδοθεί.
4. Οι δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αυθαιρέτων.
5. Τα σχέδια κατόψεων, τα οποία αποτυπώνουν το κτίριο στην πραγματική του κατάσταση.
6. Το δελτίο δομικής τρωτότητας και η μελέτη στατικής επάρκειας, εφόσον απαιτείται.
7. Ο πίνακας χιλιοστών και η μελέτη κατανομής δαπανών του κτιρίου, εφόσον απαιτούνται.
8. Το Πιστοποιητικό Πληρότητας για Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.

Πώς θα λειτουργεί ο ηλεκτρονικός φάκελος πράξεων ακινήτου: Ψηφιακά γονικές παροχές, κληρονομιές και δωρεές

 Η ψηφιοποίηση της διαδικασία δωρεάς ακινήτων, των γονικών παροχών και της κληρονομιάς ακινήτων, αλλά και τα ψηφιακά συμβόλαια αποτελούν το επόμενο στοίχημα του ηλεκτρονικού φακέλου μεταβίβασης ακινήτων, ο οποίος όπως έχει προαναγγελθεί από το υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης θα τεθεί σε πλήρη λειτουργία από τη νέα χρονιά.

Ο διαγωνισμός για τον ηλεκτρονικό φάκελο πράξεων ακινήτου που θα περιλαμβάνει νέες λειτουργικότητες συμπληρώνοντας την πλατφόρμα που έχει δημιουργηθεί ήδη για τις μεταβιβάσεις και θα «τρέξει» η Κοινωνία της Πληροφορίας, βρίσκεται ήδη στον αέρα με την εκτιμώμενη αξία της σύμβασης να ανέρχεται σε 1.223.418,72 ευρώ συμπεριλαμβανομένου του ΦΠΑ και δυνατότητα αύξησης του αντικειμένου κατά 30%, ενώ οι ενδιαφερόμενοι θα μπορούν να υποβάλουν τις προσφορές τους έως τις 4 Δεκεμβρίου.

Στόχο του έργου, το οποίο θα παραδοθεί βάσει των όρων της διακήρυξης σε διάστημα επτά μηνών από την υπογραφή της σύμβασης, αποτελεί η ολοκλήρωση της υπάρχουσας ψηφιακής πλατφόρμας Φακέλου Μεταβίβασης Ακινήτου ώστε να μετεξελιχθεί σε έναν πλήρη Ηλεκτρονικό Φάκελο Πράξεων Ακινήτων και συνολικά να καλύπτει μέσω εφαρμογής τις εξής συμβολαιογραφικές πράξεις:

• Μεταβίβαση Ακινήτου
• Γονική Παροχή Ακινήτου
• Δωρεά Ακινήτου
• Κληρονομιά Ακινήτου

Παράλληλα το σύστημα θα διασφαλίζει τον αυτόματο αποκλεισμό του ακινήτου από περαιτέρω πράξεις μεταβίβασης ενόσω αυτό βρίσκεται ήδη σε διαδικασία μεταβίβασης μέσω της εφαρμογής Ηλεκτρονικού Φακέλου Μεταβίβασης Ακινήτων, ενώ θα διασυνδέεται με το Κτηματολόγιο για την πληρωμή τελών δίνοντας τη δυνατότητα αυτόματης ολοκλήρωσης της μεταγραφής ενός ακινήτου.

Η ολοκλήρωση κάθε συμβολαιογραφικής πράξης θα περιλαμβάνει επίσης τη σύνταξη ψηφιακού συμβολαίου το οποίο θα υπογράφεται ψηφιακά τόσο από τα εμπλεκόμενα μέρη όσο και από τον συμβολαιογράφο προτού κατατεθεί στον αρμόδιο δημόσιο φορέα.

Οπως έχει επισημανθεί από την ηγεσία του υπουργείου, στόχος είναι η απλοποίηση της διαδικασίας μεταβίβασης ακινήτου, η οποία περιλαμβάνει πολλά μη αυτοματοποιημένα βήματα για τους αγοραστές και γενικότερα όλους τους εμπλεκόμενους στο χώρο της αγοράς ακινήτων. Η διαδικασία απαιτεί τουλάχιστον 17 δικαιολογητικά από διάφορες υπηρεσίες, τα οποία πρέπει να προσκομίσει ο ενδιαφερόμενος μεταβαίνοντας σε όλες τις υπηρεσίες προκειμένου να τα αναζητήσει.

Σύμφωνα με τα Δελτία Τύπου της ΕΛΣΤΑΤ που αναφέρονται σε «Εργασίες Συμβολαιογράφων» οι πράξεις, όπως είναι οι αγοραπωλησίες ακινήτων και οι Γονικές παροχές ανέρχονται ετησίως σε περισσότερες από 100.000 και σε αυτές εμπλέκονται πολλοί δημόσιοι φορείς μεταξύ των οποίων, η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων, οι ΟΤΑ, το Κτηματολόγιο, κλπ.

Στην πλήρη εφαρμογή του ο Ηλεκτρονικός Φάκελος Πράξεων Ακινήτων αναμένεται να συμβάλλει στη μείωση του λειτουργικού κόστους, στην καλύτερη αξιοποίηση ανθρώπινων πόρων των δημόσιων υπηρεσιών, ενώ θα εξοικονομεί χρόνο στους χρήστες εκμηδενίζοντας ουσιαστικά τη χρήση έγχαρτων δικαιολογητικών.

Το υπουργειο μάλιστα εκτιμά ότι το Πληροφοριακό Σύστημα θα αποτελέσει κίνητρο για τις ιδιωτικές επενδύσεις, μειώνοντας την τεράστια γραφειοκρατία που βαραίνει την αγορά των ακινήτων και απασχολεί κατά κύριο λόγω τους επενδυτές.

Υπενθυμίζεται ότι λίγες ημέρες πριν η ηγεσία του υπουργείου είχε ανακοινώσει την κατάργηση της βεβαίωσης μη οφειλής Τέλους Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ), η οποία προκαλούσε μεγάλες καθυστερήσεις ακόμα και ακυρώσεις σε συναλλαγές ακινήτων, ρύθμιση, η οποία αναμένεται να τεθεί σε δημόσια διαβούλευση το συντομότερο δυνατό.

Πλέον αντί της προσάρτησης, το Ελληνικό Κτηματολόγιο θα αναλαμβάνει να ειδοποιεί κάθε Δήμο για το εμβαδόν του ακινήτου σε κάθε μεταβολή κυριότητας εντός των ορίων του. Στη συνέχεια οι Δήμοι μπορούν να βεβαιώνουν το τέλος και αυτό να εισπράττεται μέσω ΑΑΔΕ, ενώ καταργείται και η υποχρέωση πολλαπλής προσκόμισης αποσπάσματος κτηματολογικού διαγράμματος (ΑΚΔ) για το ίδιο ακίνητο.

Χρήστες του συστήματος θα είναι οι συμβολαιογράφοι και οι συμβαλλόμενοι πολίτες, οι οποίοι θα διατηρούν συγκεκριμένες προσβάσεις ενεργειών έπειτα από σχετική εξουσιοδότηση του συμβολαιογράφου.

Οι συμβολαιογράφοι, οι οποίοι θα διεκπεραιώνουν τις διαδικασίες μεταβίβασης, γονικής παροχής, δωρεάς και κληρονομιάς ακινήτων θα προσκαλούν τους ενδιαφερόμενους να συμμετάσχουν στην πράξη και εφόσον εκείνοι παράσχουν την έγκρισή τους εντός του συστήματος, θα επεξεργάζονται τον ηλεκτρονικό φάκελο της εκάστοτε πράξης καταλήγοντας στη σύνταξη του ψηφιακού συμβολαίου και εν τέλει στην ψηφιακή υπογραφή του με τη συμμετοχή των συμβαλλόμενων μερών για την ολοκλήρωση της διαδικασίας.

Από την πλευρά τους οι πολίτες θα παρέχουν την έγκριση τους στην αίτηση πρόσκλησης μιας συμβολαιογραφικής πράξης (μεταβίβασης, γονικής παροχής, δωρεάς, κληρονομιάς ακινήτων), θα προβαίνουν στις απαραίτητες ενέργειες για την εξέλιξη της πράξης και τέλος θα ολοκληρώνουν τη διαδικασία με τη χρήση της ψηφιακής τους υπογραφής στο συμβόλαιο.

Τα απαιτούμενα πιστοποιητικά για κάθε πράξη θα πρέπει να εκδίδονται από τις αρμόδιες δημόσιες υπηρεσίες κατόπιν αιτήματος που θα πραγματοποιείται μέσα από την εφαρμογή και θα πρέπει να χορηγούνται αυτόματα.

Το ψηφιακό συμβόλαιο

Ο κάθε συμβολαιογράφος θα έχει τη δυνατότητα να δημιουργήσει το δικό του προφίλ και μέσω της διαχείρισης των μεταδεδομένων, θα δημιουργεί το συμβόλαιο, το οποίο θα υπογράφεται ψηφιακά από όλα τα μέρη και θα το αποθηκεύει στον ηλεκτρονικό φάκελο μεταβίβασης και στο κτηματολόγιο.

Το κάθε συμβόλαιο θα σφραγίζεται ηλεκτρονικά (e-sealing) σε κεντρικό επίπεδο, προκειμένου να είναι δυνατή η μακροχρόνια διατήρησή του. Ο συμβολαιογράφος θα έχει τη δυνατότητα να αναζητά και να ανακτά τα συμβόλαιά του από το προσωπικό του αποθετήριο. Το αποθετήριο θα δημιουργείται από το συμβολαιογράφο και θα λαμβάνει τη δομή που αυτός επιθυμεί, έτσι ώστε να είναι ευκολότερο να πλοηγηθεί μέσα στο πλήθος των εγγράφων του.

Αποκλεισμός του υπό μεταβίβαση ακινήτου από άλλες μεταβιβάσεις

Μία από τις επεκτάσεις της υφιστάμενης εφαρμογής του Ηλεκτρονικού Φακέλου Μεταβίβασης Ακινήτου θα είναι και η διασφάλιση αποκλεισμού του ακινήτου από περαιτέρω πράξεις μεταβίβασης ενόσω αυτό βρίσκεται ήδη σε διαδικασία μεταβίβασης μέσω της εφαρμογής. Πιο συγκεκριμένα θα υπάρχει συστημικός έλεγχος που να εξασφαλίζει ότι κάθε ακίνητο που θα συμμετέχει σε ενεργό συμβόλαιο μεταβίβασης το οποίο βρίσκεται σε εξέλιξη, δεν θα πρέπει να μπορεί να συμμετέχει εκ νέου σε οποιοδήποτε άλλο ενεργό συμβόλαιο μεταβίβασης ακινήτου. Στην περίπτωση αυτή θα πρέπει να εμφανίζεται σχετικό μήνυμα στο συμβαλλόμενο μέρος ότι το επιλεγμένο ακίνητο δεν μπορεί να συμμετάσχει στο συμβόλαιο μεταβίβασης μαζί με την αντίστοιχη αιτιολογία.

Μία ακόμη νέα λειτουργικότητα του συστήματος θα είναι η περάτωση της διαδικασίας αυτόματης υποβολής Ψηφιακού Συμβολαίου στο Κτηματολόγιο, η οποία θα επιτρέπει στον συμβολαιογράφο να προβαίνει σε απευθείας καταχώρηση του συμβολαίου στο Κτηματολόγιο χωρις να απαιτεί τη μετάβαση σε εξωτερική ιστοσελίδα του φορέα.

Η νέα διαδικασία διαλειτουργικότητας θα εξασφαλίζει και την αυτόματη μεταγραφή του ακινήτου στην περίπτωση που υπάρχει ταύτιση των απαραίτητων στοιχείων μεταξύ εφαρμογής Ηλεκτρονικού Φακέλου Μεταβίβασης Ακινήτου και Κτηματολογίου.

---

Πηγή: https://www.ethnos.gr/greece/article/287940/posthaleitoyrgeiohlektronikosfakelospraxeonakinhtoypshfiakagonikesparoxesklhronomieskaidorees